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西班牙買樓：可以投資移民嗎？買樓流程、準備文件、稅項及準備文件

Hoi Yi Leung
Hoi Yi Leung
2025年12月22日
閱讀時間8分鐘

想在西班牙買樓，有甚麼要注意？香港人現時可否透過置業移民當地？本文詳細解釋西班牙買樓方法、所需費用、稅務、按揭申請及注意事項，讓大家可以了解有關資訊。

目錄

西班牙買樓的方法

非歐盟公民（包括香港人）在西班牙買樓時，可用個人名義購直接購買、透過公司購買及拍賣購買三種方法：

  • 直接購買1：這是最常見的方式，無需特殊許可。不過，除了有效護照和資金來源證明外，你還必須先取得NIE（外國人身份號碼），才可以在西班牙買樓。如果資金充足，你可用現金全額購買；若申請按揭，則需向銀行提供收入證明、資產證明、稅務文件和現有債務清單。整個購買過程，你需聘請律師檢查物業登記和潛在負債，並透過公證人驗證交易合法性、文件真實性和稅務合規。
  • 透過公司購買2：在西班牙，你可以成立有限公司（Sociedad Limitada）或類似結構，由公司名義持有物業。需要留意的是，以公司名義買樓手續確實較複雜，涉及公司設立、稅務登記和年度申報，建議聘請稅務顧問。
  • 拍賣購買3：部分物業透過司法拍賣或自願拍賣出售，價格往往低於市價，但競爭激烈，且物業可能有隱藏負債或法律上的問題，因此，如用這方法買樓，應聘請律師或拍賣顧問協助檢查文件、參與投標和處理後續登記，以避免風險。

西班牙買樓要多少錢？

西班牙樓價因應地區存在較大的差異，當中一些較主要的城市（如馬德里、巴塞隆拿）的樓價會較高。截至 2025 年 6 月，西班牙全國樓價平均水平為 2,237歐元（以每平方米計算）4。

以下將引用房地產投資網站 Investropa的數據（截至 2025 年 6 月），列出部分西班牙主要城市的樓價（以每平方米計算）4：

城市平均樓價（每平方米）
馬德里5,104歐元
巴塞隆拿4,707歐元
帕爾馬4,523歐元
馬拉加3,522歐元
薩拉戈薩1,743歐元
科爾多瓦1,522歐元
薩莫拉1,174歐元

另外，你在西班牙買樓時都需要留意額外費用，包括但不限於5,6,7：

  • 物業轉讓稅（ITP）：樓價的6 - 11.5%（適用於二手或轉售房產，視乎地區而定）
  • 增值稅（IVA）：
    • 一手新樓：樓價的10%
    • 加那利亞群島：樓價的7%
    • 保障房：樓價的4%
  • 印花稅（AJD）：樓價的0.5 - 2%（適用於一手新樓）
  • 公證費：樓價的 0.2 - 0.5%
  • 土地登記費：樓價的0.1 - 0.25%
  • 律師費：樓價的1 - 2% + 律師費用的 21%增值稅
  • 房產稅（IBI）：樓價的0.4 - 1.1%（視乎地區而定）

西班牙買樓需要交稅嗎？

在西班牙買樓，需涉及以下稅項5,6,7：

  • 物業轉讓稅（ITP）：樓價的6 - 11.5%（適用於二手或轉售房產，視乎地區而定）
  • 增值稅（IVA）：
    • 一手新樓：樓價的10%
    • 加那利亞群島：樓價的7%
    • 保障房：樓價的4%
  • 印花稅（AJD）：樓價的0.5 - 2%（適用於一手新樓）
  • 房產稅（IBI）：樓價的0.4 - 1.1%（視乎地區而定）

西班牙買樓需要支付首期嗎？

如西班牙人在當地買樓時，只需支付20%首期；但如屬非西班牙居民，想在當地買樓就要至少支付 30%首期，而且按揭利率亦較高7。

香港人在西班牙買樓可以申請當地按揭嗎？

如上述所指外地人（包括香港人）在西班牙買樓，最多只可以申請7成按揭，而且亦要提供穩定的收入來源等證明，而有關文件需要必須經過宣誓翻譯成西班牙語。

另外，西班牙當局亦規定，申請抵押貸款時，每月還款額不得超過淨月收入的30% - 35%，以確保申請人有足夠經濟能力8。

西班牙買樓的準備文件

非西班牙居民如在當地買樓，需準備以下文件：

  • 有效期至少剩餘6個月的護照
  • NIE（Número de Identificación de Extranjero，外國人身份號碼）
  • 西班牙銀行帳戶（用於支付稅款和轉帳）
  • 資金證明：證明購房資金來源，包括銀行對賬單（最近3-12個月）、稅務申報（可能需最近3年）、薪資單或養老金證明（若適用）。若為自僱人士，需公司稅務申報和會計師證明。
  • 抵押貸款申請文件，如個人身份、收入證明、預購合約、房產估值證書、土地登記摘錄、信用報告、非居民證書、婚姻狀態證明、稅務居留證書等。
  • 簽約及登記文件，包括買家文件、房產登記文件。

另外，建議將文件交由宣誓譯員翻譯成西班牙文，並附上宣誓譯文證明，以避免語言誤解，以避免言語不通的問題。

西班牙買樓流程

以下是西班牙買樓流程：

  1. 搜尋物業：透過地產代理、網站或私人賣家尋找心儀樓盤。外國買家應先確定預算、位置和投資目的（如自住或出租）。
  2. 提交購買要約並簽署初步合約：出價後，簽署初步合約，支付訂金。合約列明價格、條款和截止日期。
  3. 公證人檢查及盡職調查：公證人驗證產權清晰度、城市規劃許可、環境風險（如洪水區）、稅務記錄及能源性能證書（CEE，Certificado de Eficiencia Energética）。此階段由賣方負責費用，持續2-3個月。公證人檢查基本文件，但全面調查由買方負責；費用主要由買方承擔。
  4. 申請按揭（如適用）：向西班牙銀行提交提交收入證明、信用記錄、護照和NIE等文件。
  5. 簽署最終合約：在公證人辦公室簽署正式銷售契據，支付餘款並轉移產權。買方須事先轉帳資金，並提供房屋保險證明（強制）。若無法親臨，可授權代理簽署。
  6. 登記產權及過戶：公證人向土地登記局提交文件，處理過戶。買方獲正式產權證明，並可取鑰匙入住。外國買家需注意稅務申報，如資本利得稅豁免條件。

若您是外國買家，可聘請會說英文的公證人或律師，以避開語言及稅務陷阱。

香港人可以透過買樓投資移民西班牙嗎？

西班牙當局已於2025年4月3日正式終止黃金簽證計劃。換言之，香港人不再可以透過房地產投資在西班牙獲得居留權以至移民9。

雖然如此，香港人仍可經其他方式申請西班牙居留，如工作簽證、創業簽證，或是為退休人士而設的非營利居留簽證（Non-Lucrative Visa）。

西班牙買樓注意事項

  • 必須申請NIE：非歐盟買家須先申請NIE（Número de Identificación de Extranjero）稅務識別號，用於開銀行帳戶及簽約，否則無法完成交易。
  • 聘請律師：選擇可靠的西班牙註冊律師審核所有文件，包括產權證明、社區債務及違建風險，避免隱藏問題。
  • 產權檢查：確認物業有合法的第一居住許可證（Licencia de Primera Ocupación），尤其是二手樓或審批前建房，銀行貸款也常要求此證。
  • 語言與文化障礙：所有法律文件均以西班牙文撰寫，你可聘翻譯或會英語的律師以避免誤解。
  • 土地登記：必須查詢土地登記冊，確認產權歸屬、無抵押或債務，以避免未來糾紛。

如在西班牙買樓，固然要留意當地的房地產政策及置業事項，但當你要交易時，你亦記得將現時的資產轉移至當地，以便順利在當地置業。相比起銀行，你亦可以選擇如 Wise 的匯款平台將大額現金以方便及低成本匯款到當地。

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資料來源：
  1. Bueno：Buying Property in Spain: 10 Steps Foreigners Need to Take
  2. Terreta：Everything you Need to Know about Buying Property in Spain Through a Company
  3. Immo Abroad：Introduction: The Growing Allure of Spanish Property Auctions
  4. Investropa：Buying property in Spain as a foreigner: full guide
  5. Immo Abroad：Understanding Property Taxes When Buying a Home in Spain in 2025
  6. CostaLuz Lawyers：Property Purchase Taxes in Spain — 2025 Overview
  7. Lawants：The Cost of Buying Property in Spain in 2026: Guide to Taxes, Fees and Hidden Costs
  8. Christie's International Real Estate：What you need to apply for a mortgage in Spain
  9. Get Golden Visa：Is the Spain Golden Visa Program Ending: What’s Next for Investors?

資料檢查日期：2025年12月15日

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