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香港買樓：首期要幾多？「上車」步驟、準備文件和開支

Hoi Yi Leung

2025年8月28日

閱讀時間6分鐘

買樓向來都是不少香港人的最大夢想，不過要成功在香港「上車」，到底要幾多首期先夠？本文除了為大家講解在香港買樓所需首期外，亦會列出有關步驟、準備文件，以及是首期以外的開支，讓大家對在港買樓有一定概念！

目錄
香港買樓要畀幾多首期？於香港買樓需要甚麼步驟？一手樓二手樓香港買樓所需文件香港買樓需要甚麼開支？香港買樓需要考慮的因素

香港買樓要畀幾多首期？

在香港買樓，首期金額是置業者最關心的問題之一。根香港買樓的首期金額取決於物業價格、買家身份（如是否首次置業）以及物業種類（如居屋或私樓），一般來說，首置人士購買1,000萬港元或以下自用物業，首期最低為樓價的10%。

以下列出按揭保險計劃的最高按揭成數¹：

物業價格	最高按揭成數
HK$1,000萬或以下	80% 或 90%*
HK$1,000萬以上至HK$1,125萬以下	80% - 90%* (貸款上限為HK$900萬)
HK$1,125萬或以上至HK$1,500萬	80%
HK$1,500萬以上至HK$1,715萬	70% - 80% (貸款上限為HK$1,200萬)
HK$1,715萬以上至HK$3,000萬**	70%
只適用於（i）所有抵押人於申請時並未持有任何香港住宅物業及（ii）所有申請人須為固定受薪人士（請參閱有關合資格準則） *只適用於2024年10月16日前簽訂臨時買賣合約

至於如購買居屋，首期則因應該居屋屬白表或綠表而有所不同：

白表買家：通常需支付樓價的10%作為首期，可獲90%按揭²。
綠表買家：可申請高達95%按揭，只需支付樓價的5%作為首期³。

於香港買樓需要甚麼步驟？

一手樓及二手樓主要購買步驟如下：

一手樓

按揭預先批核：先透過銀行或按揭平台評估自己可負擔的樓價，了解按揭貸款條件。
詳讀售樓說明書（樓書）：發展商在開賣前至少7天須向監管局登記並公布樓書，買家需仔細閱讀樓書內的物業詳情和銷售條款。
了解價單及銷售安排：透過地產經紀或發展商獲取最新價單和銷售時間表。
參觀示範單位：發展商會開放示範單位給公眾參觀，讓買家了解單位格局和設計。
入票及抽籤（如適用）：根據發展商安排，買家可參與抽籤或採購揀樓順序。
簽署臨時買賣合約並支付細訂：按抽籤結果揀樓後，即簽臨時買賣合約，支付約5%的細訂。
申請正式按揭：憑臨約向銀行申請正式按揭貸款，銀行進行物業估價及貸款審批。
簽署正式買賣合約並支付大訂：臨約簽訂後5個工作天內雙方簽正式買賣合約，買家需補交大訂（連同細訂合共約10%樓價），同時繳付印花稅及律師費。
等待收樓：樓花期通常為2至3年，買家等待樓宇建成及發展商獲得入伙紙。
收樓驗樓：發展商會通知買家收樓，安排驗樓，買家可自行或聘請驗樓師檢查單位狀況。
預約交樓及入住：驗樓後問題解決，買家正式交樓並取得物業鑰匙，完成入住。

二手樓

物色單位：通過地產代理或網上平台找樓盤，簽署睇樓紙，實地視察，並注意單位狀況（如凶宅、權屬問題）。
評估財務能力：計算可負擔樓價，了解按揭條件，建議先申請按揭預先批核服務，確保貸款資格。
簽署臨時買賣合約（臨約）：議價後簽署並付3-5%訂金（細訂）。
聘請律師：委託律師協助處理查冊、簽署正式買賣合約並繳付大訂。
申請按揭：提交銀行申請正式按揭貸款，準備所需文件，銀行會安排物業估價。
驗樓及成交：驗樓確認物業狀況後，簽署樓契，支付餘款及印花稅，完成過戶手續，最後交樓。

香港買樓所需文件

以下為買樓過程中常見和重要的文件一覽：

身份證明文件：香港身份證或有效護照正本及副本。
入息證明：最近三個月至六個月的糧單、稅單（一般是最近一個財政年度）、銀行月結單或存摺，用作證明收入來源和還款能力。
買賣合約：臨時買賣合約及正式買賣合約的副本，是按揭貸款申請必須文件。
住址證明：如水費單、電費單、煤氣費單或銀行對賬單（最近一至兩個月）。
如果有現有貸款或轉按，需提供現有按揭供款紀錄、貸款合約、還款進度表等相關文件。
首次置業者可能需要證明名下無其他物業的文件，部分銀行可能需要申報。
銀行及律師有可能進一步要求提供如最新信貸報告、繳稅證明、工作證明及管理費單等文件。

建議買家提前準備及核對所需文件，以免延誤按揭申請和買樓整個流程。各銀行和按揭產品會有不同的具體要求，買家可向經紀或銀行了解最新及詳盡的文件清單。

香港買樓需要甚麼開支？

買樓不止首期，還有各種隱藏開支。以下是主要費用列表：

開支項目	估計金額	說明
首期	樓價5%-30%	視按揭成數及樓盤種類（私樓／居屋）而定
印花稅⁴	$100 - 樓價4.25%	首置人士按第二標準稅率計算，印花稅按樓價而定。
律師費	視乎物業的樓價及按揭貸款額	費用涵蓋草擬買賣合約、查核土地文件（查契）、代繳印花稅以及登記契據等服務
代理佣金	一手樓：由發展商支付二手樓：樓價1%	一手樓：發展商向代理支付樓價2.5%及更多的佣金，實際佣金視乎不同的發展商與項目二手樓：樓價1%由買賣雙方分擔，通常由雙方協商確定
火險⁵	貸款額0.033% - 0.15%	需強制購買，保費按保險公司不同有所出入。
裝修及管理費	視單位而定	包括泥頭費及差餉地租。

香港買樓需要考慮的因素

置業目的：自住與投資分別明確。自住重視生活環境舒適度、交通便利及鄰近設施；投資則注重租金回報率和長遠增值潛力。
地區及配套：評估學校網絡、交通設施及未來發展規劃，選擇升值前景佳及生活方便的地區。
樓齡及物業狀況：舊樓維修及翻新成本高，樓齡超過20年需尤其檢查水電系統及整體結構安全。
財務負擔能力：供款額不宜超過入息50%，銀行審批時一般以此標準衡量借款人還款能力。且需考慮樓市及利率波動風險。
物業市場走勢：留意樓價走勢及成交狀況，評估樓價是否高估或低估，避免在升跌周期的高峰入市導致資產貶值。
查冊與凶宅：買樓前須查冊確認產權完整，避免購買凶宅或有產權爭議物業。
個人需求與風險評估：包括職業穩定性、經濟環境及未來生活計劃，買樓是長期重大決定，宜做好風險評估及徵詢專業人士意見。

置業是長期決定，建議諮詢專業人士，做好風險評估。

「上車」向來是香港人的夢想。不過除了本地市場之外，近年來，不少香港人也將目光投向海外物業市場，尋求投資機會或規劃未來生活。然而，海外置業往往伴隨著跨境資金轉賬的挑戰，例如支付海外物業的訂金、首期、律師費，甚至日後的物業管理費或維修費用。傳統銀行電匯服務可能涉及高昂的手續費、不透明的匯率，以及漫長的到賬時間，這些都可能增加海外置業的成本。相比起銀行，一些如Wise的匯款平台則可以更低成本及更高效率將大額現金跨行匯款。

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資料來源：

按揭保險計劃：計劃簡介
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出售綠表置居計劃單位2024：一般資料
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資料檢查日期：2025年08月24日

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