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马来西亚买房：马来西亚买房需要多少钱？买房方法、准备文件、税费

Hoi Yi Leung
Hoi Yi Leung
01.08.25
8分钟阅读

马来西亚作为东南亚的热门投资目的地，以其宜居环境、低廉的生活成本和稳定的房地产市场吸引了众多海外人士。无论您是计划自住、投资还是退休养老，本文将为您提供关于在马来西亚买房的全面指南，涵盖方法、成本、税费、流程以及海外人士需要注意的关键点。

目录

马来西亚买房的方法

在马来西亚，外国人可以通过以下方式购买房产：

  • 直接购买：外国人可以通过房产中介或开发商购买现有房产或新楼盘，并可选择个人或公司名义购入。需要注意，不同州属对外国人购房设有最低购房价格门槛，亦不同类型房产的要求有所不同。
  • 通过MM2H计划：参与“马来西亚我的第二家园”（MM2H）计划，购买房产作为长期居留的条件之一1。
  • 现金或贷款：可选择全款支付或申请当地银行贷款，具体取决于财务状况和银行审批。

马来西亚买房要多少钱？

马来西亚的房产价格因地区、类型和大小而异。以下是马来西亚各州公寓2024年的中位价格2：

州份2024年中位价格 (RM)
吉隆坡560,000
雪兰莪450,000
马六甲279,800
槟城380,000
柔佛450,000
砂拉越380,000
沙巴335,000

马来西亚买房需要支付头期吗？

购买房产通常需要支付至少10%的头期。例如，一套RM50万的房产，首付为RM5万。首付金额可能因开发商要求或贷款条件而有所不同。通常，支付2%作为定金，剩余8%在签署买卖协议（SPA）时支付3。
外国人在马来西亚购房时，首付比例一般较高，通常在30%到50%之间，这取决于银行政策和个人贷款状况。持有“马来西亚我的第二家园”（MM2H）签证者的首付要求可能较低，有时可以降至20%左右4。

马来西亚买房需要交稅嗎？

购买房产涉及以下税费和律师费：

税费类型费率/金额说明
买卖协议印花税（SPA）每份RM10买卖协议固定收费。
土地转让协议印花税（MoT）本地人：1%-4%分级累进

外国人：统一4%

首RM100,000按1%，接下400,000按2%，再高部分3%-4%；2024年起外籍买家统一4%5。
贷款协议印花税贷款金额的0.5%适用于贷款购房，部分类型如伊斯兰融资可免税6。
律师费首RM50万：1.25%

接下来的RM700万：1%

超过RM750万令吉：可协商，但不得超过1%

根据房价分阶段计费，首RM500,000的律师费是1.25%，超过部分费率递减5。
物业管理费每月约RM500-1,200（100平米）视物业档次和地段不同，2025年7月起含8%服务税7。

马来西亚买房需要什么资料

外国人购买房产需准备以下文件：

  • 护照：作为主要身份证明文件，必须提供有效护照。
  • 签证或居留许可：比如参与“马来西亚我的第二家园”（MM2H）计划的签证，如果适用，需要提供相关证明。
  • 资金证明：银行对账单或存款证明，以证明购房资金能力，这在申请贷款或州政府批准时常被要求。
  • 贷款批准信：如果需要贷款购房，需提供银行的贷款批准文件，这是后续交易必备材料。
  • 州政府批准：部分地区和特定类型的房产，特别是涉及土地转让时，外国买家需申请州政府批准，这通常是正式买卖流程中不可缺少的一环

建议提前与律师和代理确认所需文件清单，以确保流程顺利。

马来西亚买房流程

购买房产的流程包括以下步骤：

  1. 寻找房源：通过房产代理、开发商或线上平台（如PropertyGuru）寻找合适的房产，这是普遍做法。
  2. 提出报价与签署文件：先签署购买意向书（Booking Form），并支付约2%的定金，用以保留房屋。之后正式签署买卖协议（Sales and Purchase Agreement，SPA），一般需支付剩余约8%的首付款，使首付总额达到约10%。具体比例可能因开发商或银行要求有所不同。
  3. 支付首付：总首付一般最低为10%。由于银行通常只向外国人提供60%至70%的贷款额度，首付比例往往高于10%，有时甚至达到30%或更高。持有MM2H签证者的贷款条件更优惠，首付比例也较低。
  4. 申请贷款：向银行提交贷款申请，提供收入证明、银行流水、信用报告等文件，贷款审批时间视银行而定，一般为几周到数月。
  5. 法律程序：聘请律师审查买卖协议（SPA）、土地转让协议（Memorandum of Transfer, MoT）等法律文件，确保交易合法合规。律师会协助申请州政府批准（如有需要，特别是针对外国买家）。
  6. 支付税费：包括买卖协议印花税、土地转让印花税（外籍买家2024年起统一按4%缴纳）、贷款协议印花税、律师费等。
  7. 完成交易：签署最终所有文件后，完成房产过户。交付房屋钥匙，时间依房产类型而定，新楼盘通常需等待开发商交付（可能24-36个月），二手房交易则较快。

整个流程通常需1至3个月，视贷款审批效率、州政府审批及开发商交房时间而变化。

海外人士在马来西亚买房可以申请当地按揭吗？

是的，外国人在马来西亚买房可以申请当地按揭，但需满足以下条件4：

  • 具备合法身份：如有效工作签证（Employment Pass）或MM2H长期居留签证，且签证有效期需至少留存12个月以上。
  • 信用检查：银行会查看CCRIS（信贷咨询报告）和CTOS信用报告，以确认申请人无不良信用记录，这点属实。
  • 收入证明：申请贷款时需要提供薪资单、银行流水、纳税记录等，证明有稳定收入来源。
  • 贷款成数（LTV）：外国人贷款额度通常是房价的50%-70%，具体视银行而定，而持有MM2H签证者可获较优惠条件，贷款成数最高可达80%。
  • 利率：外国人贷款利率略高于本地居民，具体取决于银行及个人信用状况。

值得注意的是，“大马首购族房贷”相关的优惠政策和条件通常面向马来西亚公民，外国人在马来西亚买房申请贷款有不同的条件，因此这些“首购族”的福利一般不适用于海外买家。

买房移民马来西亚：MM2H计划的最新政策与要求

直接通过购买房产无法获得移民身份，但外国人可通过“马来西亚我的第二家园”（MM2H）计划获得长期居留权。MM2H计划要求包括8：

项目白银组黄金组铂金组
存款要求存款不低于50万马币，存款期满一年后，可取出一半金额用于马来西亚境内的医疗、旅游及购房（只能购买价值不低于75万马币的房产）存款至少200万马币，存款期满一年后，可取出一半金额用于马来西亚境内的医疗、旅游及购房存款至少500万马币，存款期满一年后，可取出一半金额用于马来西亚境内的医疗、旅游及购房
房产要求不低于RM75万的房产不低于RM75万的房产不低于RM150万的房产
通行证有效期5年15年20年
居留要求每年在马来西亚居住至少90天每年在马来西亚居住至少90天每年在马来西亚居住至少90天

外国人马来西亚买房限制

外国人购房面临以下限制：

  • 价格门槛：某些地区（如吉隆坡）要求房产价格不低于RM100万。
  • 地区限制：禁止购买马来人保留地（Malay Reserve Land）。
  • 数量限制：部分州限制外国人拥有的房产数量。
  • 批准要求：某些房产需获得州政府批准。

马来西亚买房注意事項

  • 防范诈骗：与信誉良好的开发商和持牌代理合作，避免汇款给不明账户。
  • 法律咨询：聘请专业律师审查所有文件，确保交易合法。
  • 长期成本：考虑物业管理费、维修费和潜在税费。
  • 市场研究：分析租金回报率和市场趋势，确保投资回报。
  • 政策更新：关注MM2H计划和外国人购房政策的最新变化。

外国人马来西亚买房常见问题解答

马来西亚房屋保险可以不买吗？

如果您是全款购房且没有贷款，法律上并没有强制要求购买房屋保险。然而，从实际风险管理的角度来看，强烈建议购买。特别是如果通过银行贷款购房，银行通常会强制要求您购买火险（Fire Insurance）以保障其贷款风险，而综合性的房屋保险（包括火险、水灾、盗窃等）能为您提供更全面的保障，避免因意外情况造成巨大损失。

马来西亚房子买了多久可以卖？

关于马来西亚房子买了多久可以卖，马来西亚对外国人购房并没有明确的“锁定期”限制。您可以随时出售您的房产。然而，需要注意的是房产盈利税（Real Property Gains Tax, RPGT）。RPGT的税率根据持有房产的时间长短而定：持有时间越短，税率越高。

马来西亚几岁可以买房？

根据马来西亚的法律规定，购房者必须年满18岁，具备完全民事行为能力，才能合法签署购房合同。对于外国人在马来西亚买房，除了年龄要求外，还需要满足其他如资金证明、签证等条件。

新加坡PR可以在马来西亚买屋子吗？

新加坡PR可以在马来西亚买屋子。作为新加坡的永久居民，您在马来西亚购房时通常被视为“外国人”，需遵循马来西亚对外籍买家的所有规定，包括最低购房价格门槛、州政府批准要求以及贷款条件等。虽然与新加坡公民购房政策略有不同，但整体流程是可行的。建议在购房前咨询专业的马来西亚律师或房地产中介，以确保您符合所有当地法规。

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资料来源：
  1. Jabatan Imigresen Malaysia：MALAYSIA MY SECOND HOME (MM2H)
  2. Propery Genie：2025年在马来西亚购买公寓需要多少薪资？（最新指南）
  3. Property Guru：完整买房指南：教你怎样在马来西亚买新屋子
  4. Zagdim：外籍人士在馬來西亞買樓後可以貸款嗎？銀行條件與流程解析
  5. Property Guru：马来西亚2种屋子割名文件：MOT和DOA的印花税和律师费
  6. Property Guru：马来西亚印花税Stamp Duty：你想知道的都在这里！
  7. Bambooroutes：The full list of property taxes in Malaysia in 2025
  8. Zagdim：2025年馬來西亞第二家園申請條件變更？一文了解MM2H最新政策！

资料检查日期：2025年07月26日

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