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澳洲房贷攻略：澳洲贷款买房最全最详细教学

Hoi Yi Leung
Hoi Yi Leung
08.09.25
8分钟阅读

澳洲房屋以宽敞舒适、生活便利闻名，再加上楼价具长期增值潜力及稳定的多元移民环境，对自住或投资者都有吸引力。如果您想入手澳洲房产，了解房贷类型、利率走势及申请流程十分重要。本文除了讲解这些内容外，还会提供房贷计算方式、审批时间及申请技巧，帮助您提前做好财务规划，顺利把握置业机会。

目录

谁可以申请澳洲房贷？澳洲留学生签证能贷款买车买房吗？

在澳洲，符合条件的澳洲公民、永久居民，以及部分长期签证持有人都可以向银行或金融机构申请房屋贷款。通常，贷款申请人需要满足一定的收入、就业稳定性、信用纪录以及首付比例等要求。对于首次购房者，还可以透过房屋担保计划（Home Guarantee Scheme）获得政府支持，在更低首付的情况下申请房贷。

至于留学生签证，由于属于临时签证类别，通常无法直接向澳洲本地银行申请房贷或车贷。部分银行会要求申请人至少持有永久居留权，或具备稳定的澳洲工作与收入来源，才有资格贷款。因此，国际学生若想在澳洲购房，可能需要依靠自有资金或父母担保，而非传统银行贷款。

外籍人士或澳洲留学生贷款买房条件限制

外籍人士或留学生所持有的签证类型对他们在澳大利亚获得房屋贷款的资格有着重大的影响。签证大致可分为以下几类1：

  • 临时签证持有人：包括持有临时工作签证（例如457、482签证）人士，他们虽然可以获得房屋贷款，但与永久居民相比，他们可能面临更严格的条件。
  • 永久居民：拥有永久居留权的外国人通常可以获得与澳大利亚公民类似的房屋贷款。
  • 特定签证类别：某些签证持有人，例如持有技术移民签证的签证持有人，由于其居留的稳定性和长期性，可能更容易获得贷款。

贷款机构更倾向于居住在澳大利亚的借款人，但居住在海外的借款人仍然有机会获得贷款。非澳大利亚居民的外国投资者可能需要达到更严格的贷款标准和准备更多的首付。

什么是澳大利亚住房反向抵押贷款计划？

反向抵押贷款（Reverse Mortgage）是一种让年满60岁或以上的澳大利亚房主，将自己住房的部分净值转换为现金的贷款方式。如果借款人年满60岁，通常最多可以借到房屋价值的15-20%。最低借款金额各不相同，但通常约为AUD 10,000。借款人可以将借款金额选择为定期收入来源、信用额度或一次性付款。利息会逐渐增加，最终计入借款人的借款金额。

在贷款期间，借款人可以继续居住，而且无需立即偿还贷款本息。通常只在出售房屋、迁出房屋，或去世时才需要清偿。这类贷款能够帮助退休人士补充生活费或应付医疗与日常开支，但同时也会减少未来继承人可获得的资产。为了保护借款人权益，澳洲法规要求贷款人提供“无负资产保障”，确保借款人或其继承人不需要偿还超过房屋出售价值的贷款金额。

澳洲买房贷款计算方式

澳洲买房贷款种类众多，以下为较为常见的贷款类型2：

  • 过桥贷款（Bridging loan）：若您正在购买新房，同时又想出售现有房产，就可以考虑申请过桥贷款。过桥贷款是一种短期贷款，为您提供最多6个月的时间来出售现有房产，帮助您顺利过渡到新家。
  • 建筑贷款（Construction loan）：建筑贷款是澳洲专为购买土地建房或对现有房产进行大规模翻新的借贷方式。银行会根据建筑进度将资金分阶段支付，借款人在施工期间通常只需支付已发放金额的利息。待房屋竣工后，建筑贷款会转换为标准住房贷款。建筑贷款的审核通常较严格，利率也可能略高。
  • 固定利率与浮动利率房屋贷款（Fixed vs Variable Home Loan）： 固定利率贷款让您在贷款结算时锁定当下的利率，在指定期限内，贷款机构不得调整该利率。这可以让借款人更明确地规划预算，避免因市场利率上升而增加还款压力。但与此同时，如果市场利率下降，借款人仍需继续支付相对较高的利息。
  • 只付利息的房屋贷款（Interest only home loan）：借款时，您可以选择只支付贷款利息，或同时支付利息和本金。如果您选择只支付贷款利息（最长期限为5年），还款额便会大幅降低，从而腾出资金用于装修和其他开支。
  • 入门贷款（Introductory Loan）：又称 honeymoon loan，贷款机构会在最初的1至3年提供比市场利率更低的“优惠利率”，以吸引首次贷款的客户。优惠期结束后，利率通常会恢复到标准浮动利率或机构设定的更高利率。
  • 养老金住房贷款（Home loans on pensions）：为养老金领取者而设的住房贷款，不过由于贷款机构可能认为风险较高，借款金额可能受限。
  • 信用额度贷款（Line of credit loan）：这让房主随时提取资金，灵活管理现金流。资金可用于多种用途，但若不定期偿还，利率可能上升，增加贷款成本并降低房屋净值。
  • 低文件贷款（Low doc loan）：适合难以提供传统文件的借款人，如投资者或自雇人士。贷款机构会使用其他资料评估借款人偿还能力，简化申请流程。
  • 非标准贷款（Non-conforming loan）：信用评级较低的人可通过非标准贷款获得房贷。通常需更高首付和利率，以补偿贷款机构风险，同时提供其他偿还能力证明。
  • 自雇人士住房贷款（Self-employed home loans）：申请房贷流程更复杂，需要提供至少 2 年 ABN 注册证明、税务申报表、资产负债表及损益表、外部负债明细和最近银行对账单。
  • 分期利率贷款（Split rate (principal and interest) loans）：分期利率贷款可将贷款分为固定和可变部分，让借款人兼顾利率稳定与利率下降的可能性，并可自由调整两部分比例。
  • 浮动利率贷款（Variable (principal and interest) loans）：利率会随澳储行政策变动而调整，月供随之改变。适合能承受利率波动且希望灵活还款的借款人。

最新澳洲房贷利率走势

截至2025年8月，澳洲房贷利率呈现下降趋势。澳洲储备银行（RBA）已在2025年实施了三次降息，大多数贷款机构，包括四大银行，已将降息幅度反映到借款利率中。2025年8月的平均浮动利率为6.72%，而固定利率为5.89%3。

有报告指出预计2025年内可能会有更多的降息，进一步降低借款人的还款压力。然而，利率的具体走势仍需关注RBA未来的政策调整和经济数据的变化。因此，借款人应密切注意市场动态，并及时调整贷款策略。

澳洲房贷计算器

如果想精确估算每月还款额，建议使用澳洲主要银行或房贷中介提供的房贷计算器，例如 Commonwealth Bank、或Money Smart的线上试算工具。使用时通常需要输入贷款金额、利率类型（浮动或固定）、贷款年限、每月还款方式，以及其他贷款特征如本金和利息还款、本金只还利息、或是否有额外还款/抵销帐户。计算器会自动生成每月还款金额、总利息支出及还款时间表，帮助借款人更清楚掌握资金安排与长期财务规划。

澳洲房屋贷款申请技巧和程序

申请房屋贷款的程序简单，可参考以下步骤：

  1. 评估借款能力与选择贷款产品：在申请前，建议使用银行提供的房贷计算器评估您的借款能力。根据个人需求，选择适合的贷款类型，如固定利率、浮动利率或分期利率贷款。
  2. 申请有条件预批（Conditional Pre-Approval）：在正式选定房产前，申请有条件预批可以帮助您了解可借款的额度，并在找到理想房产时更具竞争力。
  3. 提交贷款申请：通过银行的在线平台或与贷款专家预约，提交贷款申请。申请时，需提供收入证明、资产负债情况等相关文件。
  4. 贷款机构审核与评估：贷款机构将审核您的申请，并可能对房产进行估值。一旦审核通过，您将收到正式的贷款合同和批准信。
  5. 签署合同与结算：在律师或过户代理的协助下，仔细阅读并签署贷款合同。完成所有手续后，贷款资金将转入您的帐户，正式完成购房交易

澳洲买房贷款审批时间

在澳洲，房屋贷款的审批时间通常取决于贷款类型、借款人资料完整度以及贷款机构的流程。一般情况下，从提交完整申请到获得正式批准，大约需要4至7周4。如果申请有条件预批，通常只需几天至一周即可获得结果，便于借款人更快锁定房产。借款人若能提前准备齐全文件，可加快审批。

对于留学生或外籍人士，贷款审批时间可能会更长。由于需要额外的身份验证、签证状态确认以及可能的外国投资审查（FIRB），审批过程可能需要更长时间。建议在申请贷款前，提前准备好所有必要的文件，并咨询专业的贷款经纪人，以确保顺利通过审批。

购房在澳洲无论是自住还是投资，都是重要的财务决策。透过掌握以上资讯，您可以提前评估自身财务能力，精准规划每一步，更顺利地实现购房目标。如果您对澳洲买房贷款还有任何疑问，建议咨询专业的房贷经纪人，以获得更个性化的建议。

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资料来源：

  1. Eden Emerald Mortgages：Can foreigners get a home loan in Australia?
  2. Mortgage Choice：Types of Home Loans in Australia
  3. Finder：Current home loan interest rates in Australia
  4. CommBank：How long will my home loan application take to be approved?

资料检查日期：2025年8月27日

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