Haus in Belgien kaufen als Schweizer

Belgien mag zwar kulturell ähnlich wirken, tickt beim Immobilienkauf aber etwas anders als die Schweiz. Ob Küstenwohnung als Zweitdomizil, neuer Hauptwohnsitz oder Anlageobjekt: ein Haus in Belgien zu kaufen ist für Ausländer grundsätzlich möglich. Knifflig wird es eher bei der Finanzierung, weil Banken teils eine belgische Nationalregisternummer erwarten.

In diesem Artikel bekommst du einen Überblick zu den Kosten, über den detaillierten Ablauf bei einem Hauskauf in Belgien und du erfährst, wie du bei deiner internationalen Zahlung mit Wise bares Geld sparen kannst.

Kann man als Schweizer ein Haus in Belgien kaufen?

Ja, grundsätzlich kannst du als Schweizer in Belgien ein Haus kaufen. Belgien gilt als offener Markt und im Zuge der Freizügigkeitsabkommen (FZA) gibt es für Schweizer keine Beschränkungen beim Kauf von Immobilien, Wohnungen oder Grundstücken.

In der Praxis kann es jedoch schnell beim Thema Finanzierung haken. Viele belgische Banken verlangen eine belgische Nationalregisternummer. Die bekommst du erst, wenn du deinen Wohnsitz in Belgien anmeldest. Wenn du also nicht „cash“ kaufst, solltest du das im Hinterkopf behalten.

Für einen Haus- oder Immobilienkauf in Belgien solltest du ausserdem einplanen, dass beim vorläufigen Kaufvertrag (dem „compromis“) oft bereits eine Anzahlung fällig wird. Das sind typischerweise 5-10 %. Und weil der Eigentumserwerb über den Notar läuft, ist die Abwicklung formeller, als man es vielleicht erwartet.^1,2,3

Wie viel kostet ein Haus in Belgien?

Beim Hauskauf in Belgien gibt es die üblichen Preisschwankungen zwischen städtischen und ländlichen Lagen. Brüssel liegt preislich meist vorn, die Wallonie ist oft günstiger, Flandern bewegt sich dazwischen. Und selbst innerhalb einer Region kann es von Gemeinde zu Gemeinde deutlich schwanken. Die Kosten hängen aber nicht nur von der Region ab. Es kommt auch darauf an, ob du eher ein Reihenhaus, ein freistehendes Haus oder eine Wohnung suchst.

Damit du ein Gefühl für die Bandbreite bekommst, findest du hier ein paar Beispiele aus offiziellen Medianwerten.⁴

Aber selbst innerhalb einer Region kann der Preisrahmen stark schwanken. Ein Küstenort oder ein gefragter Vorort treiben den Median schnell nach oben, während andere Gemeinden deutlich günstiger sind. Deshalb lohnt sich nicht nur der Blick auf die Region, sondern auch auf die konkrete Gemeinde.

Der Medianpreis für Häuser in der jeweils teuersten und günstigsten Gemeinde der drei Regionen.⁴

Welche weiteren Kosten gibt es für Schweizer beim Hauskauf in Belgien zu beachten?

Der Kaufpreis ist in Belgien nur einer der zu beachtenden Faktoren. Auf dich kommen zusätzlich Registrierungsabgaben (Grunderwerbsteuer) und Notarkosten zu. Beides kann je nach Region und Nutzung recht unterschiedlich ausfallen. Wenn du die Immobilie vermietest oder als Zweitwohnung nutzt, spielen zudem laufende Steuern eine Rolle. Hier die typischen Nebenkosten und Steuern für Immobilien in Belgien auf einen Blick:

Und noch etwas, das viele erst spät auf dem Radar haben: Wenn du den Kaufpreis aus der Schweiz überweist, können Bankspesen und Wechselkursaufschläge schnell ins Gewicht fallen. Gerade bei grösseren Summen ist es deshalb sinnvoll, auf Anbieter wie Wise zurückzugreifen, um teure Gebühren zu umgehen.^1,3,5

Immobilienfinanzierung in Belgien

Viele örtliche Banken verlangen für eine Hypothek eine belgische Nationalregisternummer. Die bekommst du in der Regel erst, wenn du einen Wohnsitz in Belgien anmeldest.

Falls du eine Immobilie ohne belgischen Wohnsitz finanzieren willst, solltest du mehr Eigenkapital einrechnen. Für Nicht-Residenten sind Belehnungsquoten von rund 60-80 % üblich, während Käufer mit lokalem Einkommen teils eher 80-90 % sehen. Du brauchst unterm Strich oft einen grösseren Puffer, als du es vielleicht aus der Schweiz gewohnt bist.

Wichtig ist auch der Zeitpunkt. Der „compromis“ (Kaufvertrag) ist rechtlich bindend, und beim Abschluss wird bereits eine Anzahlung von 5-10 % fällig.^1,2,3

Wie finde ich ein Haus in Belgien?

Wenn du den Hauskauf in Belgien ernsthaft angehen willst, startet die Suche meist ganz klassisch online. Gerade als Käufer aus der Schweiz lohnt es sich, früh zu klären, ob du mit einem Makler arbeiten willst oder lieber direkt mit dem Verkäufer verhandelst. Besonders praktisch: In Belgien trägt die Maklerprovision in der Regel der Verkäufer. Trotzdem solltest du im Inserat und im Vertrag genau hinschauen, wer wofür aufkommt.¹

Beliebte Portale und Anlaufstellen für den Hauskauf in Belgien als Schweizer:

• IMMOWeb
• immovlan
• Biddit
• immotop

Ablauf des Hauskaufes in Belgien

Der Hauskauf in Belgien läuft meist nach einem festen Schema ab. Bindend wird es dabei schon beim sogenannten compromis Vorvertrag. Danach übernimmt der Notar viele formelle Schritte, inklusive Prüfungen und Registrierung.

1. Kaufangebot abgeben

Wenn du ein Objekt gefunden hast, gibst du in der Regel ein Angebot ab. Wird es angenommen, geht es zügig in Richtung Vertrag, und zwar nicht erst beim „grossen“ Notartermin, sondern bereits davor.

2. Kaufvorvertrag („compromis“) unterschreiben

In Belgien ist es üblich, zuerst einen Kaufvorvertrag zu schliessen. Darin werden die Bedingungen des Kaufs festgelegt, wie zum Beispiel Käufer/Verkäufer, Objekt, Katasterangaben, Kaufpreis, Zustand, Rechte und Lasten, Informationspflichten, Anzahlung, Notartermin und Zeitpunkt der Nutzungsübernahme.

Der compromis ist rechtlich bindend. Typisch ist auch, dass bei der Unterzeichnung des Vorvertrags eine Anzahlung von 5-10 % fällig wird. Deshalb lohnt es sich, diesen Schritt sauber zu planen.

3. Notar prüft Unterlagen und Risiken

Nach dem compromis folgen rechtliche und administrative Checks durch den Notar. Dazu gehören unter anderem Prüfungen zu bestehenden Hypotheken, Steuerschulden, Vorkaufsrechten, Wegerechten, Dienstbarkeiten, Rechten Dritter sowie urbanistischen Auskünften.

4. Pflichtinformationen und technische Kontrollen

Beim Immobilienkauf in Belgien musst du ausserdem bestimmte Informationen und Nachweise erhalten. Dazu zählt etwa, dass du über die Werte des Energieausweises informiert wirst. Vor der notariellen Urkunde ist zudem eine Kontrolle der Elektroinstallation vorgesehen. In der Wallonie wird bei bestehendem Heizöltank auch eine Dichtigkeitskontrolle dokumentiert.

5. Notarielle Urkunde („acte authentique“) unterzeichnen

Die notarielle Urkunde vollendet den Kauf. Mit der Unterzeichnung wirst du Eigentümer. Und falls du nicht vor Ort sein kannst, kannst du jemanden (oft den Notar) für die Unterschrift bevollmächtigen.

6. Registrierung und Eintragung

Nach der Beurkundung sorgt der Notar für die Registrierung bei den zuständigen Stellen. Eigentumsübertragungen werden beim Amt für Rechtssicherheit (Bureau de Sécurité Juridique / Kantoor Rechtszekerheid) registriert. Die Informationen sind öffentlich zugänglich. Dort werden auch bestimmte immobilienbezogene Vorgänge (z.B. Hypotheken oder sehr lange Mietverträge) eingetragen.

Der gesamte Prozess, von angenommener Offerte bis zur finalen Registrierung, dauert in der Regel rund 2 bis 4 Monate. Die genaue Dauer hängt von der Finanzierung und Dokumentenlage ab.^1,2,6

Welche Besonderheiten hat der Immobilienmarkt in Belgien?

Belgien ist föderal organisiert, und das merkst du vor allem bei Steuern und Abgaben. Manchmal treten sogar von Gemeinde zu Gemeinde deutliche Unterschiede auf.

Abgaben unterscheiden sich je nach Region und Gemeinde

Je nachdem, wo die Immobilie liegt, können zusätzliche lokale Abgaben dazukommen. Das kann dich insbesondere dann treffen, wenn du das Objekt nicht als Hauptwohnsitz nutzt.

Jährliche Immobiliensteuer über das „kadastrale Einkommen“

In Belgien wird eine jährliche Immobiliensteuer fällig (onroerende voorheffing). Die Berechnung basiert auf dem kadastralen Einkommen, einem amtlichen Referenzwert, der auf einem historischen Mietwert beruht und indexiert wird. Entscheidend ist, wer am 1. Januar das Recht am Objekt hat. Diese Steuer wird dem Mieter in der Regel nicht verrechnet.

Vermietung hat steuerliche Folgen, auch wenn du in der Schweiz wohnst

Wenn du vermietest, kommen zusätzliche Pflichten ins Spiel. Wer in Belgien Einkünfte erzielt, aber nicht dort wohnt, muss dafür typischerweise eine Steuererklärung für Nichtansässige einreichen.

Notar und Registrierung sind zentrale Bausteine

Der Eigentumsübergang läuft über eine notarielle Urkunde. Danach wird der Titel registriert. Bestimmte Rechte wie Hypotheken oder sehr lange Mietverträge werden ebenfalls eingetragen. Eigentumsversicherungen sind in Belgien hingegen eher unüblich.

Gebäudeversicherung ist Standard

Eine Gebäudeversicherung gehört praktisch dazu. Sie wird oft als „fire insurance“ bezeichnet, deckt aber je nach Vertrag auch weitere Risiken ab (zum Beispiel Wasser oder Sturm). Die Prämie hängt stark von Objekt, Lage und Deckung ab.^3,6,7,8,9,10

Günstig hohe Beträge nach Belgien schicken

Beim Kauf einer Immobilie im Ausland musst du oft hohe Beträge überweisen und umtauschen – und genau hier können traditionelle Banken teuer werden. Neben den Überweisungsgebühren schlagen viele Banken auch beim Wechselkurs einen Aufschlag drauf.

Eine transparente und günstige Lösung ist Wise. Der internationale Zahlungsdienstleister nutzt den Devisenmittelkurs und zeigt dir immer im Vorhinein an, wie viel an Gebühren deine Überweisung kostet und wie sich diese zusammensetzen.

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FAQ

Bekommt man durch den Kauf eines Hauses in Belgien eine Aufenthaltserlaubnis?

Nein. Wenn du in Belgien eine Immobilie kaufst, bekommst du dadurch weder automatisch eine Aufenthaltsgenehmigung, noch die Staatsbürgerschaft. Belgien hat (Stand Anfang 2026) auch kein Golden-Visa-Programm, das an Immobilienkäufe gekoppelt ist. Eigentum kann höchstens als praktischer Nachweis dienen, dass du Wohnraum hast. Entscheidend sind aber separate Kriterien wie Job, Familie oder ausreichende finanzielle Mittel. Daueraufenthalt und Einbürgerung laufen über die üblichen Wege.

Wie lange dauert der Hauskauf in Belgien normalerweise?

Rechne vom akzeptierten Angebot bis zur notariellen Urkunde oft mit rund 2 bis 4 Monaten. Der Grund sind einige formelle Schritte, die Zeit brauchen. Der Notar klärt unter anderem ab, ob Belastungen oder Rechte Dritter bestehen, holt nötige Informationen bei Behörden ein und bereitet die Urkunde vor. Wenn du eine Finanzierung brauchst, kann das den Prozess zusätzlich strecken, da Bankprüfung und Dokumente obendrauf kommen. Nach der Unterzeichnung sorgt der Notar ausserdem für die Registrierung des Eigentums.

Müssen Käufer und Verkäufer denselben Notar nehmen?

Nein, beim Hauskauf in Belgien ist die notarielle Urkunde nötig, aber Käufer und Verkäufer können denselben Notar wählen oder je einen eigenen beiziehen. Wenn zwei Notare involviert sind, teilen sie sich die Gebühren, ohne dass dadurch automatisch zusätzliche Kosten entstehen. Der Notar holt vorab verschiedene Informationen bei Behörden ein (z.B. zur Person des Verkäufers, zur vorgesehenen Nutzung und zu planungsrechtlichen Punkten), erstellt die Urkunde und sorgt danach auch für die Registrierung

Gibt es in Belgien eine Eigentumsversicherung?

Eine klassische Eigentumsversicherung ist in Belgien eher unüblich. Der zentrale Schutzmechanismus läuft über das notarielle Verfahren und die Registrierung. Eigentumsübertragungen werden registriert, und bestimmte Transaktionen (z.B. auch sehr langfristige Mietverträge) müssen ebenfalls formell erfasst bzw. notariell begleitet werden.

Quellen (Stand 21.01.2026)

1. euregiofinanz – Haus kaufen in Belgien
2. investropa – Property foreign ownership Belgium
3. Hofman consulting – Zweitimmobilie Belgien
4. Belgische föderale öffentliche Dienste – Immobilienpreise
5. Föderaler öffentlicher Dienst Finanzen – Steuer für Gebietsfremde
6. DLA Piper – Registration of title in Belgium
7. Belgium.be – Property tax
8. Belgium.be – Cadastral income
9. Belgium.be – The notarised deed
10. Belgium.be – Steuer der Gebietsfremden

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