Haus kaufen in Ungarn als Schweizer: Lohnt sich ein Investment?

Viele Schweizer interessieren sich für eine Kapitalanlage im Ausland. Zurecht, denn vor allem in der EU kann es sich lohnen, in Immobilien zu investieren. Gründe dafür sind vielerorts stabile Renditen und niedrigere Kosten im Vergleich zur Schweiz.

Ein Land, das nicht nur bei Urlaubern aus dem deutschsprachigen Raum beliebt ist, ist Ungarn. Warme Sommer und ein Bruchteil der Schweizer Lebenshaltungskosten ziehen Interessenten nach Ungarn.

Was Sie tun müssen, wenn Sie sich für eine Immobilie in Ungarn interessieren und wie Sie mit Wise Geld sparen können beim Überweisen hoher Summen, erfahren Sie hier.

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Kann ich als Schweizer ein Haus oder eine Wohnung in Ungarn kaufen?

Prinzipiell ist es für Schweizer Staatsbürger genauso möglich, ungarische Immobilien zu erwerben, wie für ungarische und EU-Staatsangehörige. Grund dafür sind bilaterale Abkommen zwischen der EU und der Schweiz, die vorschreiben, dass Schweizer in der EU gleichberechtigt mit eigenen Staatsangehörigen sind.

Seit 2004 dürfen also auch Schweizer ohne die ungarische Aufsichtsbehörde Grundstücke und Immobilien erwerben – dem Hauskauf in Ungarn steht also nichts im Wege. Einzige Ausnahme sind landwirtschaftliche Grundstücke, diese dürfen in Ungarn nicht an Ausländer verkauft werden.

Die rechtlichen Vorschriften unterscheiden sich je nachdem, ob Sie nach Ungarn auswandern möchten oder das Haus oder die Wohnung lediglich als Mietobjekt oder Ferienhaus kaufen möchten. Planen Sie, dauerhaft in Ungarn zu leben, muss das im Kaufvertrag angegeben werden.

Bleiben Sie in der Schweiz wohnhaft, muss der Kauf erst von der Gemeindeverwaltung genehmigt werden. In der Regel ist das zwar kein Problem, sicherheitshalber sollten Sie im Kaufvertrag trotzdem eine Rücktrittsklausel vereinbaren, falls Ihnen die Genehmigung nicht erteilt wird.

Weil es eigentlich recht unkompliziert ist, in Ungarn eine Kapitalanlage zu kaufen, vergessen viele Investoren die Sprachbarriere. Zwar sprechen viele Ungarn gutes Deutsch, gerade bei grossen Investitionen wie Immobilien ist es aber ratsam, Vorsicht walten zu lassen und sich alle Dokumente professionell übersetzen zu lassen – oder direkt einen ungarischen Freund oder Verwandten mitzubringen.

Ist der Kaufvertrag aufgesetzt, müssen Sie damit nun noch zum Rechtsanwalt. Zum Notar müssen Sie nur, falls Sie nicht planen, nach Ungarn auszuwandern.

Der Kaufprozess für Immobilien in Ungarn: Schritt für Schritt

Der Immobilienkauf in Ungarn folgt einem klaren Ablauf:

Immobiliensuche – Über spezialisierte Portale oder einen lokalen Makler mit Deutschkenntnissen.
Besichtigung vor Ort – Immobilie und Umgebung sowie örtliche Infrastruktur persönlich unter die Lupe nehmen. Bei älteren Häusern lohnt sich ein Bausachverständiger, um versteckte Mängel wie Feuchtigkeit oder veraltete Elektrik zu erkennen.
Rechtliche Prüfung (Due Diligence) – Dein Anwalt prüft den Grundbucheintrag auf Belastungen, offene Schulden oder fehlende Genehmigungen.
Preisverhandlung – In Ungarn ist Verhandeln üblich. Gib nicht zu schnell nach.
Kaufvertrag und Anzahlung – Nach Einigung wird eine Anzahlung von ca. 10% fällig. Der Vertrag muss von einem ungarischen Rechtsanwalt oder Notar erstellt werden.
Überweisung auf Treuhandkonto – Der Kaufpreis wird auf das Treuhandkonto des Anwalts überwiesen. Dafür müssen Sie CHF in ungarische Forint (HUF) wechseln.
Grundbucheintragung – Der Antrag muss innerhalb von 30 Tagen nach Vertragsabschluss beim Grundbuchamt eingereicht werden.

Gut zu wissen: In Ungarn herrscht Vertragsfreiheit. Käufer und Verkäufer können zusätzliche Vereinbarungen in den Vertrag aufnehmen.

Benötigte Unterlagen für den Kauf

Für den Kaufvertrag brauchsen Sie folgende Dokumente:
Reisepass oder Personalausweis (Kopie)
Aktuelle Wohnadresse
Vollständiger Name und Mädchenname der Mutter
Grundbuchauszug der Immobilie mit Parzellennummer (maximal 30 Tage alt)

Brauche ich einen Makler für die Immobiliensuche in Ungarn?

Prinzipiell brauchen Sie für die Immobiliensuche in Ungarn keinen Makler. Viele Interessenten entscheiden sich aber dennoch für einen Makler, da die Suche auf eigene Faust sehr zeitintensiv sein kann, vor allem wenn Sie sich in der Schweiz befinden.

Ein gutes Maklerbüro übernimmt für Sie folgende Tätigkeiten:

• Suche und Auskunft über Zustand und Preise
• Durchführung von Besichtigungen
• Hilfe beim Kaufvertrag
• Empfehlung bzw. Koordination mit dem Rechtsanwalt

Vor allem, wenn Sie kein Ungarisch sprechen, lohnt es sich, einen deutschsprachigen Makler zu engagieren. Hier haben wir kurz die Vor- und Nachteile von Maklern für die Immobiliensuche im Ausland zusammengefasst:

Welche Kosten kommen beim Immobilienkauf in Ungarn auf mich zu?

Es steht ausser Frage, dass ungarische Immobilien deutlich günstiger im Erwerb sind als Objekte in der Schweiz – immerhin einer der grossen Gründe, warum sich Schweizer für Kapitalanlagen im Ausland interessieren.

Ausser dem Kaufpreis kommen aber noch weitere Kosten auf Sie zu, die oft vergessen werden:

Kaufnebenkosten

Neben dem Kaufbetrag für die Immobilie oder das Grundstück müssen natürlich auch die rechtlichen Formalitäten bezahlt werden. Zu den klassischen Kaufnebenkosten zählen daher

• Maklergebühren
• Anwaltskosten
• Gebühren für etwaige Genehmigungen
• Gebühren für den beglaubigten Grundbucheintrag
• eventuell Kosten für die Übersetzung (falls erforderlich)

Wie hoch diese Gebühren ausfallen, ist schwer zu sagen. Für Maklergebühren sollten Sie nicht mehr als 5 bis 10 % bezahlen, die Anwaltskosten liegen durchschnittlich bei 2 % – allerdings sind auch höhere Gebühren für Ausländer an der Tagesordnung.

Die restlichen Gebühren hängen von der jeweiligen Behörde ab und sind von Gemeinde zu Gemeinde unterschiedlich.

Instandhaltungskosten

Wie hoch die Instandhaltungskosten für Sie sind, kommt auf die Nutzung der Immobilie an. Planen Sie, Ihr neues Haus zu vermieten, können viele der laufenden Kosten wie Strom, Gas und Wasser auf die Mieter übertragen werden. Ähnlich verhält es sich mit Instandhaltungskosten für Aufzüge, Reinigungspersonal und Müllentsorgung.

Steuern bei Immobilien im Ausland

Wenn Sie ein Haus in Ungarn kaufen möchten, müssen Sie einmalig eine entsprechende Grunderwerbssteuer, die sogenannte „Vermögensübertragungsgebühr“ von 4 % zahlen. Diese entfällt allerdings, wenn Sie ein unbebautes Grundstück kaufen und im Kaufvertrag angeben, innerhalb von vier Jahren darauf zu bauen.

Jährlich zahlen Sie anschliessend eine Grundsteuer. Die Höhe der Grundsteuer ist von Gemeinde zu Gemeinde unterschiedlich, entfällt teilweise sogar ganz.

Welche Bank finanziert Immobilien im Ausland?

Im Normalfall lehnen Schweizer Banken die Finanzierung von Immobilien im Ausland ab. Ausnahmen gibt es nur bei Nachbarländern wie Deutschland oder Frankreich. Interessieren Sie sich also für ein Objekt in Ungarn, wird die Finanzierung durch eine Schweizer Bank schwierig.

Anders verhält es sich mit ungarischen Banken, denn hier stehen die Möglichkeiten einer Finanzierung besser. Allerdings müssen Sie damit rechnen, dass die Hypothekarzinsen zur Immobilienfinanzierung in Ungarn deutlich höher sind als in der Schweiz. Erst ab einem Eigenkapital von ca. 30 % werden die Bedingungen für ausländische Käufer wieder besser.

Mit Wise beim Immobilienkauf in Ungarn günstig Geld ins Ausland überweisen

Beim Kauf einer Immobilie im Ausland musst du oft hohe Beträge überweisen und umtauschen – und genau hier können traditionelle Banken teuer werden. Neben den Überweisungsgebühren schlagen viele Banken auch beim Wechselkurs einen Aufschlag drauf.

Eine transparente und günstige Lösung ist Wise. Der internationale Zahlungsdienstleister nutzt den Devisenmittelkurs und zeigt dir immer im Vorhinein an, wie viel an Gebühren deine Überweisung kostet und wie sich diese zusammensetzen.

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Chancen und Risiken beim Kauf einer Immobilie im Ausland als Kapitalanlage

Natürlich handelt es sich beim Hauskauf um eine grosse Investition, die gut überdacht sein sollte. Wägen Sie Pro und Contra für die Immobilie im Ausland daher gründlich ab.

Chancen und Risiken hängen selbstverständlich von individuellen Faktoren ab. Hier aber einige Kriterien, über die Sie sich in jedem Fall Gedanken machen sollten.

Zusammenfassung

Deutlich niedrigere Quadratmeterpreise, schöne Urlaubsregionen und niedrige laufende Kosten machen Ungarn als Land für eine Immobilie im Ausland so interessant für Schweizer InvestorInnen.

Für SchweizerInnen ist es relativ unkompliziert, ein Haus in Ungarn zu kaufen. Denn so niedrig wie die Kosten sind auch die bürokratischen Hürden. Da Schweizer Banken nur selten Auslandsimmobilien finanzieren, sollten Sie allerdings über einen Eigenanteil von mindestens 30 % verfügen. Ansonsten ist die Sprachbarriere das einzige, das den Immobilienkauf in Ungarn erschwert.

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