Alles Wichtige zum Hauskauf in Zypern für Schweizer

Zypern lockt mit über 300 Sonnentagen, glasklarem Meer und einer entspannten Lebensweise. Ob als Feriendomizil, fester Wohnsitz für Auswanderer oder als Renditeobjekt – die Mittelmeerinsel ist nicht nur bei Schweizern äusserst beliebt. Doch wer in Zypern eine Immobilie kaufen möchte, sollte die rechtlichen und finanziellen Hürden kennen.

In diesem Guide erfährst du alles, was du über den Immobilienkauf in Zypern wissen musst, von den rechtlichen Voraussetzungen für Schweizer bis hin zu den anfallenden Kosten und Steuern.

Ausserdem stellen wir dir einen zuverlässigen und kostengünstigen Weg vor, um mit Wise grosse Summen international zu überweisen und zu empfangen.

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Kann man als Schweizer ein Haus in Zypern kaufen?

Ja, Schweizer Staatsangehörige können in Zypern Immobilien erwerben. Da die Schweiz nicht Mitglied der EU, aber Teil der EFTA ist, geniessen Schweizer ähnliche Vorteile wie EU-Bürger, unterliegen jedoch formell noch einigen Sonderregeln aus der Zeit vor dem EU-Beitritt Zyperns, die für Nicht-EU-Ausländer gelten.

In der Praxis bedeutet das: Schweizer benötigen eine förmliche Genehmigung des Ministerrats («Council of Ministers»), um eine Immobilie auf ihren Namen zu registrieren. Diese wird in der Regel problemlos erteilt, solange der Käufer keine Vorstrafen hat. Es gibt jedoch eine Beschränkung der Grundstücksgrösse auf 4'014 Quadratmeter (eine «Donum») pro Person oder Ehepaar.¹

Wie viel kostet ein Haus in Zypern?

Die Preise variieren stark nach Region. Während Limassol als Wirtschaftszentrum am teuersten ist, finden sich in der Gegend um Paphos oder in ländlichen Gebieten oft preiswertere Angebote.

Stand: 31.03.2026²

Welche weiteren Kosten gibt es für Schweizer beim Hauskauf in Zypern zu beachten?

Neben dem Kaufpreis fallen Nebenkosten an, die Sie in Ihr Budget einplanen müssen:⁴ ⁵ ⁶

• Mehrwertsteuer (VAT): Bei Neubauten fallen 19 % an. Für die erste selbstbewohnte Immobilie (bis zu einer gewissen Grösse) kann dieser Satz auf 5 % reduziert werden.⁴
• Grunderwerbsteuer (Transfer Fees): Diese entfällt oft, wenn auf die Immobilie Mehrwertsteuer gezahlt wurde. Ansonsten liegt sie gestaffelt zwischen 3 % und 8 %.⁵
• Stempelgebühr (Stamp Duty): Ca. 0,15 % bis 0,20 % des Kaufpreises.
• Anwaltskosten: Dringend empfohlen. Rechnen Sie mit ca. 1 % des Kaufpreises plus MwSt.
• Maklerkosten: Diese werden in Zypern üblicherweise vom Verkäufer getragen (meist 3-5 %).⁶

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Immobilienfinanzierung in Zypern

Ein Hauskredit in Zypern ist für Schweizer möglich, aber oft bürokratischer als in der Heimat.

• Eigenkapital: Während in der Schweiz oft 20 % reichen, verlangen zyprische Banken von Ausländern ohne Wohnsitz meist mindestens 30 % als Anzahlung.⁷
• Zinsen: Die Zinssätze in Zypern liegen tendenziell höher als das aktuelle Schweizer Niveau.
• Währung: Es ist ratsam, den Kredit in der Währung aufzunehmen, in der man sein Einkommen bezieht (meist CHF), um Währungsrisiken zu vermeiden – allerdings bieten lokale zypriotische Banken meist nur Euro-Kredite an.

Wie finde ich ein Haus in Zypern?

Ein Makler ist in Zypern sehr hilfreich, da er den lokalen Markt kennt und oft Zugriff auf Objekte hat, die nicht öffentlich gelistet sind. Achten Sie darauf, dass der Makler lizenziert ist («Registered Estate Agent»).

Beliebte Online-Portale sind:

1. Bazaraki.com (Der grösste Marktplatz für fast alles)
2. Spitogatos.com.cy (Spezialisierte Immobiliensuche)
3. Property-canvas.com
4. BuySellCyprus.com

Ablauf des Hauskaufes in Zypern

Der Prozess unterscheidet sich leicht von der Schweiz, insbesondere durch die Rolle der Anwälte:

1. Objektsuche & Reservierung: Nach der Einigung wird eine Reservierungsgebühr (meist € 2'000 - € 10'000) fällig, um die Immobilie vom Markt zu nehmen.
2. Anwaltliche Prüfung: Ihr Anwalt prüft die Eigentumsverhältnisse («Title Deeds») und ob Lasten auf dem Grundstück liegen.
3. Kaufvertrag: Der Vertrag wird aufgesetzt und von beiden Parteien unterschrieben.
4. Hinterlegung beim Grundbuchamt: Der Vertrag wird innerhalb von 30 Tagen beim «Land Registry» registriert. Dies schützt Ihre Rechte als Käufer, auch wenn die finalen Eigentumsurkunden noch nicht ausgestellt sind.
5. Zahlung der Stempelgebühr: Innerhalb von 30 Tagen nach Unterzeichnung.
6. Genehmigung des Ministerrats: Ihr Anwalt beantragt die formelle Erlaubnis für Sie als Schweizer.
7. Übertragung der Eigentumsurkunde: Sobald alle Zahlungen geleistet und die Genehmigungen da sind, erfolgt die finale Umschreibung.

Welche Besonderheiten hat der Immobilienmarkt in Zypern?

Der zyprische Markt hat seine Eigenheiten, die sich stark von der Schweizer Perfektion unterscheiden können.

Übliche Probleme und bauliche Standards

• Title Deeds (Eigentumsurkunden): Das grösste Problem in Zypern. Oft werden Häuser verkauft, für die noch keine separate Eigentumsurkunde existiert (besonders bei Komplexen). Achten Sie beim Kauf unbedingt auf die korrekte rechtliche Absicherung!
• Isolierung & Schimmel: Viele ältere Häuser haben keine Zentralheizung und schlechte Isolierung. Im feuchten Winter führt das oft zu Schimmelbildung. Neubauten haben heute bessere Standards, aber prüfen Sie die Fenster und Wände genau.
• Klimaanlagen: Diese sind Standard und im Sommer unverzichtbar. Achten Sie auf moderne Inverter-Geräte, um Stromkosten zu sparen.

Umweltbedingungen

• Wasserknappheit: Zypern leidet oft unter Wassermangel. Ein eigener Wassertank auf dem Dach ist Standard.
• Erdbeben: Zypern liegt in einer seismisch aktiven Zone. Moderne Gebäude müssen erdbebensicher gebaut sein.

Arten von Immobilien

Es gibt alles von traditionellen Steinhäusern in den Bergen («Village Houses») bis zu hochmodernen Villen am Meer. Der Markt ist aktuell stark von Neubauprojekten geprägt, da diese den modernen energetischen Anforderungen eher entsprechen als Altbestände.

Mit Wise beim Immobilienkauf günstig Geld nach Zypern überweisen

Bei der Überlegung, eine Immobilie in Zypern zu kaufen, zählt natürlich jeder Rappen. Da sollten nicht auch noch hohe Kosten für die Überweisung der Geldbeträge draufgehen. Versteckte Aufschläge oder schlechte Wechselkurse fallen insbesondere bei hohen Beträgen schnell ins Gewicht.

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