Immobilienkauf in Brasilien als Schweizer: Das gibt es zu beachten

Spielst du mit dem Gedanken, eine Immobilie in Brasilien zu kaufen? Vielleicht suchst du ein Ferienhaus bzw. eine Kapitalanlage oder aber du ziehst beruflich oder für den Ruhestand von der Schweiz nach Brasilien. Was auch immer deine Pläne sind, wir haben für dich die wichtigsten Infos zum Immobilienkauf in Brasilien als Schweizer zusammengestellt.

Ausserdem stellen wir dir mit dem Zahlungsdienstleister Wise eine zuverlässige und kostengünstige Möglichkeit vor, grosse Geldbeträge, wie bspw. den Kaufpreis von Immobilien, international zu überweisen.

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Wie sieht der Immobilienmarkt in Brasilien aus?

Der brasilianische Immobilienmarkt erfreut sich einer Phase robusten Wachstums, in der sowohl die Nachfrage als auch die Bautätigkeit deutlich zugenommen haben. Auch die Hauspreise sind im April 2025 im Vergleich zum Vorjahr um fast 8 % gestiegen.¹

Die höchsten Anstiege waren in Fortaleza und Salvador zu verzeichnen (wo die Preise um über 20 % stiegen), gefolgt von grossen Städten wie São Paulo, Rio de Janeiro und Brasília.¹

Für dich als Käufer bedeutet das, dass du vielleicht etwas mehr für deine brasilianische Traumimmobilie bezahlen musst, obwohl du eine gute Rendite erzielen könntest, da der Wohnungsmarkt voraussichtlich weiter wachsen wird.

Falls du eine Immobilie kaufen möchtest, um sie zu vermieten, sind die Renditen in Brasilien moderat – sie liegen im Durchschnitt bei etwa 5,28 %.¹

Können Schweizer in Brasilien Immobilien kaufen?

Ja, ausländische Staatsangehörige können in Brasilien Immobilien kaufen – selbst als Nicht-Ansässige. Du musst nur sicherstellen, dass du deine Steueridentifikationsnummer, die Cadastro de Pessoas Físicas (CPF), beantragst.

Für ländliche Grundstücke gibt es, wie in einigen anderen Ländern, gewisse Einschränkungen. Sie können nur dann von Ausländern gekauft werden, wenn die Person ein brasilianisches Aufenthaltsvisum hat und dauerhaft im Land lebt.

Kannst du durch den Immobilienkauf in Brasilien eine Aufenthaltsgenehmigung erhalten?

Brasilien gehört zu den Ländern mit einem "Golden Visa"-Programm, das es ausländischen Bürgern ermöglicht, durch eine Investition im Land eine Aufenthaltsgenehmigung zu erhalten. Dazu gehört auch die Investition in Immobilien.

Es ist bekannt als Visa de Residência Permanente por Investimento (VIPER) und erfordert eine Investition in Immobilien von mindestens 1’000’000 Brasilianischen Real (BRL).Wenn du diese und andere Bedingungen erfüllst, kannst du ein dauerhaftes Aufenthaltsvisum erhalten, das nach vier Jahren einen Weg zur Staatsbürgerschaft bieten kann.²

Falls du also dauerhaft in Brasilien leben möchtest, könnte dies der richtige Weg sein.

Wie hoch sind die Immobilienpreise in Brasilien?

Jetzt kommen wir zur alles entscheidenden Frage – wie viel Geld brauchst du, um dir dein Traumhaus in Brasilien leisten zu können?

Laut der Datenbank Numbeo sind die Kosten für den Kauf einer Wohnung in Brasilien pro Quadratmeter deutlich günstiger als in der Schweiz – mit weiteren klaren Preisunterschieden, je nachdem, ob du innerhalb oder ausserhalb des Stadtzentrums kaufst.³

Hier sind die Durchschnittswerte (Stand März 2026), was du pro Quadratmeter in einigen der grossen brasilianischen Städte erwarten kannst:³

Stadt	Durchschnittlicher Wohnungspreis pro m² - Stadtzentrum (BRL)	Durchschnittlicher Wohnungspreis pro m² - ausserhalb Stadt (BRL)
São Paulo	14’752	11’059
Florianópolis	14’493	9’045
Rio de Janeiro	14’237	6’674
Fortaleza	13’679	5’470
Brasília	13’462	8’963
Curitiba	11’398	8’129
Campinas	10’631	6’244
Belo Horizonte	10’309	4’963
Recife	9’962	5’348
Porto Alegre	8’410	6’479

Eine weitere Sache, die du beachten solltest, wenn du den Preis für eine Immobilie in Brasilien berechnest, ist, dass internationale Überweisungen teuer werden können, besonders wenn die Bank oder der Zahlungsdienstleister einen Aufschlag auf den Wechselkurs erhebt, um deine Schweizer Franken in Brasilianische Real umzurechnen.

Mit Wise profitierst du vom Devisenmittelkurs und transparenten Gebühren, damit du Überweisungen günstig und schnell nach Brasilien schicken kannst.

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Kannst du als Nicht-Ansässiger eine Hypothek bei einer brasilianischen Bank bekommen?

Leider kann es sehr schwierig sein, als Nicht-Ansässiger (Non-Resident) eine Hypothek von einer brasilianischen Bank oder einem anderen Anbieter zu bekommen. Die meisten verlangen von Antragstellern einen ständigen Wohnsitz oder zumindest ein gültiges Arbeitsvisum.⁴

Falls du tatsächlich eine Bank findest, die dir ein Darlehen für ein Eigenheim anbietet, musst du umfangreiche Unterlagen vorlegen, um die strengen Annahmekriterien zu erfüllen.

Möglicherweise benötigst du auch eine höhere Anzahlung (Eigenmittel) – etwa 30 % bis 50 % des Immobilienwerts – im Vergleich zu einheimischen Antragstellern. Die Zinssätze für Nicht-Ansässige sind zudem oft höher und die Laufzeiten kürzer.⁴

Wenn du eine Finanzierung benötigst, ist es wichtig, dass du dich nach Hypotheken umsiehst, bevor du ernsthaft mit der Immobiliensuche beginnst. Jemanden an deiner Seite zu haben, der Portugiesisch spricht und das örtliche System gut kennt, kann sich hierbei auszahlen.

Steuern und Gebühren für Immobilienbesitz in Brasilien

Um dein Budget für den Kauf festzulegen, musst du Anwaltskosten, Grundsteuern und andere Kosten einkalkulieren.

Hier sind die wichtigsten, die du beim Immobilienkauf in Brasilien kennen solltest:

Steuer/Gebühr	Satz/Gebühr
Anwaltskosten	1 % bis 2 %²
Grunderwerbsteuer - Imposto de Transmissão de Bens Imóveis Inter Vivos (ITBI)	2,4 % bis 3 %²
Notariatskosten	0,5 % bis 2 %²
Grundbuchgebühr	0,5 % bis 1 %³
Grundsteuer (jährlich)	0,3 % bis 1 %⁴

Zusätzlich dazu musst du möglicherweise auch Folgendes bezahlen:

• Hypothekenbewertungs- und Bearbeitungsgebühren
• Gebühren für Baugutachten
• Übersetzungs- und Beglaubigungskosten für deine Dokumente

Die Kosten hierfür können variieren, daher ist es wichtig, dass du recherchierst und frühzeitig Offerten einholst – damit du sie budgetieren kannst.

Immobilienkauf in Brasilien als Ausländer – eine Schritt-für-Schritt-Anleitung

Bevor du mit der Haussuche beginnst, kann es nützlich sein, ein wenig darüber zu wissen, wie der Prozess des Immobilienkaufs in Brasilien funktioniert.

Hier ist ein kurzer Überblick über die einzelnen Schritte:

1. Finanzen klären

Der erste Schritt beim Hauskauf in Brasilien ist die Ausarbeitung deines Budgets. Dabei solltest du neben dem Kaufpreis auch die anfallenden Nebenkosten beachten. Falls du nicht die gesamte Immobilie mit Eigenkapital bezahlst, musst du ausserdem abklären, ob du vor Ort eine Hypothek erhalten kannst, was sich als ausländischer Staatsbürger meist etwas schwerer gestalten kann.

2. CPF Steuernummer beantragen

Um als Ausländer in Brasilien Immobilien kaufen zu können, benötigst du deine Cadastro de Pessoas Físicas (CPF) Steuernummer.

Du kannst sie online auf der Website der Receita Federal (Bundessteuerbehörde) oder über ein brasilianisches Konsulat oder eine Botschaft in der Schweiz erhalten. Falls du dich bereits in Brasilien aufhältst, kannst du sie bei lokalen Postämtern oder Filialen bestimmter Banken bekommen.

3. Immobiliensuche und Besichtigungen

Jetzt ist es an der Zeit, nach deinem Traumhaus zu suchen. Du kannst Online-Immobilienportale und/oder lokale Immobilienmakler nutzen, um Objekte zu finden. Wir geben dir später noch einige Tipps, wie und wo du deine Suche starten kannst.

Sobald du etwas gefunden hast, das dir gefällt, solltest du dich auch mit der umliegenden Gegend und den örtlichen Gegebenheiten vertraut machen.

4. Anwalt beauftragen

Obwohl es nicht zwingend erforderlich ist, ist es eine gute Idee, einen Immobilienanwalt zu beauftragen, der Erfahrung sowohl auf dem brasilianischen Immobilienmarkt als auch in der Zusammenarbeit mit ausländischen Käufern hat. Er prüft alle Dokumente, Verträge und führt sonstige Due-Diligence-Checks durch.

5. Grundbuchauszug (Matrícula)

Wenn du ernsthaft an einer Immobilie interessiert und bereit bist, ein Angebot abzugeben, wird empfohlen, zuerst eine Kopie des Grundbuchauszugs (Matrícula) vom Immobilienregisteramt (Cartório de Registro de Imóveis) anzufordern.

Dies ist der rechtliche Ausweis der Immobilie, der wichtige Details enthält wie:

• Details und Historie der Eigentumsverhältnisse
• Etwaige ausstehende Schulden, Belastungen oder Rechtsstreitigkeiten
• Die genaue Lage
• Grenzen des Grundstücks und Landes.

Das Anfordern und Überprüfen dieses Dokuments ist etwas, wobei dein Anwalt helfen kann, zusammen mit der Durchführung anderer Due-Diligence-Checks.

6. Gutachten einholen

Kurz bevor du ein Angebot machst, möchtest du vielleicht ein Baugutachten erstellen lassen. Der Gutachter prüft die Immobilie auf strukturelle oder andere Mängel.

Falls das Gutachten Probleme aufzeigt, kannst du möglicherweise über den Preis verhandeln, wenn du dein Angebot abgibst.

7. Angebot

Wenn die wichtigen Prüfungen abgeschlossen sind, ist der nächste wichtige Schritt, dem Immobilienmakler oder dem Verkäufer direkt ein wettbewerbsfähiges Angebot zu unterbreiten. Dabei kannst du verhandeln, genau wie in anderen Ländern auch.

8. Kaufvertrag unterzeichnen

Wenn dein Angebot angenommen wird, ist der nächste Schritt, dass beide Parteien den Kaufvertrag unterzeichnen. In Brasilien ist zudem eine Anzahlung von normalerweise etwa 5 % bis 15 % des Kaufpreises üblich.⁴

In diesem Stadium solltest du deinen Hypothekenanbieter kontaktieren, um die Finanzierung für deinen Kauf zu finalisieren.

9. Abschluss

Im letzten Schritt des Kaufprozesses passiert Folgendes:

• Anwälte beider Parteien schliessen alle verbleibenden rechtlichen Prüfungen und den Papierkram ab
• Übersetzung aller Dokumente ins Portugiesische, bereit für die Registrierung
• Zahlung von Registrierungsgebühren und Steuern
• Eintragung deiner Immobilie beim Immobilienregisteramt

Um die Transaktion abzuschliessen, musst du an einem Termin beim Immobilienregisteramt teilnehmen. Die öffentliche Urkunde (escritura) wird laut vorgelesen und von beiden Parteien unterzeichnet.

Die Eigentumsurkunde wird auf deinen Namen übertragen und du veranlasst eine Überweisung für den Restbetrag.

Nachdem all das erledigt ist, erhältst du die Schlüssel zu deinem neuen Zuhause.

Wie findest du eine Immobilie in Brasilien?

Die zwei Hauptwege, um eine Immobilie zum Kauf in Brasilien zu finden, sind lokale Immobilienagenturen und Online-Immobilienportale.

Immobilienagenturen und Makler in Brasilien

Es ist nicht notwendig, einen Immobilienmakler zu nutzen, um eine Immobilie im Ausland zu finden, aber es könnte sehr hilfreich sein.

Wenn es das erste Mal ist, dass du eine Immobilie in Brasilien kaufst, könnte ein spezialisierter Kaufmakler hilfreiche Ratschläge und Einblicke in den lokalen Markt bieten.

Allerdings fällt für diesen Service normalerweise eine Gebühr an, und du solltest sicherstellen, dass jeder Makler, den du nutzt, lizenziert und beim Regionalen Rat der Immobilienmakler (CRECI) registriert ist.

Immobilien-Websites in Brasilien

Der beste Weg, um bei der Suche nach einem Ort zum Kauf in Brasilien einen Vorsprung zu bekommen, ist, online zu schauen. Gute Websites, um ein Haus oder eine Wohnung zu finden, sind:

• Zap Imóveis
• Viva Real
• QuintoAndar
• Imovelweb
• ChavesnaMao

Wie wählst du die richtige Immobilie in Brasilien aus?

Bei der Auswahl der richtigen Immobilie in Brasilien gibt es eine ganze Reihe an individuellen und generellen Kriterien zu beachten. Im Folgenden stellen wir die Wichtigsten vor:

Zustand der Immobilie

Es ist eine gute Idee, so viel wie möglich zu recherchieren, bevor du dich zum Kauf einer Immobilie verpflichtest.

Ein entscheidender Schritt ist die Überprüfung der Matrícula und anderer Grundbuchinformationen, um den rechtlichen Status der Immobilie zu prüfen sowie ob Schulden, Lasten, Baubedingungen oder andere Einschränkungen darauf eingetragen sind.

Du wirst auch ein Baugutachten oder eine Inspektion beauftragen wollen, die alle grösseren Probleme aufzeigt und dir eine bessere Vorstellung davon gibt, was du kaufst.

Art der Immobilie

Brasilien bietet eine Vielzahl verschiedener Immobilientypen, von Wohnungen im Stadtzentrum und Eigentumswohnungen bis hin zu Häusern im traditionellen Stil (casas). Es gibt dort auch eine grosse Auswahl an Ferienhäusern, einschliesslich Villen am Strand und charmanten Gästehäusern, bekannt als pousadas.

Vielleicht bevorzugst du einen Neubau von einem Bauträger, aber wenn du einen authentischen Stil suchst, ist eine Bestandsimmobilie die bessere Wahl. Wenn du jedoch eine ältere Immobilie kaufst, musst du möglicherweise etwas Budget für Renovierungen einplanen.

Interessierst du dich für eine der grösseren Städte, ist eine Eigentumswohnung wahrscheinlich die beste Wahl in Bezug auf Lage und lokale Annehmlichkeiten.

Einzug in deine brasilianische Immobilie

Bevor du die Schlüssel zu deinem neuen Zuhause bekommen kannst, musst du ein paar wichtige Aufgaben erledigen.

Versicherung

Es wird dringend empfohlen, eine Gebäudeversicherung abzuschliessen, die ab deinem Abschlussdatum gilt. Tatsächlich könnte es sogar eine zwingende Bedingung deines Hypothekenangebots sein.

Einrichtung von Versorgungsleistungen und Rechnungen in Brasilien

Wenn du weisst, wann dein Abschlussdatum sein wird, ist es sinnvoll, einige wesentliche Dinge vor dem Einzug einzurichten.

Ein Paradebeispiel sind Versorgungsleistungen wie Heizung, Strom und Wasser. Kläre diese Dinge so früh wie möglich, damit der Umzugsprozess etwas reibungsloser verläuft.

Mit Wise beim Immobilienkauf in Brasilien günstig Geld ins Ausland überweisen

Beim Kauf einer Immobilie im Ausland musst du oft hohe Beträge überweisen und umtauschen – und genau hier können traditionelle Banken teuer werden. Neben den Überweisungsgebühren schlagen viele Banken auch beim Wechselkurs einen Aufschlag drauf.

Eine transparente und günstige Lösung ist Wise. Der internationale Zahlungsdienstleister nutzt den Devisenmittelkurs und zeigt dir immer im Vorhinein an, wie viel an Gebühren deine Überweisung kostet und wie sich diese zusammensetzen.

Deine Vorteile im Überblick:

• Hilfe bei grossen Überweisungen: Wise bietet bei grossen Transaktionen zusätzliche Unterstützung durch Experten. Diese stehen dir wahlweise per Telefon oder E-Mail zur Seite.
• Rabatt auf Überweisungen über 20’000 CHF: Überweist du innerhalb eines Monats mehr als 20’000 CHF (oder Gegenwert in anderen Währungen), dann profitierst du von vergünstigten Gebühren für deine Transaktionen.
• Transparente Kosten: Du siehst genau, was die Überweisung kostet, bevor du sie tätigst.
• Keine versteckten Aufschläge: Der angezeigte Wechselkurs ist der Kurs, den du bekommst.
• Multi-Währungs-Konto: Mit dem Wise Konto kannst du Brasilianische Real für laufende Kosten wie Steuern oder Nebenkosten halten, für Zahlungen nutzen und jederzeit zwischen CHF und BRL wechseln

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FAQ zum Immobilienkauf in Brasilien

Zahlen Ausländer in Brasilien Steuern?

Ja, wenn du dauerhaft dort lebst, zahlst du die gleichen Einkommens- und sonstigen Steuersätze wie brasilianische Staatsangehörige. Nicht-Ansässige werden nur auf Einkommen aus brasilianischen Quellen besteuert.

Ist der Kauf von Immobilien in Brasilien eine gute Investition?

Der Kauf von Immobilien in Brasilien kann dank des robusten Wachstums des dortigen Immobilienmarktes, erschwinglicher Preise, weniger Einschränkungen für ausländische Käufer und moderater Mietrenditen eine gute Investition sein.

Du solltest jedoch die Risiken sorgfältig abwägen, bevor du investierst, und professionellen Rat einholen.

Wo leben die meisten Ausländer in Brasilien?

Die meisten Expats findest du in grossen Städten wie São Paulo und Rio de Janeiro. Aber auch die Städte Curitiba und Florianópolis werden bei Auswanderern immer beliebter.

Quellen (Stand 11.03.2026):

1. Global Property Guide - Brazil's Residential Property Market Analysis 2025
2. La Vida Golden Visas - Brazil Golden Visa & Investment Programme
3. Numbeo - Immobilienpreise in Brasilien
4. Jarniascyril - Real Estate Financing in Brazil: A Practical Guide
5. Global Property Guide - How to Buy Property in Brazil as a Foreigner
6. Oliviera Lawyers - Real Estate Closing Costs in Brazil: A Comprehensive Guide

*Services für Schweizer Kunden werden von Wise Payments Limited zur Verfügung gestellt. Wise Payments Limited ist als Electronic Money Institution (EMI) bei der UK Financial Conduct Authority (FCA) mit der Zulassungsnummer 900507 registriert.