Immobilien kaufen in Japan: Ein Leitfaden für Schweizer

Falls du einen Umzug von der Schweiz nach Japan planst, steht die Wohnungssuche sicher ganz oben auf deiner To-do-Liste. Vielleicht möchtest du erst einmal mieten, bevor du dein eigenes Zuhause in Japan kaufst.

Um dir bei diesem Prozess zu helfen, haben wir einen nützlichen Leitfaden für den Immobilienkauf in Japan für Schweizer zusammengestellt. Dies ist eine Pflichtlektüre für alle, die ein dauerhaftes Eigenheim, ein Ferienhaus oder eine Anlageimmobilie in Japan suchen.

Wir gehen darauf ein, was dich beim Kaufprozess erwartet, und geben Infos zu Gebühren, Steuern, rechtlichen Anforderungen, Hypotheken und den aktuellen japanischen Immobilienpreisen.

Ausserdem stellen wir dir mit dem Zahlungsdienstleister Wise eine zuverlässige und kostengünstige Möglichkeit vor, grosse Geldbeträge, wie bspw. den Kaufpreis von Immobilien, international zu überweisen.

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Können Schweizer Immobilien in Japan kaufen?

Ja, Schweizer Bürger und andere ausländische Staatsangehörige können Immobilien in Japan kaufen. Du kannst sogar Eigentum erwerben, wenn du keinen Wohnsitz in Japan hast, obwohl es dann schwieriger sein kann, einige der dokumentarischen und sonstigen Anforderungen zu erfüllen.

Prozesse wie die Beantragung einer Hypothek und die Eröffnung eines japanischen Bankkontos können für Ausländer und Nicht-Ansässige ebenfalls komplizierter sein.

Es gibt jedoch einige Arten von Immobilien, die du als nicht-japanischer Staatsbürger nicht erwerben kannst. Dazu gehören:¹

• Land, das als "Wald" oder "landwirtschaftliche Fläche" ausgewiesen ist, ohne Genehmigung der japanischen Regierung. Dies fällt unter das Gesetz über Devisen und Aussenhandel (FEFTA).
• Land in der Nähe von Militärbasen oder anderen sicherheitsrelevanten Orten.
• Einige Eigentumswohnanlagen, die "Ausländerverbote" oder "Gaijin-Verbote" haben, welche den Verkauf von Einheiten an nicht-japanische Käufer einschränken.

Nicht-Ansässige müssen den Immobilienkauf ausserdem innerhalb von 20 Tagen der Bank of Japan melden. ¹

Kann man durch Immobilienkauf eine Aufenthaltsbewilligung erhalten?

Nein, es gibt keinen direkten Weg zur dauerhaften Aufenthaltsbewilligung durch den Kauf von Immobilien in Japan.

Im Gegensatz zu einigen anderen Ländern bietet Japan kein "Goldenes Visum" oder Investitionsvisum an, das dir eine Aufenthaltsbewilligung durch Investitionen in Immobilien ermöglicht.

Wenn du dauerhaft nach Japan ziehen möchtest, findest du alle Informationen zu Visatypen und Wegen zur Aufenthaltsbewilligung auf der Website des japanischen Aussenministeriums.

Wie sieht der Immobilienmarkt in Japan aus?

Der japanische Immobilienmarkt ist vielfältig und kontrastreich. Einige Gebiete wie Tokio, Osaka und Fukuoka verzeichnen ein beträchtliches Wachstum – gestützt durch ausländische Investitionen und einen schwachen Yen –, während andere regionale und ländliche Märkte mit einem Überangebot an Wohnraum kämpfen.

In der Hauptstadt stiegen die Hauspreise im Vergleich zum Vorjahr um 12,62 % (Stand Juli 2025). Eigentumswohnungen in Tokio waren besonders beliebt, mit einem Preisanstieg von 64 % in den letzten vier Jahren. ²

Aber in anderen Teilen des Landes werden lokale Immobilienmärkte durch eine Kombination aus Bevölkerungsrückgang und fallenden Preisen beeinflusst.

Ist eine Immobilie in Japan eine gute Investition?

Bist du unsicher, ob Japan ein guter Ort für den Immobilienkauf im Ausland ist? Hier sind einige Vor- und Nachteile, die du abwägen solltest.

Vorteile:

• Ausländerfreundlich – es gibt nur minimale Einschränkungen für Ausländer beim Kauf und Besitz von Immobilien und Land.
• Währungsvorteil – der im Vergleich zum Schweizer Franken (CHF) schwache japanische Yen (JPY) macht japanische Immobilien für Schweizer Investoren relativ erschwinglich.
• Gutes Vermietungspotenzial – besonders in grossen Städten, wo die Nachfrage anhaltend hoch ist.
• Lebenshaltungskosten in Japan sind im Allgemeinen deutlich tiefer als in der Schweiz, sodass dein Geld weiter reicht.

Nachteile:

• Wertverlust – einige ländliche oder unterbevölkerte Gebiete erleben Stagnation oder sogar einen Rückgang der Immobilienwerte.
• Keine Option auf Aufenthaltsbewilligung durch Immobilienkauf.
• Hypothekenbedingungen können strenger und für ausländische Antragsteller schwerer zu erfüllen sein; oft benötigst du eine höhere Anzahlung.

Wie hoch sind die Immobilienpreise in Japan?

Wie viel kostet eine Immobilie in Japan eigentlich? Das ist eine wesentliche Frage, wenn du dein Budget festlegst und mit der Suche beginnst.

Im Allgemeinen sind japanische Immobilienpreise in den Stadtzentren zwar hoch, aber im Vergleich zu Schweizer Hotspots wie Zürich oder Genf vergleichsweise günstig. Ausserhalb der Stadtzentren sind die Unterschiede sogar noch deutlicher (rund 67-77 %). ³

Es hängt jedoch wirklich davon ab, was genau und wo du kaufst.

Um es etwas einzugrenzen, hier ein Blick auf den Durchschnittspreis für eine 70-80 m² grosse Wohnung in einigen der grossen Städte des Landes: ⁴

Denk daran: Wenn du deinen Immobilienkauf von der Schweiz aus organisierst, benötigst du einen sicheren, zuverlässigen und vorzugsweise kostengünstigen Weg, um Gebühren, Anzahlungen und andere Zahlungen zu überweisen.

Das Wise-Konto ermöglicht das Überweisen hoher Beträge ins Ausland mit transparenten, niedrigen Gebühren und Echtzeit-Tracking.

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Wo ist der günstigste Ort, um in Japan Immobilien zu kaufen?

Von den grossen Städten in Japan ist Sendai tendenziell am günstigsten – mit Durchschnittspreisen, die etwa halb so hoch sind wie in Tokio.

Für die absolut tiefsten Preise solltest du dich jedoch in ländlichen Gebieten wie Akita und Aomori in der Region Tohoku umsehen, sowie an Orten in der Präfektur Tottori.

Die besten Orte für den Immobilienkauf in Japan

Der beste Ort für den Immobilienkauf in Japan hängt ganz davon ab, warum du kaufst.

Wenn du dort leben und arbeiten möchtest, bieten grosse Städte wie Tokio und Osaka alles, was du dir in Bezug auf Lifestyle, Jobmöglichkeiten, Annehmlichkeiten und Verkehrsverbindungen wünschen kannst.

Da der Immobilienmarkt insbesondere in Tokio ein schnelles Wachstum verzeichnet, kann dies auch ein guter Ort für eine Vermietungsimmobilie ("Buy-to-Let") oder eine andere Investition sein. Die Preise sind dort jedoch im Vergleich zum Rest des Landes extrem hoch, sodass du ein gesundes Budget benötigst.

Wenn du ein Ferienhaus suchst, könntest du den Wintersport-Hotspot Niseko, den Berg-Rückzugsort Karuizawa oder die Okinawa-Inseln für ihr subtropisches Klima in Betracht ziehen.

Möchtest du deinen Ruhestand im Ausland verbringen? Die Präfektur Okinawa ist ein beliebter Ort für ausländische Rentner und bekannt als das "Hawaii von Japan".

So suchst du nach einer Immobilie in Japan

Es wird dringend empfohlen, einen Immobilienmakler zu nutzen, um deine Immobilie in Japan zu finden und zu kaufen, besonders wenn du kein fliessendes Japanisch sprichst.

Ein Makler kennt den lokalen Immobilienmarkt und kann dir bei vielen rechtlichen und administrativen Prozessen helfen, die mit dem Kauf der Immobilie verbunden sind. Er kann auch über den Preis verhandeln.

Wenn du nach einem Makler suchst, ziele auf einen ab, der mehrsprachige Unterstützung anbietet.

Du kannst die Suche auch selbst online beginnen, indem du eines dieser japanischen Immobilienportale nutzt:

• Suumo.jp
• Homes.co.jp
• Athome.co.jp

Was du vor dem Hauskauf in Japan prüfen solltest

Bevor du eine Immobilie in Japan kaufst, ist es wichtig, Folgendes zu prüfen:

• Dass sich die Immobilie nicht in einem beschränkten Gebiet befindet (z. B. Waldland oder in der Nähe einer Militärbasis).
• Das Alter des Gebäudes – allgemein gesagt sind Strukturen, die nach 1981 gebaut wurden (als neue Baustandards eingeführt wurden), sicherer bei Erdbeben. Das Alter der Immobilie kann auch Versicherungs- und Instandhaltungskosten beeinflussen.
• Lass eine eigene Gebäudeinspektion durchführen, um Risiken und Probleme wie Fundamentschäden, undichte Dächer, Termiten und Holzfäule zu prüfen.
• Dass die Immobilie nicht in einer Risikozone für Naturkatastrophen liegt – prüfe lokale Gefahrenkarten auf Überschwemmungs-, Tsunami- und Erdrutschrisiken.

Immobilienkauf in Japan als Ausländer – Schritt für Schritt

Gehen wir nun die Schritte durch, die beim Immobilienkauf in Japan als Ausländer anfallen:

1. Bring deine Finanzen in Ordnung

Ein wichtiger Schritt in dieser frühen Phase ist es, deine Finanzen zu regeln. Das bedeutet, ein Budget festzulegen, ein Hypothekenangebot (grundsätzliche Zusage) einzuholen und alle deine Unterlagen zusammenzustellen.

Möglicherweise musst du auch ein japanisches Bankkonto eröffnen, um spätere Zahlungen zu erleichtern.

2. Finde eine Immobilie und vereinbare Besichtigungen

Jetzt ist es an der Zeit, nach deinem Traumhaus zu suchen. Du kannst Online-Immobilienportale und/oder lokale Makler nutzen.

Wenn du etwas gefunden hast, das dir gefällt, vereinbare so schnell wie möglich eine Besichtigung und recherchiere in der Zwischenzeit die Gegend.

3. Gib ein Angebot ab

Sobald du dein Traumhaus gefunden hast, musst du dem Immobilienmakler ein formelles Angebot unterbreiten. Verhandlungen sind möglich, aber Preissenkungen sind in Japan nicht sehr üblich.

In dieser Phase wirst du möglicherweise nach einem Nachweis gefragt, wie du den Kauf finanzieren wirst, z. B. durch deine Hypothekenvereinbarung oder ein Schreiben deiner Bank.

Wenn dein Angebot angenommen wird, wirst du möglicherweise gebeten, eine sogenannte Anzahlung (Tetsukekin) zu leisten, um deine Kaufabsicht zu zeigen. Diese beträgt normalerweise rund 100'000 bis 500'000 JPY. ¹

4. Beauftrage einen Anwalt

Obwohl es nicht zwingend erforderlich ist, ist es eine gute Idee, einen Immobilienanwalt zu finden und zu beauftragen. Er hilft dabei, alle Dokumente und Verträge vorzubereiten, zu prüfen und zu übersetzen.

Er führt auch die Due Diligence während der Transaktion durch, einschliesslich der Prüfung, ob die Immobilie rechtmässig verkauft werden kann.

5. Überprüfe die wichtigsten Immobiliendokumente

Bevor du Verträge oder Vereinbarungen unterzeichnest, musst du die wichtigsten Immobiliendokumente lesen.

Das wichtigste ist die Erklärung wichtiger Angelegenheiten (Jūyō Jikō Setsumeisho), die Details enthält zu:

• Dem Zustand der Immobilie
• Ihrem rechtlichen Status
• Etwaigen Einschränkungen oder Belastungen.

Überprüfe diese sorgfältig oder lass sie von deinem Anwalt prüfen.

6. Lass ein Gutachten erstellen

In dieser Phase möchtest du vielleicht ein Gebäudegutachten erstellen lassen. Das bedeutet, einen Gutachter zu beauftragen, der die Immobilie auf strukturelle oder andere Mängel prüft.

7. Unterzeichne den Kaufvertrag (Baibai Keiyakusho)

Der nächste Schritt ist die Unterzeichnung des Kaufvertrags (Baibai Keiyakusho) durch beide Parteien. Dies ist ein rechtsverbindlicher Vertrag, der alle Bedingungen des Verkaufs, einschliesslich des Übergabetermins, festlegt.

Sobald dieser unterzeichnet ist, musst du eine Überweisung veranlassen für die Anzahlung, die normalerweise rund 10 % bis 20 % des Kaufpreises beträgt. ¹

Erwäge hierfür das Wise-Konto, um deine Schweizer Franken in japanische Yen umzuwandeln, versteckte Gebühren zu vermeiden und den Devisenmittelkurs zu erhalten.

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In dieser Phase musst du deinen Hypothekenanbieter kontaktieren, um die Finanzierung für deinen Kauf zu finalisieren.

8. Schliesse die Transaktion ab

Um den Kauf abzuschliessen, muss Folgendes geschehen:

• Der Titel wird von einem Justizschreiber (einem zertifizierten Rechtsspezialisten) übertragen.
• Dokumente werden bei den zuständigen Regierungsstellen eingereicht.
• Du überweist das Geld, um den Restbetrag zu begleichen.
• Du zahlst auch alle Steuern und Gebühren.

Sobald all dies erledigt ist, erhältst du die Schlüssel zu deinem neuen Zuhause. Zu den letzten Schritten gehört die Registrierung deines Eigentums beim Büro für Rechtsangelegenheiten. Nicht-Ansässige müssen den Kauf zudem bei der Bank of Japan registrieren.

Wie lange dauert der Immobilienkauf?

Es kann variieren, aber der Kauf einer Immobilie in Japan dauert im Allgemeinen zwischen 1 und 3 Monaten. ⁵

Gebühren und Kosten beim Immobilienkauf in Japan

Hier sind die wichtigsten Gebühren und Steuern für den Immobilienkauf in Japan, die du in dein Budget einplanen musst: ⁶

Du musst möglicherweise auch Budget einplanen für:

• Dolmetscher- oder Übersetzungsdienste (falls benötigt)
• Hypothekenbewertungs- und Bearbeitungsgebühren.

Steuern und Gebühren für Immobilienbesitz

Sobald du deine japanische Immobilie gekauft und alle anfänglichen Kosten bezahlt hast, kommen als Eigentümer auch laufende Gebühren und Steuern auf dich zu.

Dazu gehören: ¹

• Anlagevermögenssteuer (Kotei Shisan Zei) – 1,4 % des Immobilienwerts, meist vierteljährlich gezahlt.
• Stadtplanungssteuer (Toshi Keikaku Zei) – 0,3 %, für Immobilien in städtischen Gebieten.

Es gibt auch die Gebäudeversicherung, die zwischen 30'000 und 50'000 JPY pro Jahr kosten kann.¹ Möglicherweise zahlst du auch Einkommenssteuer, wenn du die Immobilie vermietest.

Kredite und Hypotheken für Nicht-Ansässige

Japanische Banken und Anbieter bieten Hypothekendarlehen für Ausländer an, aber die Bedingungen, Anforderungen und Zinssätze können sich im Vergleich zu Einheimischen unterscheiden.

Es kann sehr schwierig sein, eine Finanzierung zu sichern, wenn du keinen Wohnsitz in Japan hast, da die meisten Kreditgeber einen Nachweis über einen gültigen Aufenthaltsstatus in Japan verlangen. ¹ Du musst auch Nachweise über ein stabiles Einkommen und eine gute Bonität erbringen.

Wenn du akzeptiert wirst, kannst du als ausländischer Antragsteller möglicherweise nur rund 70 % des gesamten Immobilienwerts leihen. ¹ Das bedeutet, du benötigst eine höhere Anzahlung (Eigenkapital).

Nicht viele japanische Banken können Geschäftsbedingungen auf Englisch (oder Deutsch) bereitstellen, sodass du möglicherweise die Dienste eines Dolmetschers/Übersetzers in Anspruch nehmen musst.

Risiken und Fallstricke beim Immobilienkauf in Japan

Eines der Hauptdinge, auf die man beim Kauf oder Verkauf von Immobilien im Ausland achten sollte, sind Betrügereien.

Um diese zu vermeiden, wird dringend empfohlen, mit qualifizierten und glaubwürdigen Fachleuten wie Immobilienmaklern und Anwälten zusammenzuarbeiten. Idealerweise solltest du auch die Mitgliedschaft in einem Berufsverband prüfen, wenn du mit Immobilienexperten oder Maklern arbeitest.

Führe vor dem Kauf so viel Due Diligence wie möglich durch und sei vorsichtig, bevor du Geld oder eine Anzahlung sendest. Du solltest die Immobilie auch persönlich besuchen (verlasse dich nicht nur auf Online-Inserate).

Andere Risiken und Fallstricke, auf die du achten solltest:

• Sprachbarriere – Immobilienverträge und Verhandlungen werden in der Regel auf Japanisch geführt, sodass du mehrsprachige Unterstützung benötigst, um Missverständnisse zu vermeiden und den Kaufprozess zu verstehen.
• Akiya (verlassene Häuser) – diese können unglaublich billig sein, kommen aber oft mit hohen Renovierungskosten.
• Naturkatastrophen und Versicherung – Japan ist ein Hochrisikogebiet für verschiedene Naturkatastrophen. Stelle sicher, dass jede Immobilie, die du kaufst, den aktuellen Erdbebenstandards entspricht und ohne übermässige Kosten versichert werden kann.

Einzug in deine japanische Immobilie

Bevor du die Schlüssel zu deinem neuen Zuhause erhalten kannst, hast du noch ein paar letzte Aufgaben zu erledigen.

Versicherung

Es wird dringend empfohlen, eine Gebäudeversicherung abzuschliessen, die ab deinem Übergabedatum gilt. Tatsächlich könnte dies sogar eine zwingende Bedingung deines Hypothekenangebots sein.

Einrichtung der Versorgungsleistungen

Wenn du weisst, wann dein Übergabedatum sein wird, ist es sinnvoll, einige wichtige Dinge vor dem Einzug einzurichten.

Ein Paradebeispiel sind Versorgungsleistungen wie Heizung, Strom und Wasser. Kümmere dich so früh wie möglich darum, damit der Umzug etwas reibungsloser verläuft.

Energieeffizienz-Renovierungen

Falls du eine ältere japanische Immobilie gekauft hast, möchtest du vielleicht einige Verbesserungen zur Energieeffizienz vornehmen. Zum Beispiel die Isolierung verbessern, die Fenster austauschen oder ein effizientes modernes Heizsystem installieren.

Mit Wise beim Immobilienkauf in Japan günstig Geld ins Ausland überweisen

Bei der Überlegung, ein Haus in Japan zu kaufen, zählt natürlich jeder Rappen. Da sollten nicht auch noch hohe Kosten für die Überweisung der Geldbeträge draufgehen. Versteckte Aufschläge oder schlechte Wechselkurse fallen insbesondere bei hohen Beträgen schnell ins Gewicht.

Eine transparente und günstige Lösung ist Wise. Der internationale Zahlungsdienstleister nutzt den Devisenmittelkurs und zeigt dir immer im Vorhinein an, wie viel an Gebühren deine Überweisung kostet und wie sich diese zusammensetzen.

Deine Vorteile im Überblick:

• Hilfe bei grossen Überweisungen: Wise bietet bei grossen Transaktionen zusätzliche Unterstützung durch Experten. Diese stehen dir wahlweise per Telefon oder E-Mail zur Seite.
• Rabatt auf Überweisungen über 20’000 CHF: Überweist du innerhalb eines Monats mehr als 20’000 CHF (oder Gegenwert in anderen Währungen), dann profitierst du von vergünstigten Gebühren für deine Transaktionen.
• Transparente Kosten: Du siehst genau, was die Überweisung kostet, bevor du sie tätigst.
• Keine versteckten Aufschläge: Der angezeigte Wechselkurs ist der Kurs, den du bekommst.
• Multi-Währungs-Konto: Mit dem Wise Konto kannst du japanische Yen für laufende Kosten wie Steuern oder Nebenkosten halten, für Zahlungen nutzen und jederzeit zwischen CHF und JPY wechseln

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Das Wichtigste in Kürze

• Schweizer Bürger können legal Immobilien in Japan kaufen, auch ohne Wohnsitz, obwohl Nicht-Ansässige Käufe innerhalb von 20 Tagen der Bank of Japan melden müssen.
• Ausländern ist es im Allgemeinen untersagt, Wald- oder landwirtschaftliche Flächen ohne staatliche Genehmigung zu kaufen, und einige Eigentumswohnungen können spezifische "Ausländerverbote" haben.
• Während grosse Städte wie Tokio und Osaka ein zweistelliges Preiswachstum verzeichnen (z. B. 12,6 % in Tokio), kämpfen viele ländliche und regionale Märkte mit Überangebot und fallenden Preisen.
• Es wird dringend empfohlen, Immobilien zu kaufen, die nach 1981 gebaut wurden, um sicherzustellen, dass sie modernen seismischen Sicherheitsstandards entsprechen, was sich sowohl auf die Sicherheit als auch auf die Versicherungskosten auswirkt.
• Die Sicherung einer japanischen Hypothek als Nicht-Ansässiger ist sehr schwierig; die meisten Kreditgeber verlangen einen Aufenthaltsstatus und bieten typischerweise ein maximales Beleihungsverhältnis (LTV) von 70 %.

Quellen:

1. Tokyo Portfolio – Can Foreigners Buy Property in Japan?
2. Capital – Japan housing market 2025: growth, currency and risk
3. Numbeo – Cost of Living Comparison Between Switzerland and Japan
4. Tokyo Portfolio – How Much Does It Cost to Purchase a Home in Japan
5. Mailmate – Buying A House in Japan as a Foreigner: Mortgages, Costs & Legal Tips
6. GaijinPot – How Much Does It Really Cost to Buy a Home in Japan?

Quellen zuletzt geprüft am 19. Feb. 2026

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