Haus in Litauen kaufen als Schweizer

Litauen steht bei Schweizern auf der Suche nach einer Immobilie im Ausland vielleicht nicht ganz oben auf der Liste, kann aber eine wirklich spannende Option sein. In Vilnius locken Viertel wie Senamiestis, Naujamiestis oder Užupis, und an der Ostsee Orte wie Palanga oder Nida. Zudem gibt es abgeschiedene Häuser in der Natur für alle, die Ruhe suchen.

In diesem Artikel erfährst du, wie du als Schweizer ein Haus in Litauen kaufen kannst, welche Gesetze und Regeln es gibt und wie du bei mit dem Hauskauf verbundenen Zahlungen ins Ausland sparen kannst.

Kann man als Schweizer ein Haus in Litauen kaufen?

Als Schweizer kannst du in Litauen in der Regel Wohnungen und Häuser kaufen, auch ohne Wohnsitz vor Ort. Heikler wird es, sobald Land ins Spiel kommt. In Litauen werden Gebäude und Grundflächen rechtlich getrennt betrachtet. Das heisst, ein Haus kann kaufbar sein, während der Erwerb des Grundstücks darunter je nach Nationalität eingeschränkt ist.

In Litauen dürfen gemäss verfassungsrechtlichem Rahmen nur Personen oder Unternehmen Grund erwerben, die aus Staaten kommen, die zur EU, NATO, zum EWR oder zur OECD gehören. Diese Logik gilt nicht nur für Bauparzellen, sondern auch für landwirtschaftliche Flächen, Wälder und teils sogar Binnengewässer. Wenn Landbesitz nicht möglich ist, wird in der Praxis häufig das Gebäude gekauft und das Land langfristig gepachtet.^1,2,3,4

Wie viel kostet ein Haus in Litauen?

Die Immobilienpreise in Litauen sind in den letzten Jahren spürbar gestiegen. Was ein Haus in Litauen am Ende kostet, hängt stark von Lage, Zustand und Grösse ab – und auch davon, ob du eher eine Wohnung im Zentrum oder ein Haus mit Land suchst. Ein grober Vergleich läuft deshalb meist über Quadratmeterpreise. In Vilnius kann eine moderne Wohnung (ca. 50 m²) in guter Lage schnell über 200'000 € kosten.

Wenn du eher Richtung Küste schaust und ein Haus am Meer oder an der Ostsee kaufen willst, spielt die Mikrolage noch stärker rein. Die Nähe zum Wasser, Saison-Orte und Infrastruktur treiben die Preise rasch nach oben. Hier eine Übersicht der Wohnungspreise in Litauen:^4,5

Stand: Januar 2026

Welche weiteren Kosten gibt es für Schweizer beim Hauskauf in Litauen zu beachten?

Beim Immobilienkauf geht der Blick schnell in erster Linie auf den Kaufpreis. In der Realität kommen aber ein paar Nebenkosten hinzu, die man besser rechtzeitig einplant. Als grobe Orientierung solltest du die Kaufnebenkosten in Litauen mit rund 2 bis 4 % des Kaufpreises einplanen.

Ein grosser Posten sind die Notarkosten, weil der Kaufvertrag notariell bestätigt werden muss. Häufig wird eine Notargebühr von ca. 0,33 bis 0,45 % des Kaufpreises fällig, teils mit einer Obergrenze im Bereich von 5'000-6'000 €.

In manchen Fällen kommt 21 % MwSt. auf bestimmte Leistungen hinzu. Dazu können Gebühren für bestimmte Überprüfungen kommen, zum Beispiel, ob Hypotheken eingetragen sind.

Nach der Beurkundung folgt die Eintragung beim Registrų centras. Für die Registrierung gelten prozentuale Richtwerte oder niedrige Fixbeträge (oft 20 bis 100 Euro).

Je nach Situation können zudem Anwaltskosten anfallen. Als Grössenordnung solltest du etwa 500-3'000 € oder rund 1% des Kaufpreises einplanen. Wenn eine Finanzierung im Spiel ist, kann ein Gutachten (etwa 200-500 €) erforderlich sein. Teilweise kommt dann noch eine Gebäudeversicherung hinzu. Gerade wenn eine Bank in die Finanzierung involviert ist, ist dies meist eine Voraussetzung.

Bei den Steuern ist wichtig, dass Litauen keine klassische Grunderwerbsteuer wie manche anderen Länder erhebt. Jedoch kann es je nach Gemeinde und Objekt eine jährliche Immobiliensteuer geben. Üblicherweise liegt diese bei etwa 0,3-3 %.

Bei einem Hauskauf per Vollmacht können zusätzliche Kosten für Beurkundungen und Übersetzungen entstehen.^2,3,4,5

Bei hohen Summen können Wechselkursaufschläge und Gebühren deutlich ins Gewicht fallen. Wise kann eine günstige und transparente Option sein, beim Immobilienkauf im Ausland Kaufpreis und Nebenkosten aus der Schweiz zu überweisen und in Euro umzuwechseln.

Mehr über grosse Überweisungen mit Wise

Immobilienfinanzierung in Litauen

Beim Thema Haus kaufen läuft in Litauen vieles über Eigenkapital. Auf dem Papier finanzieren litauische Banken zwar auch Ausländer, in der Praxis sind die Bedingungen für Nicht-Residenten aber deutlich strenger. Vor allem ohne lokalen Aufenthaltstitel und ohne Einkommen in Litauen wird es schnell schwierig.^1,4

Wie finde ich ein Haus in Litauen?

Wenn du als Schweizer ein Haus in Litauen kaufen willst, startet die Suche meistens online. Ein paar Stunden auf den grossen Portalen reichen oft schon, um ein erstes Gefühl für Lagen, örtliche Konventionen und Preisniveaus zu bekommen. Dabei fällt auch schnell auf, welche Inserate von Privat stammen und wo ein Makler dahintersteht.

Für viele Schweizer folgt darauf jedoch der grosse Knackpunkt: nicht die Auswahl, sondern die tatsächliche Abwicklung des Kaufs. Sprache, Unterlagen, Besichtigungen vor Ort – das kann kompliziert werden, wenn man nicht regelmässig in Litauen ist und die Sprache nicht beherrscht. Dann lohnt sich oft ein lokaler Makler oder ein Anwalt, der die Dokumente prüft und dir helfen kann, sicherzustellen, dass mit dem Objekt alles in Ordnung ist. Maklerprovisionen werden in Litauen häufig auf Verkäuferseite gesehen, je nach Fall können aber auch für Käufer Kosten anfallen.^4,5

Beliebte Online-Portale für den Hauskauf in Litauen:

• aruodas.lt
• capital.lt
• domoplius.lt
• skelbiu.lt
• ntportalas.lt

Ablauf des Hauskaufes in Litauen

Der Hauskauf in Litauen ist grundsätzlich klar strukturiert. In vielen Fällen dauert der Prozess von der Zusage bis zur Registrierung der Eigentumsverhältnisse etwa 4 bis 8 Wochen. Bei einfachen, gut vorbereiteten Käufen und wenn keine Finanzierung eingeholt werden muss, kann es auch schneller gehen.

1. Objekt auswählen und Details klären

Suche das passende Haus oder die passende Wohnung und überprüfe dabei, ob beim Objekt auch Land inbegriffen ist. Bei Grundstücken können je nach Nationalität andere Regeln für den Kauf gelten.

2. Rechtliche und sachliche Überprüfung (Due Diligence)

Bevor du etwas unterschreibst, lohnt sich die Prüfung der Registerdaten und Unterlagen wie Eigentumstitel, Katasterdaten, Belastungen (z.B. Hypotheken, Dienstbarkeiten, Beschlagnahmen), Mietverhältnisse oder offene Verpflichtungen. Bei komplexeren Fällen kann zusätzlich eine sachliche oder sogar umweltbezogene Prüfung sinnvoll sein.

3. Vorvertrag unterschreiben und Anzahlung leisten

Beim Immobilienkauf in Litauen wird häufig zuerst ein Vorvertrag abgeschlossen. Darin stehen Preis, Zeitplan, Bedingungen und die Höhe der Anzahlung. Üblich sind 10-15 % des Kaufpreises. Wer ohne triftigen Grund zurücktritt, riskiert je nach Vereinbarung den Verlust der Anzahlung.

4. Finanzierung finalisieren (falls nötig)

Falls du für den Hauskauf eine Hypothek aufnimmst, sollte spätestens bis zur Anzahlung die Finanzierung verbindlich geregelt sein. Gerade bei Nicht-Residenten werden oft diesbezügliche Bedingungen in den Vorvertrag aufgenommen, damit es keine Überraschungen gibt.

5. Endvertrag beim Notar unterzeichnen

Der endgültige Kaufvertrag muss in Litauen notariell beurkundet werden. Der Notar prüft dabei Identität und Vertretungsbefugnis, kontrolliert Titel und Belastungen im Register und stellt sicher, dass alle rechtlichen Voraussetzungen erfüllt sind.

Im Kaufvertrag muss auch geregelt sein, dass der neue Eigentümer das Objekt rechtlich erreichen und nutzen kann, etwa über Dienstbarkeiten oder eine Landpacht. Fehlt das, kann der Vertrag unwirksam sein.

6. Bezahlung des Restbetrags

Die Zahlung des restlichen Kaufpreises wird im Rahmen des notariellen Prozesses abgeschlossen. Der Notar überwacht dabei den korrekten Ablauf.

7. Registrierung beim „Registru centras“

Nach der Unterzeichnung des Kaufvertrags sorgt der Notar dafür, dass der Eigentumswechsel im litauischen Immobilienregister eingetragen wird. Das passiert häufig elektronisch. Erst danach giltst du rechtlich als Eigentümer.

8. Optional: Kauf aus der Ferne per Vollmacht

Falls du nicht nach Litauen reisen willst, kann der Kauf über eine Vollmacht abgewickelt werden. Dafür wird die Vollmacht notariell erstellt, je nach Land apostilliert/legalisiert und bei Bedarf ins Litauische übersetzt.^1,3,5

Welche Besonderheiten hat der Immobilienmarkt in Litauen?

Wer ein Haus in Litauen kaufen möchte, merkt ziemlich schnell: Nicht nur der Preis entscheidet, sondern oft auch das Register und der rechtliche Rahmen.

Register

In Litauen läuft viel über öffentliche Register. Eigentum, Belastungen und sogar Dienstbarkeiten sind erst dann rechtsgültig, wenn sie registriert sind.

Vorkaufsrechte

Wenn ein Objekt im Miteigentum steht, können Miteigentümer ein Vorkaufsrecht haben. Bei landwirtschaftlichen oder forstwirtschaftlichen Flächen kann es zusätzlich Vorkaufsrechte von Nachbarn geben. Und in bestimmten Schutzgebieten (z.B. Natura-2000-Areale) kann sogar der Staat ein Vorkaufsrecht haben.

Gemeinschaftseigentum

Wenn du in Litauen eine Wohnung kaufst, bist du oft nicht nur Eigentümer deiner vier Wände, sondern auch Miteigentümer von Treppenhaus, Dach und gemeinsam genutzten Anlagen. Dafür gibt es in Litauen Eigentümergemeinschaften. Selbst wenn jemand nicht Mitglied sein will, kann er trotzdem zur Instandhaltung gemeinsamer Bereiche verpflichtet sein.

Immobilienpreise

Seit 2020 ziehen die Immobilienpreise in Litauen immer weiter an. Gleichzeitig werden in manchen Regionen die Baulandparzellen knapp, da viele Eigentümer lieber abwarten und auf weiter steigende Preise setzen.

Regionale Unterschiede

Die Preisunterschiede zwischen Regionen sind in Litauen klar erkennbar. Vilnius liegt im Schnitt spürbar über Kaunas und Klaipėda, und kleinere Städte sowie ländliche Regionen sind nochmal deutlich günstiger.^1,2,3

Günstig hohe Beträge nach Litauen schicken

Beim Kauf einer Immobilie im Ausland musst du oft hohe Beträge überweisen und umtauschen – und genau hier können traditionelle Banken teuer werden. Neben den Überweisungsgebühren schlagen viele Banken auch beim Wechselkurs einen Aufschlag drauf.

Eine transparente und günstige Lösung ist Wise. Der internationale Zahlungsdienstleister nutzt den Devisenmittelkurs und zeigt dir immer im Vorhinein an, wie viel an Gebühren deine Überweisung kostet und wie sich diese zusammensetzen.

Deine Vorteile im Überblick:

• Hilfe bei grossen Überweisungen: Wise bietet bei grossen Transaktionen zusätzliche Unterstützung durch Experten. Diese stehen dir wahlweise per Telefon oder E-Mail zur Seite.
• Rabatt auf Überweisungen über 20’000 CHF: Überweist du innerhalb eines Monats mehr als 20’000 CHF (oder Gegenwert in anderen Währungen), dann profitierst du von vergünstigten Gebühren für deine Transaktionen.
• Transparente Kosten: Du siehst genau, was die Überweisung kostet, bevor du sie tätigst.
• Keine versteckten Aufschläge: Der angezeigte Wechselkurs ist der Kurs, den du bekommst.
• Multi-Währungs-Konto: Mit dem Wise Konto kannst du Euro für laufende Kosten wie Steuern oder Nebenkosten halten, für Zahlungen nutzen und jederzeit zwischen CHF und EUR wechseln

Mehr über grosse Überweisungen mit Wise

FAQ

Bekommt man durch den Kauf eines Hauses in Litauen eine Aufenthaltserlaubnis?

Nein, der Kauf einer Immobilie in Litauen gewährt kein generelles Aufenthaltsrecht. Du kannst also ein Haus oder eine Wohnung kaufen, ohne automatisch eine Aufenthaltserlaubnis zu erhalten. Daher solltest du dich rechtzeitig um einen eigenen Aufenthaltstitel, unabhängig vom Eigentum, kümmern.

Kaufe ich den Grund beim Hauskauf in Litauen automatisch mit?

Nein, nicht immer. Gebäude und Grundstück werden rechtlich getrennt betrachtet. Beim Landkauf können je nach Flächenart und Regeln Einschränkungen greifen. In solchen Fällen wird das Land teils gepachtet statt gekauft

Welche Unterlagen braucht der Notar beim Immobilienkauf in Litauen?

Typisch sind ein gültiger Ausweis sowie die Kaufunterlagen. Der Notar prüft ausserdem Registereinträge, etwa Belastungen oder Rechte Dritter, und beurkundet den Kaufvertrag. Je nach Fall kommen eventuell weitere Dokumente dazu.

Wie lange dauert die Registrierung der Eigentumsverhältnisse von Immobilien in Litauen?

Häufig dauert es vom Abschluss des Kaufvertrags bis zur Eintragung der Eigentumsverhältnisse im offiziellen Register einige Wochen. In der Praxis wird die Registrierung oft elektronisch über den Notar eingereicht. Rechtlich gültig sind die neuen Besitzverhältnisse erst nach der Eintragung.

Quellen (Stand 26.01.2026)

1. Investropa – Lithuania Property Foreign Ownership
2. ELRA – Legal restrictions
3. CEELM – Real Estate in Lithuania
4. IOM – Property purchase
5. Cyril Jarnias – Real Estate Prices in Lithuanian Cities

*Services für Schweizer Kunden werden von Wise Payments Limited zur Verfügung gestellt. Wise Payments Limited ist als Electronic Money Institution (EMI) bei der UK Financial Conduct Authority (FCA) mit der Zulassungsnummer 900507 registriert.