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印尼买房：外国人买房方式、价格门槛、首付、准备文件及流程（附投资移民资讯）

Hoi Yi Leung
Hoi Yi Leung
04.02.26
10分钟阅读

外国人想在印尼买房，除了要留意只可经限定方式置业外，并首付及房价门槛也有一定要求。本文除了为大家讲解以上相关资讯外，也会讲解印尼买房所需文件、税务事项、流程、及各种注意事项。

目录

外国人印尼买房方式

印尼买房可分为几种方式，视乎买家的国籍及投资目的而定。对于印尼公民，他们可享有Hak Milik（所有权），这是永久拥有土地及建筑物的权利。然而，根据《1960年第5号法律》（UU No. 5 Tahun 1960）规定，外国人不可拥有Hak Milik（所有权）1。

如果海外人士想在印尼买房，则可经以下方法1,2,9：

  • Hak Pakai（使用权）：这是外国人在印尼最常见买房方式。如使用 Hak Pakai 买房 ，外国人最长可拥有80年（初始30年，可续期20年，再续期30年）的土地使用权，但需留意 Hak Pakai 只适于住宅用途，而且最大土地面积为2,000平方公尺。
  • Hak Sewa（租赁权）：类似长期租约，外国人可租用土地或物业，并可用作居住还是商业用途。
  • 透过法人实体间接拥有Hak Guna Bangunan（建筑使用权）：外国人可根据印度尼西亚法律设立并在印度尼西亚境内注册的法人实体而拥有Hak Guna Bangunan（建筑使用权）。这方法适合商业投资，但需支付公司设立费用及税务。

外国人持有 Hak Pakai（使用权）的要求

外国人如想透过 Hak Pakai 在印尼买房，需满足以下要求2,3,4：

  • 必须在印尼合法居留，并持有有效居留许可，如持有KITAS（有限居留许可）、KITAP（永久居留许可）、投资者KITAS（Investor KITAS）、第二家园签证（Second Home Visa）或其他合格长期签证。
  • 物业类型限制：仅适用于住宅用途，如单一住宅或公寓单位。不可用于农地或商业土地。
  • 续期条件：初始期30年，可续20年，再续30年，总计80年。续期需在居留许可有效期间内申请，且房产仍符合使用条件。

若外国人离开印尼超过1年，或居留许可失效，必须在1年内将房产转让或出售给符合资格的人士5。

印尼的住宅物业价格指数

引述印尼银行的《Survei Harga properti Residensial di Pasar Primer Triwulan III 2025》，如以100作基准，截至2025年第三季数据，印尼全国住宅物业价格指数为110.37，比2024年同期109.44增长约0.85%，反映显示价格整体呈温和上涨态势。

如以这一数字作标准，也可以看到印尼房价因地区而异，而一些较热门的房价通常都会较贵。以下为报告中部分主要城市的住宅物业价格指数（截至2025年第三季）6：

城市指数
雅茂德勿及万丹，包括雅加达（Jabodetabek-Banten）110.05
棉兰（Medan）116.09
万隆（Bandung）110.22
泗水（Surabaya）108.44
三宝垄（Semarang）105.79
登巴萨（Denpasar）105.66
望加锡（Makassar）110.46

印尼买房需要交税吗？

购买印尼房子，需支付以下税务：包括但不限于7,8,9：

  • 土地及建筑物取得税（BPHTB）：5%
  • 增值税（VAT）：11%（一般住宅） - 12%（奢侈品，如价值远超中产阶级住宅的豪华别墅）
  • 土地及房屋税（PBB）：最高为 0.5%

另外，在印尼买房时，亦要支付公证费（房价的 1 - 2.5%）、律师费（房价的 0.5 - 1.5 %）等开支。

外国人在印尼买房有价格门槛吗？

外国人在印尼购买房产（包括独栋房屋或公寓）有最低价格门槛。这是因为印尼政府为了保护本地房地产市场，防止外国人炒房并保障本地人购屋需求。

价格门槛方面，根据土地事务与空间规划部/国家土地局（Ministry of ATR/BPN），外国人在印尼买房都有不同的最低价格门槛（因地区而异） ，例子如下10：

  • 雅加达：30 亿印尼盾
  • 巴厘岛、万隆：20 - 25亿印尼盾

印尼买房的首付多少？

如果你是印尼公民，在印尼买房只需 10 - 20%首付；但如果你是外国人，则需要 30 - 50%首付。

另外，如果外国人在印尼申请按揭，除了需持有KITAS或KITAP外，贷款期限可能也只有约 10 - 15 年，比印尼公民常见的20 - 30年贷款期限少，而且所提供的年利率亦可能视申请人的信贷记录及银行等因素而定，年利率或会相对较高。

印尼买房的准备文件

准备文件是买房关键步骤。外国人在印尼买房，需提供以下文件：

基本文件：

  • 有效个人护照
  • 有效印尼签证
  • 财务能力证明（银行对帐单、薪资单、资金证明，至少证明能支付房价及税费等）
  • 税务识别号（NPWP）（若长期居住需申请，用于税务申报）
  • 婚姻证明（若与印尼配偶共同持有，或财产共有时）
  • 居留地址证明、参考信函，或第二家园签证（Second Home Visa）相关文件等（如需要）

若透过外资公司（PT PMA）购买，额外需：

  • 公司设立文件（投资协调委员会BKPM核准）。
  • 公司税号及验资证明。

文件需经公证人处理，包含买卖契约（Akta Jual Beli）及土地证书验证；建议咨询当地律师，因不同地区的要求略有差异。

印尼买房流程

  1. 确认资格与准备文件：持有有效护照、签证/居留证明、财务证明（银行对帐单等）。若投资用途，需设立PT PMA公司，并建议聘请律师及PPAT公证人进行尽职调查，确认产权无债务或纠纷
  2. 搜寻房子与签署意向书：透过房地产网站、经纪或开发商选房，实地考察位置及增值潜力后，签署LOI或PPJB意向书，支付订金并约定付款及交屋条款。
  3. 法律审查与公证：必须由PPAT（土地公证人）处理买卖契约（Akta Jual Beli, AJB），验证文件并计算税费，私下签约无效；过程包括检查土地证书及PBB税单11。
  4. 付款税费与登记：以印尼盾现金或汇款支付，公证后向BPN土地局登记转移，取得新证书。
  5. 交屋与后续事项：取得钥匙，检查房屋状况，每年需缴PBB房屋税。

外国人可以转售房子吗？

外国人在印尼可以转售其持有的房子，但需要留虑是买是否合资格购入房子：

  • Hak Pakai（使用权）：可转售给另一位持有 Hak Pakai 资格的外国人，或是出售给印尼公民。如出售给后者，有关物业可转为Hak Milik（完全产权）。
  • Hak Sewa（租赁权）：可转让剩余租期，视原租约条文而定。
  • PT PMA间接拥有Hak Guna Bangunan（建筑使用权）：可选择直接转售公司股份、将建筑使用权权利转让给另一合资格买家（如另一间PT PMA、印尼本地公司或印尼公民） 。如出售给印尼公民，有关物业可转为Hak Milik（完全产权）。

外国人可以出租房子吗？

政府规定持有Hak Pakai的外国人不得出租物业，必须亲自居住。若欲商业出租，应通过PT PMA并依法取得许可。

外国人可以透过买房投资移民印尼吗？

外国人可以透过 Second Home Visa（第二家园签证）以购买房产形式申请印尼的长期居留签证，详情如下12：

  • 投资要求：购买价值最少13万美元印尼房产，或在印尼银行存有最少13万美元
  • 签证有效期：5年或10年（视投资额度而定），可续签。
  • 申请流程：
  • 在境外线上申请e-Visa。
  • 入境后90天内完成投资（买房或存款）。
  • 提交证明文件给移民局，转换为有限居留许可（ITAS）。
  • 注意事项：
  • 房产必须是个人自用，不能用于商业出租（若想出租，需透过设立PT PMA公司方式）
  • 可携带家人（配偶、子女、父母），无需本地担保人
  • 不允许在印尼工作，但可投资或退休生活。

印尼买房注意事项

  • 聘请专业人士：独立聘请有经验的律师、房地产代理及公证人，检查物业是否有争议、债务、非法建筑或分区限制。不要完全依赖卖方或开发商推荐的人士。
  • 自然灾害风险：印尼位于环太平洋火山带（Ring of Fire），地震、火山爆发、海啸及洪水风险高，尤其巴厘岛及雅加达地区。购买前评估物业地震抵抗标准，优先选择符合现代建筑规范的楼盘，并考虑购买涵盖地震及自然灾害的保险。
  • 汇率及转账成本：海外汇款购买物业时，需留意银行外汇手续费、汇率波动及印尼外汇管制（每月外币购买上限）。建议使用低成本国际转账平台，避免隐藏费用导致额外开支。同时，计算印尼卢比波动对投资回报的影响。
  • 避免非法结构及诈骗：绝对不要使用「提名人」（nominee）安排，即借用印尼公民名义持有物业，此方式非法且无法律保障，一旦关系恶化或提名人过世，可能完全丧失物业权利。

上文为大家详细讲解了外国人在印尼购买房产的各种重要资讯，包括置业方式（如使用权Hak Pakai、租赁权Hak Sewa及透过法人实体间接拥有建筑使用权Hak Guna Bangunan）、所需满足的条件、印尼的住宅物业价格指数、相关税费、价格门槛及首付要求。

在印尼置业，无论是支付首付、税费还是其他相关开支，都可能涉及大额的国际汇款。不过，基于印尼盾并非主要货币，透过银行汇款去印尼不但或会被收取额外的手续费，而且银行网站亦未必有列明印尼盾的汇率。为了确保您的资金能够高效、透明地抵达印尼，选择一个可靠的国际汇款服务至关重要。

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资料来源：
  1. Database Peraturan - BPK RI：Undang-undang (UU) Nomor 5 Tahun 1960
  2. Database Peraturan - BPK RI：Peraturan Pemerintah (PP) Nomor 18 Tahun 2021
  3. Nour Estates：What is Hak Pakai (Right to Use) in Indonesia?
  4. Bali Business Consulting：What is Hak Pakai And Who Is Eligible To Obtain It In Indonesia?
  5. Database Peraturan - BPK RI：Peraturan Pemerintah (PP) No. 103 Tahun 2015
  6. Bank Indonesia：Survei Harga properti Residensial di Pasar Primer Triwulan III 2025
  7. Sekretariat Kabinet Republik Indonesia：President Prabowo: 12% VAT Imposed Only on Luxury Goods, Services
  8. PwC：2024 印尼税收袖珍指南
  9. Database Peraturan - BPK RI：Peraturan Menteri Agraria dan Tata Ruang/ Kepala Badan Pertanahan Nasional Republik Indonesia Nomor 18 Tahun 2021
  10. Ray White Indonesia：Everything Foreigners Need to Know Before Buying Property in Indonesia
  11. Database Peraturan - BPK RI：Peraturan Pemerintah (PP) No. 24 Tahun 1997
  12. Directorate General of Immigration：Passport/Country/Region

资料检查日期：2026年1月17日

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