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韩国买房：要多少钱？首付、税务准备文件及流程（附外国人要求及投资移民资讯）

Hoi Yi Leung
Hoi Yi Leung
19.01.26
9分钟阅读

至2025年8月起，外国人在韩国买房均需遵守“外国人土地交易许可区”制度。除此之外，还有什么事要注意？本文除了为大家分享以上资讯详情外，亦会讲解在当地置业的相关资讯，如首付、税务、准备文件及流程，并列出外国人如何经投资房地产移民韩国，全攻略助您掌握韩国置业关键。

目录

外国人在韩国买房的方法

韩国长期以来允许外国人购买住宅物业，但自2025年8月26日起，为遏止投机行为及稳定房价，政府在首尔全域、京畿道23个市/郡及仁川7个区实施“外国人土地交易许可区”制度。非居民外国人（个人或企业）在这些区域购买面积6平方米以上的住宅（包括公寓、独栋、多户及联排住宅），须事先取得地方政府许可，并承诺自住用途：获批后4个月内入住，并连续实际居住至少2年1，有关措施会实施为期1年，至2026年8月。

如外国人想在韩国买房，透过本地房地产经纪寻找物业。在许可区内，需先申请许可（提交资金来源证明、融资计划等）；许可区外相对简单。无论何处，建议聘请本地律师处理许可、合约、税务及资金申报事宜。

韩国买房要多少钱？

根据 Global Property Guide 的数据，韩国房价全国平均房价为每平方公尺 4,240 美元。至于韩国各主要城市12个月滚动平均售价如下：（截至 2025 年 9 月，以平方公尺计算）2：

地区售价（平方公尺）
首尔9,892 美元
仁川3,982 美元
京畿道4,900 美元
釜山5,461 美元
大邱6,581 美元
光州3,909 美元
大田4,190 美元
蔚山3,864 美元
世宗3,895 美元

韩国买房需要交税吗？

在韩国买房，您需交以下税项3,4：

  • 房地产税率
    • 补偿性收购税率：4%
    • 无补偿性收购税： 3.5%
    • 继承和原始收购税率：2.8%
    • 住房交易税率：根据对价而定，税率为 1% 至 3%
  • 多套住房和企业住房的购置税：
    • 管制区域： 1 - 3%（1套）、8%（2套）、12%（3套或以上／公司名義）
    • 非管制区域： 1 - 3%（1 - 2套）、8%（3套）、12%（4套或以上／公司名義）
  • 增值税（VAT）：10%

外国人需缴纳之税率与本地人相同，而没有外国人税，但外国人在韩国买房时资金来源将需严格审查。另外，外国人须在签约后60天内向地方政府（市/区/郡办公室）申报实物交易事实（Real Estate Transaction Report）5。

在韩国买房需要多少首付？

根据2025年最新韩国房市调控政策，韩国买房的首付要求如下：

  • 非规制地区6：
    • 首次置业／拥有一套房产的人在6个月内出售现有房产：70%
    • 拥有两套或更多房产的持有人：拥有一套房产而未出售现有房产：0%
  • 规制地区7：最高贷款成数为 40%（即使首次购房者也适用），即首付至少60%。
    • 拥有两套或更多房产的持有人，不可用按揭贷款购买物业，即禁止按揭。
    • 另设有额外贷款上限：物业价值15亿韩元以下最多贷6亿、15-25亿贷4亿、25亿以上贷2亿，进一步增加现金需求。

外国人在韩国买房可以申请当地按揭吗？

香港人在韩国买房，可以申请当地银行按揭，但条件比韩国本地人严格得多，且实际成功率取决于个人情况。申请人需提供稳定收入证明（如薪金单、税单）、护照及资金来源等，以增加在韩国申请按揭的成功率。

韩国买房的准备文件

韩国买房对外国人没有严格限制，但需遵守《外国人土地取得法》等规定。所需文件因是否在韩国居住（持有外国人登录证）、是否为非居民、物业类型（公寓、土地等）及所在地区（如首尔等特定区域可能需额外许可）而略有差异。

以下列出常见准备文件：

  • 基本共同文件：
    • 有效护照（Passport）
    • 不动产买卖契约书（매매계약서，需公证或检印）
    • 不动产登记簿誊本（등기부등본）
    • 资金来源证明（银行对帐单或汇款证明，证明有足够购屋资金）
    • 物业所有权证书或相关证明文件
  • 在韩国居住的外国人：
    • 外国人登录证（Alien Registration Card，외국인등록증）
    • 注册申请表
    • 登记原因证明文件（契约书等）
    • 若委托代理人：有委任人签名的委任状（위임장）
  • 境外居住的外国人（非居民）：
    • 本国政府机关发行的居住事实证明或地址证明（需公证或附加证明书）
    • 公民权副本或国籍证明（需公证或附加证明书）
    • 不动产等记用登录号码（从出入国管理事务所申请取得，需提交护照及地址证明）
    • 外汇银行不动产取待申报证明（若资金从国外汇入）
  • 其他可能所需文件：
    • 若物业位于军事设施保护区、文化遗产区等特定区域：需事先取得土地取得许可（토지취득허가）
    • 税务相关：取待税申报书、印花税、登记税证明
    • 若申请贷款：收入证明、信用报告（外国人贷款较严格，通常需较高首付）
    • 若委托代理：公证委任状及代理人身份证明

韩国买房流程

  1. 寻找房源：透过中介公司浏览并实地看房。
  2. 看房与尽职调查：亲自或委托经纪看房，检查房屋状况，并核查产权、抵押、限制等。进行房屋检查（专业检验服务），律师调查财务／法律问题。
  3. 签订买卖契约：谈判价格后，支付契约金，在经纪办公室签署正式买卖契约书。
  4. 贷款申请与资金支付：向银行申请房屋贷款；支付中间金（中途款），最后清偿余款并交屋。
  5. 交易申报与过户：契约签订后60天内，向区厅提交“房地产交易申报”；余款支付后60天内，向登记所申请所有权移转登记（委托法务士），并缴纳购置税（Acquisition Tax）。

外国人可以透过买房投资移民韩国吗？

外国人虽不能直接透过一般住宅买房移民，不过，可以透过“房地产投资移民制”（Immigrant Investor Scheme for Real Estate, IISRE）购买房地产进行投资移民，并先获居住签证（F-2）逗留韩国，维持投资至少 5 年，后可获永久居留签证（F-5）8。

以下列出“房地产投资移民制”的要求8,9,10,11：

  • 投资额：至少10亿韩圜
  • 房产类型与地区：必须购买政府指定的旅游／休闲设施（如度假公寓、酒店、度假村、别墅等），不能是普通住宅。指定地区包括：
    • 济州岛
    • 仁川（包括松岛、永宗岛、青罗等）
    • 釜山海云台或东釜山观光区
    • 平昌阿尔卑西亚度假村
    • 丽水
  • 居留权：
    • 购买后：可立即申请F-2居留签证（长期居留，允许自由工作、经商、就学）
    • 维持投资满5年：可申请F-5永久居留权（永住权）
    • 全家（配偶及未婚子女）可一同申请。
  • 申请永住时，需符合基本条件（如具备法务部令规定的品行端正条件、对韩国语能力及大韩民国风俗有一定理解）。
  • 获得永住后，可自由出售房产或收回资金。

韩国买房注意事项

  • 确认物业权利关系：购买前务必查阅登记簿誊本（등기부등본），确认无低当权、假扣押或其他限制，确保卖方为真正业主，避免权利纠纷。
  • 注意外国人最新限制规定12：自2025年8月26日起，在首尔及首都圈购买住宅需事先取得政府许可，购屋后4个月内入住，并至少居住2年，否则会被征收强制履行金（土地实际交易价格的10%以下），有关措施暂定实施一年（至2026年8月25日）。
  • 履行申报义务：外国人购屋后60天内须向地方政府申报不动产取得（外国人土地取得申报），并办理所有权移转登记，逾期可能罚款。
  • 计算税费及额外成本：购屋需支付取得税、登记税、仲介费等，总成本高，建议预算充足并咨询税务专家。
  • 选择可靠仲介及专业协助：透过合法公认仲介进行交易，并考虑聘请律师或专家检查合约、融资及潜在问题，避免语言或法规盲点。

上述为大家讲解了在韩国买房的有关资讯。如计划在当地置业，大家除要了留意外国人的买房要求及移民资讯外，交易前也要留意如何将汇款汇至韩国。相比起银行，您亦可以选择如 Wise 的汇款平台，用更方便及更低成本将大额现金汇至当地。

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资料来源：
  1. Yangcheon-Gu Office：外国人土地交易许可区域
  2. Global Property Guide：South Korea's Residential Property Market Analysis 2025
  3. Seoul Metropolitan Government：Tax (Local Tax)
  4. KOREAN LAW INFORMATION CENTER：부가가치세법
  5. easylaw.go.kr：부동산거래 신고와 외국인등의 부동산 취득
  6. Financial Services Commission：Authorities Introduce Measures to Strengthen Household Debt Management Centered on Seoul Metropolitan Area
  7. Financial Services Commission：Authorities Unveil Measures to Bolster Management over Housing Loan Demand with Aims to Stabilize Housing Market
  8. Ministry of Justice, Republic of Korea：Immigrant Investor Scheme for Public Business (IISPB)
  9. KBS World Chinese：韩国延长房地产投资移民制度实行期
  10. House730：韓國 – 亞洲房地產投資新焦點
  11. Hi Korea：入籍（普通、简易、特别）
  12. Yangcheon-Gu Office：外国人土地交易许可区域

资料检查日期：2026年1月18日

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07.01.26 11分钟阅读

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