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Full Pay買樓攻略：程序、好處、重按套現和注意事項

Hoi Yi Leung

2025年10月31日

閱讀時間4分鐘

在香港樓價高企的環境下，不少人都會選擇利用按揭貸款買樓，不過當中都有一部分人選擇「Full Pay買樓」，即一次性全額支付樓價，避免借貸壓力。本文將拆解Full Pay買樓的定義、好處，並指出重按需知及注意事項，助你做出明智決定。

目錄
Full Pay買樓是什麼？ Full Pay買樓有甚麼好處？ Full Pay買樓程序：本票與資金準備相比Full Pay買樓，按揭有甚麼好處？ Full Pay買樓後可以再造按揭嗎？ Full Pay買樓會被稅局調查嗎？

Full Pay買樓是什麼？

Full Pay買樓，簡單來說，就是買家在樓宇交易完成時，一次性以現金或等值資產全額支付樓價，而不申請任何按揭貸款。這在香港稱為「全額付款」或「無抵押購買」，與傳統按揭模式形成對比。根據土地註冊處的樓宇交易記錄，Full Pay交易通常涉及買賣協議簽署後，直接轉賬至賣方律師樓帳戶，完成印花稅繳付及業權轉移。

在香港，樓宇買賣需繳付從價印花稅（AVD），無論Full Pay或按揭，稅率均按第2標準稅率計算，即HK$100到樓價的4.25%不等，由稅務局（IRD）負責徵收¹。Full Pay的好處在於交易更簡捷，無需銀行審批按揭，但前提是買家須有足夠現金儲備。

Full Pay買樓有甚麼好處？

在香港，以800萬港元樓價借9成按揭²，並供30年，不論是用「P按」或「H按」敍造按揭，總利息支出可達數百萬元。Full Pay 買樓則可節省這筆龐大開支，使資金運用更靈活。

另外，Full Pay買樓的好處包括：

交易速度快：無需銀行壓力測試及文件審批，買賣協議簽署後可快速過戶。如經按揭買樓，或需時約數週，而Full Pay買樓僅需律師樓處理即可。
無月供壓力：適合退休人士或穩定收入者，避免利率上升風險。
物業全權擁有：樓契即時由買家持有，無銀行抵押限制，便於未來出租或轉售。

Full Pay買樓程序：本票與資金準備

Full Pay買樓程序與按揭買賣的前期步驟大致相同，但在支付尾數環節有明顯差異：

簽署臨時買賣合約：支付細訂（臨時訂金）。
簽署正式買賣合約：支付大訂（進一步訂金），並委託律師樓處理文件。
準備尾數（成交日）：買家須在成交日或之前，將樓價餘款存入自己律師樓的戶口。
支付方式：在成交日，你的律師樓會向賣方律師樓發出Full Pay買樓本票（或銀行本票），一次過清繳樓價尾數，同時完成印花稅繳付及業權轉移。

由於涉及大額資金，買家需提早與銀行預約提取或轉賬，確保在交易日前能發出足夠金額的銀行本票。

相比Full Pay買樓，按揭有甚麼好處？

雖然Full Pay可以買樓慳息，但如果用按揭貸款買樓，亦相比Full Pay買樓有以下好處：

保留現金流：只需支付首期，剩餘資金可投資股票或高息存款。
安全存放樓契：Full Pay買樓後需自行保管樓契，若放家中有火災風險，若放銀行保險箱需每年支付數千元費用；而按揭貸款時，由銀行代管樓契，可避免遺失或損壞風險。
現金回贈及優惠：多間銀行提供Mortgage-link戶口，除了可享高息活期儲蓄外，亦可享有現金回贈。此外，按揭保險計劃允許首置族借9成按揭，減輕首期負擔。
稅務優惠：稅務局（IRD）規定，居所貸款利息扣稅的可申請扣稅額可以高達HK$12萬，並適用於薪俸稅或個人評稅³。

Full Pay買樓後可以再造按揭嗎？

在香港Full Pay買樓後，可申請「重按」（re-mortgage）套現，但大多數銀行設有「冷靜期」，並視乎交易性質、估值穩定性及風險政策，要求業權滿 1 - 2 年才可以「重按」⁴，以防「假買賣」或短期套現。另外，基於 Full Pay 買樓後「重按」屬非首置操作，如根據按揭保險計劃，重按成數最高8成。

程序如下：

向銀行提交重按申請，提供樓契及資金證明。
銀行進行估值及壓力測試。
批准後，資金可套現用於投資或消費。

另外，大家亦要留意，重按屬重新設立抵押契約，涉及律師費、印花稅及銀行手續費。

Full Pay買樓會被稅局調查嗎？

Full Pay買樓本身不違法，但若資金來源不明，可能觸發稅務局（IRD）或聯合財富情報組（JFIU）調查。IRD根據《稅務條例》第51C條，要求買家備存入息紀錄，若樓價遠超申報收入，稅局可發出查詢信，要求解釋資金來源⁵。例如，散工人士無稅紀錄卻Full Pay買樓，風險更高，可能被懷疑瞞稅或洗黑錢。

換言之，若Full Pay買樓時能夠證明資金合法（如遺產或售股），並保留銀行對帳單及稅單，且本身沒有涉及違法行為，就可以降低被調查的風險。

「上車」向來是香港人的夢想，不論是先支付首期再以按揭買樓，或是一次過Full Pay買樓也好，你或需要將大筆資金轉賬。雖然市面上銀行都設有電匯服務，但他們的到賬時間或需幾個工作天，而且又需要收取一定手續費。相比起銀行，一些如Wise的匯款平台則可以更低成本及更高效率將大額現金跨行匯款。

Wise支援匯款超過45種貨幣至超過140個國家，只要透過轉數快等方式轉賬至Wise的香港銀行戶口，Wise就會為你將匯款發送至指定銀行或電子錢包戶口，例如支付寶和微信。與傳統銀行不同，Wise一律採用市場中間匯率兌換貨幣，絕無匯款加價，另加一筆匯款費用，明碼實價。因此，即使進行大額匯款，Wise收費仍然比起傳統銀行便宜。此外，Wise設有匯款追蹤功能，讓你隨時查看進度，最快甚至可以即時到賬。

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資料來源：

香港政府一站通：印花税收費
香港按揭證券有限公司：按揭保險計劃
香港政府一站通：居所貸款利息扣除
星之谷按揭轉介：【按揭財技】先FULL PAY買低於市價物業，再用市價重按套現？
電子版香港法例：第112章《税務條例》 ── 第51C條須予備存的業務紀錄

資料檢查日期：2025年10月28日

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