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荷蘭買樓：要多少錢？方法流程、最新房價、稅項和按揭

Hoi Yi Leung

2025年12月9日

閱讀時間7分鐘

荷蘭以其穩定的經濟及優質的生活質素，吸引了許多香港人考慮在該國進行房地產投資。然而，荷蘭的房地產市場與香港有所不同，買家需要了解當地的規範、流程和注意事項。本文將詳細解釋荷蘭買樓的方法、房價、準備文件、流程及相關稅項，助你入手了解如何在荷蘭置業。

荷蘭買樓的方法

荷蘭對外國買家並沒有特殊限制，外籍人士（包括香港人）都可自由購入住宅、公寓及商業物業，不需特定授權或最低投資額，享受與荷蘭本地居民同等法律保障⁴。

至於荷蘭買樓方法如下：

直接購買：經房地產網站尋找物業，再聘請買方經紀協助議價、盡職調查及處理文件。
拍賣或新樓盤：部分物業會經公開拍賣出售。如是新建樓盤，則可透過開發商或指定經紀預購
投資基金或公司：部分投資者會透過基金或公司持有物業，不過直接購買是更常見的荷蘭買樓方法。需要留意，透過公司／基金持有時，或會牽涉額外公司稅、股息稅及會計成本。

荷蘭買樓要多少錢？

根據房地產投資網站 Investropa 在 2025 年 6 月的數據，荷蘭平均樓價為472,000歐元。以下將列出部分荷蘭主要城市的樓價²：

城市	樓價
阿姆斯特丹	632,733 歐元
烏特勒支	528,000 歐元
海牙	480,000 歐元
鹿特丹	406,180 歐元

除了樓價外，你在荷蘭買樓時都需要留意額外的相關費用，包括³：

公證費（Notary fees）：約 900 - 2,000 歐元
房地產經紀費：約 1,500 - 3,500 歐元（或成交價的 1 - 2% ）
按揭貸款處理費：約 1,000 - 2,000 歐元
物業估價：約 650 - 900 歐元
建築檢查費：約 350 - 600 歐元
按揭顧問費：約 1,800 - 2,750 歐元
轉讓稅：樓價2%（如符合指定條件可免）

荷蘭買樓需要交稅嗎？

荷蘭買樓需要支付以下稅務：

轉讓稅（自住）：2%，如是18 - 35歲首次置業而樓價不超過525,000歐元，可豁免相關費用。
轉讓稅（投資）⁴：10.4%，從2026年1月1日起下降至8%。
財富稅（Box 3）⁵：稅率為假設投資類別回報率的 36%。以2025年為例，投資及其他資產假設回報率為5.88%，而每人免稅額調高至57,684歐元。不過，自住物業可免稅。

在荷蘭買樓需要支付首期嗎？

在荷蘭買樓時，當地人通常需支付10 - 20%首期⁶。不過，如果你是非荷蘭居民，就要支付約 15 - 30% 首期，而且需支付較高的利率。另外，非荷蘭居民在荷蘭買樓時，需額外文件如收入證明、資金來源證明等。

荷蘭買樓的準備文件

荷蘭買樓的準備文件清單如下：

買家文件：
- 護照或有效身份證明（Passport or valid ID）：用於身份驗證
- BSN（Burgerservicenummer）：即公民服務號碼（非居民可申請RNI-BSN），如沒有BSN，無法註冊交易。
- 購買合約（Koopovereenkomst）：初步或正式合約，包含房產細節、價格及條件。需律師或中介審核。
- 資金來源證明（Proof of source of funds）：銀行對賬單（最近3-6個月）或資產聲明，用於反洗錢檢查（AML）。現金買家特別需此。
按揭申請專屬文件
- 收入證明：如最近3個月薪資單、稅單或僱主聲明；如是臨時工人，需額外僱主延長意願信
- 僱傭合約：永久或臨時合約，證明工作穩定性。非EU買家需證明至少6個月居留。
- 債務概覽：現有貸款、信用卡債務或負債證明，計算債務收入比率（DTI）。
- 資產/儲蓄證明：額外銀行對賬單或投資證明，顯示首期及費用能力。
非荷蘭居民所需額外文件：
- 居留許可：若在荷蘭工作/居留，必備；純非居民可豁免但融資難（LTV限70-80%）。香港買家需證明非臨時目的。
- 歐元收入轉換證明：香港收入需銀行證明轉換為歐元穩定性，或海外稅單。部分銀行要求本地收入。
- 婚姻或伴侶狀態證明：結婚證或單身聲明，影響共同申請。

所有非荷蘭文文件需經認證翻譯師翻譯（建議荷蘭文），公證人會在過戶時驗證。

荷蘭買樓流程

荷蘭買樓的步驟如下：

搜尋物業：可透過房地產中介或線上平台尋找待售房源，安排實地看房並觀察房屋狀況。與房仲建立聯繫能掌握更多市場與競標信息。
出價競標：看到合適房源時，提交條件性出價（subject to finance），競價常需高出要價約10-20%以增競爭力。你或需先確認貸款可能性，因荷蘭無預先批核按揭。
簽訂初步合約：雙方同意後簽訂初步協議，買方須支付約10%定金至公證人帳戶。簽約後有3天冷靜期（bedenktijd），可無罰款撤銷合約。
申請按揭貸款：透過貸款仲介申請，需提供收入證明及居留許可證明。
房屋估值：銀行會委託獨立估價師評估房價，確保貸款額與房價合理匹配。
房屋結構檢查：聘請專業建築檢查師檢測結構安全與潛在問題，避免未來維修重擔
公證簽約及過戶：在公證人（notaris）處簽署最終轉讓契據（transportakte），並支付房款餘額。公證人負責資金交割並向土地登記處（Kadaster）登記。
入住及後續管理：拿到鑰匙後即可正式入住。若購買公寓須加入業主協會（VvE），共同負責公共區域維護與費用。此外需申報不動產價值 (WOZ，Waardering Onroerende Zaken)，以計算年度不動產稅（OZB）。

香港人在荷蘭買樓可以申請當地按揭嗎？

香港人在荷蘭買樓原則上可以申請當地按揭，但條件相當嚴格，主要取決於你的居住狀況、工作和收入來源。以下是非歐盟公民（如香港人）申請荷蘭按揭需滿足的條件：

居留許可：申請人須持有有效的荷蘭居留許可，且該許可多為非臨時目的（如高技能移民、家庭團聚、永久居留）。持短期或學生簽證較難獲批。部分銀行要求申請人在荷蘭居住至少6個月至數年不等。
BSN號碼（荷蘭公民服務號碼）：必須在荷蘭市政廳完成登記，取得BSN以處理貸款及相關稅務事宜。
穩定工作與收入：申請人需有穩定的工作合同，最好是永久合同，收入以歐元計算。若收入來自香港或其他外幣，銀行可能只計90%的收入。年收入門檻約在€28,000以上，並且收入須能證明可還貸。
年齡及信用條件：申請人需年滿18歲，具有良好信用及無重大債務，銀行會根據債務收入比（通常不超過35%）評估還款能力。
自住意圖：按揭多數針對自住物業，不適用純投資房產貸款。

香港人可以透過買樓投資移民荷蘭嗎？

不行，荷蘭的「外國投資者居留許可」（Residence Permit for Foreign Investors），俗稱「荷蘭黃金簽證」，於2024年4月17日正式廢止。因此，香港人不可以透過買樓投資移民荷蘭，需要透過工作、創業或家庭團聚等途徑申請有關簽證。

荷蘭買樓注意事項

法律檢查：必須聘請公證人（notaris）驗證產權無負債或抵押，並確認租戶權利（如續租保護），以避免後續糾紛。
語言及文化：合約以荷蘭文為主，香港買家應聘請專業翻譯或律師確保理解條款，避免文化差異導致的誤解。
地點與交通考量：選擇具良好公共交通連接的區域，如阿姆斯特丹、烏得勒支等，以便利通勤與生活，且考量區域未來發展潛力與生活成本。
環境與能源效益：注意物業洪水風險，建議利用Climate Impact Atlas等官方地圖工具進行查核。同時確認房屋能源性能證書（EPC），高評級（A級）表示節能高效，有助於減少未來能耗及維修開支。

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資料來源：

Investropa：Buying property in the Netherlands as a foreigner: a full guide
Investropa：Will real estate prices in the Netherlands go up in 2025?
Investropa：What hidden closing costs when buying in Netherlands?
Government of the Netherlands：Real estate transfer tax rates
Belastingdienst：Hoe is het box 3-inkomen op mijn voorlopige aanslag 2025 berekend?
XPAT：OBTAINING A MORTGAGE AS AN EXPAT IN THE NETHERLANDS

資料檢查日期：2025年11月30日

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