Immobilien in Australien kaufen: Alles, was du als Schweizer wissen musst

Wer als Schweizer in Australien eine Immobilie kaufen möchte, muss die lokalen Regeln und Abläufe verstehen. In diesem Artikel fassen wir den Kaufprozess und wichtige Punkte kurz zusammen.

💸 Beim Immobilienkauf im Ausland können Überweisungskosten eine unerwartet hohe Belastung sein. Mit Wise profitierst du vom Devisenmittelkurs und transparenten Gebühren, damit deine Überweisung nach Australien sicher und günstig ankommt.

Mehr über Wise erfahren 🌏

Besonderheiten des australischen Immobilienmarkts

Das australische Immobiliensystem unterscheidet sich in einigen Punkten deutlich von dem in der Schweiz.

Land gilt grundsätzlich als Eigentum der Krone ("Radical Title"), aber Privatpersonen und Unternehmen erhalten ein sogenanntes "Freehold" (freies Eigentum). Dies erlaubt dir die freie Nutzung, den Verkauf und die Belastung des Grundstücks und kommt dem Eigentumsrecht, wie wir es kennen, sehr nahe.

Wichtig zu wissen: Gesetze, Grundbuchwesen und Steuern rund um Immobilien sind Sache der Bundesstaaten. Du musst dich also an die Regeln des jeweiligen Staates (z.B. New South Wales oder Victoria) halten. Land und Gebäude werden zwar begrifflich getrennt, aber meist als Einheit gehandelt. Bei Eigentumswohnungen sind die Rechte am privaten Wohnbereich und an den Gemeinschaftsflächen getrennt ("Strata Title").

Können Schweizer und andere Ausländer in Australien Immobilien kaufen?

Ob du als Schweizer ein Haus in Australien kaufen kannst, hängt davon ab, ob du 1. in Australien wohnhaft bist (Resident) oder nicht (Non-Resident) und 2. ob es sich um einen Neubau oder eine bestehende Immobilie handelt.¹

1. Für Personen mit langfristigem Aufenthaltstitel (Residents)

• Kauf von Neubauten und bestehenden Immobilien zur Eigennutzung ist möglich. Für bestehende Immobilien ist oft eine Genehmigung des FIRB (Foreign Investment Review Board) nötig.
• Wenn du Australien verlässt, musst du bestehende Immobilien in der Regel innerhalb von 3 Monaten verkaufen.
• Der Kauf von bestehenden Immobilien als reines Investment ist meist nicht erlaubt.
• Landkauf ist möglich, aber unbebautes Land muss innerhalb von 4 Jahren fertig bebaut sein.

2. Für Nicht-Ansässige (Non-Residents / Investoren aus der Schweiz)

• Der Kauf von bestehenden Immobilien (Gebrauchtimmobilien) zu Investitionszwecken ist nicht-ansässigen Ausländern grundsätzlich nicht erlaubt.
• Für den Kauf von Neubauten ist eine staatliche Genehmigung (FIRB) erforderlich.
• Beim Kauf von unbebautem Land muss der Bau innerhalb von 4 Jahren vollendet sein (Genehmigung ebenfalls nötig).

Zusammenfassend lässt sich sagen: Für ausländische Investoren ist es deutlich einfacher, Neubauten ("Off-the-Plan") zu erwerben als bestehende Häuser.

Visum und Daueraufenthalt: Was Schweizer beachten müssen

Wenn du eine dauerhafte Aufenthaltsgenehmigung (Permanent Residency) oder die australische Staatsbürgerschaft hast, kannst du Immobilien ohne Einschränkungen kaufen – genau wie Australier.

Achtung: Australien diskutiert und implementiert immer wieder Massnahmen gegen die hohen Wohnkosten. Es gibt politische Bestrebungen, den Kauf von bestehenden Häusern durch Ausländer zeitweise weiter einzuschränken oder zu verbieten. Wer als Investor kaufen will, sollte sich daher primär auf Neubauprojekte konzentrieren, da diese oft von solchen Regelungen ausgenommen sind.

Immobilienpreise in Australien

Die Hauspreise in Australien sind in den letzten Jahren stark gestiegen, besonders seit 2021. Aufgrund von Bevölkerungswachstum, Zuwanderung und begrenztem Angebot gehen Experten davon aus, dass die Preise weiter steigen werden.

Preisniveau nach Regionen und Städten

Hier ein kurzer Überblick über die wichtigsten Regionen:

• Sydney: Das Wirtschaftszentrum mit hoher Bevölkerungsdichte. Hier sind Nachfrage und Preise landesweit am höchsten.
• Canberra: Die Hauptstadt und das politische Zentrum. Die Preise steigen hier relativ stark.
• Melbourne: Neben Sydney die zweite grosse Metropole. Beliebt für Tourismus und Business, mit vergleichsweise moderatem Preisanstieg.
• Brisbane: Grossstadt an der Ostküste. Durch die Nähe zur Gold Coast sind die Preise hier allgemein stark gestiegen.
• Adelaide: Die grösste Stadt im Süden mit viel Geschichte. Verzeichnete zuletzt besonders hohe Anstiegsraten.

	Quadratmeterpreis Apartment im Stadtzentrum (AUD)	Quadratmeterpreis Apartment ausserhalb (AUD)
Adelaide	12’5530,50	8’461,17
Brisbane	11’302,95	7’511,59
Canberra	15’014,43	9’556,14
Gold Coast	9’194,47	6’340,90
Melbourne	10’516,99	9’111,80
Perth	9’019,23	6’880,84
Sydney	17’087,62	10’864,55

Stand: 06.03.26²

Mehr über grosse Überweisungen mit Wise

Immobiliensuche und Kaufprozess in Australien

1. FIRB-Antrag und notwendige Formalitäten erledigen
2. Reservierungsgebühr (Initial Deposit) zahlen
3. Kaufvertrag unterzeichnen
4. Anzahlung (Holding Deposit) leisten (Richtwert: ca. 10 % des Preises)
5. Gebäudeinspektion durchführen lassen
6. Restzahlung, Übergabe und Grundbucheintrag (Settlement)

Beim Kauf ist es üblich, dass sowohl Käufer als auch Verkäufer einen Anwalt (Solicitor) oder einen spezialisierten "Conveyancer" beauftragen. Diese kümmern sich um die Vertragsprüfung, Verhandlungen, Due Diligence, die Zahlungsabwicklung und die Eintragung. Das macht den Prozess sicherer und reibungsloser.

Unterschiede je nach Bundesstaat (Steuern & Praxis)

Auch innerhalb Australiens gibt es Unterschiede. Die "Stamp Duty" (Stempelsteuer/Grunderwerbsteuer), Freibeträge für Erstkäufer, die Grundsteuer (Land Tax) und die Praxis der Zahlungsabwicklung variieren je nach Bundesstaat.

In manchen Staaten gibt es eine "Cooling-off Period" (eine Frist, in der du gegen eine Gebühr vom Vertrag zurücktreten kannst), in anderen gelten abweichende Regelungen.

Da auch die Fristen für die Steuerzahlung unterschiedlich sind, solltest du dich frühzeitig mit deinem Anwalt oder Conveyancer vor Ort absprechen.

Bei Eigentumswohnungen (Strata) fallen zudem Kosten für die Eigentümergemeinschaft (Owners Corporation) an, wie Verwaltungsgebühren, Rücklagenfonds oder Sonderumlagen ("Special Levies"). Prüfe vor dem Kauf unbedingt die Protokolle der Eigentümerversammlungen, um böse Überraschungen bei geplanten Renovierungen oder Regeln zur Tierhaltung und Kurzzeitvermietung zu vermeiden.

Hypotheken und Immobilien-Finanzierung in Australien

Für Nicht-Ansässige oder Personen mit temporärem Visum ist die Belehnungsgrenze (Loan-to-Value Ratio, LVR) oft niedriger und die Zinsen können höher sein. Einkommen vor Ort, Einkommensnachweise aus der Schweiz und die Höhe des Eigenkapitals beeinflussen die Kreditvergabe.

Es ist üblich, eine "Finance Clause" (Finanzierungsvorbehalt) in den Kaufvertrag von Immobilien aufzunehmen. Das bedeutet, der Kauf kommt nur zustande, wenn deine Finanzierung auch wirklich bewilligt wird.

Zeitrahmen des Hauskaufs in Australien

In der Regel dauert es von der Vertragsunterzeichnung bis zur Übergabe (Settlement) etwa 30 bis 90 Tage (abhängig von Objekt und Staat).

Neben der allgemeinen Gebäudeinspektion ist oft auch eine Prüfung auf Termiten ("Pest Inspection") ratsam. Werden Mängel gefunden, kann oft noch über den Preis oder Reparaturen verhandelt werden.

Bei Neubauprojekten ("Off-the-Plan") solltest du Risiken wie Bauverzögerungen, mögliche Änderungen der Ausstattung und die Sicherung deiner Anzahlung genau prüfen.

Steuern beim Kauf von Haus und Grund in Australien

Steuern fallen in Australien beim Kauf, während des Besitzes und beim Verkauf von Immobilien an:

• Beim Kauf: Stempelsteuer (Stamp Duty – je nach Staat unterschiedlich), Eintragungsgebühren, Anwaltskosten.
• Während des Besitzes: Grundsteuer (Land Tax), kommunale Abgaben (Council Rates).
• Beim Verkauf: Kapitalertragssteuer (Capital Gains Tax).

Die Anwaltskosten sind in Australien oft ein wichtigerer Posten als bei uns, da der Anwalt den gesamten finanziellen Transfer verwaltet. Lass dir vorab eine Offerte geben.

Mit Wise günstig Geld nach Australien überweisen

Bei der Überlegung, eine Immobilie in Australien zu kaufen, zählt natürlich jeder Rappen. Da sollten nicht auch noch hohe Kosten für die Überweisung der Geldbeträge draufgehen. Versteckte Aufschläge oder schlechte Wechselkurse fallen insbesondere bei hohen Beträgen schnell ins Gewicht.

Eine transparente und günstige Lösung ist Wise. Der internationale Zahlungsdienstleister nutzt den Devisenmittelkurs und zeigt dir immer im Vorhinein an, wie viel an Gebühren deine Überweisung kostet und wie sich diese zusammensetzen.

Deine Vorteile im Überblick:

• Hilfe bei grossen Überweisungen: Wise bietet bei grossen Transaktionen zusätzliche Unterstützung durch Experten. Diese stehen dir wahlweise per Telefon oder E-Mail zur Seite.
• Rabatt auf Überweisungen über 20’000 CHF: Überweist du innerhalb eines Monats mehr als 20’000 CHF (oder Gegenwert in anderen Währungen), dann profitierst du von vergünstigten Gebühren für deine Transaktionen.
• Transparente Kosten: Du siehst genau, was die Überweisung kostet, bevor du sie tätigst.
• Keine versteckten Aufschläge: Der angezeigte Wechselkurs ist der Kurs, den du bekommst.
• Multi-Währungs-Konto: Mit dem Wise Konto kannst du australische Dollar für laufende Kosten wie Steuern oder Nebenkosten halten, für Zahlungen nutzen und jederzeit zwischen CHF und AUD wechseln

Mehr über grosse Überweisungen mit Wise

Fazit zum Haus kaufen in Australien als schweizer

Auch als Schweizer kannst du unter bestimmten Bedingungen Immobilien in Australien kaufen. Die Regeln unterscheiden sich jedoch stark danach, ob du vor Ort lebst oder als ausländischer Investor auftrittst, und ob du neu baust oder eine bestehende Immobilie kaufst. Da jeder Bundesstaat eigene Steuergesetze hat, ist die Zusammenarbeit mit einem lokalen Anwalt oder Agenten unerlässlich.

Häufige Fragen zum Immobilienkauf in Australien

Können Ausländer australische Immobilien kaufen?

Ja, Ausländer können unter gewissen Bedingungen Immobilien in Australien erwerbem. Dabei gibt es jedoch Einschränkungen abhängig davon, ob du Resident (Einwohner) oder Non-Resident (nicht ansässig) bist und ob es sich um einen Neubau oder eine Bestandsimmobilie handelt.

Worauf müssen Schweizer beim Hauskauf in Australien achten?

Wichtig beim Immobilienkauf in Australien ist dein Aufenthaltsstatus als schweizer: Willst du auswandern (Resident) oder investieren (Non-Resident)? Für Investoren stehen gebrauchte Immobilien meist nicht zum Kauf. Achte auf Fristen (z.B. Bauverpflichtung bei Landkauf) und notwendige Genehmigungen (FIRB).

Wie entwickeln sich die Immobilienpreise in Australien?

Die Preise sind in den letzten Jahren stark gestiegen. Aufgrund der hohen Nachfrage und des begrenzten Angebots bleiben die Preise voraussichtlich hoch.

Was sind die Vorteile und Risiken einer Investition in australische Immobilien?

Vorteile sind die stabile Wirtschaft und die wachsende Bevölkerung. Ein Risiko ist das bereits sehr hohe Preisniveau; die Mietrenditen sind nicht überall attraktiv und Marktschwankungen sind möglich.

Welche Nebenkosten und Steuern fallen beim Hauskauf in Australien an?

Rechne mit Anwaltskosten, Stempelsteuer (Stamp Duty) und Eintragungsgebühren. Während des Besitzes fällt oft Land Tax an, beim Verkauf Kapitalertragssteuer.

Wie laufen Verkauf und Verwaltung einer Investment-Immobilie in Australien ab?

Der Verkauf erfolgt meist über einen Makler (Real Estate Agent). Für die Verwaltung deiner Immobilie (Vermietung, Instandhaltung) beauftragst du am besten eine lokale Hausverwaltung (Property Manager).

Kann ich als Ausländer Land in Australien kaufen?

Ja, aber meist mit der Auflage, innerhalb eines bestimmten Zeitraums (oft 24 Monate für Baubeginn, 4 Jahre für Fertigstellung) ein Haus darauf zu bauen.

Welche Auswirkungen haben die strengeren australischen Regeln für Ausländer?

Die australische Regierung verschärft regelmässig die Bedingungen für ausländische Investoren, um Wohnraum für Einheimische bezahlbar zu halten. Das bedeutet oft höhere Gebühren für FIRB-Anträge und strengere Regeln beim Kauf von Bestandsimmobilien.

Welche Gegenden in Australien sind beliebt bei ausländischen Immobilienkäufern?

Sydney, Melbourne, Brisbane und die Gold Coast sind Klassiker. Achte bei der Wahl nicht nur auf Beliebtheit, sondern auch auf Lebensqualität und Zukunftsperspektiven der Region.

Wie hoch sind die FIRB-Gebühren?

Die Gebühren richten sich nach dem Kaufpreis der Immobilie und werden regelmässig angepasst. Aktuelle Infos findest du auf der offiziellen FIRB-Webseite.

Quellen (Stand: 06.03.2026):

1. foreigninvestment.gov.au – Richlinien für Ausländer bei Immobilieninvestitionen
2. Numbeo –

*Services für Schweizer Kunden werden von Wise Payments Limited zur Verfügung gestellt. Wise Payments Limited ist als Electronic Money Institution (EMI) bei der UK Financial Conduct Authority (FCA) mit der Zulassungsnummer 900507 registriert.