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法国买房：房價、税项、准备文件及流程

Hoi Yi Leung
Hoi Yi Leung
07.01.26
11分钟阅读


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在法国买房，除了要留意房价及准备文件外，还有什么要注意？本文将从买房方式入手，为大家讲述在当地投资房地产的事项、包括首付、税项、流程等，并会解答非法国公民可否通过买房移民，助你在置业前了解更多相关资讯。

目录

中国人可以在法国买房吗？

根据《法国民法典》（Code civil des Français）第1594条，指出凡所有未有被法律禁止的人，都可以谁行买卖（Tous ceux auxquels la loi ne l’interdit pas peuvent acheter ou vendre）1。意即不论是法国公民与否，所有人在法国都可享有房产所有权，而中国人在法国买房时，亦不会有任何限制1。

法国买房的方式

在法国购买房产的主要方式可分为三种：以个人名义直接购买、通过公司购买，以及拍卖购买。以下是各类方式的简要说明：

以个人名义直接购买

无需特殊许可，只需持有有效护照，并提供合法资金来源证明，适用于大多数境外买家。支付方式方面，若资金充足，可全款现金购买；若需贷款，可向法国银行申请按揭，需提交收入证明、资产证明、信用记录及税务文件等材料。银行审批后即可放款。

需要留意的是，整个交易过程需由公证人（notaire）负责监督，确保交易合法性，并进行反洗钱审查。

通过公司购买

意即买家通过设立SCI（Société Civile Immobilière，不动产民事公司）来持有房产，相对适合高净值人士、家族财产传承规划者或多人共同投资的情况2。这方式的好处是可优化税务（如降低继承税、赠与税负担）、及继承规划，并有效分配多位共有人之间的权益，节省税收之余也可减少拥有权上争议。

不过，利用这方式买房，你除了需设立公司外，也要额外办理年度税务申报及会计记录，手续较为繁复之余，亦或需另外支付律师费、会计费等处理公司事宜。

拍卖购买

此外，部分房产通过司法拍卖（enchères judiciaires）或公证人组织的自愿拍卖出售3。由于这类房产可能因原户主因债务或破产而需拍卖，起拍价往往低于市场价，有可能以更低价格购得。但是，也要留意这类房产因价高者得，竞争会较为激烈，而且房产状况可能较差，且买家需自行承担潜在风险。以避免风险，应聘请律师或顾问协助。

法国买房要多少钱？

法国房价因地区而异，一般来说，巴黎、里昂等大城市较昂贵，乡村地区则较实惠。根据法国公证人协会（Notaires de France）提供的资讯，法国公寓及房屋的过去12个月全国平均水平分别为 3,222欧元及2,000欧元（以每平方米计算）4。

以下将引用法国公证人协会的数据，列出部分法国主要城市的房价（以每平方米计算）4：（截至 2026 年 1 月）

城市公寓平均房价（每平方米）房屋平均房价（每平方米）
巴黎市中心9,701欧元11,794欧元
里昂4,444欧元5,280欧元
波尔多4,120欧元4,527欧元
尼斯4,800 欧元5,290欧元
奥罗阿大区2,966欧元2,191欧元
奥克西塔尼大区2,655欧元1,998欧元

法国买房需要交税吗？

在法国买房，需涉及以下税项：

  • 增值税：20%（如房龄超过5年的现有房产可豁免）5,6
  • 过户登记税（droits d’enregistrement）：因应省份、房价及按揭金额不同，用房可使用由法国公证人协会（Notaires de France）提供的模拟器计算实际需要交的税项。
  • 转让税：因应省份、房价及按揭金额不同，用房可使用由法国公证人协会（Notaires de France）提供的模拟器计算实际需要交的税项。
  • 财富税（IFI）：房价的0.5 - 1.5%（适用于拥有价值超过 130 万欧元的净房产资产人士）7
  • 土地税：通过将房产的应税基数（地籍租赁价值）乘以该地区的税率（以课税年度1月1日的情况为准）8
  • 资本利得税：19%（如涉及房宇买卖）9
  • 社会税：
    • 如卖方居住在欧盟、欧洲经济区、英国或瑞士以外的国家：17.2%9
    • 如卖方隶属欧盟、冰岛、挪威、列支敦士登或瑞士参加强制性社会保障计划的人员，或是英国居民：改缴7.5%团结税9
  • 居住税：住房的地籍出租价值乘以该地区的税率（以课税年度1月1日的情况为准），只适用于视为“第二居所”的物业，如度假屋10

另外，你在法国买房时都需要留意额外费用，包括10,11：

  • 公证费：
    • 二手房：房价的7 - 8%
    • 新房：房价的2 - 3%
  • 土地登记费：房价的0.1%
  • 房地产经纪费：市场自由定价，房地产经纪必须公示房产价格和他们的佣金，包括包含增值税在内的最高服务价格。
  • 法律费用：房价的1 - 1.5%

在法国买房需要首付吗？

如法国人在当地买房时，最少只需10%首付，不过部分仍需要 10 - 20%首付12。至于外国买家（包括中国人），就通常要向当地银行支付约 20 - 30% 首付。另外，外国买家的每月总负债（包括抵押贷款）不可超过家庭每月总收入的35%13

中国人在法国买房可以申请当地按揭吗？

中国公民可以在法国购买房产，并且原则上可以申请法国银行的房屋按揭贷款。不过，如果买家本身在法国没有收入，买房时需要更多的首付，这是因为银行在审批贷款时会较为严格，贷款额度只是房产价值的70%至80%，而且利率亦会较高。

另外，银行会评估借款人的财务状况，包括收入证明、信用记录和现有债务来决定按揭成数13。如未能提供有关证明，更可能因银行担心还款风险和执法难度而不会批出按揭贷款。

法国买房的准备文件

非法国居民如在当地买房，需提供更多证明。以下是主要文件清单：

  • 买家身份和个人文件：用于验证您的身份和婚姻状况，公证人会检查其真实性。
  • 护照（有效期至少剩余6个月）
  • 出生证明
  • 结婚证书
  • 离婚或死亡证明（若适用，证明前段婚姻终止）
  • 税务识别号码（Tax Identification Number, TIN），用于税务申报
  • 住所证明，如水电费单或官方信件
  • 财务证明文件：证明您有足够资金支付房款、税费和公证费用。
  • 最近3-6个月银行对账单，显示资金来源
  • 资金证明，如存款证明或资产清单
  • 收入证明（如薪资单、税单或退休金证明）、贷款预批函、现有贷款清单，以证明无过多债务（若申请抵押贷款）
  • 法国银行账户，用于转移订金和费用
  • 税务和非居民文件：
  • 最近物业税单（若适用）
  • 非居民证明，用于税务优惠计算
  • 税务申报历史（若有法国税务记录）
  • 合同和签署文件：
  • 初步销售协议：纲要房价、条件和10天冷静期。
  • 最终销售契约：由公证人准备，双方签署后转移所有权。
  • 房屋保险证明：签最终契约前必须购买。
  • 代理协议：若通过地产代理，确认佣金。

需确保文件翻译成法文。若计划长期居留，需额外提供无犯罪记录证明。另外，外国买家可能需提供资金转移证明，以符合反洗钱规定。

法国买房流程

以下是法国买房流程：

  1. 搜寻物业：通过地产代理、网站或私人卖家寻找心仪房盘。
  2. 提交购买要约并签署初步合约15：出价后，签署初步销售合约（由代理或公证人准备），支付房价订金，买方必须支付全部售价和公证费。合约列明价格、条款及条件。签署后有10天冷静期，可无条件撤销。
  3. 公证人检查及尽职调查16：卖方需准备公证人验证产权清晰度、城市规划许可、环境风险（如洪水区）、税务记录及能源性能证书（DPE），并放在一个名为“技术诊断记录 (DDT)”的文件夹中。此阶段由卖方负责费用，持续2-3个月。买方可聘请独立公证人或律师额外审查。
  4. 申请按揭（如适用）：向法国银行提交收入证明、信用记录及护照等文件。审批需1-2个月
  5. 签署最终合约：在公证人办公室签署正式销售契据，支付余款并转移产权。买方须事先转帐资金，并提供房屋保险证明（强制）。若无法亲临，可授权代理签署。
  6. 登记产权及过户：公证人向土地登记局提交文件，处理过户。买方获正式产权证明，并可取钥匙入住。外国买家需注意税务申报，如资本利得税豁免条件。

若您是外国买家，建议从一开始聘请英语公证人或律师，以避开语言及税务陷阱。

中国人可以通过买房投资移民法国吗？

法国没有专门的通过买房的投资移民计划。换言之，单纯购买房产并不会自动授予居留权或移民身份。

不过，非法国公民可以经法国的“精英护照”（Passeport Talent）中的“经济投资者”（investisseur économique）类别获取居留权长期居留签证。根据法国政府官方签证门户网站France-Visas 指出，申请人可以参与直接经济投资（如投资房地产），以经济贡献的形式获得最长 4 年的长期居留签证14。

法国买房注意事项

买房前需留意多项风险，以免损失。以下是重点注意事项：

  • 继承法风险：法国强制继承法（forced heirship）规定子女享有保留份额（réserve héréditaire），可能限制遗嘱自由分配。中国买家可通过《欧盟继承法规》（EU Succession Regulation）规定，在遗嘱中选择适用中国继承法，或以SCI公司形式持有房产来优化规划。建议提前咨询专业律师制定继承策略。
  • 税务负担：除交易税费外，若法国房产净值超过130万欧元，可能需缴纳房产财富税（Impôt sur la Fortune Immobilière, IFI）。另外，出售时需注意资本利得税（plus-value）。隐藏税项较多，建议聘请熟悉中法税务的顾问进行全面评估。
  • 语言及文化差异：所有合约、公证文件均以法文撰写，容易因翻译误差导致误解。务必聘请具备房产经验的双语律师或专业翻译全程参与，避免签署不明条款。
  • 官僚程序繁复：房屋交易须经公证人处理，流程常有延误，需预留足够时间与耐性。
  • 反洗钱及资金来源审查：作为非居民买家，需提供详细资金来源证明（proof of funds），跨国汇款须符合中法反洗钱规定。公证人会严格执行尽职调查（due diligence），若文件不全可能导致交易延迟或失败。建议提前准备银行流水及相关证明。

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资料来源：
  1. Sénat：Achat immobilier en France par un étranger
  2. Living on the Côte d’Azur：Consider an SCI to Buy Property in France
  3. French-Property.com：Types of Property Auctions in France
  4. immobilier.notaires.fr：Prix immobilier : France - prix au m²
  5. Légifrance：Code général des impôts
  6. Service Public：Is the sale of real estate subject to real estate VAT?
  7. Service Public：Calculation of the real estate wealth tax (IFI)
  8. Ministry of Economics and Finance：Taxe foncière : mode de calcul et réductions
  9. Gouvernement de la République française：Capital gains on the sale of property
  10. Ministry of Economics and Finance：La taxe d'habitation sur les résidences secondaires : comment ça marche ?
  11. Service Public：Vente immobilière : quelles sont les obligations de l'agent immobilier envers ses clients ?
  12. Optimhome：Real Estate Purchase in France: Why a Too-High Down Payment Isn’t Ideal!
  13. Properstar：Buying property in France as a foreigner: 2025 guide
  14. France-Visas：国际精英和经济投资
  15. Service Public：Bill of Sale of Existing Housing
  16. Service Public：What are the real estate diagnostics to provide in case of sale?

资料检查日期：2026年1月7日

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Hoi Yi Leung
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