Immobilienkauf in Dänemark als Schweizer: Der komplette Leitfaden

Dänemark steht dank hoher Lebensstandards regelmässig ganz weit oben auf der Liste der zufriedensten Länder der Welt. Kein Wunder also, dass Dänemark für Auswanderer und Ruheständler aus der Schweiz sowie anderen europäischen Ländern eine attraktive Option darstellt.

Egal, ob du also planst, dich langfristig in Dänemark niederzulassen, oder, ob du einfach nur in eine Immobilie dort investieren möchtest – wir haben alles Wichtige über den Immobilienkauf in Dänemark für Schweizer Staatsbürger zusammengestellt.

Ausserdem stellen wir dir mit dem Zahlungsdienstleister Wise eine zuverlässige und kostengünstige Möglichkeit vor, grosse Geldbeträge, wie bspw. den Kaufpreis von Immobilien, international zu überweisen.

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Können Schweizer Immobilien in Dänemark kaufen?

Ja, die meisten Ausländer können in Dänemark Immobilien kaufen, aber es gibt je nach Staatsbürgerschaft und Wohnsitz sowie Art der Immobilie einige Einschränkungen:¹

Hauptwohnsitz in Dänemark

Für Schweizer gelten beim Hauskauf in Dänemark dieselben Regeln wie für Bürger der EU und des EWR. Für den Erwerb eines Hauptwohnsitzes müssen sie eine Erklärung an das dänische Grundbuchamt (Tinglysningsretten) abgeben und dabei die Erfüllung eines der folgenden Kriterien belegen:

• Anstellung in Dänemark oder einem anderen EU/EWR-Mitgliedsstaat
• Ausreichende finanzielle Mittel
• EU/EWR-Einwohnerbescheinigung
• Geplante Selbständigkeit
• Geplante Gründung einer Firmenfiliale, Agentur oder das Angebot anderer Dienstleistungen in Dänemark

Bürger anderer Staaten müssen für den Immobilienkauf hingegen zuerst eine Erlaubnis beim Civilstyrelsen (dem dänischen Justizministerium, Abteilung Zivilrecht) beantragen. Ausgenommen davon sind rechtlich anerkannte Einwohner und alle, die seit mindestens 5 Jahren offiziell in Dänemark ansässig sind.

Die Immobilie muss als Hauptwohnsitz genutzt werden und kann nicht längerfristig leer stehen. Falls du ausziehst, kann das Justizministerium verlangen, dass die Immobilie innerhalb von 6 Monaten verkauft oder an einen anderen Berechtigten überschrieben wird. Nach dieser Frist können Strafen fällig werden. Auch hier gibt es eine Ausnahme für Personen, die bereits seit mehr als 5 Jahren in Dänemark leben.

Ferienhäuser in Dänemark

Ferienhäuser in Dänemark sind für Ausländer mit deutlich strengeren Auflagen verbunden. Falls du nicht den rechtlichen Anforderungen als Ansässiger entsprichst oder nicht bereits seit mindestens 5 Jahren vor Ort lebst, musst du eine Bewilligung beim Justizministerium beantragen.

Ausserdem musst du “eine starke Verbundenheit zu Dänemark” nachweisen können. Diese etwas schwammige Vorgabe umfasst unter anderem die folgenden Punkte:

• Familiäre Verbindungen nach Dänemark
• Sprachliche oder kulturelle Bezüge nach Dänemark
• Eine besondere Beziehung zur Immobilie, die du kaufen willst
• Auch regelmässige Urlaube in Dänemark über viele Jahre hinweg können bei der Entscheidung berücksichtigt werden

Als Teil des Antrags auf eine Kauferlaubnis für eine Ferienimmobilie musst du die dementsprechenden Nachweise zu den obigen Kriterien, eine Kopie deines Passes, Angaben zu der gewünschten Immobilie und zu etwaigem sonstigen Wohneigentum in Dänemark machen. Die Bearbeitung des Antrags kann bis zu 10 Wochen dauern.

Kann man durch den Immobilienkauf eine Aufenthaltsbewilligung für Dänemark erhalten?

Es gibt für Ausländer keinen direkten Weg zu einer dauerhaften Aufenthaltsbewilligung durch Investitionen in dänische Immobilien.

Als Schweizer gelten für dich auch bei der Aufenthaltsgenehmigung dieselben Regeln wie für EU/EWR-Bürger: Planst du, dich länger als 3 Monate in Dänemark aufzuhalten, dann musst du dich bei einer der Stellen des dänischen International Citizen Service (ICS) registrieren. Dieser landesweite Service verbindet alle relevanten Behörden und vereinfacht dadurch die Antragstellung für ausländische Bürger.²

Die Registrierung für Schweizer folgt drei Schritten:

1. Die Anforderung einer EU-Einwohnerbescheinigung
2. Nach Ausstellung der Einwohnerbescheinigung kannst du eine dänische Registrierungsnummer (CPR) beantragen. Diese benötigst du beispielsweise für Steuer- und Sozialdienste.
3. Als letzten Schritt beantragst du eine dänische Steuerkarte.

Wie sieht der Immobilienmarkt in Dänemark aus?

Der dänische Immobilienmarkt hat in letzter Zeit ein starkes Wachstum erlebt, mit einem enormen Anstieg des Transaktionsvolumens um 53 % zwischen 2024 und 2025. Der Markt in Kopenhagen ist führend, da das Transaktionsvolumen dort im gleichen Zeitraum um 98 % in die Höhe schoss.³

Die Immobilienpreise sind hoch, aber nicht überbewertet. Analysten sagen potenzielle Preissteigerungen von 3 % bis 7 % für das Jahr 2026 voraus.⁴

Wenn du eine Immobilie kaufen möchtest, um sie zu vermieten, ist es gut zu wissen, dass die Bruttomietrendite bei etwa 4 % liegt.³

Ist eine Immobilie in Dänemark eine gute Investition?

Dänemark gilt allgemein als guter Ort für den Immobilienkauf im Ausland, aber es gibt Vor- und Nachteile, die du abwägen solltest.

Vorteile:

• Stabilität – Der dänische Markt ist bekannt für seine langfristige Stabilität und hohe Bauqualität.
• Wertsteigerung – Es wird erwartet, dass die Preise 2026 zwischen 3 % und 7 % steigen.⁴
• Gutes Mietpotenzial – In den grossen Städten gibt es eine starke Nachfrage nach Mietwohnungen und gesunde Renditen.

Nachteile:

• Strenge Auflagen für ausländische Käufer – Nicht-Ansässige können ohne Genehmigung nur eingeschränkt Immobilien kaufen.
• Hohe Immobilienpreise – Dänemark gehört zu den teureren Ländern in Europa (auch wenn Preise im Vergleich zu Schweizer Städten wie Zürich oder Genf oft moderat wirken).
• Keine Option auf Aufenthaltsbewilligung durch Investition für Bürgern von Nicht-EU/EWR-Staaten
• Wettbewerb auf dem Markt – Du musst eventuell mehr bezahlen, um dir eine Immobilie zu sichern, besonders in sehr engen Märkten wie Kopenhagen und Aarhus.

Wie hoch sind die Immobilienpreise in Dänemark?

Wie viel kostet eine Immobilie in Dänemark? Das ist eine wesentliche Frage für dein Budget.

Im Allgemeinen sind dänische Immobilienpreise oft niedriger als in der Schweiz, aber für europäische Verhältnisse dennoch hoch. In den Stadtzentren ist es teurer (Anstieg um 2,4 %), ausserhalb etwas günstiger (Rückgang um 6,6 %).⁵

Der durchschnittliche (Median-)Hauspreis liegt bei etwa 2’800’000 DKK.⁶

Wenn du dich fragst, wo du in Dänemark ein Haus kaufen sollst, findest du hier die durchschnittlichen Quadratmeterpreise in einigen der grossen Städte:⁵

Wichtig: Wenn du deinen Immobilienkauf von der Schweiz aus organisierst, musst du auch Gebühren für Auslandsüberweisungen und Währungsumrechnungen beachten.

Mit Wise profitierst du vom Devisenmittelkurs und transparenten Gebühren, damit du Überweisungen günstig und jederzeit nachverfolgbar nach Dänemark schicken kannst.

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Wo ist es am günstigsten, in Dänemark Immobilien zu kaufen?

Von den grossen Städten in Dänemark ist Aalborg tendenziell am günstigsten – besonders im Vergleich zum sehr teuren Kopenhagen.

Für die absolut niedrigsten Preise solltest du dich auf den Inseln Lolland, Falster und Langeland umsehen. Auch in den ländlichen Teilen von Südseeland und Südjütland findest du erschwingliche Immobilien.

Die besten Orte für den Immobilienkauf in Dänemark

Der beste Ort für den Hauskauf in Dänemark hängt ganz von deinen Zielen und persönlichen Vorstellungen ab.

Wenn du dort leben und arbeiten möchtest, bieten Grossstädte wie Kopenhagen alles, was du dir in Bezug auf Lifestyle, Jobchancen und Anbindungen an den Rest Europas wünschst.

Da der Immobilienmarkt dort schnell wächst, kann dies auch ein guter Ort für eine Kapitalanlage sein. Die Preise in Kopenhagen sind jedoch extrem hoch, du brauchst also ein solides Budget.

Suchst du ein Ferienhaus, solltest du die malerischen Küsten von Westjütland, die sonnige Insel Bornholm oder die „Dänische Riviera“ in Nordseeland in Betracht ziehen.

Möchtest du deinen Ruhestand im Ausland verbringen? Die Städte Aalborg, Horsens und Odense sind bei ausgewanderten Rentnern beliebt, da sie eine hohe Lebensqualität, Sicherheit und niedrigere Lebenshaltungskosten als die Hauptstadt bieten.

So suchst du nach einer Immobilie in Dänemark

Wenn der dänische Markt neu für dich ist, lohnt es sich, einen spezialisierten Immobilienmakler hinzuzuziehen.

Dieser kennt den lokalen Markt sowie die Regeln und Einschränkungen für ausländische Käufer. Dieser Service kostet natürlich eine Gebühr – und du solltest prüfen, ob der Makler bei der dänischen Wirtschaftsbehörde registriert und lizenziert ist.

Du kannst die Suche auch selbst online starten, indem du eines dieser dänischen Immobilienportale nutzt:

• Boligsiden
• EDC
• Nybolig.dk
• Home.dk

Was du vor dem Kauf einer Immobilie in Dänemark prüfen solltest

Bevor du eine Immobilie in Dänemark kaufst, ist es wichtig, Folgendes zu checken:

• Ob du als ausländischer Käufer eine Genehmigung beantragen musst. Wenn du kein Einwohner bist oder nicht seit 5 Jahren in Dänemark lebst, ist dies wahrscheinlich.
• Einschränkungen bezüglich Art und Ort der Immobilie – einige Gebiete und Haustypen haben Restriktionen für ausländische Käufer.
• Eigentümerkosten (ejerudgift) – schau über den Kaufpreis hinaus und prüfe die ejerudgift, die Steuern, Versicherungen und Verbandsgebühren beinhaltet.
• Das vollständige Paket an technischen und rechtlichen Dokumenten, einschliesslich Zustandsbericht, Energieausweis und Immobiliendatenbericht.

Immobilienkauf in Dänemark als Ausländer – Schritt-für-Schritt-Anleitung

Gehen wir nun die Schritte durch, die beim Immobilienkauf in Dänemark auf dich zukommen:

1. Prüfe, ob du eine Genehmigung brauchst

Bevor du Zeit oder Geld investierst, musst du klären, ob du rechtlich überhaupt Immobilien in Dänemark kaufen darfst – oder ob du eine Genehmigung benötigst.

Erfahre mehr und beantrage die Genehmigung hier (Civilstyrelsen).

2. Kläre deine Finanzen

Ein weiterer wichtiger Punkt in dieser frühen Phase ist die Finanzierung. Das bedeutet: Budget festlegen, Hypothekenangebot einholen (grundsätzliche Zusage) und alle Unterlagen zusammenstellen.

Eventuell musst du auch ein dänisches Bankkonto eröffnen, um spätere Zahlungen zu erleichtern.

3. Immobiliensuche und Besichtigungen

Jetzt beginnt die Suche nach deinem Traumhaus. Nutze Online-Portale und/oder lokale Makler.

Wenn du etwas Passendes gefunden hast, vereinbare so schnell wie möglich einen Besichtigungstermin und recherchiere in der Zwischenzeit die Gegend.

4. Beauftrage einen Anwalt

Es ist zwar nicht zwingend vorgeschrieben, aber sehr ratsam, einen Immobilienanwalt zu beauftragen. Er hilft dir, alle Dokumente und Verträge vorzubereiten, zu prüfen und zu übersetzen.

Er führt auch die Due-Diligence-Prüfung durch, um sicherzustellen, dass die Immobilie rechtmässig verkauft werden kann.

Tipp für Schweizer: Suche nach einem Anwalt, der Deutsch oder Englisch spricht. Eine Liste von Anwälten findest du oft über dieDänische Anwaltskammer (Advokatsamfundet) oder du fragst bei der Schweizer Botschaft in Dänemark nach Empfehlungen.

5. Überprüfe alle wichtigen Dokumente

Etwas gefunden? Bevor du ein Angebot machst, musst du die Dokumente lesen.

In Dänemark müssen Verkäufer ein umfassendes Verkaufspaket mit technischen, rechtlichen und finanziellen Unterlagen bereitstellen. Dazu gehören:

• Zustandsbericht (Tilstandsrapport) – erstellt von einem zertifizierten Baugutachter
• Bericht über elektrische Installationen (Elinstallationsrapport)
• Energieausweis (Energimærke)
• Informationen zur Grundsteuer
• Dokumente der Eigentümergemeinschaft
• Lokale Bebauungspläne/Zonierungsinformationen

Lies diese sorgfältig durch oder lass sie von deinem Anwalt prüfen.

6. Gib ein Angebot ab

Wenn alles passt, musst du dem Makler ein wettbewerbsfähiges Angebot unterbreiten. Du kannst verhandeln, genau wie in der Schweiz.

In dieser Phase wirst du möglicherweise nach einem Finanzierungsnachweis gefragt, z. B. deiner Hypothekenzusage oder einem Schreiben deiner Bank.

7. Unterzeichne den Kaufvertrag

Wird dein Angebot angenommen, unterzeichnen beide Parteien den Kaufvertrag (købeaftale). Wichtig: Dieser sollte eine Anwaltsklausel (advokatforbehold) und eine Finanzierungsklausel enthalten. Diese erlauben dir, ohne Strafe zurückzutreten, falls dein Anwalt oder deine Bank Probleme finden.

Dies ist ein rechtlich bindender Schritt. Du musst eventuell auch eine Anzahlung leisten, die meist bei etwa 5 % liegt.⁷

Überlege dir, das Wise-Konto zu nutzen, um deine Schweizer Franken in Dänische Kronen umzuwandeln, um versteckte Gebühren zu vermeiden und den Devisenmittelkurs zu erhalten.

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Jetzt musst du auch deine Hypothekenbank kontaktieren, um die Finanzierung zu finalisieren.

8. Abschluss der Transaktion

Der letzte entscheidende Schritt ist die Unterzeichnung der notariellen Urkunde, die von deinem Anwalt vorbereitet wird. Dies formalisiert die Eigentumsübertragung und wird an das Grundbuchgericht gesendet.

Du überweist den Restbetrag sowie alle Steuern und Gebühren und erhältst dann die Schlüssel zu deinem neuen Zuhause.

Wie lange dauert der Kauf einer Immobilie in Dänemark?

Der Immobilienkauf in Dänemark geht oft recht schnell und dauert etwa 4 bis 8 Wochen von der Annahme des Angebots bis zur Registrierung.³

Gebühren und Kosten beim Immobilienkauf in Dänemark

Hier sind die wichtigsten Gebühren und Steuern, die du in dein Budget einplanen solltest:⁸

Zusätzlich solltest du Budget einplanen für:

• Dolmetscher oder Übersetzer (falls nötig)
• Bearbeitungsgebühren für die Hypothek

Steuern und Gebühren für Immobilienbesitz

Nach dem Kauf fallen laufende Kosten an:⁸

• Immobilienwertsteuer (ejendomsværdiskat) – 0,51 % bis 1,4 %
• Grundsteuer (grundskyld) – 1,6 % bis 3,4 %

Im Durchschnitt kannst du mit 10’000 bis 50’000 DKK pro Jahr rechnen, je nach Gemeinde und Immobilienwert.⁸

Falls du die Immobilie vermietest, fällt eventuell Einkommenssteuer an.

Darlehen und Hypotheken für Nicht-Ansässige

Dänische Banken bieten Hypotheken für Ausländer an, aber die Bedingungen können strenger sein als für Einheimische.

Zwei der wichtigsten Faktoren sind dein Aufenthaltsstatus und der Nachweis deines Einkommens. Es kann schwierig sein, eine dänische Hypothek zu bekommen, wenn du noch in der Schweiz lebst, da viele Kreditgeber einen Wohnsitz in Dänemark verlangen.

Wirst du akzeptiert, kannst du als ausländischer Antragsteller oft nur 60 % bis 80 % des Immobilienwerts beleihen.³ Das bedeutet, du brauchst eine höhere Anzahlung.

Risiken und Fallstricke beim Kauf

Vorsicht vor Betrügern beim Immobilienverkauf im Ausland.

Arbeite unbedingt mit qualifizierten und glaubwürdigen Fachleuten zusammen (Makler, Anwälte). Prüfe idealerweise deren Mitgliedschaft in Berufsverbänden.

Weitere wichtige Punkte:

• Prüfe die Genehmigungspflicht, bevor du irgendetwas anderes tust.
• Sei vorsichtig beim Versenden von Geld oder Anzahlungen.
• Beauftrage einen Anwalt für die Due Diligence (z. B. Prüfung der Verkaufsberechtigung des Verkäufers).
• Besichtige die Immobilie persönlich (verlasse dich nicht nur auf Online-Inserate).
• Lass ein eigenes, umfangreicheres Baugutachten erstellen, wenn du Bedenken hast.

Einzug in deine dänische Immobilie

Bevor du die Schlüssel bekommst, gibt es noch ein paar Dinge zu erledigen.

Versicherung

Es wird dringend empfohlen, ab dem Tag der Übergabe eine Gebäudeversicherung abzuschliessen. Oft ist dies sogar eine Bedingung für die Hypothek.

Einrichtung der Versorgungsleistungen

Kümmere dich frühzeitig um Heizung, Strom und Wasser. Wenn das vor dem Einzug erledigt ist, verläuft der Umzug reibungsloser.

Energetische Renovierungen

Bei älteren Immobilien möchtest du vielleicht die Energieeffizienz verbessern, z. B. durch bessere Isolierung, neue Fenster oder eine moderne Heizung.

Mit Wise günstig Geld nach Dänemark überweisen

Bei der Überlegung, eine Immobilie in Dänemark zu kaufen, zählt natürlich jeder Rappen. Da sollten nicht auch noch hohe Kosten für die Überweisung der Geldbeträge draufgehen. Versteckte Aufschläge oder schlechte Wechselkurse fallen insbesondere bei hohen Beträgen schnell ins Gewicht.

Eine transparente und günstige Lösung ist Wise. Der internationale Zahlungsdienstleister nutzt den Devisenmittelkurs und zeigt dir immer im Vorhinein an, wie viel an Gebühren deine Überweisung kostet und wie sich diese zusammensetzen.

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• Rabatt auf Überweisungen über 20’000 CHF: Überweist du innerhalb eines Monats mehr als 20’000 CHF (oder Gegenwert in anderen Währungen), dann profitierst du von vergünstigten Gebühren für deine Transaktionen.
• Transparente Kosten: Du siehst genau, was die Überweisung kostet, bevor du sie tätigst.
• Keine versteckten Aufschläge: Der angezeigte Wechselkurs ist der Kurs, den du bekommst.
• Multi-Währungs-Konto: Mit dem Wise Konto kannst du dänische Kronen für laufende Kosten wie Steuern oder Nebenkosten halten, für Zahlungen nutzen und jederzeit zwischen CHF und DKK wechseln

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Quellen (Stand 17.03.2026):

1. Life in Denmark - Immobilienkauf in Dänemark
2. Life in Denmark - International Citizen Service
3. Gorrissen Federspiel - Wachstum auf dem dänischen Immobilienmarkt
4. Investropa - Is right now a good time to buy a property in Denmark? (2026)
5. Numbeo - Immobilienpreise bei Stadt
6. Investropa - What are housing prices like in Denmark right now? (2026)
7. Danske Bank - Step-by-step guide to buying a home
8. Investropa - The full list of property taxes, costs and fees in Denmark (2026)

*Services für Schweizer Kunden werden von Wise Payments Limited zur Verfügung gestellt. Wise Payments Limited ist als Electronic Money Institution (EMI) bei der UK Financial Conduct Authority (FCA) mit der Zulassungsnummer 900507 registriert.