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丹麦买房：外籍人士许可、房价指数、税费及流程

Hoi Yi Leung

13.04.26

阅读时间 7 分钟

丹麦作为北欧宜居国家，吸引了不少外国人考虑在此置业。然而，丹麦的房产法规非常严格，尤其是针对非欧盟公民。本文将为您详细解读购房资格、购房方式、房价指数、税务、贷款及具体流程，助您全面掌握丹麦买房的每一个环节。

目录
中国人可以在丹麦买房吗？丹麦买房的方式丹麦住宅物业价格指数丹麦买房涉及哪些税费？在丹麦买房需要首付吗？中国人在丹麦买房可以申请按揭贷款吗？丹麦买房的准备文件丹麦买房流程中国人可以通过买房投资移民丹麦吗？丹麦买房注意事项

中国人可以在丹麦买房吗？

根据丹麦外交部的资讯，如果您属于以下情况，在特定条件下无需获得丹麦司法部的许可即可购买房产¹：

本身为欧盟或欧洲经济区（EEA）公民；
持有在欧盟/EEA注册的公司，且该公司根据成员国法律设立，并在丹麦设有分支机构或提供服务。

如果您在丹麦有住所（定居）或已在丹麦居住至少5年，通常无需获得许可即可购房⁹。若不符合上述条件，则须向丹麦司法部下属的民事事务局（Civilstyrelsen）申请购买许可¹¹。

丹麦买房的方式

在丹麦购买房产通常有以下三种途径：

直接购买：买家可自行或通过房地产中介寻找心仪房源，进行价格谈判并签订购房协议。在此过程中，您需要进行尽职调查（检查房屋状况、法律文件及潜在负债）。随后支付注册费，并通过公证人或律师完成产权转移。非欧盟或EEA公民如无在丹麦住所或未满5年居住，须向丹麦司法部下属的民事事务局（Civilstyrelsen）申请许可；符合住所或5年居住条件者通常无需许可¹。
公司名义购买：通过成立或收购丹麦公司间接持有房产，多用于商业地产投资，旨在实现税务优化或风险隔离。例如，设立物业公司持有房产并出租给自己的经营公司，可在破产时保护资产。非欧盟公司需证明房产与丹麦业务相关并申请特殊批准¹。
拍卖购房：通常涉及因债务或破产被法院强制出售的房产。买家需参与公开竞标，胜出后，您需现场先支付至少25,000丹麦克朗，并在7天内提交银行担保，并在8天内缴纳0.5%的拍卖税¹⁴。

丹麦住宅物业价格指数

虽然丹麦政府未统一公布各地区的具体房价，但根据丹麦统计局数据，以2022年为基准（基数为100），丹麦房产价格呈现明显上升趋势。

以下为2024年第一季至2025年第三季期间，丹麦各类房地产的价格指数²：

季度	独栋住宅(One-family houses)	度假小屋(Weekend cottages)	业主自住公寓(Owner-occupied flats)
2024年第一季	99.1	102	98.9
2024年第二季	100.7	102.1	99.7
2024年第三季	100.5	103	101.8
2024年第四季	103.2	105	104.7
2025年第一季	104.7	106.1	107.4
2025年第二季	105.3	107.2	109.6
2025年第三季	107.4	107.9	112
升幅（2024年第一季 vs 2025年第三季）	8.4%	5.8%	13.2%

丹麦买房涉及哪些税费？

在丹麦购房涉及的主要税费包括：

税费类型	费用
房产税³	税基：物业评估价值减去其 20% 后的余额税基 9,200,000 丹麦克朗以下：0.51% 税基 9,200,000 丹麦克朗以上：1.4%
土地税^4,5	税基：评估价减去 20% 后的余额税率由各市政当局决定：哥本哈根（København）：0.51% 欧登塞（Odense）：0.57% 奥胡斯（Aarhus）：0.6% 奥尔堡（Aalborg）：0.74% 布伦讷斯莱乌（Brønderslev）：1.71%
土地登记费⁶	拥有权变更：1,850 丹麦克朗（固定费用）+ 房价的 0.6% 贷款抵押登记：1,825 丹麦克朗（固定费用）+ 房价的 1.25%（2026 年起）

以下是税基的计算例子：

物业价值评估价值：10,000,000丹麦克朗
税基：10,000,000丹麦克朗 - 评估价值的20%（2,000,000丹麦克朗）= 8,000,000丹麦克朗

在丹麦买房需要首付吗？

根据丹麦法律规定，首付的最低要求为购房价格的 5%。不过，丹麦银行指出，银行通常会根据购房者的财务状况，要求支付更高比例的首付，最高可达 30%⁷。

中国人在丹麦买房可以申请按揭贷款吗？

如前所述，非欧盟或EEA公民如需在丹麦买房，必须在丹麦连续居住5年或拥有丹麦永久居留权，并获得丹麦司法部的许可¹。

即使满足上述条件，在申请按揭贷款时，您也要提供收入、存款及现有债务证明。以丹麦银行为例，您最多可以获取房产价值的 80% 作为贷款⁷。

丹麦买房的准备文件

在丹麦买房，您需准备以下文件，包括：

身份证明：有效护照、丹麦居留许可⁹
财务和收入证明：如工资单、银行对账单
律师聘用合同
房屋检测报告¹⁰
所有权变更保险¹¹
永久住所许可¹²
资金来源证明

丹麦买房流程

参考丹麦政府官方及丹麦银行资讯，您可以根据以下流程在丹麦买房^8,9：

确认资格：买房前，确认已在丹麦居住至少5年，或获得司法部门的购买永久住房许可。
搜索房源：通过房产中介、网站或私人卖家寻找合适房产。
获得贷款预批：联系银行讨论您的财务情况。银行会评估您的收入、信用记录和首付能力，并提供贷款预批额度。
检查房产及购买保险：找到心仪房产后，可聘请房屋测量师查看，确认房产是否符合房屋状况报告和电气装置报告的要求。您可以购买房屋财产险和房屋保险，以防范潜在缺陷。
签署购房协议：房产中介会起草购房协议，待买卖双方签字后，交易即告完成。您可以加入”律师批准条款”，明确规定只有在您的法律顾问批准后，交易才生效。
确定房屋贷款：购房协议签订后，与银行安排最终的融资事宜，选择合适的贷款方案。
取得房产所有权：卖方会在约定的日期交房。您当天即可拿到钥匙，正式拥有房产。拿到钥匙后，建议与卖方一起检查家电是否正常，并抄录电表、水表和暖气表的读数。

中国人可以通过买房投资移民丹麦吗？

丹麦没有黄金签证或投资移民计划。外国人只能通过法律途径入籍丹麦，通常需要连续居住9年、通过语言考试并提供自给自足证明¹³。

丹麦买房注意事项

外国人购房资格：如果您是非欧盟公民且在丹麦居住未满5年，必须向司法部申请购房许可。
申请许可时间¹²：民事事务局（Civilstyrelsen）收到材料后，通常在4周内回复。
二手房风险：检查房产手续是否齐全，确保房产证与卖家身份匹配，避免购买无房产证的房屋。
维护成本：购房后需考虑房屋维护、花园修整、油漆、屋顶翻修等额外开支，这些费用可能超出预期。
法律协助：强烈建议聘请律师处理合同，尤其是购买别墅时。夫妻共同购房时，若一方居住不满5年，则需各自申请许可。

若计划在丹麦买房，您不仅要留意购房资格，同时也需要关心如何将资金转移至当地以顺利置业。如需要将大额资金汇至丹麦，也可以考虑使用 Wise 帮助您完成资产转移。

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资料来源：

Ministry of Foreign Affairs of Denmark：Foreign citizens' acquisition of property in Denmark
Statistics Denmark：Seasonally adjusted sales of property (2022=100) by region, unit, property category and time
The Danish Customs and Tax Administration：Introduction to property in Denmark
Vurderingsstyrelsen：Grundskyld
Vurderingsstyrelsen：Kommunale grundskyldspromiller for ejerboliger
Skatteministeriet：Tinglysningsafgiftsloven
Danske Bank：Guide to home loans
Danske Bank：Step-by-step guide to buying a home
lifeindenmark.dk：Purchasing real property
Boligejer.dk：Tilstandsrapport
Boligejer.dk：Ejerskifteforsikring
The Department of Civil Affairs：Application for permission to acquire a permanent dwelling
lifeindenmark.dk：Conditions for foreign citizens’ acquisition of Danish citizenship
Boligejer.dk：At købe bolig på tvangsauktion

资料检查日期：2026年3月16日

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