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香港按揭：按揭種類、成數、收費和銀行按揭利率

Hoi Yi Leung

2025年9月30日

閱讀時間5分鐘

如果想在香港買樓，按揭貸款是實現置業夢的關鍵一步。本文為你講解香港按揭的各項資訊，涵蓋按揭種類、申請人類型、成數上限、相關收費、銀行利率，助你輕鬆掌握置業攻略。

目錄
樓宇按揭是甚麼？香港各類按揭種類按揭申請人類型香港物業按揭成數上限影響按揭成數的因素？香港做按揭需要甚麼收費？香港各大銀行按揭利率甚麼是按揭回贈？

樓宇按揭是甚麼？

樓宇按揭是以物業作為抵押，向銀行或金融機構借貸以購買物業的貸款。借款人需每月償還本金及利息，若未能按期還款，銀行有權收回物業。按揭計劃靈活，適合首次置業、轉按或投資用途，貸款額最高可達物業估值的90%¹，還款年期可長達30年²。申請時需準備身份證、買賣合約、入息證明（如稅單、糧單）等文件，審批一般需時2至4星期。

香港各類按揭種類

香港提供多種按揭計劃，滿足不同置業需求：

一般按揭貸款：適用於一手或二手物業購買及轉按（非首置），還款年期最長可達30年，貸款額最高約為物業估值70%³，借款人可靈活選擇固定供款期或供款金額。
按揭保險計劃：為首置人士提供最高可達物業價值90%的貸款，適用於樓價約HK$400萬至HK$3,000萬元的現樓或樓花⁴，需繳付按揭保險費。
綠色按揭計劃：針對獲得金級或鉑金級「綠建環評」認證的物業，提供優惠按揭利率，以鼓勵環保及可持續發展。
居者有其屋（居屋）計劃：針對房委會資助單位，綠表申請者最高可借95%⁵，白表則為90%⁶，且免繳按揭保險費。
租者置其屋計劃：公屋住戶可借高達100%按揭額（扣除意向金），還款週期一般為30年⁷。
安老按揭計劃：適合55歲或以上人士，將物業轉化為現金資產，在 10 - 20年固定年期內或終身每月收取年金，協助退休生活安排⁸。
定息按揭計劃：提供固定利率，幫助借款人免受市場利率波動影響⁹。

按揭申請人類型

不同類型按揭申請人，會因應其特點影響按揭成數：

申請人類型	特點	最高按揭成數
首置人士	未持有住宅物業，可豁免壓力測試	90%（樓價1,000萬以下）
非首置人士	已持物業，需通過供款與收入比率測試，供款佔入息比率上限50%	80%
樓換樓人士	先賣後買：可視為首置先買後賣：需證明新物業自住用途需證明新物業自住用途	先賣後買：90% 先買後賣：80%（如證明新物業自住用途）、70%（未冇證明新物業自住用途）
自僱／無固定收入	需提供6個月以上入息證明（包括佣金計算平均數）	80%
收入非本地人士	需證明與香港有密切關聯（例如公司外派證明或直系親屬在港居住）	60%
擔保人	必須為借款人直系親屬（父母、配偶、子女等），不接受朋友擔保。	按揭成數上限收緊一成例：擔保人如屬非首置人士，申請按揭時最多只否申請7成按揭成數

香港物業按揭成數上限

以下是2025年香港物業按揭成數上限：

物業類型	最高按揭成數（不含按揭保險）	按揭保險最高成數
自住住宅	70%	90%（首置）
出租物業	70%	不適用
非住宅物業	70%	不適用
居屋／綠置居	綠表：95% 白表：90%	免按保
村屋	70%	85%（600萬以下）
樓花	70%（即供）	90%（建築期）

影響按揭成數的因素？

按揭成數受多項因素影響：

入息穩定性：固定收入申請人可享最高90%（首置）、自僱或非固定收入最高80%，資產計算最高70%；非本地收入需證明與香港有關聯，最高60%。
申請人身份：首置人士享最高9成按揭成數，非首置及投資用途一般收緊至70%-80%。如成為擔保人，申請按揭成數戥上限收緊一成。
物業類型：居屋或綠置居政府擔保成數高達95%；村屋、唐樓因年期或業權複雜，成數較低）。
一手或二手：二手樓估價相對保守，導致成數較低。
轉按或加按：一般轉按70%，HK$600萬以下物業可借80%並套現，還款期25年。
經濟環境：經濟下行或疫症影響，銀行可能要求稅單，收緊非固定收入人士的成數。

香港做按揭需要甚麼收費？

申請按揭涉及多項收費，需提前預算：

按揭保險費：若貸款成數超過70%，申請人需支付按揭保險費，費率約介乎1%至5%，視貸款額、年期及所屬按揭保險計劃（新按保或舊按保）而定。申請人可選擇一次性付清、逐年繳付或將保險費加進貸款額。樓價HK$600萬以下的物業保險費較低，超過HK$1,500萬則較高。
提前還款手續費（罰息）：提前償還貸款通常須支付違約金，罰息約為首年3%、次年2%、第三年1%貸款額。部分銀行會提供豁免方案，申請前應詳細查閱合約條款。
物業估價費：一般銀行提供免費的網上簡易估價，若需委託專業人士進行詳細物業估價，費用約數千元不等。
律師費：按揭申請牽涉法律文件處理，一般律師費約為HK$5,000至HK$15,000，視物業類型與案件複雜程度而定。
行政費：部分銀行收取申請或文件處理費，約數百至數千元不等。
其他費用：如居屋申請者需支付房委會行政費，村屋及唐樓買賣階段可能涉及驗樓費。

香港各大銀行按揭利率

按揭利率分為P按（最優惠利率）及H按（銀行同業拆息）。以下為主要銀行利率比較：

銀行	P按利率	H按利率
滙豐銀行	P-1.75%	H+1.3%
花旗銀行	P-2%	H+1.3%
渣打銀行	P-2%	H+1.3%
恒生銀行	P-1.75%	H+1.3%
中國銀行	P-1.75%	H+1.3%
東亞銀行	P-2%	H+1.3%
工商銀行	P-2%	H+1.3%

P按較穩定，適合怕利率波動的借款人；H按通常利率較低，但供款會隨市場拆息波動，適合能承受利率變動風險的人。若拆息保持低位，H按較划算；若擔心利率上升，P按更安全。部分銀行提供定息計劃，適合規避利率風險。

甚麼是按揭回贈？

按揭回贈是銀行為吸引客戶提供的貸款現金獎勵，一般為貸款額的1%至1.6%。若回贈超過1%，需直接扣減貸款本金以符合監管規定。部分按揭計劃還結合高息存款，能幫助借款人減低利息成本，但申請時須留意罰息期和比較總成本。

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資料來源：

按揭保險計劃：計劃簡介
香港金融管理局：按揭
香港金融管理局：物業按揭貸款逆周期宏觀審慎監管措施
按揭保險計劃：常見問題
香港房屋委員會：出售綠表置居計劃單位2024
香港房屋委員會：白表居屋第二市場計劃 2024
香港房屋委員會：經租置計劃購買單位 - 申請指引
安老按揭計劃：簡介
定息按揭計劃

資料檢查日期：2025年09月28日

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