Immobilienkauf in Bulgarien als Schweizer: Das gibt es zu beachten

Spielst du mit dem Gedanken, nach Bulgarien zu ziehen oder dort ein Ferienhaus zu kaufen? Das Land ist eine beliebte Wahl für Auswanderer, Rentner, Investoren und Unternehmer aus der ganzen Welt.

Neben einer Mischung aus wunderschönen Stränden, Skigebieten und Städten wie der Hauptstadt Sofia mit ihren grünen Boulevards, eleganter Architektur und fabelhaften Restaurants, kann Bulgarien zudem ein fantastisches Preis-Leistungs-Verhältnis mit niedrigen Lebenshaltungskosten und erschwinglichen Immobilienpreisen aufweisen.

Falls du von einem Umzug nach Bulgarien träumst, findest du hier alle Infos zum Immobilienkauf in Bulgarien als Schweizer.

Ausserdem stellen wir dir eine zuverlässige und kostengünstige Möglichkeit vor, grosse Geldbeträge international mit dem Finanzdienstleister Wise zu versenden.

Mehr über grosse Überweisungen mit Wise

Unterstützung für grosse Überweisungen 📞

Bekommst du als Nicht-Ansässiger eine Hypothek von einer bulgarischen Bank?

Zuerst musst du dir überlegen, wie du deinen Immobilienkauf in Bulgarien finanzieren willst. Wenn du das Bargeld nicht im Voraus hast, wirst du wahrscheinlich eine Hypothek benötigen.

Die gute Nachricht ist, dass bulgarische Banken Hypotheken auch an ausländische Bürger und Nicht-Ansässige vergeben. Deine besten Chancen hast du bei einer der grossen Banken des Landes – wie der DSK Bank, UniCredit Bulbank, United Bulgarian Bank und Eurobank Bulgaria (Postbank).

Du könntest jedoch feststellen, dass du strengeren Annahmekriterien und einem komplizierteren Genehmigungsprozess gegenüberstehst als Einheimische.

Es ist auch wahrscheinlich, dass du nur eine Belehnung (Loan-to-Value, LTV) zwischen 50 % und 70 % erhältst, was niedriger ist als die typischen 80 % bis 85 %, die bulgarischen Bürgern zur Verfügung stehen.² Das bedeutet, dass du mehr Eigenkapital einbringen musst.

Es ist eine gute Idee, sich nach Hypotheken umzusehen, bevor du ernsthaft mit der Immobiliensuche beginnst. Besonders empfehlenswert ist die Nutzung eines Maklers, der dir helfen kann, die richtige Hypothek für deine Umstände zu finden. Jemanden an deiner Seite zu haben, der Bulgarisch spricht und das System wirklich versteht, kann sich auszahlen.

Steuern und Gebühren für den Immobilienbesitz in Bulgarien

Um dein Budget für den Kauf festzulegen, solltest du neben dem eigentlichen Kaufpreis auch Anwaltskosten, Grundsteuern und andere Gebühren einkalkulieren.

Hier sind die wichtigsten, die du beim Immobilienkauf in Bulgarien kennen solltest:

Steuer/Gebühr	Kosten
Anwaltskosten	Variiert, typischerweise 0,5 % bis 1 %2
Maklergebühr (oft vom Käufer bezahlt, kann aber verhandelt werden)	2,5 % bis 3,6 %1
Kommunale Grunderwerbsteuer	0,15 bis 3 %, je nach Gemeinde1
Eintragungsgebühr ins Immobilienregister	0,1 %1
Notargebühren	0,1 % bis 1 %1
Schätzgebühr für Hypothek	Variiert, ca. €120 EUR (basierend auf einer Hypothek von 112'000 €)3
Grundsteuer (jährlich)	50 € bis 200 €1
Müllabfuhrgebühr (jährlich)	100 bis 400 €1

Wie sieht der Immobilienmarkt in Bulgarien aus?

Der Immobilienmarkt in Bulgarien scheint im Moment zu boomen, mit einem Preisanstieg von gewaltigen 15,51 % im Jahr bis zum 2. Quartal 2025.⁴ Grosse Städte wie Sofia und Varna verzeichnen wenig überraschend einige der höchsten Preisanstiege.

Das Interesse an Neubauten und modernen Apartmentkomplexen bleibt stark, aber es gibt auch Nachfrage nach ländlichen Immobilien – obwohl das Angebot nicht ganz Schritt hält. Die Verkäufe sind stabil, wobei die Anzahl der Transaktionen im zweiten Quartal 2025 um 2,8 % im Vergleich zum Vorjahr gestiegen ist.⁴

Für dich als Käufer bedeutet das, dass du möglicherweise mit anderen Käufern (insbesondere anderen ausländischen Käufern) konkurrieren und etwas mehr für deine Traumimmobilie in Bulgarien bezahlen musst.

Solltest du in Bulgarien eine Immobilie zur Vermietung kaufen, solltest du den leichten Rückgang der Mietrenditen von 4,65 % im 2. Quartal 2024 auf 4,29 % im 3. Quartal 2025 bedenken⁴

Können Schweizer Immobilien in Bulgarien kaufen?

EU-Bürger können Immobilien und Land in Bulgarien zu denselben Bedingungen wie Einwohner kaufen.

Für alle anderen – was technisch gesehen auch Schweizer Bürger einschliesst – können Einschränkungen gelten, insbesondere beim Erwerb von Land (z.B. ein Haus mit Garten oder ein Baugrundstück). Es gibt jedoch einen bekannten Lösungsweg: Du gründest eine bulgarische Gesellschaft mit beschränkter Haftung (genannt OOD) und kaufst das Land über diese Firma.¹

Bestimmte Arten von Land können von Ausländern nie gekauft werden, wie z.B. landwirtschaftliche Flächen, Waldgebiete und Weinberge.¹

Kannst du eine Immobilie in Bulgarien kaufen und eine Aufenthaltsbewilligung erhalten?

Es gibt in Bulgarien keinen direkten Weg zur Staatsbürgerschaft allein durch den Kauf einer Immobilie. Dieser kann jedoch einen Antrag auf eine verlängerte Aufenthaltsbewilligung unterstützen. Wenn du eine Immobilie im Wert von über €310'000 EUR kaufst (und mindestens 75 % davon selbst finanzierst, ohne Kredit), qualifizierst du dich möglicherweise für eine "Residency-by-Investment" Genehmigung.¹

Diese ermöglicht es dir, fünf Jahre in Bulgarien zu leben; danach kannst du eine dauerhafte Aufenthaltsgenehmigung beantragen, wenn du möchtest.¹

Bulgarien hat auch ein "Golden Visa"-Programm, das ausländischen Bürgern ermöglicht, durch Investitionen im Land eine Aufenthaltsgenehmigung zu erhalten. Dies beinhaltet jedoch nicht Investitionen in Immobilien.

Wie hoch sind die Immobilienpreise in Bulgarien?

Jetzt kommen wir zur alles entscheidenden Frage – wie viel Geld brauchst du, um dir dein Traumhaus in Bulgarien leisten zu können?

Laut der Lebenshaltungskosten-Datenbank Numbeo sind die Kosten für den Kauf einer Wohnung in Bulgarien massiv günstiger als in der Schweiz (oft 60 % bis 80 % günstiger pro Quadratmeter, je nach Vergleichsstadt).⁵

Natürlich hängt es von der Art des Hauses und der genauen Gegend ab, in der du kaufst.

Um es etwas genauer einzugrenzen, hier eine Übersicht, was du pro Quadratmeter in einigen der grossen bulgarischen Städte erwarten kannst (in EUR, da Bulgarien den Euro offiziell am 1. Januar 2026 eingeführt hat):⁶

Stadt	Durchschn. Wohnungspreis pro m² - Stadtzentrum (EUR)	Durchschn. Wohnungspreis pro m² - ausserhalb Zentrum (EUR)
Sofia	3'540 €	2'289 €
Varna	2'730 €	1'703 €
Burgas	2'169 €	1'461 €
Plovdiv	2'015 €	1'289 €
Stara Zagora	1'201 €	872 €

Ein weiterer Faktor beim Preis für eine Immobilie in Bulgarien sind für Schweizer und andere Ausländer die Gebühren für internationale Überweisungen. Das gilt besonders, wenn die Bank oder der Anbieter einen Aufschlag auf den Wechselkurs berechnet, um deine Schweizer Franken in Euro umzurechnen. Wise verwendet keine versteckten Aufschläge und zeigt dir sämtliche Gebühren im Vorhinein an. Bei Beträgen ab 20'000 CHF profitierst du zudem von reduzierten Gebühren für deine Auslandsüberweisung.

Mehr über grosse Überweisungen mit Wise

Wo ist der günstigste Ort, um in Bulgarien Immobilien zu kaufen?

Wenn du mit einem knappen Budget auf Haussuche bist, vermeidest du am besten die grösseren Städte und schaust in ländlicheren Gegenden. Es gibt einige Schnäppchen in Teilen von Provinzen wie Widin, Targowischte und Wraza, aber bedenke, dass du möglicherweise mehr für Renovierungen ausgeben musst, wenn du eine ältere Immobilie kaufst.

Wenn du in einer Stadt kaufen möchtest, sind Optionen wie Plovdiv und Stara Zagora tendenziell günstiger als Sofia und Varna.

Immobilienkauf in Bulgarien als Schweizer – eine Schritt-für-Schritt-Anleitung

Bevor du deine Haussuche startest, kann es nützlich sein, ein wenig darüber zu wissen, wie der Prozess des Immobilienkaufs in Bulgarien funktioniert.

Hier ist ein kurzer Überblick über die Schritte:

1. Finanzen klären

Der erste Schritt ist, deine Finanzen zu regeln. Das bedeutet, ein Budget festzulegen, gegebenenfalls ein Hypothekenangebot (grundsätzliche Zusage) einzuholen und alle deine Unterlagen zusammenzustellen.

2. Immobiliensuche und Besichtigungen

Jetzt ist es an der Zeit, nach deinem Traumhaus zu suchen. Du kannst Online-Immobilienportale und/oder lokale Makler nutzen, um Immobilien zu finden. Wir gehen später noch auf einige Tipps ein, wie und wo du deine Suche startest.

Wenn du etwas gefunden hast, das dir gefällt, vereinbare so schnell wie möglich eine Besichtigung und beginne in der Zwischenzeit, die Gegend zu recherchieren.

3. Angebot

Wenn du die perfekte Immobilie gefunden hast, ist der nächste Schritt, dem Makler oder direkt dem Verkäufer ein wettbewerbsfähiges Angebot zu unterbreiten. Du kannst verhandeln, genau wie in anderen Ländern.

Wenn es angenommen wird, wirst du möglicherweise gebeten, eine Reservierungsgebühr von etwa 1'000 bis 2'000 € zu zahlen – um zu zeigen, dass du es mit dem Kauf ernst meinst.¹

4. Anwalt und Due Diligence

Obwohl es nicht zwingend vorgeschrieben ist, ist es eine sehr gute Idee, einen Immobilienanwalt zu finden und zu beauftragen.

Eine persönliche Empfehlung ist ein guter Weg, einen Anwalt zu finden, aber du kannst dich auch bei der Schweizer Botschaft oder Konsulaten nach Listen deutsch- oder englischsprachiger Anwälte erkundigen.

Dein Anwalt wird alle Dokumente und Verträge prüfen und übersetzen sowie die Due Diligence (Sorgfaltsprüfung) für die Transaktion durchführen.

Dazu gehört die Prüfung auf Belastungen, das Entwerfen und Überprüfen von Verträgen, die Verifizierung des Eigentumstitels und die Sicherstellung, dass die Immobilie rechtmässig verkauft werden darf.

5. Gutachten

Während die rechtlichen Prüfungen laufen, möchtest du vielleicht ein Baugutachten in Auftrag geben. Das bedeutet, einen Gutachter zu engagieren, der die Immobilie auf strukturelle oder andere Mängel prüft.

Wenn das Gutachten Probleme aufzeigt, kannst du möglicherweise den Preis neu verhandeln.

6. Vorvertrag und Anzahlung

Wenn alle Prüfungen abgeschlossen sind und du bereit bist fortzufahren, ist der nächste Schritt, dass beide Parteien den Vorvertrag unterzeichnen. Du wirst auch eine Überweisung veranlassen für die Anzahlung, die normalerweise etwa 10 % des Kaufpreises beträgt. Dies ist ein rechtlich bindender Schritt.

In diesem Stadium solltest du deinen Hypothekenanbieter kontaktieren, um die Finanzierung für deinen Kauf zu finalisieren.

7. Endgültiger Kaufvertrag

Dieser endgültige Kaufvertrag muss von beiden Parteien in Anwesenheit eines Notars unterzeichnet werden. Du zahlst den Restbetrag, und die Übertragung wird im Immobilienregister eingetragen – in diesem Stadium wirst du der rechtmässige Eigentümer der Immobilie.

Nachdem all das erledigt ist, erhältst du die Schlüssel zu deinem neuen Zuhause.

Wie findet man eine Immobilie in Bulgarien?

Die zwei Hauptwege, um Immobilien in Bulgarien zu finden, sind lokale Immobilienagenturen und Online-Immobilienwebsites.

Immobilienagenturen und Makler in Bulgarien

Es ist nicht notwendig, einen Makler zu nutzen, um eine Immobilie im Ausland zu kaufen. Aber es kann hilfreich sein, besonders wenn du aus der Schweiz nach Bulgarien ziehst und mit dem lokalen Immobilienmarkt nicht vertraut bist.

Wenn es das erste Mal ist, dass du eine Immobilie in Bulgarien kaufst, könnte ein spezialisierter Kaufmakler hilfreiche Ratschläge und Einblicke in den lokalen Markt bieten.

Allerdings fällt für diesen Service normalerweise eine Gebühr an, und du solltest sicherstellen, dass dir klar ist, was du für dein Geld bekommst, da sowohl die Pakete als auch die Preise erheblich variieren können.

Immobilien-Websites in Bulgarien

Der beste Weg, um bei der Suche nach einem Ort in Bulgarien einen Vorsprung zu bekommen, ist die Online-Suche. Gute Websites, um ein Haus oder eine Wohnung zu finden, sind:

• Imot.bg
• Bulgarian Properties
• Homes.bg
• Imoti.net
• Property.bg

Wie wählst du die richtige Immobilie in Bulgarien aus?

Einige der wichtigsten Kriterien bei der Haussuche sind in der Regel Lage, Zustand und Budget. Falls du nicht bereits in Bulgarien lebst, lohnt es sich, einige Zeit vor Ort zu verbringen und bei Besichtigungen auch die weitere Umgebung der Immobilien unter die Lupe zu nehmen.

Hier einige hilfreiche Tipps, worauf du achten solltest:

Zustand der Immobilie

Es ist eine gute Idee, so viel wie möglich zu recherchieren, bevor du dich zum Kauf einer Immobilie verpflichtest.

Es ist nicht zwingend, aber dringend empfohlen, ein Baugutachten oder eine Inspektion in Auftrag zu geben. Dies wird alle grösseren Probleme aufzeigen und dir eine bessere Vorstellung davon geben, was du kaufst.

Art der Immobilie

Bulgarien bietet eine Vielzahl verschiedener Immobilientypen, von Apartments im Stadtzentrum bis hin zu Villen am Strand. Auch Reihenhäuser sind in Bulgarien beliebt.

Vielleicht bevorzugst du einen Neubau von einem Bauträger, aber du könntest mit einer älteren Immobilie in einer ländlichen Gegend ein besseres Geschäft machen. Denk aber daran, dass diese Häuser wahrscheinlich hohe Renovierungskosten mit sich bringen.

Wenn du in einer Stadt kaufst, ist eine Wohnung wahrscheinlich die beste Wahl in Bezug auf Lage und lokale Annehmlichkeiten.

Einzug in deine bulgarische Immobilie

Bevor du die Schlüssel zu deinem neuen Zuhause bekommen kannst, musst du einige wichtige Aufgaben erledigen. Dazu gehören der Abschluss einer Versicherung und die Einrichtung deiner Versorgungsanschlüsse.

Versicherung

Es wird dringend empfohlen, eine Gebäudeversicherung abzuschliessen, die ab deinem Abschlussdatum gilt. Tatsächlich könnte es sogar eine zwingende Bedingung deines Hypothekenangebots sein.

Einrichtung von Versorgungsleistungen und Rechnungen in Bulgarien

Wenn du weisst, wann dein Abschlussdatum sein wird, ist es sinnvoll, einige wesentliche Dinge vor dem Einzug einzurichten.

Ein Paradebeispiel sind Versorgungsleistungen wie Heizung, Strom und Wasser. Kümmere dich so früh wie möglich darum, dann sollte der Umzugsprozess etwas reibungsloser verlaufen.

Mit Wise günstig hohe Beträge nach Bulgarien überweisen

Bei der Überlegung, ein Haus in Bulgarien zu kaufen, zählt natürlich jeder Rappen. Da sollten nicht auch noch hohe Kosten für die Überweisung der Geldbeträge draufgehen. Versteckte Aufschläge oder schlechte Wechselkurse fallen insbesondere bei hohen Beträgen schnell ins Gewicht.

Eine transparente und günstige Lösung ist Wise. Der internationale Zahlungsdienstleister nutzt den Devisenmittelkurs und zeigt dir immer im Vorhinein an, wie viel an Gebühren deine Überweisung kostet und wie sich diese zusammensetzen.

Deine Vorteile im Überblick:

• Hilfe bei grossen Überweisungen: Wise bietet bei grossen Transaktionen zusätzliche Unterstützung durch Experten. Diese stehen dir wahlweise per Telefon oder E-Mail zur Seite.
• Rabatt auf Überweisungen über 20’000 CHF: Überweist du innerhalb eines Monats mehr als 20’000 CHF (oder Gegenwert in anderen Währungen), dann profitierst du von vergünstigten Gebühren für deine Transaktionen.
• Transparente Kosten: Du siehst genau, was die Überweisung kostet, bevor du sie tätigst.
• Keine versteckten Aufschläge: Der angezeigte Wechselkurs ist der Kurs, den du bekommst.
• Multi-Währungs-Konto: Mit dem Wise Konto kannst du Euro für laufende Kosten wie Steuern oder Nebenkosten halten, für Zahlungen nutzen und jederzeit zwischen CHF und EUR wechseln

Mehr über grosse Überweisungen mit Wise

FAQ zum Immobilienkauf in Bulgarien

Wie viel brauchst du, um als Rentner aus der Schweiz in Bulgarien zu leben?

Wie viel du brauchst, um als Rentner in Bulgarien komfortabel zu leben, hängt ganz von deinem Lebensstil und deinen Umständen ab, aber denk daran, dass die Lebenshaltungskosten dort viel niedriger sind als in der Schweiz.

Um jedoch ein bulgarisches Rentnervisum zu erhalten, benötigst du ein monatliches Mindesteinkommen von etwa 500 €.⁷

Wie lange kann ich in Bulgarien bleiben, wenn ich eine Immobilie besitze?

Wie lange du in Bulgarien leben kannst, hängt von deinem Visum oder deiner Aufenthaltsbewilligung ab, nicht davon, ob du eine Immobilie besitzt.

Dank der bilateralen Verträge (Personenfreizügigkeit) zwischen der Schweiz und der EU geniessen Schweizer Bürger jedoch privilegierte Rechte im Vergleich zu Drittstaatsangehörigen. Du kannst dich länger als 90 Tage in Bulgarien aufhalten, sofern du dich bei den lokalen Behörden anmeldest und nachweist, dass du über genügend finanzielle Mittel oder eine Erwerbstätigkeit verfügst.

Ist es günstiger, in Bulgarien zu leben als in der Schweiz?

Ja, definitiv. Die Lebenshaltungskosten in Bulgarien sind deutlich niedriger als in der Schweiz.⁵

---

Quellen (Stand 13.01.2026):

1. Investropa - Kauf und Besitz einer Immobilie als Ausländer in Bulgarien
2. Estate Agent Power - rechtliche Prozesse und Preisgestaltung
3. DSK Bank - Hypotheken für Wohnimmobilien
4. Global Property Guide - Analyse des bulgarischen Wohnimmobilienmarktes
5. Numbeo - Vergleich der Lebenshaltungskosten zwischen Schweiz und Bulgarien
6. Numbeo - Preise nach Stadt
7. Lawyers Bulgaria - Ruhestand in Bulgarien

*Services für Schweizer Kunden werden von Wise Payments Limited zur Verfügung gestellt. Wise Payments Limited ist als Electronic Money Institution (EMI) bei der UK Financial Conduct Authority (FCA) mit der Zulassungsnummer 900507 registriert.