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马来西亚房屋贷款攻略：马来西亚房屋贷款利息怎么算？大马首购族買房前必看

Hoi Yi Leung
Hoi Yi Leung
18.08.25
7分钟阅读

马来西亚的房地产市场以其低入场门槛、长期稳定的增长、完善的基础设施和多元的生活环境，吸引了众多购房者和投资者的目光。无论是自住还是投资，马来西亚的房产都展现出独特的吸引力。与部分亚洲国家相比，马来西亚不仅门槛较低，还提供多元化的贷款选择和灵活的还款方案，尤其适合首次购房者迈出置业的第一步。

本文将深入解析马来西亚房屋贷款的攻略，涵盖申请条件、信用评分要求、最新利率趋势、房贷申请程序，以及购屋前必须留意的各项费用与细节。无论您是首次购房者还是经验丰富的投资者，这些信息都将帮助您顺利实现买房计划，确保在马来西亚的置业之旅顺利无忧。

目录

誰可以申請马来西亚房屋贷款？外国人在马来西亚买房可以贷款吗？

在马来西亚，银行与金融机构提供多种房贷方案，以满足不同购房者的需求与财务规划。以下为常见的几种类型：

  • 定息房贷：利率在整个贷款期限内保持不变，适合希望稳定月供的借款人。
  • 浮动利率房贷：利率随市场基准利率变动，可在利率下降时节省利息。
  • 全期还息贷款：在指定期间仅需支付利息，本金在期末或分期偿还。
  • 再提款房贷：可随时提前还款并在需要时提取多还款额，提升资金灵活度。

申请房贷前，借款人必须满足银行设定的基本资格条件：

  • 年满18岁或以上
  • 马来西亚公民、永久居民，或持有效长期居留签证的外国人
  • 有稳定收入与就业记录
  • 信用记录良好
  • 房产位于马来西亚境内，并符合银行估值

申請马来西亚房屋贷款需要什么文件？

要在马来西亚银行贷款所需的文件相对简单，申请人可以参考以下文件清单1,2：

  • 外国护照或身份证复印件
  • 收入证明：受雇人士可以提供最近3个月的薪水单、最近6到12个月的佣金对帐单（针对赚取佣金的人士）、最近3到12个月的个人银行流水单，以及最近EPF申报单。自雇人士则可以提供公司营业执照和公司章程、最近12个月的公司银行流水单、公司最近两年的财务报告等。
  • 房产相关文件：买卖合同或预订收据、产权证明或开发商资料

申请人所需要提交的文件因应不同银行和贷款种类而定，部分银行可能要求的补充文件，建议先向有关银行查询。

大马首购族房贷的信用评分要求

在申请房贷时，马来西亚的银行通常会参考申请人的信用历史与分数，以评估其还款能力与信贷风险。主要的信贷机构包括3,4：

  • CCRIS：由马来西亚国家银行（Bank Negara Malaysia）管理，CCRIS收集所有本地金融机构上报的贷款记录、信用卡账目及还款行为等内容，是一种事实记录系统，并不提供信用评分。银行透过CCRIS报告中对逾期行为、尚未偿还余额等信息来判断申请人的信用可靠度 。
  • CTOS：CTOS 是一间获得授权的私人信用评分机构，评分范围为300至850。它整合了来自 CCRIS 的信息，以及法院记录、商业注册、破产记录等多元数据，通过分析申请人财务与法律背景生成综合信用评分。该评分会直接反映银行对借款人的评级参考，是常被贷款机构用于决策的工具。

信用评分对房贷申请的影响

  • 贷款审批决定：银行会同时参阅CCRIS与CTOS报告。CCRIS說明借款人的账款履行情况，而CTOS分数让银行快速判断申请人的整体信贷风险 。
  • 利率与贷款条件：信用评分较高者更可能获得更优惠利率及高贷款额度；若评分偏低，则贷款可能被拒，或需支付较高利率。
  • 审批速度：信用记录良好的申请人通常可加快审批流程；反之，有逾期或法律问题则可能被银行要求补充说明或拖慢审批时间。

马来西亚的银行并没有硬性规定申请人的信用评分标准，但若 CTOS 分数处于「良好」区间（高于 660 分），将有助提升贷款的成功率并争取较低利率5。不过，申请人在递交房贷申请前，应先取得并检查个人 CCRIS 与 CTOS 报告，确认资料无误后再行申请。若发现 CCRIS 上存在逾期记录，应尽快还清并等待系统更新。

马来西亚房屋贷款利息怎么算

在每月偿还贷款的分期付款时，您所支付的款项将用来偿还贷款的本金（principal）和利息（interest）。你可以使用“余额减少法”来计算：

支付了房屋贷款分期付款后的剩余利息 = 还未偿还的本金贷款 x 贷款利率（%）

马来西亚房屋贷款利息多少？

马来西亚的房屋贷款利率主要受两个因素影响：标准基准利率（SBR）与利差（Spread）6。自2022年起，SBR与隔夜政策利率（OPR）挂钩，由马来西亚国家银行统一设定。这项政策确保全国所有银行在计算房屋贷款时使用相同的基准利率。

目前，马来西亚银行的SBR为2.75%7。在此基础上，各银行可根据自身情况设定固定的利差。利差是加在SBR之上的固定利率，一般在整个贷款期限内保持不变，用于覆盖银行向借款人放贷所承担的风险、营运成本及盈利需求。利差的高低将直接影响最终的房屋贷款利率，以及申请人在贷款期间需支付的总利息。

马来西亚房屋贷款计算器

若需精确估算每月还款金额，建议使用银行或专业房产机构提供的房贷试算器，例如由马来西亚渣打银行，或房地产平台PropertyGuru提供的房贷试算器。只要输入贷款金额、适用利率（或SBR+spread）、贷款年限等参数后，系统会自动计算每期应还本金与利息，并列示总利息支出与还款时间表，便于投资者进行现金流与财务规划。使用试算结果时，亦应同时考量一笔性费用（如评估费、公证费、保险费）及可能的利率调整，以避免估算与实际成本出现差距。

大马首购族房贷申请技巧和申請程序

对于首次置业的投资者而言，掌握房贷申请的关键环节与银行偏好至关重要。投资者申请房贷前可以注意以下几点：

  1. 评估财务能力与偿债比率：建议月供不要超过家庭净收入三分之一，可通过银行提供的房贷计算器预测可贷额度，并按此设置预算上限。
  2. 检查信用记录与文件齐备：确保CCRIS与CTOS报告无不良记录，并备妥收入证明（如薪资单、银行账单、税单）以提升贷款通过率。
  3. 了解贷款类型：如固定利率、浮动利率、联名贷款等，对比哪种方案最适合自己的负担能力与计划。
  4. 准备与提交资料：准备文件包括房地产订购表格、护照副本、最少3到6个月的工资单、银行和EPF对账单、个人所得税收据，以及房产买卖合约或预购文件。
  5. 银行初步审批：银行会进行信用评估，包括查看CCRIS或CTOS信用报告、对贷款金额和房产价值进行初步审核，评估还款能力。一般审批时间为2至4周，确切时间因银行及个人情况而异。
  6. 获取贷款批复（Letter of Offer）：审批通过后，银行将发出贷款提议书。提议书会详细说明贷款金额、利率、还款期数、利息计算方式及相关条款。申请人需仔细阅读并确认无误后签署。
  7. 律师准备与签署文件：银行指定律师将准备贷款契约和房产过户文件。申请人需前往律师事务所签署文件，律师费用一般为房产价格的3%至5%。律师会协助完成产权过户及注册手续。
  8. 房屋保险及健康审核（如适用）：某些银行可能要求房屋保险。若申请过程中涉及保险，部分贷款人可能需填写健康问卷或进行体检。
  9. 放款及首付款支付：银行完成所有文件审核并确认无误后，将按约定金额放款至开发商或卖方账户。若是首付尚未支付，通常需在此阶段完成。
  10. 领取钥匙：房屋交付完成后，客户便可以领取钥匙，并可在银行贷款资金到位后进行物业验收。

要注意的是整个流程时间可能因房产类型、银行审批速度及个人信用状况有所不同。

大马首购族房贷审批时间

马来西亚首购族在申请房贷时，通常需要约 2 至 4 周的时间完成批核流程8，具体时长会因不同银行的内部审批程序、申请人提交资料的完整性以及房产文件审核进度而有所差异。

总结而言，马来西亚的房屋贷款市场为购房者提供了多种灵活的选择，无论是首次置业者还是经验丰富的投资者，都能找到适合自己的方案。通过了解贷款条件、信用评分要求和申请流程，购房者可以更好地规划财务，确保购房过程顺利进行。

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资料来源：

  1. CIMB Malaysia：Home Loan
  2. 中国银行@马来西亚：房屋贷款
  3. CIMB：Check and Improve Your Credit Score
  4. Credit Bureau Malaysia：CCRIS Information In Credit Reports Explained: Insights into Your Credit Report and Credit Health
  5. PropertyGuru：How To Improve Your CCRIS: Do's and Don’ts!
  6. Maybank Malaysia：How SBR & Spread Rate Affect Home Loan Rates in Malaysia
  7. Maybank Malaysia：Maybank to reduce Base Rate and BLR
  8. Maybank Malaysia：First Time Buying A Home

资料检查日期：2025年8月13日

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