Immobilienkauf in den VAE als Schweizer: Der komplette Leitfaden

Spielst du mit dem Gedanken, in Immobilien in den Vereinigten Arabischen Emiraten zu investieren? Vielleicht träumst du davon, ins glamouröse Dubai zu ziehen, ein Unternehmen in Abu Dhabi zu gründen oder suchst nach einer Anlagemöglichkeit in Ras Al Khaimah.

Was auch immer deine Pläne sind, wir sind hier, um zu helfen – mit einem praktischen Leitfaden für den Immobilienkauf in den Vereinigten Arabischen Emiraten (VAE) als Schweizer Staatsbürger.

Dieser Guide deckt alles ab: von Hypotheken, Gebühren und Steuern über Immobilienpreise bis hin zu Tipps, wo du deine Suche beginnst und welche Fallstricke du vermeiden solltest.

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Wie sieht der Immobilienmarkt in den Vereinigten Arabischen Emiraten aus?

Die Immobilienpreise in den VAE sind im letzten Jahrzehnt um erstaunliche 85 % gestiegen, und allein im letzten Jahr (bis Januar 2026) um rund 12 %.¹

Immobilien verkaufen sich schneller und die Nachfrage ist gesund, selbst angesichts des Baubooms bei neuen Immobilien – allein in Dubai sollen im Jahr 2026 rund 120’000 neue Einheiten fertiggestellt werden.²

Wohnungen dominieren dabei das Immobilienangebot in den Emiraten, gefolgt von Villen und Reihenhäusern.

Neubauten werden tendenziell für etwa 10 % mehr pro Quadratfuss verkauft als vergleichbare ältere Immobilien.²

Können Schweizer Immobilien in den VAE kaufen?

Ja, ausländische Staatsangehörige können legal Immobilien in den Vereinigten Arabischen Emiraten kaufen und besitzen, jedoch normalerweise nur in eigens ausgewiesenen Zonen. In Dubai zum Beispiel dürfen Ausländer in sogenannten "Freehold Zones" (Gebiete mit Volleigentum) wie Dubai Marina, Palm Jumeirah und Downtown Dubai Immobilien uneingeschränkt besitzen.³

Die Regeln hierfür variieren zwischen den Emiraten, daher solltest du etwas recherchieren – und professionellen Rat einholen – wenn du deine Immobiliensuche startest.

Kannst du durch den Kauf einer Immobilie in den VAE eine Aufenthaltsgenehmigung erhalten?

Ja, es ist möglich, durch Investitionen in Immobilien eine Aufenthaltsgenehmigung (Residency) in den Vereinigten Arabischen Emiraten zu erhalten.

Die Vereinigten Arabischen Emirate haben ein "Golden Visa"-Programm, das Investoren, die Immobilien im Wert von mindestens 2 Millionen AED kaufen, eine Aufenthaltsgenehmigung für 5 Jahre gewährt.⁴ Es gelten weitere Bedingungen.

Wenn du also vorhast, auszuwandern und dich dauerhaft in den VAE niederzulassen, könnte dies eine Option für dich sein.

Wie hoch sind die Immobilienpreise in den Vereinigten Arabischen Emiraten?

Kommen wir zur alles entscheidenden Frage – wie viel Geld brauchst du, um dir ein Zuhause in den VAE leisten zu können?

Im Vergleich zu den hohen Immobilienpreisen in der Schweiz (insbesondere in Städten wie Zürich oder Genf) erscheinen die Preise in den VAE oft deutlich moderater. Laut der Datenbank Numbeo sind die Preise pro Quadratmeter in Dubai rund 70 % günstiger als im Zentrum von Zürich.⁵

Natürlich hängt es stark von der Art der Immobilie und der genauen Gegend ab, in der du kaufst – besonders wenn man den Luxusimmobilienmarkt in Emiraten wie Dubai betrachtet.

Hier ist ein Überblick darüber, was du für eine Wohnung in einigen der wichtigsten Städte der VAE erwarten kannst:⁶

Eine weitere Sache, die du beachten solltest, wenn du den Preis für eine Immobilie in den VAE berechnest, ist, dass internationale Überweisungen teuer werden können. Das gilt besonders, wenn die Bank oder der Anbieter einen Aufschlag auf den Wechselkurs erhebt, um deine Schweizer Franken (CHF) in Dirham (AED) umzurechnen.

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Wo ist der günstigste Ort, um Immobilien in den VAE zu kaufen?

Wenn du mit einem begrenzten Budget auf Immobiliensuche bist, sind Ras Al Khaimah und Ajman in Bezug auf die Immobilienpreise oft am erschwinglichsten – besonders im Vergleich zu den hohen Preisen in Teilen von Dubai oder Abu Dhabi.

Wenn du dein Herz an Dubai verloren hast, findest du vielleicht etwas günstigere Preise in Gegenden wie International City und DAMAC Hills⁷.

Kannst du als Nicht-Ansässiger eine Hypothek bei einer Bank in den VAE aufnehmen?

Einer der wichtigsten Faktoren beim Immobilienkauf in den Vereinigten Arabischen Emiraten ist natürlich die Finanzierung. Falls du den gesamten Kaufpreis nicht als Eigenmittel frei verfügbar hast, kann eine Hypothek zusätzliche Komplikationen beim Kaufprozess verursachen.

Die gute Nachricht ist, dass Banken in den Vereinigten Arabischen Emiraten Hypotheken auch an ausländische Staatsbürger und Nicht-Ansässige (Non-Residents) vergeben.

Zum Beispiel bietet die führende Digitalbank Mashreq Wohnbaukredite von bis zu 10 Millionen AED für Nicht-Ansässige an – allerdings kannst du oft nur bis zu 50 % des gesamten Immobilienwerts beleihen.⁸ Das bedeutet, dass du eine beträchtliche Anzahlung leisten musst.

Dies ist wahrscheinlich auch bei anderen Kreditgebern in den VAE der Fall, die zudem in der Regel viele Dokumente zur Überprüfung des Einkommens und anderer Anforderungen verlangen. Einige Banken könnten verlangen, dass du eine "Premier"- oder "Private Banking"-Beziehung mit ihnen eingehst.

Steuern und Gebühren für Immobilienbesitz in den VAE

Um dein Budget für den Kauf festzulegen, musst du Anwaltskosten, Grundsteuern und andere Ausgaben einkalkulieren.

Hier sind die wichtigsten Kosten, die du beim Immobilienkauf in den VAE kennen solltest:⁷

Was die laufenden Kosten betrifft, so gibt es in den VAE keine jährliche Grundsteuer, aber du musst möglicherweise jährliche Servicegebühren für die Gebäudeverwaltung (bei Wohnungen) oder Gemeinschaftsgebühren (bei Häusern) zahlen.

Immobilienkauf in den VAE als Ausländer – eine Schritt-für-Schritt-Anleitung

Bevor du mit der Haussuche beginnst, ist es nützlich, ein wenig darüber zu wissen, wie der Kaufprozess in den VAE funktioniert.

Das sind die Schritte für Schweizer Immobilienkäufer in den VAE:

1. Kläre deine Finanzen

Der erste Schritt ist zu klären, wie du deinen Kauf finanzieren wirst. Das bedeutet, ein Budget festzulegen, ein Hypothekenangebot (grundsätzliche Zusage) einzuholen und alle deine Unterlagen zusammenzustellen.

Du solltest auch deine wichtigen Papiere und Ausweisdokumente bereitlegen und in Erwägung ziehen, ein Bankkonto in den VAE zu eröffnen.

2. Finde eine Immobilie und vereinbare Besichtigungen

Jetzt ist es an der Zeit, nach deinem Traumhaus zu suchen. Du kannst Online-Immobilienportale und/oder lokale Immobilienmakler nutzen. Wir geben dir später noch einige Tipps, wie und wo du deine Suche startest.

Wenn du etwas gefunden hast, das dir gefällt, vereinbare so schnell wie möglich einen Besichtigungstermin und recherchiere in der Zwischenzeit die Gegend.

3. Beauftrage einen Anwalt und veranlasse Due-Diligence-Prüfungen

Obwohl es nicht zwingend vorgeschrieben ist, wird dringend empfohlen, einen Immobilienanwalt zu beauftragen.

Eine persönliche Empfehlung ist ein guter Weg, um einen Anwalt zu finden. Du kannst dich auch an das Eidgenössische Departement für auswärtige Angelegenheiten (EDA) oder die Schweizer Botschaft in den VAE wenden, um Hinweise auf deutsch- oder englischsprachige Anwälte zu erhalten.

Dein Anwalt erledigt für dich alle rechtlichen Arbeiten, entwirft Verträge und führt die entscheidende "Due Diligence" (Sorgfaltsprüfung) durch.

Dazu gehört die Überprüfung auf Belastungen, die Details des Eigentumstitels und die Sicherstellung, dass die Immobilie legal verkauft werden darf.

Wichtig ist, dass diese Prüfungen durchgeführt werden, bevor du ein Angebot für eine Immobilie abgibst oder dich zum Kauf verpflichtest.

4. Lass ein Gutachten erstellen

Wenn du ein Auge auf eine Immobilie geworfen hast, möchtest du vielleicht ein Baugutachten in Auftrag geben. Dabei beauftragst du einen Gutachter, die Immobilie auf strukturelle oder andere Mängel zu prüfen.

Wenn das Gutachten Probleme aufzeigt, kannst du möglicherweise den Preis neu verhandeln.

5. Gib ein Angebot ab

Wenn du die perfekte Immobilie gefunden hast und alle Prüfungen/Inspektionen positiv ausgefallen sind, ist der nächste Schritt, dem Makler ein wettbewerbsfähiges Angebot zu unterbreiten. Du kannst verhandeln, genau wie in anderen Ländern auch.

Stelle sicher, dass du einen Nachweis darüber hast, wie du den Kauf finanzieren wirst, da du wahrscheinlich danach gefragt wirst.

6. Unterzeichne das Memorandum of Understanding (MOU)

Wenn dein Angebot angenommen wird, ist der nächste Schritt die Vorbereitung und Unterzeichnung eines Kaufvertrags. In Dubai ist dies als "Memorandum of Understanding" (MOU) bekannt. Dein Anwalt kann helfen, dieses Dokument vorzubereiten und den Rest der rechtlichen Arbeit für die Transaktion zu erledigen.

Sobald alle Parteien mit den Bedingungen zufrieden sind, unterzeichnen Käufer und Verkäufer das MOU vor einem Zeugen im Büro des Registrierungstreuhänders (Registration Trustee).

7. Zahle die Anzahlung

Gleichzeitig mit der Unterzeichnung des Kaufvertrags musst du auch eine Überweisung für die Anzahlung veranlassen. Diese beträgt in der Regel etwa 20-30 % des gesamten Verkaufspreises. Bei Immobilien, die sich zum Kaufzeitpunkt noch in der Fertigstellung befinden (sogenannte „Off-Plan-Projekte“), kann die Anzahlung teilweise nur etwa 10 % betragen. ⁹

Ein weiteres wichtiges Dokument, das hier ausgefüllt werden muss, ist das "No Objection Certificate" (NOC). Dieses muss beantragt werden, und es ist eine Gebühr zu entrichten.

8. Schliesse den Kauf ab

Jetzt geht es auf den Abschluss zu, was in den VAE recht schnell gehen kann.

Alles findet im Büro des Registrars beim Dubai Land Department statt. Du triffst dich dort am vereinbarten Abschlusstermin mit dem Verkäufer und bringst deine Ausweisdokumente, das NOC und das MOU mit.

Du überweist den Restbetrag und erhältst deine Eigentumsurkunde zusammen mit den Schlüsseln zu deiner neuen Immobilie.

Wie findest du eine Immobilie in den VAE?

Die zwei Hauptwege, um Immobilien in den VAE zu finden, sind lokale Immobilienagenturen und Online-Immobilienportale.

Immobilienagenturen und Makler in den VAE

Es ist nicht notwendig, einen Immobilienmakler zu nutzen, um eine Immobilie im Ausland zu finden. Es wird jedoch empfohlen, besonders wenn du neu in den Markt einsteigst und mit den lokalen Gepflogenheiten nicht vertraut bist.

Ein spezialisierter Kaufmakler oder Broker kann hilfreiche Ratschläge und Einblicke in den lokalen Markt bieten und dich durch den Kaufprozess führen. Er kann dir auch wichtige Informationen zu den ausgewiesenen Zonen geben, in denen Ausländer Immobilien in den VAE kaufen dürfen.

Für diesen Service fällt jedoch in der Regel eine Gebühr an, und du solltest sicherstellen, dass der Makler bei der Real Estate Regulatory Agency (RERA) registriert ist.

Immobilien-Websites in den VAE

Ein guter Weg, um bei der Suche nach einer Unterkunft in den VAE einen Vorsprung zu bekommen, ist die Online-Suche. Gute Websites, um ein Haus oder eine Wohnung zu finden, sind:

• Propertyfinder.ae
• Bayut
• Betterhomes
• Emaar (Bauträger)
• Rightmove UAE/Dubai.

Was sind einige der Fallstricke beim Immobilienkauf in den VAE?

Beim Immobilienkauf im Ausland ist generell Vorsicht geboten, um Betrug und andere unvorhergesehene Probleme zu vermeiden.

Der beste Weg, dich beim Immobilienkauf in den VAE zu schützen, ist die Konsultation eines unabhängigen Immobilienanwalts. Das ist ein Experte, der nur für dich arbeitet und deine Interessen im Auge hat, anstatt gleichzeitig für den Verkäufer oder Makler zu arbeiten.

Andere wichtige Dinge, die du für einen sicheren Immobilienkauf in den VAE beachten solltest:

• Stelle sicher, dass du in staatlich genehmigten "Investitionsgebieten" oder "Freehold Zones" kaufst.
• Arbeite nur mit RERA-lizenzierten Immobilienmaklern zusammen.
• Sei besonders vorsichtig bei "Off-Plan"-Käufen (Kauf ab Plan), da diese häufig Ziel von Betrügern sind.
• Lass deinen Anwalt vollständige Due-Diligence-Prüfungen durchführen, um sicherzustellen, dass die Immobilie legal verkauft werden kann und keine Zoneneinschränkungen dich am Bauen/Renovieren hindern.
• Lass dich nicht von aggressiven Verkaufs- oder Marketingtaktiken unter Druck setzen – nimm dir Zeit, recherchiere und schliesse den Prozess sorgfältig ab.
• Lass eine Inspektion/ein Gutachten durchführen, wenn du Bedenken bezüglich der Immobilie hast.

Wie wählst du die richtige Immobilie in den VAE aus?

Dein Traumhaus in den VAE hängt von allgemeinen Faktoren wie dem Standort, der Art des Hauses und natürlich deinem Budget ab. Aber auch individuelle Vorstellungen spielen eine wichtige Rolle.

Wenn du noch nicht dort lebst, lohnt es sich, in die VAE zu reisen, um die spezifische Stadt oder das Emirat, das dich interessiert, zu erkunden.

Du solltest dir die lokale Umgebung ansehen und Immobilien persönlich besichtigen. Dabei lohnt es sich, auf lokale Verkehrsverbindungen und Annehmlichkeiten zu achten.

Zustand der Immobilie

Es ist eine gute Idee, so viel wie möglich zu recherchieren, bevor du dich zum Kauf einer Immobilie in den VAE verpflichtest.

Es ist nicht zwingend, aber dringend empfohlen, ein Baugutachten oder eine Inspektion in Auftrag zu geben. Dies wird alle grösseren Probleme aufzeigen und dir eine bessere Vorstellung davon geben, was du kaufst.

Art der Immobilie

Wohnungen sind die häufigste Art von Immobilien in den VAE, besonders in dicht besiedelten Gebieten wie Dubai.

Du kannst auch Villen und Reihenhäuser finden, aber diese – besonders die luxuriösesten – haben ihren Preis.

Der Kauf "ab Plan" (Off-Plan) von einem Bauträger ist eine beliebte Wahl, aber du musst vorsichtig vorgehen und deine Sorgfaltsprüfung durchführen, um sicherzustellen, dass du nicht Opfer eines Betrugs wirst und das bekommst, wofür du bezahlst.

Einzug in deine Immobilie in den VAE

Du bist dabei, dein neues Zuhause zu kaufen, aber es gibt noch ein paar Aufgaben zu erledigen, bevor du die Schlüssel bekommst und einziehen kannst. Dazu gehören der Abschluss einer Versicherung und die Einrichtung deiner Versorgungsanschlüsse.

Versicherung

Es wird dringend empfohlen, ab dem Datum des Abschlusses eine Gebäudeversicherung abzuschliessen.

Einrichtung von Versorgungsanschlüssen und Rechnungen

Wenn du weisst, wann dein Abschlusstermin sein wird, ist es sinnvoll, einige wichtige Dinge vor dem Einzug zu regeln.

Ein Paradebeispiel sind Versorgungsleistungen wie Strom und Wasser. Kümmere dich so früh wie möglich darum, damit der Umzugsprozess etwas reibungsloser verläuft.

Mit Wise beim Immobilienkauf in den VAE günstig Geld ins Ausland überweisen

Bei der Überlegung, eine Immobilie in den Vereinigten Arabischen Emiraten zu kaufen, zählt natürlich jeder Rappen. Da sollten nicht auch noch hohe Kosten für die Überweisung der Geldbeträge draufgehen. Versteckte Aufschläge oder schlechte Wechselkurse fallen insbesondere bei hohen Beträgen schnell ins Gewicht.

Eine transparente und günstige Lösung ist Wise. Der internationale Zahlungsdienstleister nutzt den Devisenmittelkurs und zeigt dir immer im Vorhinein an, wie viel an Gebühren deine Überweisung kostet und wie sich diese zusammensetzen.

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• Hilfe bei grossen Überweisungen: Wise bietet bei grossen Transaktionen zusätzliche Unterstützung durch Experten. Diese stehen dir wahlweise per Telefon oder E-Mail zur Seite.

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• Keine versteckten Aufschläge: Der angezeigte Wechselkurs ist der Kurs, den du bekommst.

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FAQ zum Immobilienkauf in den VAE

Wie lange kannst du in den VAE bleiben, wenn du eine Immobilie besitzt?

Wie lange du in den VAE bleiben kannst, hängt hauptsächlich von deinem Visum ab. Aber wenn du die Bedingungen des VAE Golden Visa erfüllst – einschliesslich des Kaufs einer Immobilie im Wert von mindestens 2 Millionen AED – dann kannst du mindestens 5 Jahre im Land bleiben.⁴ Dieser Visumstyp ist auch verlängerbar, sodass du möglicherweise länger bleiben kannst.

Was ist das Mindestgehalt, um ein Haus in Dubai zu kaufen?

Um eine Hypothek für eine Immobilie in Dubai zu erhalten, verlangen Banken/Kreditgeber in der Regel ein Mindestgehalt von mindestens 15’000 AED pro Monat.¹⁰ Dies hängt jedoch vom Kaufpreis der Immobilie ab, die du kaufst, sowie vom Kreditgeber und deinem Aufenthaltsstatus.

Ist es günstiger, in der Schweiz oder in Dubai zu leben?

Generell ist es günstiger, in Dubai zu leben als in der Schweiz. Die Lebenshaltungskosten in Dubai sind (ohne Miete) rund 50 % niedriger als in Zürich.¹¹

Quellen (Stand 27.03.2026):

1. Sands of Wealth – Immobilienpreise
2. Sands of Wealth – Immobilienmarkt in den VAE
3. Sands of Wealth – Regeln für Ausländer zum Kauf und Besitz von Land in den VAE
4. U.AE – Golden Visa Infos
5. Numbeo – Vergleich der Lebenshaltungskosten zwischen der Schweiz und den VAE
6. Numbeo – Vergleich der Lebenshaltungskosten zwischen Zürich und Dubai \
7. Sands of Wealth – Immobiliensteuern, Kosten und Gebühren
8. Mashreq – Immobilienkauf als Nicht-Ansässiger in den VAE
9. Engel&Völkers – Wie viel Anzahlung ist für eine Hypothek in Dubai erforderlich?
10. Danube Properties – Durchschnittsgehalt für Immobilienkauf in Dubai
11. Numbeo – Preise nach Stadt

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