Immobilienkauf in Irland als Schweizer: Das gibt es zu beachten

Träumst du von einem Umzug nach Irland? Es ist leicht zu verstehen, warum es so viele Menschen auf die "Grüne Insel" zieht – mit ihrer atemberaubenden Landschaft, charmanten Städten und vergleichsweise erschwinglichen Immobilien. Und es ist nur einen kurzen Flug von der Schweiz entfernt, sodass du nie allzu weit von Freunden und Familie weg bist.
Aber wie einfach ist es eigentlich, als Schweizer in Irland eine Immobilie zu kaufen? Hier führen wir dich durch alles, was du wissen musst.

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Immobilienkauf in Irland als Ausländer – eine Schritt-für-Schritt-Anleitung

Bevor du mit der Haussuche beginnst, ist es nützlich, ein wenig darüber zu wissen, wie der Immobilienkauf in Irland abläuft.

Der Prozess ähnelt dem im Vereinigten Königreich, unterscheidet sich aber in einigen Punkten vom Schweizer System (z.B. gibt es keine notarielle Beurkundung im Schweizer Sinne, das meiste läuft über Anwälte).

Hier ist ein kurzer Überblick über die Schritte:^1,2

1. Regle deine Finanzen und sprich mit einem Hypothekenberater, um zu sehen, ob du eine Vorabzusage für eine Hypothek bekommen kannst. Es kann sich auch lohnen, ein irisches Bankkonto oder ein internationales Konto in Euro (EUR) zu eröffnen, da dies Transaktionen erleichtern kann.
2. Suche dir einen Anwalt (Solicitor). Nicht nur die Unterzeichnung und der Austausch des Kaufvertrags laufen in Irland über Anwälte – auch Nachforschungen bzgl. Belastungen und Eigentumsverhältnissen, sowie die Zahlung des Kaufpreises laufen über deinen Anwalt. Als Schweizer kann es hilfreich sein, sich einen Rechtsvertreter zu suchen, der Erfahrung mit ausländischen Käufern hat.
3. Beginne mit der Haussuche – falls du noch nicht in Irland lebst, solltest du eine oder mehrere Besichtigungsreisen einplanen.
4. Wähle eine Immobilie und gib ein Angebot ab. Wenn es angenommen wird, gilt die Immobilie als "Sale Agreed" (Verkauf vereinbart) und du musst eine Anzahlung an den Immobilienmakler leisten. Ab diesem Zeitpunkt sollte die Immobilie nicht mehr aktiv beworben werden, es können aber weiterhin Angebote gemacht werden. Falls sich der Verkäufer vor Unterzeichnung des Vertrags umentscheiden sollte, wird die Anzahlung an dich zurückgezahlt.
5. Lass ein Baugutachten (Survey) durchführen. Auch wenn dieser Schritt nicht verpflichtend ist, kann dir eine fachliche Inspektion der Immobilie später viel Ärger durch übersehene Mängel ersparen.
6. Finalisiere deine Finanzierung (falls nötig). Solltest du für den Kauf deines Hauses in Irland eine Hypothek aufnehmen, dann benötigst du vor Vertragsunterzeichnung ein formelles Kreditangebot (Letter of Offer) mit allen Details von der jeweiligen Bank.
7. Due Diligence – dein Anwalt führt unterschiedliche Nachfragen bzgl. der Immobilie (Requisitions on Title) durch und überprüft den Entwurf des Kaufvertrags.
8. Unterschreibe den Kaufvertrag – dieser wird in zweifacher Ausführung von Käufer und Verkäufer unterschrieben, damit beide Parteien am Ende eine eigene Ausführung haben. Ab diesem Zeitpunkt gilt der Kauf als rechtlich bindend. Solltest du nachträglich vom Kauf zurücktreten, kann es also sein, dass deine Anzahlung einbehalten wird. Auch das Abschlussdatum des Kaufs wird jetzt festgelegt.
9. Zahlung – nach der Vertragsunterzeichnung überweist du den restlichen Kaufpreis an deinen Anwalt. Falls du eine Hypothek aufnimmst, transferiert deine Bank den jeweiligen Betrag an den Anwalt. Auch relevante Steuern (z.B. Stamp Duty, Immobiliensteuer) müssen jetzt gezahlt werden.
10. Überschreibung – dein Anwalt beantragt die neue Besitzurkunde (Property Deed), die innerhalb von 30 Tagen gestempelt und beim Grundbuchamt (Land Registry) registriert werden muss.

Wie sieht der Immobilienmarkt in Irland aus?

Die Immobilienpreise in Irland sind auch 2025 weiter gestiegen, mit einem Anstieg von fast 8 % im Jahresvergleich (Stand Mai 2025). Dies wird durch ein anhaltendes Ungleichgewicht zwischen hoher Nachfrage und begrenztem Angebot an Immobilien getrieben.⁴

Das könnte bedeuten, dass du dich auf starke Konkurrenz und potenziell höhere Kaufkosten für dein Traumhaus einstellen musst.

Können Schweizer in Irland Immobilien kaufen?

Die gute Nachricht für Nicht-Iren ist, dass es keine Einschränkungen bezüglich Nationalität oder Wohnsitz dabei gibt, wer in Irland Immobilien kaufen darf. Das bedeutet, dass du als Schweizer beim Kauf eines Hauses auf keine generellen rechtlichen Hürden stossen solltest.

Kann man durch den Kauf einer Immobilie in Irland eine Aufenthaltsgenehmigung erhalten?

Nein, es gibt keinen direkten Weg zur Aufenthaltsgenehmigung in Irland allein durch den Kauf einer Immobilie.

Irland hatte früher ein "Golden Visa"-Programm, bei dem Nicht-EU-Bürger durch eine Immobilieninvestition eine Aufenthaltsgenehmigung erhalten konnten. Dieses Programm wurde jedoch 2023 offiziell abgeschafft.⁵

Wichtig für Schweizer: Als Schweizer Bürger profitierst du von den bilateralen Verträgen zwischen der Schweiz und der EU. Du hast grundsätzlich das Recht, in Irland zu leben und zu arbeiten, sofern du die entsprechenden Kriterien erfüllst (z.B. Arbeitsplatz oder ausreichende finanzielle Mittel). Der blosse Immobilienkauf ersetzt jedoch nicht die Anmeldung bei den örtlichen Behörden oder den Nachweis dieser Mittel, wenn du dauerhaft nach Irland ziehen möchtest.

Wie hoch sind die Immobilienpreise in Irland?

Die Immobilienpreise in Irland variieren stark, je nach Immobilientyp, Lage und ob du in einer florierenden Grossstadt wie Dublin oder in einer ländlicheren Gegend kaufst.

Im Durchschnitt sind Immobilien in Irland jedoch oft deutlich günstiger als in der Schweiz – auch wenn die Preise in Dublin mittlerweile ein hohes Niveau erreicht haben.⁶

Um dir bei der Budgetplanung zu helfen, sind hier die durchschnittlichen Immobilienpreise an beliebten Orten im ganzen Land:⁷

Ort	Medianpreis (EUR)
Dublin City	469’000
Fingal	460’000
South Dublin	469’999
Cork	369’999
Limerick	330’000
Galway	340’000
Waterford	299’000
Donegal	190’000
Sligo	255’000

Eine weitere Sache, die du bei der Preisberechnung für Immobilien in Irland beachten solltest, ist, dass internationale Überweisungen teuer werden können. Das gilt besonders, wenn die Bank oder der Anbieter einen Aufschlag auf den Wechselkurs berechnet, um deine Schweizer Franken in Euro umzurechnen. Wise verwendet keine versteckten Aufschläge und zeigt dir sämtliche Gebühren im Vorhinein an. Bei Beträgen ab 20'000 CHF profitierst du zudem von reduzierten Gebühren für deine Auslandsüberweisung.

Wo ist es am günstigsten, in Irland eine Immobilie zu kaufen?

Allgemein gesprochen gehören die Gebiete Donegal, Sligo und Waterford zu den Regionen mit den günstigsten Immobilienpreisen in Irland.

Auch in Leitrim, Longford oder Roscommon findest du möglicherweise erschwingliche Immobilien.

Bekommt man als Nicht-Ansässiger eine Hypothek von einer irischen Bank?

Es ist in der Regel viel einfacher, eine Hypothek von einem irischen Kreditgeber zu bekommen, wenn du bereits in Irland lebst oder irischer Staatsbürger bist. Wenn du als Ausländer noch im Ausland lebst, kann es schwierig werden. Zudem finanzieren die meisten Schweizer Banken ungern Immobilien im Ausland, es sei denn, es handelt sich um Feriendomizile in direkter Grenznähe oder um sehr hohe Investitionssummen. Es kann sich also lohnen, einen spezialisierten Berater zu engagieren.

Sobald du eine Hypothek gefunden hast, für die du in Frage kommst, sind hier die wichtigsten Fakten, die du vor der Antragstellung kennen solltest:²

• Du kannst in der Regel nur bis zum 3,5-fachen deines Bruttoeinkommens leihen, wobei es Ausnahmen für Erstkäufer gibt.
• Du musst eine Anzahlung von mindestens 10 % leisten – für Nicht-Ansässige steigt diese oft auf mindestens 30 %.
• Du musst einen Hypotheken-"Stresstest" bestehen, der dein Einkommen und deine Ausgabegewohnheiten prüft.
• Du benötigst sowohl eine Wohngebäude- als auch eine Lebensversicherung, um die Hypothek abzusichern.

Es ist eine gute Idee, sich nach Hypotheken umzusehen, bevor du ernsthaft mit der Immobiliensuche beginnst.

Steuern und Gebühren für Immobilienbesitz in Irland

Neben dem Immobilienpreis musst du auch die Gebühren und Steuern einplanen, die beim Immobilienkauf in Irland anfallen.

Hier ist ein kurzer Überblick über die wichtigsten Kosten beim Immobilienkauf in Irland:³

Steuer/Gebühr	Kosten
Anwaltskosten	Variieren, aber Pauschalgebühren starten ab 900 € und prozentuale Gebühren ab 1 %
Hypothekenbewertung	150 € bis 200 €
Stempelsteuer (Stamp duty)	1 % auf bis zu 1 Million €, 2 % darüber
Grundbuchgebühren (Land Registry)	400 € bis 800 € je nach Immobilienwert + 40 € Gebühr für den Lageplan und 175 € Hypothekengebühr
Suchgebühren (Search Fees)	150 €
Notargebühr (Commissioner for Oaths)	44 €
Jährliche Grundsteuer	Variiert nach Gebiet und Immobilienwert

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Wie findest du eine Immobilie in Irland?

Die zwei Hauptwege, um eine Immobilie in Irland zu finden, sind lokale Immobilienagenturen und Online-Immobilienportale.

Immobilienagenturen und Makler in Irland

Falls du noch in der Schweiz lebst, kann es nützlich sein, einen in Irland ansässigen Immobilienmakler zu beauftragen. Ein professioneller Immobilienexperte oder eine Agentur, die den Markt versteht, kann in deinem Auftrag nach geeigneten Objekten suchen und dir helfen, den Kaufprozess zu verstehen.

Um einen Immobilienmakler in Irland zu finden, beginne auf der Website der Property Services Regulatory Authority (PSRA). Hier findest du eine Liste lizenzierter Immobilienmakler.

Du kannst auch die Website der Golden Pages (das irische Äquivalent zu den Gelben Seiten) besuchen oder online nach Maklern suchen, die in den Gebieten tätig sind, die dich interessieren.

Immobilien-Websites in Irland

Du kannst deine Immobiliensuche auch selbst starten, indem du deine Kriterien auf grossen irischen Immobilien-Websites eingibst, wie zum Beispiel:

• Daft.ie
• MyHome.ie
• Property.ie
• FindAHome.ie

Gutachten über den Zustand einer Immobilie in Irland

Es ist unerlässlich, einen qualifizierten Gutachter (Surveyor) mit der Inspektion der Immobilie zu beauftragen, die du kaufen möchtest. Schliesslich könnte das historische Anwesen, in das du dich verliebt hast, einige ernsthafte strukturelle Mängel verbergen.

Genau wie im Vereinigten Königreich (und anders als oft in der Schweiz) gibt es in Irland keine gesetzliche Verpflichtung für den Verkäufer oder seinen Makler, Mängel am Zustand der Immobilie offenzulegen. Du musst also einen unabhängigen Gutachter beauftragen, um eine Bauinspektion durchzuführen. Du findest einen über das Register der Society of Chartered Surveyors Ireland (SCSI).

Es gibt drei Arten von Gutachten, die jeweils einen zunehmenden Detaillierungsgrad bieten:⁸

• Typ 1 – ein einfacher Rundgang durch die Immobilie und ein zusammenfassender Bericht.
• Typ 2 – eine gründlichere Inspektion, bei der Dinge wie Isolierung, Abflüsse, Grenzen und Planungsprobleme geprüft werden.
• Typ 3 – ein umfassendes Gutachten, bei dem der Gutachter Dinge wie die Zentralheizung testet, Zugangsklappen öffnet und Dielenbretter anhebt.

Einzug in deine irische Immobilie

Bevor du die Schlüssel zu deinem neuen Zuhause bekommst, musst du noch einige wichtige Aufgaben erledigen.

Dazu gehören der Abschluss einer Versicherung, die Einrichtung deiner Versorgungsleitungen und die Durchführung etwaiger energetischer Renovierungen.

Versicherung

Es wird dringend empfohlen, eine Gebäudeversicherung abzuschliessen, die ab dem Datum des Abschlusses (Completion Date) gilt. Tatsächlich wirst du feststellen, dass dies oft eine zwingende Bedingung für dein Hypothekenangebot ist.

Einrichtung der Versorgungsleitungen

Wenn du weisst, wann dein Abschlussdatum sein wird, ist es sinnvoll, einige wichtige Dinge vor dem Einzug zu regeln.

Ein Paradebeispiel sind Versorgungsleistungen wie Heizung, Strom und Wasser. Kümmere dich so früh wie möglich darum, damit der Umzug etwas reibungsloser verläuft.

Energetische Renovierungen

Wenn du eine ältere Immobilie gekauft hast, möchtest du vielleicht einige Verbesserungen zur Energieeffizienz vornehmen. Zum Beispiel die Modernisierung der Heizungsanlage oder die Verbesserung der Isolierung von Wänden, Dachboden und Böden.

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Und das war's – unser umfassender Leitfaden zum Immobilienkauf in Irland für Schweizer.

Wir haben alle wesentlichen Punkte abgedeckt, sodass du bereit sein solltest, deine Suche zu starten und den Kaufprozess mit vollem Vertrauen zu meistern. Viel Glück!

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Quellen (Stand 02.03.2026):

1. gov.ie - Hauskauf in Irland
2. gov.ie - Abwicklung des Hauskaufs
3. Property Guides - Wie man Immobilien in Irland kauft
4. Global Property Guide - Analyse des irischen Wohnimmobilienmarktes 2025
5. BBC News - Irlands 'Golden Visa'-Programm wird abgeschafft
6. Numbeo - Vergleich der Lebenshaltungskosten zwischen der Schweiz und Irland
7. Central Statistics Office - Wohnimmobilienpreisindex August 2025
8. SCSI - Baugutachten

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