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美國按揭：非居民成數上限多少？按揭種類、按揭資格和準備文件

Hoi Yi Leung

2025年12月23日

閱讀時間6分鐘

對於許多在美國的華人乃至本地居民而言，置業是實現「美國夢」的重要一步。然而，作為海外人士在美國申請按揭，有甚麼要留意？本文將為大家講解各種按揭類型、成數上限、申請資格及準備文件，幫助您做出最明智的決策。

目錄
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美國按揭種類

美國按揭市場提供了多種貸款產品，以滿足不同購房者的需求，主要可分為以下幾類：

固定利率抵押貸款：分為30年固定利率抵押貸款¹及15年固定利率抵押貸款²，前者還款期內利率固定，月供穩定，便於長期財務規劃；後者還款期較短利率亦較低，適合預算寬裕、希望快速積累房屋淨值的購房者。
FHA貸款³：由聯邦住房管理局（FHA）支持，對信用分數要求較低，即使是首次購房者或信用記錄不佳但有穩定就業記錄的申請人也可申請，例如信用分數超過580分可申請支付3.5%首期。此類貸款要求支付按揭保險費（MIP），包括前期和年度費用，用以保障貸款機構。
VA貸款⁴：專為合格軍人、退伍軍人及其家屬設計，可實現零首付購房，無需購買私人按揭保險，且利率通常較具競爭力。申請者需滿足特定的服役要求。
可調利率抵押貸款（ARM）⁵：提供前期較低利率，後期根據市場情況波動。利率的浮動通常設有上限。適合計劃短期持有房產或預期收入大幅增加的購房者。

美國物業按揭成數上限

美國居民物業按揭成數上限

美國本地購房者的按揭成數上限主要受貸款類型和房利美（Fannie Mae）及房地美（Freddie Mac）等機構的規定影響。

合格貸款（Conforming Loan）：此類貸款需符合房利美和房地美設定的標準。2025年，美國聯邦住房金融局（FHFA）公佈的合格貸款限額為單戶住宅$806,500。高成本地區的限額更高。⁶
首付要求：常規貸款首付可低至3%-5%，但低於20%首付通常需要購買私人按揭保險（PMI），費用約為貸款金額的0.5%到1%。對於中低收入購房者，亦有如房地美的Home Possible等方案，提供靈活的首付選擇。⁷

非美國居民按揭成數上限

對於非美國居民，通常需要支付20 - 30%首期⁸，甚至可高達 30 - 50%⁹，視貸款機構及個人狀況而定，這遠高於本地居民常見的3%-5%或低於20%需買私人按揭保險的首付要求。

非美國居民如在美國申請按揭，利率方面通常會較本地居民高一些，而且需提供更嚴格的文件證明如護照、簽證、收入證明、銀行流水等，還可能需要證明首付款資金來源的合法性。

另外，上述所指及的美國按揭種類，非美國居民未必可以申請。例如是由2025年5月起，不再允許非永久居民使用FHA貸款，以及是僅限美軍及符合資格人士的VA貸款。

美國申請按揭資格

在美國申請按揭貸款，貸款機構會綜合評估以下幾個關鍵因素：

信用分數（Credit Score）：這是決定貸款資格和利率的關鍵因素。常規貸款通常要求有至少 620 信用分數¹⁰；而FHA貸款要求為580 信用分數。
債務收入比（DTI）：DTI是月債務支出與月總收入的比例。建議將DTI保持在36%以下以獲得舒適的還款壓力，部分貸款方案在自動承保下最高可到50%。
就業與收入穩定性：貸款機構通常要求提供最近30天的工資單和過去兩年的稅表（W-2/1099/1040），以證明持續穩定的收入來源。
首付與備用金：除了支付首付外，貸款機構通常期望申請人保留足夠備用金，至少相當於6個月生活費作為緊急資金保障
物業類型與用途：主要自住房產的貸款條件通常優於投資房產或第二套住房。

美國申請按揭所需準備文件

申請按揭貸款時，需要準備以下文件：

收入證明：30天工資單、過去兩年聯邦稅表（W-2/1099/1040）。
資產證明：最近兩個月的銀行帳戶、投資帳戶流水。
身份證明：政府簽發的身份證件（如駕駛執照、護照）。
信用歷史：貸款機構會獲取您的信用報告，但您也應自行檢查信用報告，確保無錯誤記錄。
房產信息：購買合同（若已選定房產）。
其他文件：根據您的就業狀況（如自僱人士）和貸款類型，可能需要提供額外文件。

申請美國按揭注意事項

貸款資格：需確保自身有穩定收入來源和良好信用紀錄，部分銀行會要求過去兩至三年有穩定工作經驗。
首付款比例：無美國報稅或信用紀錄者，首付通常需要達到40%至50%。
文件準備：準備齊全包括護照、收入證明、工資單、稅單、銀行月結單及現金和資產證明等相關文件。
選擇貸款機構：可透過銀行或貸款公司申請，貸款公司可幫忙比較多間銀行利率及條件，選擇最適合的貸款方案。
預留資金：必須有6至12個月按揭還款金額的資金儲備，以應付還款壓力和其它生活開銷。

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資料來源：

Chase：What is a 30-year fixed mortgage?
Chase：Your guide to 15-year fixed mortgages
Forbes Advisor：FHA Loans: Exploring Basics, Requirements and More
Veterans Affairs：Eligibility for VA home loan programs
Investopedia：Adjustable-Rate Mortgage (ARM): What It Is and Different Types
FHFA：FHFA Announces Conforming Loan Limit Values for 2025
SRP Federal Credit Union：Saving for Homeownership: What You Need to Know
Heart Mortgage：US Home Loans for Non-Residents: Requirements and Options Guide
Properstar：Buying property in the United States as a foreigner: 2025 guide
U.S. Bank：What credit score do you need to buy a house?

資料檢查日期：2025年11月30日

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