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澳洲买房：外国人在澳洲买房需要注意什么？房价、首期、准备文件和流程

Hoi Yi Leung

29.08.25

7分钟阅读

在澳洲买房是许多海外人士的投资首选，不仅能享受稳定增值，还能作为移民或度假的资产。不过大家都要留要澳洲政府暂时禁止海外人士买二手房。本文详细解答澳洲买房相关资讯，如，房价、首期、准备文件及流程，帮助您顺利投资澳洲房产。

目录
外国人在澳洲买房资格与限制澳洲买房的方法澳洲买房要多少钱？澳洲买房首付澳洲买房税费澳洲买房的准备文件澳洲买房流程澳洲贷款买房：海外人士在澳洲买房可以申请当地按揭吗？海外人士可以通过买房投资移民澳洲吗？澳洲买房注意事项

外国人在澳洲买房资格与限制

在开始看房之前，您必须先了解作为海外人士在澳洲买房的资格与限制。根据澳洲政府的规定，海外买家通常只能购买新房、期房（Off-the-plan）和空地。这意味着，除非特殊情况，澳洲政府禁止外国人购买已建成的二手房。⁸

新房（New Dwellings）：海外买家可以购买新建成的住宅或公寓。
期房（Off-the-plan）：允许购买尚未完工或建设中的物业。
空地（Vacant Land）：可以购买，但需在规定期限内（通常为四年）完成建设。
二手房（Established Dwellings）：2025年4月1日至2027年3月31日，澳洲政府对外国人购买已建成住宅实施严格禁令，除非符合特定例外。

此外，所有海外买家都必须向澳大利亚外国投资审查委员会（FIRB）提交申请并获得批准。此项申请是外国人在澳洲买房的强制性步骤，以确保交易符合国家利益。部分澳洲留学生买房或临时签证持有者也可能被视为“海外人士”，需要遵循这些规定。

澳洲买房的方法

澳洲买房的方法主要有两种：拍卖（Auction）和私下协议（Private Treaty）¹：

拍卖：一种公开竞价的方式，买家在现场竞标，出价最高者获得房产。竞拍成功后，买家需立即签署无条件合同，且通常没有冷静期，因此买家必须事先做好充分准备和资金安排。拍卖在悉尼、墨尔本等竞争激烈的市场非常常见，适合经验丰富、能快速作决定的买家。
私下协议：卖方设定一个叫价，买家通过中介进行谈判和报价，价格和成交条件更灵活。买卖双方可以花时间协商，并且通常有冷静期，允许买家在一定时间内撤销购房决定。这是澳洲住宅市场最普遍的买房方式，尤其适合首次购房者和需要更多时间考虑的买家。

澳洲买房要多少钱？

澳洲房子的中位价为因应地域及房子种类需有所不同。根据Cotality数据，截至2025年7月，澳洲买房的楼价为²：

房子種類	中位价（澳元）
房屋	$912,563
单元房、公寓或联排别墅（Unit, Apartment, Or Townhouse）	$690,011

下表亦列出澳洲主要城市的房子的中位价：

城市	中位价（澳元）
悉尼	$1,228,435
墨尔本	$803,424
布里斯班	$934,623
阿德莱德	$843,339
珀斯	$831,921
霍巴特	$673,393
堪培拉	$861,281
达尔文	$549,371

除房价外，海外买家还需准备额外的印花税、FIRB申请费和律师费等相关费用。

澳洲买房首付

在澳洲买房时，通常需要支付首付（押金）。根据不同情况，首付的要求有所不同：

对于大多数买家来说，首期一般需要支付房价的10%到20%。如果首期低于20%，通常需要额外支付贷款抵押保险（LMI），这是一种保护贷款机构风险的保险³。
针对首次置业者，政府提供澳洲首次购房补贴“首次购房保证计划”（First Home Guarantee），允许符合条件的买家仅支付最低5%的首付，且免除LMI，帮助更多人以较低首付进入房地产市场³。
对于海外买家，由于贷款限制，首付要求往往更高，一般在20%到30%之间。

不同州和地区在首期及补贴政策上有细微差别，部分州还有额外的购房补贴和印花税减免政策。

澳洲买房税费

买房涉及多项税费，海外买家需特别注意：

印花税（Stamp Duty）：澳洲各州和地区对购买房产征收印花税，税率依州而异，通常基于房产价格按比例计算⁴。对外国买家，大部分州会额外征收附加印花税（Stamp Duty Surcharge），例如新南威尔士州为9%⁵。
FIRB申请费：外国投资审查委员会（Foreign Investment Review Board，FIRB）对海外买家的房地产申请收费，费用根据物业价值不同。
资本增值税（CGT）：海外买家出售澳洲房产时须缴纳资本增值税，且无法享受澳洲居民主要居所豁免政策，即使是自住过的房产也需缴税⁶。

澳洲税务局（ATO）要求外国买家履行税务申报义务，避免违反规定而遭受罚款。

澳洲买房的准备文件

海外买家购买澳洲房产需准备以下文件：

有效护照或官方身份证明，用于身份验证。
资金证明，比如银行流水或资产证明，显示购房资金来源。
向澳大利亚外国投资审查委员会（FIRB）申请审批所需的申请表。
房产合同及相关文件，明确交易条款。
澳大利亚税号（Tax File Number，TFN），如果打算投资或出租物业，通常需要。
如果通过按揭贷款购买，还需提供收入证明、签证状况和其他贷款申请材料。

建议聘请专业律师或顾问，确保文件齐全并符合FIRB要求。

澳洲买房流程

提交FIRB申请并获得批准：海外买家需向澳大利亚外国投资审查委员会（FIRB）提交申请，审批一般需约30天。
通过房产平台搜索物业：利用平台筛选符合预算和需求的房产。
提交报价或参与拍卖：
- 私下协议：提交书面报价并议价。
- 拍卖：现场竞价，最高价得标，需现场签署无条件合同。
签署购房合同并支付首期（通常10%）：支付定金以锁定房产，拍卖结束后需立即支付。
进行楼宇检查及物业评估：包括建筑和害虫检测，确认房产安全和市场价值。
获得贷款无条件批准：将合同提交银行，获取最终贷款批准。
交换合同：买卖双方完成合同签署，合同生效后买家若反悔可能损失定金。
结算完成产权转移：一般4-6周内完成产权过户，买家获得房屋钥匙，正式成为业主。

澳洲贷款买房：海外人士在澳洲买房可以申请当地按揭吗？

海外人士在澳洲买房可以申请当地贷款，但条件比本地居民严格。

利率：海外买家贷款利率通常比本地买家高出约0.5-1个百分点。
按揭贷款额度：多数银行对海外买家的贷款价值比（LVR）限制在60%-70%之间，意味着买家需支付30%-40%的首付⁷。
申请条件：需提供稳定的海外收入证明、银行流水及良好的信用记录，部分贷款机构还会要求相关签证资料及资产证明。澳洲留学生贷款买房条件限制则更为严格，通常需要提供稳定的收入来源和良好的信用记录。

海外人士可以通过买房投资移民澳洲吗？

购买房产本身不直接授予澳洲移民或永久居留权，澳洲移民系统并未设有单纯通过房地产投资获得签证的途径。申请人需满足实际经营或合规投资的要求。

澳洲买房注意事项

为确保投资成功，海外买家应注意以下事项：

提前申请FIRB（外国投资审查委员会）批准，规避法律风险。
关注市场动态，留意高税区如新南威尔士的相关政策和税费。
聘请独立律师和专业楼宇检查员，确保房产质量和交易安全。
考虑汇率波动及资金跨境转移的政策限制。
了解资本增值税（CGT）等出售物业时税务义务。
关注澳洲统计局（ABS）发布的房地产市场数据，把握投资节奏。

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资料来源：

realestate.com.au：What is a private treaty sale and how can you buy?
Your Mortgage：Median house prices around Australia: August 2025
realestate.com.au：How much deposit do you need to buy a house
realestate.com.au：What is stamp duty?: Top questions answered
Revenue NSW：Surcharge purchaser duty
Australian Taxation Office：What is capital gains tax?
Kredium：How to Get a Mortgage in Australia as a Foreigner
Australian Taxation Office：Banning foreign purchases of established dwellings

资料检查日期：2025年08月26日

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