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泰國買樓指南：費用、程序及注意事項

Aubrey Yung

2020年6月1日（超過 1 年前更新）

閱讀時間6分鐘

泰國是不少香港人的退休移居的首選地方，年滿 50 年就可以申請退休簽證，而且每年可續簽。即使未到退休年齡，也可以趁現在泰國樓價尚算便宜，先在當地買樓放租出去，租金收益率可達 8%。如果購買永久業權（Freehold），就不用怕土地到期後被政府收回，物業還可以留給下一代。以下會介紹泰國買樓的詳細資訊，包括樓價及樓市狀態、買樓程序和相關費用及稅項。

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香港人可以在泰國買樓嗎？

泰國物業分為永久業權（Freehold）或租賃業權（Leasehold）。永久業權代為業主永久擁有該塊土地以及建立在其之上的建築物，而租賃業權只是一種租用土地的概念，只是租約期限較長，通常為 90 年。外國人雖然可以在泰國買樓，不過泰國法例對外國人擁有資產有一定限制，外國人只可以持有任何泰國財產的最多 49%。

外國人在泰國買樓一般有三種方法：

購買公寓單位（Condominium）的永久業權，條件是該公寓大樓的永久業權只可以由外國人擁有最多 49%，其餘 51% 必須由泰國國民持有。另外，買樓的資金必須是外幣，並從海外匯到泰國。
在泰國開公司，再以公司身份購入土地的永久業權，條件是外國人最多只可以擁有49%股份。
購買土地的租賃業權，目前簽發的最長租約期限為 30 年，一般可續租 2 次，共90年租期。

泰國樓價及樓市

泰國的樓市仍然處於增長的狀況。根據泰國銀行的數據，曼谷在 2019 年第一季的樓價實際增幅為 2.3%。不同種類的屋房也有不同的表現，獨立屋（House）的價格增幅為 2.3%，公寓（Condominium）卻只輕微上升 1%，而最具潛力的是聯排別墅（Townhouse），升幅達6.5%。

以下為 4 個泰國主要城市的平均樓價中位數（2020年5月更新）：

城市	公寓單位	聯排別墅	樓價中位數
曼谷	THB 6,531,651（約150萬港元）	THB 4,061,667（約100萬港元）	THB 11,081,193（約270萬港元）
布吉	THB 5,304,209（約130萬港元）	THB 7,305,405（約180萬港元）	THB 18,123,259（約440萬港元）
芭堤雅	THB 3,120,639（約75萬港元）	THB 2,753,659（約67萬港元）	THB 8,573,479（約210萬港元）
清邁	THB 2,533,659（約60萬港元）	THB 2,845,761（約70萬港元）	THB 7,577,705（約180萬港元）

如何在泰國物色物業？

地產經紀及代理

作為外國人，我們面對文化、法律和語言上的障礙，若果想在泰國買樓，就必須尋找房地產經紀幫助。而且，他們是最了解當地物業行情的專業人士。幸好的是，在泰國買樓一般不用付經紀佣金，費用將由賣家或發展商承擔，因此聘用房地產經紀對於買家來說是非常有利的。

買泰國樓的一般做法都是先在網上尋找正在放售的樓盤，然後聯絡負責的地產經紀查詢詳情，有時間的話盡量親自到泰國睇樓。例如 Thailand Property 和 DD Property 除了列出正在放售的樓盤，還有尋找經紀的服務，以心儀的地區和房屋種類篩選，更可以選擇能操普通話和英語的房地產經紀。

泰國房地產網站

以下為比較常用的3個泰國房地產網站及它們的特色：

Thailand Property：超過 11 萬套待售物業，提供樓價、租金和租金收益率走勢資料、尋找經紀和貸款計算器等免費服務。
FazWaz：列有超過 4 萬套待售物業，搜索引擎的篩選條件除了基本條件外，還包括景觀和配套設備如私人/公共泳池、桑拿、健身室等。
DD Property：超過 25 萬套待售物業，搜索引擎額外設有「租賃業權有效期」的篩選條件，可以選擇 30/60/90/99 年租期。另設有手機應用程式。

泰國買樓程序

以下為在泰國購買物業的完整步驟：

考慮買樓的不同方案：購買公寓/開公司並購買土地/租賃土地
根據個人經濟能力，考慮不同的房屋種類：公寓/聯排別墅/獨立屋
聘用房地產經紀去為你尋找合適的樓盤
聘用律師為你處理法律上的事務
盡可能親身到泰國進行睇樓，順便開立泰國銀行帳戶
遇到合適的樓盤就支付訂金 5%-10%（轉賬或支票）
與賣家簽署銷售協議，訂立業權轉讓的日期
在香港銀行進行按揭申請，並將資金（外幣）轉移到泰國銀行帳戶
泰國銀行收到匯款後會發出外匯交易表格（FETF），將其連同其他文件交給泰國地政局
在業權轉讓當日把剩餘款項付清（泰國銀行支票），並獲得銷售契約及樓契（適用於公寓單位）或租賃合約（適用於別墅或獨立屋）

泰國買樓相關費用

在泰國買樓的相關費用包括財產及土地稅、律師費、按揭費用、條費、地租和服務費等。總費用的多少主要取決於購買的業權種類、物業的持有年期等因素。

如何在泰國開銀行戶口？

按揭

一般而言，外國人較難在泰國的本地銀行申請按揭，就算獲批也可以只借到樓價的 5 成，而且利率較高。因此，最好的做法是在香港的銀行申請按揭，再把資金轉移到泰國銀行帳戶用作買樓。要注意的是，匯款時不要預先把港幣轉成泰銖，否則就不能獲得FET表格（業權轉移的必要文件）。

香港買家也可以考慮工商銀行（泰國分部）的外國人買樓按揭計劃。此計劃只供 21-55 歲人士申請，好處是香港人不需持有泰國的工作許可也可申請。最多可借樓價的 7 成，分 15 年償還，利率為 5.25% 起。

首期

物業成交價與按揭金額的差額就是首期。就以上介紹的工商銀行的外國人買樓按揭計劃為例，750萬泰銖以內的物業最高可按 7 成，即是只需付首期 3 成。價值 750 萬- 1500 萬泰銖的物業則最高可按 6 成，亦是需付首期 4 成。以曼谷的公寓單位價格中位數 650 萬泰銖作計算，可借 7 成，首期大約為 200 萬泰銖（約 50 萬港元）。

報稅

在泰國買賣物業的時候，大部分稅項都是由賣家承擔，因此如果只是打算買樓收租，以後移民泰國自住的話，就可以省卻很多不必要的費用。

以下是買賣物業涉及的稅項或費用：

業權轉移費（Transfer Fee）：適用於永久業權。稅率為 2%，由買或賣方承擔。
租賃登記費（Lease Registration Fee）：適用於租賃業權。稅率為 1%，由買或賣方承擔。
特定商業稅（Specific Business Tax）：適用於永久業權。稅率為 3.3%，賣方承擔。自住一年後出售則可豁免。
印花稅（Stamp Duty）：稅率為 0.5%（永久業權）或 0.1%（租賃業權），賣方承擔。若已付特定商業稅就不用再付印花稅。
預扣稅（Withholding Tax）：稅率為 5%-37%（個人賣家）或 1%（公司賣家）。

泰國買樓有咩風險？

很多時候海外買家都會選擇買新樓，一方面新樓的裝修和環境通常較好，另一方面是出租的潛力較高。而一手樓也有分剛完成或即將起好的新樓，以及尚在規劃階段的樓花。一般而言，樓花的售價都較低，因為不少發展商都是以發售樓花的方式籌集建築資金。可是，若果向財政狀況或信譽不良的發展商購買樓花，就有樓盤爛尾的風險，到時候就得不償失。因此，最好都是向信譽良好的大型發展商購買剛完成或即將起好的新樓，以免跌入買樓陷阱。

泰國買樓收租注意事項

根據 2019 年的《全球房地產指南》研究報告顯示，曼谷的租金收益率介乎 5%至 8.0% 之間，其中小型公寓單位（60 m²）的收益率約為5.6%，而大單位（120 m²）則可達 8%。若打算買樓放租，面積較大的房屋種類（獨立屋或聯排別墅）可能是更好的選擇，但情況也可能會因城市而異。

如果你只是購買土地的租賃業權而想把單位租出，就要先獲得地主的批准。另外，無論你是否泰國居民，都要就每年的租金收入課稅。首先是個人所得稅，全年租金收入超過 THB 150,000 就要課稅，基本稅率為 5%，採用累進制，收入越高的部分對應的稅率越高。另外，泰國政府在2019年開始實行建築物及土地稅，稅率劃一為 12.5%。

若果經濟能力許可，最好當然是買獨立屋或聯排別墅，但要留意外國人只能購買土地的租賃業權。若想購買永久業權，你可以考慮開立公司，再以公司名義購入土地/物業。

資料來源：

1 Thailand Property

2 Siam Legal: Thailand Property Taxes for Condo, Villa, or House

檢查日期：2020年6月1日

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