Immobilienkauf in Polen als Schweizer: Der komplette Leitfaden

Planst du einen Umzug von der Schweiz nach Polen? Vielleicht ziehst du aus beruflichen Gründen um, möchtest ein Unternehmen gründen, studieren oder näher bei der Familie sein. Oder vielleicht suchst du einfach nach einem Ferienhaus, um dort regelmässig Zeit zu verbringen.

Was auch immer deine Pläne sind, wir helfen dir – mit einem praktischen Leitfaden für den Immobilienkauf in Polen für Ausländer. Hier findest du Infos zum Kaufprozess, zu Hypotheken, Steuern und Gebühren, zu den aktuellen polnischen Immobilienpreisen und vieles mehr.

Ausserdem stellen wir dir mit dem Zahlungsdienstleister Wise eine zuverlässige und kostengünstige Möglichkeit vor, grosse Geldbeträge, wie bspw. den Kaufpreis von Immobilien, international zu überweisen.

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Können Schweizer Immobilien in Polen kaufen?

Ja, Schweizer können problemlos Immobilien in Polen kaufen.

Im Gegensatz zu Käufern aus Grossbritannien (seit dem Brexit) geniessen Schweizer Bürger dank bilateraler Verträge und der Gleichstellung mit EWR-Bürgern beim Immobilienerwerb grosse Vorteile.

Das bedeutet: Für den Kauf von Wohnimmobilien (Wohnungen oder Häuser) benötigst du als Schweizer in der Regel keine Genehmigung des polnischen Innenministeriums. ¹ Der Prozess ist für dich fast genauso unkompliziert wie für einen polnischen Staatsbürger.

Eine Ausnahme gibt es jedoch: Wenn du landwirtschaftliche Flächen oder Waldgrundstücke kaufen möchtest, gelten strengere Regeln, die auch für Polen selbst oft restriktiv sind. Hier kann der Prozess komplexer sein und eventuell Genehmigungen erfordern.

Kann man durch Immobilienkauf eine Aufenthaltsbewilligung erhalten?

Es gibt keinen direkten Weg zur dauerhaften Aufenthaltsbewilligung (Residency) allein durch Investitionen in Immobilien in Polen.

Als Schweizer Bürger benötigst du für kurzfristige Aufenthalte (bis zu 90 Tage) kein Visum. Wenn du jedoch dauerhaft nach Polen ziehen möchtest (länger als 3 Monate), musst du deinen Aufenthalt bei den lokalen Behörden registrieren (ähnlich wie EU-Bürger). Dies ist meist eine Formsache, sofern du nachweisen kannst, dass du über genügend finanzielle Mittel und eine Krankenversicherung verfügst oder einer Arbeit nachgehst.

Wie sieht der Immobilienmarkt in Polen aus?

Der polnische Immobilienmarkt befindet sich derzeit in einer Phase der Stabilisierung, nachdem die Preise in den Jahren 2023 und 2024 rasant gestiegen waren.

Im dritten Quartal 2025 stiegen die Durchschnittspreise im ganzen Land nur noch um 0,11 % im Vergleich zum Vorjahr. In den grössten städtischen Märkten (wie Warschau, Danzig, Gdingen, Krakau, Lodz, Posen und Breslau) fielen die Preise im gleichen Zeitraum sogar leicht um 0,91 %.²

Analysten prognostizieren jedoch einen moderaten Aufwärtstrend, da das Angebot begrenzt ist, die Nachfrage aber konstant bleibt.

Wenn du eine Immobilie kaufen möchtest, um sie zu vermieten, ist es gut zu wissen, dass die durchschnittliche Mietrendite für Wohnungen im September 2025 bei 6,17 % lag. Die höchsten Renditen wurden in Warschau erzielt (7,07 %).²

Ist eine Immobilie in Polen eine gute Investition?

Polen gilt allgemein als guter Ort für Immobilieninvestitionen im Ausland, aber es gibt Vor- und Nachteile, die du abwägen solltest.

Vorteile:

• Erschwinglichkeit: Obwohl die Preise gestiegen sind, sind polnische Immobilien im Vergleich zur Schweiz extrem günstig.
• Wertsteigerung: Die Preise haben sich stabilisiert, aber Analysten erwarten weiterhin einen moderaten Aufwärtstrend. ²
• Gutes Mietpotenzial: Gesunde Mietrenditen in Grossstädten und eine konstante Nachfrage durch eine wachsende Zahl von Fachkräften.
• Lebenshaltungskosten: Die Lebenshaltungskosten in Polen sind deutlich niedriger als in der Schweiz (oft 50-60 % günstiger), sodass dein Franken viel weiter reicht. ³

Nachteile:

• Keine automatische Residency: Der Kauf allein garantiert kein dauerhaftes Aufenthaltsrecht (obwohl die Registrierung für Schweizer einfach ist).
• Bürokratie und Sprachbarrieren: Die polnischen Rechtsvorschriften und Verwaltungsverfahren können ohne Polnischkenntnisse eine Herausforderung sein.
• Hypotheken: Es kann schwierig sein, als Ausländer eine Hypothek bei einer polnischen Bank zu bekommen, besonders wenn du dein Einkommen in Schweizer Franken beziehst. Du benötigst oft mehr Eigenkapital.

Wie hoch sind die Immobilienpreise in Polen?

Wie viel kostet eine Immobilie in Polen eigentlich? Das ist entscheidend für dein Budget.

Generell sind polnische Immobilienpreise massiv günstiger als in der Schweiz. Während du in Zürich oder Genf oft über 10’000 CHF pro Quadratmeter zahlst, liegen die Preise selbst in den teuersten polnischen Städten bei einem Bruchteil davon.

Der durchschnittliche Hauspreis liegt bei rund 720’000 PLN. ⁴

Hier sind die durchschnittlichen Quadratmeterpreise in einigen der wichtigsten Städte des Landes: ⁵

Denk daran: Wenn du deinen Immobilienkauf von der Schweiz aus organisierst, brauchst du einen sicheren und günstigen Weg, um Anzahlungen und Kaufpreise zu überweisen.

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Wo ist es am günstigsten, Immobilien in Polen zu kaufen?

Von den Grossstädten sind Stettin, Lodz und Kattowitz tendenziell am günstigsten.

Für die absolut niedrigsten Preise solltest du dich in kleineren Städten oder ländlichen Gebieten im Osten Polens umsehen, wie zum Beispiel in den Woiwodschaften Karpatenvorland (Podkarpackie) und Lublin (Lubelskie).

Die besten Orte für den Immobilienkauf

Der beste Ort hängt von deinen Zielen ab:

• Leben und Arbeiten: Grossstädte wie Warschau und Krakau bieten Lifestyle, Jobchancen und gute Flugverbindungen in die Schweiz (z.B. mit LOT oder SWISS).
• Kapitalanlage: Hier findest du auch die höchsten Mietrenditen. Die "Dreistadt" (Danzig, Gdingen, Zoppot) gilt ebenfalls als aufstrebend für Investoren.
• Ferienhaus: Die Hohe Tatra (zum Skifahren und Wandern, z.B. Zakopane) oder die Ostseeküste (Sopot, Danzig, Swinemünde) sind sehr beliebt.
• Ruhestand: Posen ist beliebt wegen der vielen Grünflächen und der niedrigeren Lebenshaltungskosten.

So suchst du nach einer Immobilie in Polen

Wenn der polnische Markt neu für dich ist, lohnt es sich, einen spezialisierten Makler zu beauftragen. Er kennt den lokalen Markt und die sprachlichen Feinheiten.

Du kannst die Suche aber auch selbst online starten. Hier sind die wichtigsten Immobilienportale:

• Otodom.pl
• Nieruchomosci-online.pl
• Adresowo.pl
• Morizon.pl
• Domiporta.pl

Was du vor dem Kauf prüfen solltest

• Rechtlicher Status: Du (oder dein Anwalt) musst das Grundbuch (Księga Wieczysta) prüfen. Das ist essenziell, um sicherzustellen, dass die Immobilie schuldenfrei ist und der Verkäufer wirklich der Eigentümer ist.
• Genehmigungspflicht: Wie erwähnt, brauchst du als Schweizer für Wohnungen meist keine Genehmigung. Bei Grundstücken mit grosser Fläche oder landwirtschaftlichem Nutzen solltest du dies jedoch genau prüfen lassen.
• Bebaubarkeit: Der Bescheid über die Baubedingungen (Decyzja o warunkach zabudowy) legt fest, wie ein Grundstück bebaut werden darf.

Immobilienkauf in Polen als Schweizer – Schritt für Schritt

1. Finanzen klären

Setze dir ein Budget. Wenn du eine Finanzierung brauchst, kläre dies frühzeitig. Schweizer Banken finanzieren selten Immobilien im Ausland (ausser evtl. im grenznahen Raum, was Polen nicht ist). Du wirst wahrscheinlich eine polnische Bank brauchen oder deine Hypothek auf eine bestehende Schweizer Immobilie aufstocken müssen.

2. Suche und Besichtigung

Nutze Online-Portale oder Makler. Wenn dir etwas gefällt, vereinbare so schnell wie möglich einen Besichtigungstermin.

3. Angebot machen

Gib ein Gebot ab. In Polen ist Verhandeln üblich.

4. Anwalt beauftragen

Es ist sehr ratsam, einen Anwalt zu nehmen. Er prüft den Kaufvertrag (Umowa Sprzedaży) und das Grundbuch.

5. Vorvertrag und Anzahlung

Wenn dein Angebot angenommen wird, unterzeichnet ihr einen Vorvertrag. Dabei wird meist eine Anzahlung von 5 % bis 10 % fällig. ¹

Nutze hierfür das Wise-Konto, um deine Franken in Złoty zu tauschen – so vermeidest du versteckte Bankgebühren und bekommst den echten Devisenmittelkurs.

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6. Genehmigung (falls nötig)

Solltest du doch eine Genehmigung brauchen (z.B. bei grossen Ländereien), muss diese jetzt beim Innenministerium beantragt werden. Für normale Wohnungen entfällt dieser Schritt für Schweizer meist.

7. Kaufvertrag unterzeichnen

Der endgültige Kaufvertrag wird zwingend vor einem Notar unterzeichnet. Du erhältst die Schlüssel, und der Notar veranlasst die Eintragung ins Grundbuch.

Jetzt musst du den Restbetrag sowie Steuern und Gebühren überweisen.

Auch hier kann dir Wise dabei helfen, deine Franken günstig und sicher in Złoty zu wechseln.

Wie lange dauert der Kauf?

• 1 bis 3 Monate für unkomplizierte Wohnungskäufe (Standard für Schweizer).
• 3 bis 5 Monate, falls doch eine Genehmigung nötig ist oder die Finanzierung komplex ist.

Gebühren und Kosten beim Immobilienkauf in Polen

Hier sind die wichtigsten Nebenkosten, die du einplanen musst: ⁶

Zusätzlich evtl.:

• Dolmetscher (Pflicht beim Notar, wenn du kein Polnisch sprichst).
• Maklerprovision (oft 2-3 % + MwSt., manchmal vom Verkäufer bezahlt, oft aber vom Käufer).

Steuern und Gebühren für Immobilienbesitz

Als Eigentümer zahlst du eine jährliche Grundsteuer. Für 2026 ist diese auf maximal 1,25 PLN pro Quadratmeter Wohnfläche gedeckelt. ⁶ Das ist im Vergleich zur Schweiz sehr wenig.

Wenn du eine Wohnung besitzt, zahlst du zudem ein Hausgeld (czynsz) an die Verwaltung oder Genossenschaft für Instandhaltung, Müllabfuhr etc.

Kredite und Hypotheken für Nicht-Ansässige

Polnische Banken vergeben Hypotheken an Ausländer, aber es ist schwieriger als für Einheimische.

Oft wird verlangt, dass du Einkommen in Polen (in PLN) erzielst. Wenn du in der Schweiz lebst und in CHF verdienst, kann es sein, dass viele Banken abwinken oder sehr hohe Eigenkapitalquoten (z.B. 30-40 %) fordern, um das Währungsrisiko abzufedern.

Banken wie PKO Bank Polski, mBank oder Santander Bank Polska sind oft Anlaufstellen für Ausländer. ¹

Risiken und Fallstricke beim Immobilienkauf in Polen

Wie überall gibt es auch in Polen Risiken.

• Betrug: Überweise niemals Geld ohne schriftlichen Vertrag und Prüfung. Vorsicht bei Forderungen nach "Vorauszahlungen" ohne Notar.
• Rechtliche Prüfung: Verlasse dich nicht nur auf Aussagen des Verkäufers. Ein Blick ins Grundbuch (Księga Wieczysta) ist Pflicht.
• Sprache: Unterschreibe nichts, was du nicht verstehst. Ein vereidigter Dolmetscher ist beim Notartermin oft gesetzlich vorgeschrieben, wenn eine Partei kein Polnisch spricht.

Einzug in deine polnische Immobilie

Versicherung

Schliesse ab dem Tag der Übergabe eine Gebäudeversicherung ab.

Versorgungsunternehmen

Strom, Wasser, Gas und Internet müssen auf deinen Namen angemeldet werden. Dein Makler kann hier oft helfen.

Renovierungen

Handwerker sind in Polen oft günstiger als in der Schweiz, aber gute Fachkräfte sind auch dort sehr gefragt. Plane Wartezeiten ein.

Mit Wise beim Immobilienkauf in Polen günstig Geld ins Ausland überweisen

Bei der Überlegung, eine Immobilie in Polen zu kaufen, zählt natürlich jeder Rappen. Da sollten nicht auch noch hohe Kosten für die Überweisung der Geldbeträge draufgehen. Versteckte Aufschläge oder schlechte Wechselkurse fallen insbesondere bei hohen Beträgen schnell ins Gewicht.

Eine transparente und günstige Lösung ist Wise. Der internationale Zahlungsdienstleister nutzt den Devisenmittelkurs und zeigt dir immer im Vorhinein an, wie viel an Gebühren deine Überweisung kostet und wie sich diese zusammensetzen.

Deine Vorteile im Überblick:

• Hilfe bei grossen Überweisungen: Wise bietet bei grossen Transaktionen zusätzliche Unterstützung durch Experten. Diese stehen dir wahlweise per Telefon oder E-Mail zur Seite.

• Rabatt auf Überweisungen über 20’000 CHF: Überweist du innerhalb eines Monats mehr als 20’000 CHF (oder Gegenwert in anderen Währungen), dann profitierst du von vergünstigten Gebühren für deine Transaktionen.

• Transparente Kosten: Du siehst genau, was die Überweisung kostet, bevor du sie tätigst.

• Keine versteckten Aufschläge: Der angezeigte Wechselkurs ist der Kurs, den du bekommst.

• Multi-Währungs-Konto: Mit dem Wise Konto kannst du Złoty für laufende Kosten wie Steuern oder Nebenkosten halten, für Zahlungen nutzen und jederzeit zwischen CHF und DKK wechseln

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Das Wichtigste in Kürze

• Vorteil Schweiz: Als Schweizer Bürger benötigst du für den Kauf von Wohnimmobilien (Wohnungen/Häuser) in der Regel keine gesonderte Genehmigung.
• Preise: Der Markt stabilisiert sich. Mit einem Durchschnittspreis von ca. 72’000 PLN sind Immobilien deutlich günstiger als in der Schweiz.
• Rendite: Polen bietet attraktive Mietrenditen von durchschnittlich über 6 %, in Warschau sogar über 7 %.
• Kosten: Rechne mit 2 % Grunderwerbsteuer (PCC) bei Bestandsimmobilien und Notarkosten. Die laufenden Grundsteuern sind sehr niedrig.
• Währung: Nutze Dienste wie Wise, um beim Wechsel von CHF in PLN hohe Bankgebühren zu vermeiden.

Quellen (Stand 25.03.2026):

1. Investropa - Buying and owning a property as a foreigner in Poland (2026)
2. Global Property Guide - Poland's Residential Property Market Analysis 2025
3. Numbeo - Cost of Living Comparison Between Switzerland and Poland
4. Investropa - How much do houses cost now in Poland? (2026)
5. Numbeo - Prices by City
6. Investropa - The full list of property taxes, costs and fees in Poland (2026)

*Services für Schweizer Kunden werden von Wise Payments Limited zur Verfügung gestellt. Wise Payments Limited ist als Electronic Money Institution (EMI) bei der UK Financial Conduct Authority (FCA) mit der Zulassungsnummer 900507 registriert.