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買越南樓投資要注意甚麼？

Aubrey Yung
Aubrey Yung
2020年6月12日（超過 1 年前更新）
閱讀時間6分鐘

香港寸金尺土，樓價昂貴，要在香港置業實在十分困難，故有不少香港人都選擇到外地置業投資。越南這個地方相信大家一點都不陌生，但是在越南置業的資訊你又知多少？這篇文章會講解在越南投資房地產要注意的事項以及相關資訊，希望能夠幫助有興趣在越南買樓投資的人士。

香港人可以在越南買樓嗎？

越南和許多東南亞國家一樣，外國人無法完全地擁有土地。越南土地的擁有權歸越南人民所有，由政府管轄。雖然如此，越南有一項名為「土地使用權」（Land Use Right, LUR）的土地法，該法律大大減低了外國人在越南投資房地產會面對的風險。在根據土地使用權的保護下，即使外國人沒有該土地的擁有權，但也有使用該土地的權利。¹

外國人通常直接在一級市場上的發展商購買房地產，或者向先前在一級市場上購買房地產的外國人購買。另外，根據越南國家土地法的規定，外國人和外國組織可以以​​租賃土地的形式使用土地。在購買後的最長租用期為 50 年，在某些特定情況下更可達 70 年。如果與越南公民結婚的話，就可以擁有與越南公民相同的所有權。

如何在越南物色物業？

地產經紀及代理

一般而言，普遍的越南地產經紀的佣金為物業總價格的 1-1.5%。

越南房地產網站

以下都是在越南房地產市場上比較有名的地產交易平台：

  • Bat Dong San：提供了英語和越南語兩種語言，版面資訊亦相對專業。在越南房地產交易平台方面，亦是其中一個最有名的平台。除了房地產資訊外，在建築、室內外裝修、法律問題和風水方面亦有建議。
  • Mua Ban Nha Dat：活躍度最高，可快速地取得市場最新動態以及相關的房地產項目的有關資料。缺點是他們不提供英文版面，用戶需自行翻譯。
  • Do T hi：提供越南最快最準確的市場資訊。它更加每天更新房地產相新聞和項目，讓訪客能取得全面而且豐富的最新動態。
  • Nha Dat 24h：提供VIP促銷活動，也提供廣告及最新市場新聞給用戶。

越南買樓程序

外國人可以用現金資產及房屋抵押貸款在越南購買房地產，有部分賣家更會允許以分期付款或使用不同利率交易。一般交易通常都會使用越南盾（VND）。值得注意的是，即使美元也無法在交易房地產時使用。

以下是在越南購買房地產的一般流程：

1. 選擇適合自己的物業

如果喜歡海濱度假勝地的話，可以參考一下峴港、廣寧和芽莊的單。如果比較喜歡商業地區的話，可以留意河內和胡志明市的中部地區，有不少外國公司、僑民和當地人都在這兩個地區發展。當然回報率也是需要留意的重要因素。

2. 聘用房地產律師（不是必須）

在進行重大交易時，諮詢當地律師是一個相對比較保險的做法。因為有可能在交易時會遇上不少難題和法律問題。此外，向信譽較好的開發商購買也可大大滅低風險。

3. 預訂物業

當已經找到了適合自己的房產時，就可以支付認籌金。在一般情況下，認籌金會是 5000 萬越南盾至 1 億越南盾之間（約 17,000 至 33,300 港幣）。金額主要作用是用於預訂，確認你在樓盤開售時可以揀樓。直到真正交易那天為止，而該金額可隨時退還。如果決定購買該物業後，預訂金額將轉換為按金，且不予退還。

4. 支付首期並簽署訂金合同

在支付首筆金額後的 14 天內，必須支付首次分期付款。支付第一筆款項後，即代表已同意進入「訂金合約書」，而該款項將無法轉讓。與賣家在簽訂合同前要有共識，制定付款時間表，然後按照合同條款中的規定分期付款。

5. 單位交接

購買房產前，需支付相當於購買價值的 2% 的維護費。除此之外，還需要支付一年的管理和運營費及註冊費用。

6. 簽訂買賣協議（SPA）、準備房產證及最後付款

確認外國所有權後，應該制定並執行買賣協議（SPA），以供日後轉讓。簽署了 SPA 後，遞交文件和申請，以取得房產證（通常被稱作「粉紅皮書」）。收到粉紅皮書後的 14 天內需支付最後一筆款項，可以使用銷售與購買協議 (SPA) 證明已購買了該物業。

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越南買樓相關費用

在越南買樓，除了稅項之外，其實還會衍生到一些相關的買樓費用，例如公證人費、註冊費、經紀費等。如果不熟悉當地法律並想減輕風險的投資者，需要聘用當地律師辦理買賣手續，當中亦會涉及到律師費。另外一項值得留意的是，除了物業的管理費外，所有授權書亦有最低管理費。

按揭

對於外國人來說，要在越南以按揭來購買房地產是很不容易的事。要取得當地按揭要滿足以下任何條件：1. 與越南配偶結婚 2. 海外越南人 (越僑) 3. 擁有居留卡。以滙豐為例，抵押貸款額最高為房屋價值的 70%，貸款期限更可長達25年。而每年固定利率大約為 7.99%。另外需要提供有能力負擔抵押貸款的證明。⁵

首期

在越南購買物業的首期通常為金額的 30% 。但當中亦可能會因為不同因素而有所影響，例如不同銀行亦有可能會提出不同的優惠給投資者。有興趣的投資者，需要留意各大銀行的最新消息和優惠。另外一點是，如果投資者跟越南人結婚，需要繳付的首期金額更可減至 20% ，而貸款期限更可以高達 15 年 。

稅項

在越南進行土地買賣的時，越南政府都會向投資者徵收不同的稅項。除了物業的投資價值外，投資者亦須多加留意當地的相關稅項。其中包括增值稅 (VAT)、所有權登記稅、個人所得稅（轉售）、個人所得稅（用於租金收入）及營業執照稅。

當中的稅率如下⁶：

  • 增值稅：無論本地人士或外國人在進行任何房地產買賣時都需要繳付 10% 的增值稅
  • 所有權登記稅：物業的價值的 0.5%
  • 個人所得稅：如透過轉讓轉售公寓或房屋以賺取個人收入，需要支付交易價值的2%
  • 營業執照稅：如每月租金收入超過1,500,000越南盾的話，則每年需繳付 1,000,000越南盾 (約350 港幣) 的營業執照稅

越南買樓收租注意事項

在越南這個發展中的國家，有著很多不同的商機以及值得投資的地方。成為了不少香港人投資和移居熱門國家。在越南置業的租金回報率亦相當不錯，根據資料顯示， 越南平均的租金回報率高達 4.33% ， 當中比香港的租金回報率 (2.35%) 更加高。⁷

當然，不同物業和地段會很重要地影響租金和投資的回報率。在進行物業買賣這種高金額的投資前，應該十分審慎地了解自己的需要以及當中的投資資訊。例如，現金流是否足夠應付貸款，如何管理當地的物業，物業價格的升跌等等。

除了要預先做好資料搜集外，當你從海外匯款到越南時，記得選擇安全又低成本的國際匯款服務。由於越南盾並非主要貨幣，在銀行匯款時，可能會被收取額外的手續費，而且網頁亦未必有列明越南盾的匯率。這個時候，如果透過 Wise這種在網站清晰顯示手續費和匯率的專業匯款服務商，可能比起通過一般銀行進行國際轉賬來得便宜，亦能讓你在投資時更有預算。

資料來源：

  1. Embassy of the socialist republic of Vietnam:Land Use Rights and Land Use Right Certificate

  2. ZICO law:Longer Lease Terms for Foreign Investors in Vietnam

  3. Rentapartment:Buying Property in Vietnam as a Foreigner 2020

  4. Global property guide:Buying costs are low in Vietnam

  5. HSBC Vietnam:Home Mortgage Loan

  6. Vietnaminsider:Guide: Vietnam Foreign Property Ownership

  7. Global property guide:Rental Yields in Vietnam compared to Asia

檢查日期：2020年6月12日

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