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香港賣樓：種類、方式、常見流程及收費

Hoi Yi Leung

2026年2月9日

閱讀時間6分鐘

正在考慮出售香港的物業，但對複雜的流程感到不知從何入手？賣樓是重要的財務決策，當中涉及不少程序和專業知識。本文提供一站式的香港賣樓指南，全面剖析賣樓的原因、種類、不同方式的利弊、清晰的完整流程、詳細費用清單及稅務注意事項，讓你一次掌握所有關鍵細節。

目錄
香港人需要賣樓的原因香港的賣樓種類連租約盤「交吉賣」（Vacant Possession）香港賣樓方式香港賣樓流程香港賣樓所需費用香港賣樓需要交稅嗎？香港賣樓注意事項

香港人需要賣樓的原因

賣樓是許多業主面臨的重要決定。在香港，賣樓的原因眾多，受經濟、個人生活、政策及市場環境影響，以下列出幾個較為常見原因：

移民或移居海外：過去幾年不少港人選擇移民英國、澳洲、加拿大等地，為了套現資金、支付海外生活或買樓，往往會賣掉香港物業。
家庭結構變化：例如是結婚、生子、子女獨立，可能需要賣出現有單位以「大換小」或「小換大」，或是搬至更好地點。
負資產或財務困難：如因財務困難甚至出現負資產，業主可能被迫賣樓套現以換取資金，以減輕財務負擔。根據香港金融管理局數字，截至2025年第3季末，負資產住宅按揭貸款宗數為31,449宗¹。
財產分配：如長者離世後，子女賣樓套現以分配遺產；或是夫婦離婚需賣樓「分身家」。
投資樓宇獲利離場：如投資客或短線客在低位入市，或會選擇在樓價高企時賣樓以獲利。

香港的賣樓種類

在香港二手樓市場，賣樓種類主要是可以分為兩類，分別是連租約盤（Tenanted Property）、和「交吉賣」（Vacant Possession），這是根據單位在成交時是否有租客在內而區分：

連租約盤

連租約盤是指單位目前正出租中，業主將單位連同現有租約一併轉讓給買家。買家購入後需繼續履行原租約（包括剩餘租期、租金、按金等）。

連租約盤的好處是當賣家賣樓時，該單位租客毋須即時搬走或退租，減少發生爭執的機會。對買家來說，買入連租約盤則因要履行原有租約，變相可即時享有租金收入。不過，雖然連租約盤通常樓價較低，但由於買家無法即時入住或自用，且未必能夠親身睇樓，甚至有機會遇上租霸，風險或會較高²。

「交吉賣」（Vacant Possession）

「交吉賣」是指業主在成交前確保物業空置，無租客或佔用人，買家可即時入住或自用。這種盤通常樓價較高，因為有樓睇、風險較低，且買家可申請較高成數按揭。

相比連租約盤，「交吉賣」可以用較高的價錢出售，但需留意以下事項：

首先，若單位原本有租客，賣家需在成交前行使退租權。萬一租客不肯如期搬離，賣家將無法按時交吉，違反與買家簽訂的臨時買賣合約，可能被買家追討賠償、利息損失，甚至導致交易延誤或取消²。

其次，簽訂臨時買賣合約時，必須清楚註明「成交時，賣方須將該物業交吉予買方」（Upon completion, the Vendor shall deliver vacant possession of the Property to the Purchaser），表明有關單位是交吉出售³。

香港賣樓方式

在香港如打算賣樓，你可以按以下幾個方式進行：

透過地產代理放盤⁴：委託持牌地產代理簽訂《地產代理協議》，代理負責推廣物業、安排睇樓、議價及跟進交易全程，賣家一般需支付佣金。
自行出售：業主自行在免費或收費平台刊登放盤，由自己直接聯絡買家、議價、簽訂臨時買賣合約，並委託律師處理正式轉易。賣家無需支付代理佣金，但需自行處理所有推廣及交易事宜，較費時費力。
透過拍賣行出售⁵：委託專業拍賣行進行公開拍賣，常見於銀主盤（銀行收回的斷供物業）或業主急需套現的情況。拍賣行會預先公布物業清單及底價，買家現場競投，出價最高者得。
近親轉讓（內部轉讓）：只限配偶、父母、子女、兄弟姊妹等近親之間轉讓業權，通常以「買賣」形式處理，無需委託地產代理，由律師直接辦理轉易契約。

香港賣樓流程

完成香港物業買賣交易需遵循嚴格步驟，以確保合法及順利。根據香港政府一站通的資訊，香港的賣樓的流程如下⁶：

尋找買家：你可自行出售物業，或委託地產代理（即放盤）或透過拍賣會出售物業。
簽署臨時買賣合約：雙方談妥價格及其他主要條件後，即可簽訂臨時買賣合約。主要內容包括：物業地址、售價、臨時訂金、加付訂金金額、簽正式合約日期、交樓日期等。
簽署正式買賣合約：由律師根據早前簽訂的臨時買賣合約草擬，用作取代臨時買賣合約，包含更詳盡的條款。你可在正式合約裡加入特別條款，而這些特別條款不得跟臨時買賣合約有所牴觸。
披露物業所有負擔及查冊階段：賣方需向買方披露物業的產權負擔，包括政府所發出的「清拆違建工程的命令」、拖欠管理費、樓宇的維修工程、未清還的按揭款項、關於單位的訴訟；買方律師會到土地註冊處查冊，確認業權無重大瑕疵。
繳付印花稅：買家需繳付物業印花稅，收費因應樓價或價值而定。
過戶及交樓：買家繳付尾數，業主交出樓契及鑰匙。地政總署註冊過戶，完成交易。

香港賣樓所需費用

在香港賣樓（出售住宅物業）賣方需要承擔的費用主要涉及：

地產代理佣金（如委託地產代理出售物業）
賣方律師費：處理轉讓契約（Assignment）、樓契查冊、交樓文件等。
管理費／差餉／地租結算：交樓日至成交日之間的差額需與買方分攤（視情況賣方可能要補回）
清拆／執拾／清潔費：如單位要交吉，或需支付拆走舊裝修或傢俬相關費用。
補地價：只限居屋、村屋或有補地價條款的物業，私樓一般無需。

香港賣樓需要交稅嗎？

一般來說，如果單純轉售物業並毋須交稅，這是因為在香港出售住宅物業無需繳付資本增值稅（Capital Gains Tax），而買賣樓宇時涉及的從價印花稅，則通常是由買家支付。

但若在香港賣樓的動機是用作生意性質或涉及投機活動，出售物業所得的利潤則需繳利得稅，稅率為16.5%⁸。

香港賣樓注意事項

選擇可靠持牌地產代理：委託前要確認代理持有有效牌照，並簽訂《地產代理協議》時清楚列明佣金比例、獨家/非獨家委託、有效期，避免日後爭拗。
事前做好單位清潔、維修及專業拍攝：單位愈靚愈易吸引買家，建議預先清潔、簡單翻新（如油漆）、修理漏水或損壞地方，並找專業攝影提升放盤質素。
向買家坦白披露物業重要資料：必須誠實告知有無違建、清拆令、拖欠管理費/差餉、樓宇重大維修、兇宅歷史、未清還按揭或任何訴訟，隱瞞可導致交易失敗甚至法律責任。
預留足夠時間處理律師及贖契手續：賣樓需委託律師處理正式合約、贖契（如有按揭）、土地登記等，建議提早找有經驗律師，避免拖延成交期。

在香港賣樓雖然程序繁複，但只要事前做足功課，便能確保交易順利。成功賣樓後，下一步便是妥善處理資金。無論是計劃將資金用作本地週轉，還是需要匯款到海外開展新生活，選擇一個安全、低成本且高效率的匯款方式都非常重要。傳統銀行電匯不僅手續費高昂，到賬時間更可能長達數個工作天。相比之下，像 Wise 這樣的現代匯款平台，能以市場中間匯率處理大額匯款，手續費清晰透明。

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資料來源：

香港金融管理局：2025年第3季末負資產住宅按揭貸款
中原按揭：【新手賣樓】連租約賣樓、交吉賣咩意思？
地產代理監管局：臨時買賣合約
香港政府一站通：出售住宅物業
中原地產：銀主盤咁筍係咪真係執到寶？﹗
香港政府一站通：出售住宅物業
稅務局：就物業買賣的利潤徵收利得稅
香港政府一站通：利得税税率

資料檢查日期：2026年1月25日

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