Alle Infos zum Immobilienkauf in den Niederlanden als Schweizer

Immer mehr Schweizer ziehen einen Umzug in die Niederlande oder eine Investition in dortige Immobilien in Betracht. Laut den letzten offiziellen Zahlen aus dem Jahr 2024 hielten sich zu diesem Zeitpunkt 9’230 Auslandschweizer in den Niederlanden auf.¹

In diesem Artikel erfährst du, ob du als Schweizer eine Immobilie in den Niederlanden kaufen kannst und wie die aktuellen Preise und der Kaufprozess aussehen. Wir werfen einen Blick darauf, ob du eine Hypothek aufnehmen kannst und welche Kosten, Steuern und Unterhaltsgebühren auf dich zukommen. Ausserdem stellen wir dir den Zahlungsdienstleister Wise als praktische Lösung für internationale Überweisungen für den Immobilienkauf im Ausland vor.

Kann man als Schweizer ein Haus in den Niederlanden kaufen?

Ja, Schweizer können in den Niederlanden ohne grössere Einschränkungen Immobilien kaufen. Dank des Freizügigkeitsabkommens zwischen der EU und der Schweiz brauchen sie zudem keine Aufenthaltsgenehmigung, sondern müssen sich in der Regel nur bei den örtlichen Behörden sowie der jeweiligen Schweizer Vertretung anmelden.²

Allerdings gibt es in einigen Gemeinden Einschränkungen für Zweitwohnungen bzw. Ferienhäuser, die du vorab prüfen solltest. Diese sollen dazu beitragen, das Leerstehen zahlreicher Immobilien ausserhalb der Urlaubssaison zu vermeiden.

Wie ist die Lage auf dem niederländischen Immobilienmarkt?

Die Niederlande sind ein kleines, vergleichsweise dicht besiedeltes Land in dem auch die viele Ausländer (einschliesslich Schweizer Bürger) Wohn- und Gewerbeimmobilien kaufen können, ohne spezielle Auflagen erfüllen zu müssen.

Durch das Bevölkerungswachstum herrscht in manchen Teilen der Niederlande Wohnraummangel, was die Nachfrage das Angebot übersteigen lässt. Die Immobilienpreise steigen daher seit Jahren an. Im Januar 2026 lagen Immobilienpreise im Vergleich zum Vorjahr 5,4 % höher. Der Durchschnittspreis einer Immobilie lag dabei bei 403’875 Euro. Es ist davon auszugehen, dass die hohe Nachfrage in den grösseren niederländischen Städten auch in Zukunft anhalten wird.³

So findest du eine Immobilie in den Niederlanden

Um Immobilien in den Niederlanden zu finden, sind Websites wie Funda (das grösste Immobilienportal; hier können ausschliesslich Makler inserieren) und huislijn sehr nützlich. Seiten wie Pararius und Kamernet sind hingegen auf Mietwohnungen ausgerichtet.

Mieten oder Kaufen in den Niederlanden – was lohnt sich?

Ob Mieten oder Kaufen vorteilhafter ist, hängt von deiner Aufenthaltsdauer, Familiensituation, deinem Budget und deinen Investitionszielen ab.

In niederländischen Städten kaufst du oft nicht das Land selbst, sondern erwirbst ein langfristiges Nutzungsrecht (erfpacht). Hierbei ist auf die Vertragsbedingungen zu achten. Hypotheken sind auch für Ausländer möglich, wenn bestimmte Bedingungen erfüllt sind.

Hauskauf und Vertragsabschluss in den Niederlanden – Schritt für Schritt erklärt

Der Immobilienkauf in den Niederlanden folgt einem ähnlichen Prozess wie in vielen anderen europäischen Ländern. Verträge und Grundbucheintragungen sind auf Niederländisch und die Anwesenheit eines Notars (Notaris) ist zwingend erforderlich. Es ist ratsam, einen Makler zu wählen, der Englisch oder Deutsch spricht.

Der Ablauf beim Immobilienkauf in den Niederlanden ist wie folgt:⁴

1. Haussuche: Entweder online oder mithilfe eines Maklers (makelaar)
2. Objekte besichtigen
3. Angebot: Im Gegensatz zum Vereinigten Königreich oder Irland gibt es in den Niederlanden keine unverbindlichen Finanzierungsvorsagen, die man im Vorheinein bei einer Bank einholen müsste. Trotzdem sollte man sich versichern, dass man für eine Hypothek in Frage kommt, falls man sich für eine Finanzierung entscheidet.
4. Vorvertrag: Wurde das Angebot angenommen, unterzeichnen beide Parteien den von einem Anwalt vorbereiteten Vorvertrag (koopakte). Da eine etwaige Hypothek zu diesem Zeitpunkt noch nicht in trockenen Tüchern ist, lohnt sich eine entsprechende Kondition im Vertrag, um mögliche vertragliche Strafen zu vermeiden. Nach eine rdreitätigen Rücktrittsfrist wird der Vertrag für Käufer und Verkäufer bindend.
5. Finanzierung: Im Anschluss haben Käufer in der Regel 3-6 Wochen Zeit, ihre Finanzierung (hypotheek) abzuschliessen. Dabei ist eine Schätzung der Immobilie (taxatierapport) erforderlich, deren Kosten vom Käufer getragen werden. Achte dabei unbedingt darauf, einen anerkannten Gutachter zu verwenden.
6. Gutachten: Separat von der Schätzung der Immobilie lohnt sich insbesondere bei älteren Häusern auch ein Gutachten über dessen Zustand (bouwkundige keuring).
7. Vertragsabschluss: Nach der Hypothek ist auch die Überschreibung der Immobilie (akte van levering) beim Notar (notaris) zu Unterschreiben, der die im Vorhinein eine Übersicht über alle Gebühren aushändigt, die bis zur Übergabe fällig sind.
8. Übergabe: Sobald alle Dokumente unterzeichnet sind, informiert der Notar das Grundbuchamt (kadaster) über die neuen Eigentumsverhältnisse.

Da der Kaufvertrag auf Niederländisch verfasst ist, solltest du einen Übersetzer bzw. Dolmetscher hinzuziehen oder einen Makler beauftragen, der dich bei Sprachschwierigkeiten unterstützen kann.

Hypotheken in den Niederlanden

In den Niederlanden können Ausländer, also auch Schweizer, in vielen Fällen eine Hypothek aufnehmen. Dabei ist es möglich, bis zu 100 % des Immobilienwertes zu leihen. Zudem gibt es unterschiedliche Tilgungsmodelle und sogar Kredite, bei denen nur die Zinsen gezahlt werden, obwohl diese immer weniger angeboten werden.

Insbesondere als Ausländer lohnt es sich, frühzeitig abzuklären, welche Banken bereit wären, eine Finanzierung zu stellen. Wohnst du bereits in den Niederlanden und arbeitest dort, dann erleichtert das die Finanzierung meist erheblich.

Beliebte Regionen für den Hauskauf in den Niederlanden

Zu den beliebtesten Gegenden für Immobilien in den Niederlanden gehören Amsterdam, Rotterdam und Amstelveen.

• Amsterdam: Viele internationale Einwohner, sehr hohe Nachfrage bei Miete und Kauf, entsprechend hohes Preisniveau.
• Rotterdam: Der Wettbewerb ist etwas entspannter, die Preise sind dementsprechend etwas moderater.
• Amstelveen: Beliebt bei Expats und Familien aufgrund der guten Wohnumgebung und der Nähe zu internationalen Schulen.

Alle diese Städte verzeichnen eine hohe Wohnraumnachfrage und gelten als relativ stabile Investitionsstandorte.

Steuern und Kosten beim Immobilienkauf in den Niederlanden

Beim Kauf einer Immobilie in den Niederlanden fallen anfängliche Kosten wie Grunderwerbsteuer, Maklergebühren und Notarkosten an:⁴

• Grunderwerbsteuer (Overdrachtsbelasting): 2 % für selbst genutztes Wohneigentum, 10,4 % für Investitionsobjekte (nicht selbst bewohnt). Erstmalige Käufer unter 35 Jahren zahlen bis zu einem Kaufpreis von 400’000 € derzeit 0 %.
• Maklerprovision: ca. 1-2 %
• Notarkosten: ca. 1’000-3’000 €

Nach dem Kauf fallen laufende Kosten wie die jährliche Vermögenssteuer (onroerende-zaakbelasting) an, die auf dem Wert deiner Immobilie basiert. Dieser wird jedes Jahr erneut ermittelt (WOZ-waarde). Hinzu kommen andere Gemeindesteuern, z.B. für die Müllabführt (AFV), Wassermanagement (nicht zu verwechseln mit der normalen Wasserrechnung über den eigenen Verbrauch).⁵

Mit Wise günstig hohe Beträge in die Niederlande überweisen

Bei der Überlegung, ein Haus in den Niederlanden zu kaufen, zählt natürlich jeder Rappen. Da sollten nicht auch noch hohe Kosten für die Überweisung der Geldbeträge draufgehen. Versteckte Aufschläge oder schlechte Wechselkurse fallen insbesondere bei hohen Beträgen schnell ins Gewicht.

Eine transparente und günstige Lösung ist Wise. Der internationale Zahlungsdienstleister nutzt den Devisenmittelkurs und zeigt dir immer im Vorhinein an, wie viel an Gebühren deine Überweisung kostet und wie sich diese zusammensetzen.

Deine Vorteile im Überblick:

• Hilfe bei grossen Überweisungen: Wise bietet bei grossen Transaktionen zusätzliche Unterstützung durch Experten. Diese stehen dir wahlweise per Telefon oder E-Mail zur Seite.
• Rabatt auf Überweisungen über 20’000 CHF: Überweist du innerhalb eines Monats mehr als 20’000 CHF (oder Gegenwert in anderen Währungen), dann profitierst du von vergünstigten Gebühren für deine Transaktionen.
• Transparente Kosten: Du siehst genau, was die Überweisung kostet, bevor du sie tätigst.
• Keine versteckten Aufschläge: Der angezeigte Wechselkurs ist der Kurs, den du bekommst.
• Multi-Währungs-Konto: Mit dem Wise Konto kannst du Euro für laufende Kosten wie Steuern oder Nebenkosten halten, für Zahlungen nutzen und jederzeit zwischen CHF und EUR wechseln

Mehr über grosse Überweisungen mit Wise

Zusammenfassung

Auch als Schweizer kannst du in den Niederlanden Immobilien kaufen und unter Umständen sogar eine Hypothek aufnehmen. Der Kauf und Unterhalt erfordern jedoch oft internationale Überweisungen und Vermögenstransfers.

Für Zahlungen ins Ausland ist Wise eine praktische Lösung. Du kannst Geld zum echten Wechselkurs überweisen und siehst die Gebühren immer transparent im Voraus. So wickelst du deinen Immobilienkauf und deine Lebenshaltungskosten in den Niederlanden smart und kostengünstig ab.

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*Services für Schweizer Kunden werden von Wise Payments Limited zur Verfügung gestellt. Wise Payments Limited ist als Electronic Money Institution (EMI) bei der UK Financial Conduct Authority (FCA) mit der Zulassungsnummer 900507 registriert.