Immobilienkauf auf den Philippinen als Schweizer: Der komplette Leitfaden

Die Philippinen sind ein Inselstaat, der für seine freundlichen Einwohner, das tropische Klima und atemberaubende Strände bekannt ist. Aber auch die niedrigen Lebenshaltungskosten machen es zu einem beliebten Ziel für Auswanderer und Ruheständler.

Falls auch du mit dem Gedanken spielst, auf die Philippinen zu ziehen oder dort ein Ferienhaus zu kaufen, findest du in diesem praktischen Leitfaden alle Infos über den Immobilienkauf auf den Philippinen als Schweizer.

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Wie sieht der Immobilienmarkt auf den Philippinen aus?

Der Immobilienmarkt auf den Philippinen wird derzeit von einer Kombination aus schwacher Nachfrage und langsamer Preisentwicklung gekennzeichnet. Die Preise stiegen 2025 zwar an, aber nur um 1,9 % im Vergleich zum Vorjahr.⁵

Als Käufer bedeutet das, dass du die Gelegenheit haben könntest, ein Schnäppchen zu machen. Allerdings gibt es auch zu bedenken, dass eine Immobilieninvestition momentan eher weniger interessant für langfristige Gewinne ist, da erwartet wird, dass der Wohnungsmarkt des Landes noch einige Zeit gedämpft bleiben wird.

Wenn du jedoch eine Immobilie kaufen möchtest, um sie zu vermieten, ist es nützlich zu wissen, dass die Bruttomietrenditen relativ gut bleiben – durchschnittlich 5,57 % im 3. Quartal 2025 (vor Steuern und Ausgaben).⁵

Können Ausländer Immobilien auf den Philippinen kaufen?

Ausländer können Immobilien auf den Philippinen kaufen, aber es gibt Einschränkungen.

Nach den Gesetzen des Landes dürfen ausländische Staatsangehörige kein Land kaufen. Sie können es jedoch im Rahmen von Pachtverträgen (Leasehold) pachten, typischerweise mit Laufzeiten von bis zu 99 Jahren.¹

Die Philippinen haben auch Gesetze, die besagen, dass nicht mehr als 40 % der Einheiten in einem Wohnungskomplex (Condominium) in ausländischem Besitz sein dürfen.¹

Das sind wichtige Dinge, die dein Anwalt prüfen sollte, bevor du eine Immobilie kaufst, um sicherzustellen, dass du als ausländischer Käufer auf keine Hindernisse stösst.

Kannst du als Schweizer eine Immobilie auf den Philippinen kaufen und eine Aufenthaltsgenehmigung erhalten?

Nein, es gibt keinen direkten Weg zur Aufenthaltsgenehmigung auf den Philippinen durch einen Immobilienkauf. Die Philippinen haben kein "Golden Visa"-Programm wie einige andere Länder. Es gibt zwar ein Programm für den Aufenthalt durch Investition, aber dieses beinhaltet nicht Investitionen in Immobilien – nur in genehmigte Industrien, Fonds und Anleihen.

Wenn du also auswandern und dich dauerhaft auf den Philippinen niederlassen möchtest, musst du einen anderen Weg einschlagen.

Kannst du als Nicht-Ansässiger eine Hypothek von einer philippinischen Bank bekommen?

Zuerst musst du dir überlegen, wie du deinen Immobilienkauf auf den Philippinen finanzieren willst. Wenn du das Bargeld nicht im Voraus hast, wirst du wahrscheinlich eine Hypothek benötigen.

Du kannst als ausländischer Staatsbürger und/oder Nicht-Ansässiger eine Hypothek auf den Philippinen bekommen, aber nicht alle Banken und Anbieter bieten diese an. Bei den Kreditgebern, die ausländische Antragsteller akzeptieren, ist der Prozess oft schwieriger und langsamer. Zudem benötigst du eine ganze Reihe an Dokumenten und musst strenge Eignungskriterien erfüllen.

Es kann auch sein, dass du als ausländischer Käufer nur ein Beleihungsverhältnis (Loan-to-Value, LTV) von etwa 60 % bis 70 % erhältst, sodass du eine grössere Anzahlung leisten musst. Auch die Zinssätze können unter Umständen höher sein als für Einheimische.¹

Es ist also eine gute Idee, sich frühzeitig nach Hypotheken umzusehen, bevor du ernsthaft mit der Immobiliensuche beginnst. Dabei kann auch ein spezialisierter Broker hilfreich sein.

Steuern und Gebühren für den Immobilienbesitz auf den Philippinen

Um dein Budget für den Kauf festzulegen, musst du Anwaltskosten, Grundsteuern und andere Kosten einkalkulieren.

Hier sind die wichtigsten, die du beim Immobilienkauf auf den Philippinen kennen solltest:²

Steuer/Gebühr	Satz/Gebühr
Documentary Stamp Tax (DST)	1,5 %
Transfer Tax (Grunderwerbsteuer)	0,5 % bis 0,75 %
Registrierungsgebühren	Variiert, beginnt ab 8'796 PHP
Notargebühren	200 bis 500 PHP pro Dokument + 1 % bis 2 % bei hochwertigen Transaktionen
Anwaltskosten	1 % bis 3 %
Übertragungsgebühren der Eigentümergemeinschaft (bei Eigentumswohnungen)	5'000 bis 20'000 PHP
Schätzgebühren für Hypotheken	5'000 bis 50'000 PHP3,4
Grundsteuer (vierteljährlich)	1 % bis 2 % des geschätzten Immobilienwertes4

Wie hoch sind die Immobilienpreise auf den Philippinen?

Jetzt kommen wir zur alles entscheidenden Frage – wie viel Geld brauchst du, um dir dein Traumhaus auf den Philippinen leisten zu können?

Laut der Lebenshaltungskosten-Datenbank Numbeo sind die Kosten für den Kauf einer Wohnung auf den Philippinen pro Quadratmeter deutlich günstiger als in der Schweiz.⁶

Natürlich hängt es von der Art des Hauses und der genauen Gegend ab, in der du kaufst.

Hier ist ein Blick darauf, was du für eine Wohnung in einigen der grössten Städte der Philippinen erwarten kannst:⁷

Stadt	Durchschnittlicher Wohnungspreis pro m² - Stadtzentrum (PHP)	Durchschnittlicher Wohnungspreis pro m² - ausserhalb Stadtzentrum (PHP)
Makati	375'500	234'666
Manila	266'125	158'833
Cebu	183'000	119'000

Eine weitere Sache, die du beachten solltest, wenn du den Preis für eine Immobilie auf den Philippinen berechnest, ist, dass internationale Überweisungen teuer werden können, besonders wenn die Bank oder der Zahlungsdienstleister einen Aufschlag auf den Wechselkurs erhebt, um deine Schweizer Franken (CHF) in Philippinische Pesos (PHP) umzurechnen.

Bei Wise werden Wechselkurs und Gebühren klar getrennt deklariert und du erhältst bei Zahlungen von mehr als 20'000 CHF pro Monat zudem Rabatte auf die Gebühren.Mehr über grosse Überweisungen mit Wise

Wo ist der günstigste Ort, um Immobilien auf den Philippinen zu kaufen?

Wenn du mit einem begrenzten Budget auf Haussuche bist, solltest du vielleicht ausserhalb des teuren Metro-Manila-Gebiets suchen – und eher in kleineren Städten und Dörfern in den Vororten oder in ländlichen Gebieten.

Orte, die du für erschwingliche Immobilien prüfen solltest, sind kleinere Städte wie Davao, Iloilo und Bacolod. Du kannst auch Gebiete in Cavite, Laguna, Bicol, Western Visayas und Zamboanga in Betracht ziehen.

Immobilienkauf auf den Philippinen als Schweizer – eine Schritt-für-Schritt-Anleitung

Bevor du deine Haussuche startest, kann es nützlich sein, ein wenig darüber zu wissen, wie der Prozess des Immobilienkaufs auf den Philippinen funktioniert.

Hier ist ein kurzer Überblick über die beteiligten Schritte:

1. Finanzierung abklären

Der erste Schritt ist, deine Finanzen zu regeln. Das bedeutet, ein Budget festzulegen, ein Hypothekenangebot (grundsätzliche Zusage) einzuholen und alle deine Unterlagen zusammenzustellen.

2. Immobiliensuche und Besichtigungen

Jetzt ist es an der Zeit, nach deinem Traumhaus zu suchen. Du kannst Online-Immobilienportale nutzen, um anzufangen, aber aufgrund der Einschränkungen für ausländische Käufer ist es oft am besten, einen lizenzierten lokalen Immobilienmakler zu nutzen, um geeignete Objekte zu finden. Wir gehen später noch auf einige Tipps ein, wie und wo du deine Suche startest.

Wenn du etwas gefunden hast, das dir gefällt, vereinbare so schnell wie möglich eine Besichtigung und beginne in der Zwischenzeit, die Gegend zu recherchieren.

3. Anwalt beauftragen

Obwohl es nicht zwingend erforderlich ist, ist es eine gute Idee, einen Immobilienanwalt zu finden und zu beauftragen. Dieser kann alle rechtlichen Arbeiten erledigen, Verträge entwerfen und prüfen sowie die entscheidende Due Diligence (Sorgfaltsprüfung) durchführen.

4. Angebot

Wenn du die perfekte Immobilie gefunden hast, ist der nächste Schritt, dem Immobilienmakler ein wettbewerbsfähiges Angebot zu unterbreiten.
Das tust du schriftlich durch eine Absichtserklärung (Letter of Intent, LOI). Wenn diese akzeptiert wird, musst du die Reservierungsgebühr bezahlen. Dies ist eine feste Gebühr zwischen 20'000 und 100'000 PHP¹ je nach Lage und Immobilienpreis, aber es ist normalerweise kein Prozentsatz des Gesamtpreises, wie in manchen anderen Ländern üblich.

Der LOI legt auch die Bedingungen der Vereinbarung fest, die Bestimmungen enthalten können, dass die Reservierungsgebühr zurückerstattet wird, falls Due-Diligence-Prüfungen oder Gutachten Probleme aufdecken.

5. Due Diligence

In diesem Stadium ist es Zeit für deinen Anwalt, alle relevanten Recherchen und Prüfungen für die Transaktion durchzuführen.

Dazu gehört die Überprüfung von:

• Eigentumsverhältnissen und dem Grundbuchtitel (Property Title)
• Ausstehenden Belastungen und Schulden
• Zoneneinteilung und Bauvorschriften
• Dass die Immobilie legal verkauft werden darf

6. Philippinische Steueridentifikationsnummer (TIN) beantragen

Du benötigst eine philippinische Steueridentifikationsnummer (Tax Identification Number, TIN), um Steuern zu zahlen und Immobilien im Land zu kaufen. Das ist etwas, wobei dir dein Anwalt helfen kann, aber der Antragsprozess sollte ziemlich schnell gehen.

7. Gutachten

Während die rechtlichen Arbeiten und Prüfungen durchgeführt werden, möchtest du vielleicht ein Baugutachten in Auftrag geben. Dies beinhaltet die Beauftragung eines Gutachters, um die Immobilie auf strukturelle oder andere Mängel zu überprüfen.

Wenn das Gutachten etwas aufzeigt, kannst du möglicherweise den Preis neu verhandeln.

8. Endgültiger Kaufvertrag

Wenn alle Prüfungen abgeschlossen sind und du bereit bist fortzufahren, ist der nächste Schritt, dass beide Parteien den endgültigen Kaufvertrag (Deed of Absolute Sale, DOAS) in Anwesenheit eines Notars unterzeichnen.

Die Papiere werden notariell beglaubigt, der Eigentumstitel auf deinen Namen registriert und die Hypothek finalisiert.

Du musst den Restbetrag zusammen mit allen Gebühren und Steuern bezahlen – lies unseren Guide unten, wie du sicher grosse Summen aus der Schweiz auf die Philippinen überweist.

Der Eigentumstitel wird auf deinen Namen registriert. Nachdem all das erledigt ist, erhältst du die Schlüssel zu deinem neuen Zuhause.

Wie findest du eine Immobilie auf den Philippinen?

Die zwei Hauptwege, um Immobilien zum Kauf auf den Philippinen zu finden, sind lokale Immobilienagenturen und Online-Immobilienportale.

Immobilienagenturen und Makler auf den Philippinen

Es ist nicht notwendig, einen Immobilienmakler zu nutzen, um eine Immobilie auf den Philippinen zu kaufen, aber es wird dringend empfohlen.

Ein spezialisierter Kaufmakler oder Broker kann hilfreiche Ratschläge und Einblicke in den lokalen Markt bieten und dich durch den Kaufprozess führen.

Das ist besonders nützlich angesichts der Einschränkungen für ausländische Käufer – die Nutzung eines Maklers kann dir helfen, die richtigen Immobilien zu finden und zu verhindern, dass du deine Zeit mit Objekten verschwendest, die du rechtlich gar nicht kaufen dürftest.

Allerdings fällt für diesen Service normalerweise eine Gebühr an, und du solltest sicherstellen, dass der Makler bei der Professional Regulation Commission (PRC) registriert ist.

Immobilien-Webseiten auf den Philippinen

Du kannst dir auch einen Vorsprung bei der Suche verschaffen, indem du online schaust. Gute Webseiten zum Ausprobieren sind:

• Lamudi
• Property 24
• Real.ph
• RE/MAX Philippines
• Dot Property Philippines

Was sind einige der Fallstricke beim Immobilienkauf auf den Philippinen?

Ein erster Schritt, um dich beim Immobilienkauf auf den Philippinen vor Betrug und rechtlichen Problemen zu schützen, ist die Konsultation eines unabhängigen Immobilienanwalts. Anders als ein Anwal, der gleichzeitig für den Verkäufer oder Immobilienmakler arbeitet, .

Andere wichtige Punkte, die du für einen sicheren Immobilienkauf auf den Philippinen beachten solltest:

• Stelle sicher, dass du nur mit lizenzierten und registrierten Immobilienmaklern arbeitest.
• Unterschreibe niemals einen Kaufvertrag, bevor dein Anwalt nicht alle notwendigen Due-Diligence-Prüfungen an der Immobilie durchgeführt hat.
• Lass deinen Anwalt Einschränkungen bezüglich ausländischen Eigentums prüfen – einschliesslich Pachtverträgen für Land.
• Sei sehr vorsichtig, wenn ein Makler oder Anwalt dich bittet, Abkürzungen zu nehmen, um Zeit oder Geld zu sparen.
• Lass dich nicht von aggressiven Verkaufs- oder Marketingtaktiken unter Druck setzen – nimm dir Zeit, recherchiere und schliesse den Prozess sorgfältig ab.
• Lass eine Inspektion/ein Gutachten durchführen, wenn du Bedenken bezüglich der Immobilie hast.

Wie wählst du die richtige Immobilie auf den Philippinen aus?

Dein Traumhaus auf den Philippinen wird dasjenige sein, das deinen Suchkriterien am nächsten kommt. Die wichtigsten Faktoren werden der Standort, die Art des Hauses und natürlich dein Budget sein.

Wenn du nicht bereits dort lebst, lohnt es sich, eine Reise in die spezifische Stadt auf den Philippinen zu machen, an der du interessiert bist.

Du wirst die lokale Gegend erkunden und Immobilien besichtigen wollen, wobei du auf lokale Verkehrsverbindungen und Annehmlichkeiten achten solltest.

Zustand der Immobilie

Es ist eine gute Idee, so viel wie möglich zu recherchieren, bevor du dich zum Kauf einer Immobilie verpflichtest.

Es ist nicht zwingend, aber dringend empfohlen, ein Baugutachten oder eine Inspektion in Auftrag zu geben. Dies wird alle grösseren Probleme aufzeigen und dir eine bessere Vorstellung davon geben, was du kaufst.

Art der Immobilie

Die Philippinen haben einen gut entwickelten Immobiliensektor mit einer grossen Auswahl an Apartments, Eigentumswohnungen (Condos) und Häusern.

Ausländer können Condos kaufen, solange das Eigentum am Block mehrheitlich in lokaler Hand bleibt, aber es ist schwieriger, als Ausländer Land auf den Philippinen zu besitzen. Natürlich findest du in bebauten Gebieten und Städten ein gutes Angebot an Wohnungen und Condos.

Vielleicht bevorzugst du einen Neubau von einem Bauträger, aber du könntest potenziell einen besseren Deal mit einer älteren Immobilie in einer ländlichen Gegend machen. Denk aber daran, dass diese Häuser wahrscheinlich hohe Renovierungskosten mit sich bringen.

Wenn du in einer Stadt kaufst, ist eine Wohnung wahrscheinlich die beste Wahl in Bezug auf Lage und lokale Annehmlichkeiten.

Einzug in deine philippinische Immobilie

Bevor du die Schlüssel zu deinem neuen Zuhause bekommen kannst, musst du noch ein paar wichtige Aufgaben erledigen. Dazu gehören der Abschluss einer Versicherung und die Einrichtung deiner Versorgungsanschlüsse.

Versicherung

Es wird dringend empfohlen, eine Gebäudeversicherung abzuschliessen, die ab deinem Abschlussdatum gilt. Tatsächlich könnte es sogar eine zwingende Bedingung deines Hypothekenangebots sein.

Einrichtung von Versorgungsanschlüssen und Rechnungen

Wenn du weisst, wann dein Abschlussdatum sein wird, ist es sinnvoll, einige wesentliche Dinge vor dem Einzug einzurichten.

Ein Paradebeispiel sind Versorgungsleistungen wie Heizung (bzw. Klimaanlage), Strom und Wasser. Kläre das so früh wie möglich, damit der Umzug etwas reibungsloser verläuft.

Mit Wise beim Immobilienkauf auf den Philippinen günstig Geld ins Ausland überweisen

Beim Kauf einer Immobilie im Ausland musst du oft hohe Beträge überweisen und umtauschen – und genau hier können traditionelle Banken teuer werden. Neben den Überweisungsgebühren schlagen viele Banken auch beim Wechselkurs einen Aufschlag drauf.

Eine transparente und günstige Lösung ist Wise. Der internationale Zahlungsdienstleister nutzt den Devisenmittelkurs und zeigt dir immer im Vorhinein an, wie viel an Gebühren deine Überweisung kostet und wie sich diese zusammensetzen.

Deine Vorteile im Überblick:

• Hilfe bei grossen Überweisungen: Wise bietet bei grossen Transaktionen zusätzliche Unterstützung durch Experten. Diese stehen dir wahlweise per Telefon oder E-Mail zur Seite.
• Rabatt auf Überweisungen über 20’000 CHF: Überweist du innerhalb eines Monats mehr als 20’000 CHF (oder Gegenwert in anderen Währungen), dann profitierst du von vergünstigten Gebühren für deine Transaktionen.
• Transparente Kosten: Du siehst genau, was die Überweisung kostet, bevor du sie tätigst.
• Keine versteckten Aufschläge: Der angezeigte Wechselkurs ist der Kurs, den du bekommst.
• Multi-Währungs-Konto: Mit dem Wise Konto kannst du Philippinischen Pesos für laufende Kosten wie Steuern oder Nebenkosten halten, für Zahlungen nutzen und jederzeit zwischen CHF und PHP wechseln

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Weitere FAQs zum Immobilienkauf auf den Philippinen

Wo ist der beste Ort, um ein Haus auf den Philippinen zu kaufen?

Es hängt alles davon ab, wonach du suchst, ob das ein fantastischer Ort zum Leben oder ein profitabler Ort für eine Miet- oder Anlageimmobilie ist.
Metro Manila ist ein guter Ort zum Kaufen, wenn du das Budget hast, wobei Makati, Bonifacio Global City (BGC) und Ortigas Center einige der begehrtesten Städte sowohl für Investoren als auch für Menschen sind, die aus beruflichen oder geschäftlichen Gründen ins Land ziehen.
Für ein ruhigeres Leben, ein Ferienhaus oder einen Altersruhesitz möchtest du vielleicht eher Tagaytay, Dumaguete oder Cebu in Betracht ziehen.

Was ist der maximale ausländische Besitz, der für Land auf den Philippinen erlaubt ist?

Ausländer können kein Land auf den Philippinen besitzen – sie können nur Pachtverträge abschliessen, typischerweise mit Laufzeiten von bis zu 99 Jahren.¹

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Quellen (Stand 05.03.2026):

1. Global Property Guide - LTV-Hypothekeninfos und Einschränkungen für ausländische Antragsteller
2. Respicio & Co - Gebühren und Steuern
3. Buy Sell Lease PH - Schätzgebühren für Hypotheken
4. Global Property Guide - laufende Grundsteuer
5. Global Property Guide - Statistiken und Infos zum philippinischen Immobilienmarkt
6. Numbeo - Vergleich der durchschnittlichen Immobilienpreise zwischen der Schweiz und den Philippinen
7. Numbeo - Durchschnittspreise nach Stadt auf den Philippinen

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