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泰國按揭：種類、成數上限、申請資格和準備文件

Hoi Yi Leung

2026年1月9日

閱讀時間5分鐘

對於許多海外人士而言，在陽光普照的泰國擁有第二個家，是一個極具吸引力的夢想。然而，作為外國人，在泰國申請按揭的條件都跟本地人有所不同。本文將為大家解析泰國按揭的種類、成數上限、申請資格、所需文件及注意事項，並指出替代方案，助大家順利在泰國置業。

目錄
泰國按揭種類比較泰國按揭成數上限泰國國民外國人外國人申請泰國按揭資格在泰國申請按揭的所需準備文件申請泰國按揭注意事項可以先在香港申請按揭，再匯款到泰國嗎？

泰國按揭種類比較

外國人在泰國購買房地產的融資選擇，主要受法律限制影響。泰國法律允許外國人以個人名義擁有公寓的永久產權（Freehold），但整棟公寓的外國人持有比例不得超過49%。土地及別墅（Villa/House）則無法直接擁有永久產權，通常需透過長期租賃（Leasehold）方式持有，最長為30年¹。因此，銀行貸款幾乎僅限於公寓。以下是適用於外國人的泰國按揭主要類型：

公寓房貸（Condominium Mortgage）：外國人最可行且常見的貸款類型，僅適用於已完工、有產權證（Chanote）公寓。
租賃產權融資（Leasehold Financing）：針對別墅或土地，但基於租賃產權不易抵押，銀行極少向外國人提供此類貸款。
開發商提供的分期付款：這並非銀行貸款，而是由房地產開發商提供的內部融資方案。通常首期要求較高，還款期較短，利率通常高於銀行。這常是無法獲得銀行貸款的買家的備選方案。

泰國按揭成數上限

泰國房屋貸款的按揭成數由泰國中央銀行（Bank of Thailand）規定，當中泰國國民及外國人的按揭成數上限各有不同：

泰國國民

由2025年5月1日起至2026年6月30日，泰國中央銀行臨時放寬按揭成數規定，以刺激樓市^2,3：

第二間房屋（second home）價值低於1,000萬泰銖：最高可達100%（無需首期）。
首間房屋價值1,000萬泰銖或以上：最高100%。
第三間房屋或以上：仍上限70%。

外國人

外國人在泰國置業時，通常比當地人支付更多首期，並視銀行、物業類型、申請人收入及信用而定。另外，即使成功申請按揭，其利率亦可能會比當地人高，而且還款期或會較短。

外國人申請泰國按揭資格

外國人申請資格比本地人嚴格，並需滿足以下特定年齡、收入及居留條件：

年齡限制：20 - 65歲，申請人年齡加貸款期限不超過60-70歲。實際情況視銀行而定。
具穩定收入來源，需提供近3-6個月薪資單、稅單、銀行對帳單或海外收入證明。
具良好信用紀錄，包括本國信用報告、無逾期債務、無破產紀錄。
持有有效護照、非移民簽證、工作許可或永久居留（部分銀行要求已在泰國居住1年以上）。
物業狀況：物業必須合法，產權清晰，且符合外國人持有條件（如公寓的外國人配額未滿）。

在泰國申請按揭的所需準備文件

泰國申請按揭時，你應準備以下文件（按不同銀行而定）：

身份與婚姻證明：
- 護照原件及複印件（包括簽證頁）。
- 結婚證書（如適用，通常需公證及泰文翻譯）。
- 工作許可證（如適用）
- 長期居留證明，
收入證明：
- 受薪人士：僱主出具的在職及薪金證明信（註明職位、在職年資、月薪/年薪）、最近3 - 12個月糧單、銀行記錄、稅單等。
- 自僱/企業主：公司註冊文件、最近1-2年財務報表/審計報告、個人及公司銀行流水。
財務狀況證明：如存款、股票、其他物業，用以證明還款能力。
物業相關文件：買賣合約或預售合約、開發商資料、地契複印件、樓盤圖則等。
信用報告：部分銀行要求原籍國信用報告，如香港的TU。

申請泰國按揭注意事項

還款期限較短：外國人貸款的還款期通常較短，最長約10-20年，視銀行政策而定。部分銀行可能限制在10年以內，借款人年齡加上貸款期限一般不得超過65歲。
嚴格審核收入及文件：銀行對海外收入的真實性審核極為嚴格，所有非泰文文件需經公證並翻譯成泰文。若在泰國有工作許可及本地收入，審批機會較高；純海外收入者可能需透過國際銀行分支（如新加坡UOB或ICBC）申請。
銀行選擇有限：泰國本地銀行對非居民外國人房貸業務較為保守，主要適合持有長期工作許可的外籍人士。部分泰國銀行更僅限有泰國居留權及收入的外國人。
建議預先審批：在簽署購房合約或支付大額訂金前，強烈建議先向銀行申請貸款預批（Pre-approval），以確認貸款額度及條件，避免交易風險。

可以先在香港申請按揭，再匯款到泰國嗎？

香港銀行雖然提供海外物業按揭服務，但有關計劃的細則因銀行及目標國家而異。目前大部分香港銀行的海外按揭主要涵蓋英國、澳洲、美國、加拿大及馬來西亞等地區，針對泰國物業的按揭貸款選擇極為有限，甚少銀行直接接受相關申請。

若有意透過按揭購買泰國物業，香港買家通常會轉而考慮泰國本地銀行所提供的外國人按揭計劃，或選擇以全款方式支付。另外，你亦可以全款形式從香港匯出外幣（例如港幣或美元）至泰國。匯款時切勿預先兌換成泰銖，否則可能無法取得必要的境外資金證明文件。

當資金匯入泰國銀行帳戶後，銀行會根據泰國中央銀行的規定，簽發《外匯交易表格》（Foreign Exchange Transaction Form，簡稱FET或FETF），證明該筆資金來自境外並已兌換為泰銖。此表格為土地廳辦理產權過戶的必備文件，用以證明買家符合外國人擁有公寓永久產權的資格（即購樓資金必須從境外匯入）。

本文為你整理了於泰國按揭的各種需知。至於如你打算在泰國升學、就業、創業以至是移居到泰國生活，你就需要留意辦理簽證的種類及當地政府及政策相關資訊以外。也可以及早研究外幣匯款等服務，例如是採用無溢價的市場中間匯率的網上匯款平台 Wise。

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資料來源：

Thailand Law Library：Condominium Act B.E. 2522 (1979) as amended 2008
Bank of Thailand：ธปท. ผ่อนคลายเกณฑ์ LTV ชั่วคราว เพื่อประคับประคองภาคอสังหาริมทรัพย์
Bangkok Post：Bank of Thailand eases mortgage rules
Thailand Law Online：Buying a condominium unit foreign currency exchange requirement

資料檢查日期：2025年12月28日

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