Jak na nákup nemovitosti v Maďarsku? Ceny, daně a postup krok za krokem

Maďarsko už dávno není jen destinací na víkend v Budapešti. Stává se čím dál zajímavější volbou pro ty, kdo hledají dostupnější nemovitosti, investiční příležitost nebo druhý domov u Balatonu. V dnešním článku se dozvíte o cenách, možnostech hypotéky nebo poplatcích spojených s koupí nemovitosti v Maďarsku.

---

Představujeme také účet Wise, který vám umožní mít lokální údaje k účtu v 9+ měnách, včetně HUF, EUR, USD a GBP – vše na jednom místě. Můžete převádět své peníze za středový kurz a my vám předem ukážeme poplatky.

Založím si Wise hned a zdarma

Nemovitosti Maďarsko – místní realitní trh

Nemovitosti v Maďarsku jsou stále jednou z cenově nejdostupnějších investičních příležitostí ve střední Evropě, a právě proto přitahují čím dál více českých kupujících. Ať už hledáte vhodnou investici, apartmán v Budapešti, nebo třeba dům u Balatonu, maďarský trh je zajímavý hlavně poměrem ceny a potenciálu růstu.

Průměrná cena nemovitosti v Maďarsku činí zhruba 45 milionů HUF, tedy asi 2,9 milionů CZK. V hlavním městě Budapešti jsou ceny samozřejmě vyšší: průměrná cena na metr čtvereční se pohybuje kolem 1,35 milionu HUF (zhruba 89 000 CZK/m²). V atraktivních částech to může být i výrazně více.¹

Koupě nemovitosti v Maďarsku: Může nakupovat Čech?

Ano. Občané Evropské unie mohou v Maďarsku kupovat nemovitosti bez nutnosti zvláštních povolení, za stejných podmínek jako místní obyvatelé. To platí pro byty, domy i komerční nemovitosti. Nákup zemědělské a lesní půdy je ale pro cizince výrazně omezený.

Proces koupě je poměrně přímočarý. Standardem je najmout si advokáta, který připravuje kupní smlouvu a dohlíží na správnost všech postupů. Mít právníka je v podstatě povinnost, protože aby katastr smlouvu přijal, musí být notářsky ověřena nebo spolupodepsána právníkem. Poplatky za jeho služby obvykle činí 1–1,5 % z hodnoty nemovitosti. Po nákupu uhradíte daň z převodu nemovitosti ve výši 4 % z kupní ceny. O ní se podrobněji dovíte dále v článku, stejně jako o dalších nákladech.²^,⁷

Nákup nemovitosti v Maďarsku: Přehled cen

Ceny nemovitostí v Maďarsku se hodně liší podle města a lokality. Čím blíž centru, tím vyšší cena, zatímco periferie nabízí ceny o něco příjemnější. Podívejte se na průměrné ceny ve vybraných městech.

Město	Cena za m2 v centru	Cena za m2 na periferii
Budapešť³	1 830 625 HUF (117 570 CZK)	1 310 000 HUF (84 130 CZK)
Szeged³	1 025 000 HUF (65 830 CZK)	750 000 HUF (48 170 CZK)
Eger⁴	1 000 000 HUF (64 220 CZK)	737 500 HUF (47 360 CZK)
Gyor⁴	1 100 000 HUF (70 650 CZK)	857 500 HUF (55 070 CZK)
Kecskemet⁵	765 000 HUF (49 130 CZK)	650 670 HUF (41 790 CZK)
Debrecen⁵	948 000 HUF (60 880 CZK)	812 500 HUF (52 180 CZK)

Ceny v CZK platné ke dni 18. 2. 2026 dle kurzu ČNB.⁸

Jak je vidět, v Budapešti jsou ceny nejvyšší, hlavně v centru. Menší města jako Eger nebo Kecskemet jsou pro peněženku mnohem přívětivější.

Rozdíl mezi centrem a okrajem měst je u všech lokalit jasně vidět. Vyplatí se však přemýšlet nejen o ceně, ale i o tom, jak blízko jsou obchody, služby nebo doprava.

💡 Chcete se dozvědět více o životě v Maďarsku? Přečtěte si:

• Ceny v Maďarsku
• Daně v Maďarsku
• Hypotéka v Maďarsku
• Platba eurem v Maďarsku
• Co vidět v Budapešti

Kde hledat nemovitosti v Maďarsku?

Stejně jako v Česku můžete v Maďarsku vybírat mezi online portály a realitními kancelářemi. Jak a kde nejlépe hledat?

Realitní kanceláře

Pokud neznáte místní trh, spolupráce s realitními kancelářemi vám může proces hledání nemovitosti v Maďarsku hodně ulehčit. Agenti se dobře orientují v zóně, takže ví, kde se vyplatí hledat. Pomohou vám s administrativou a ochrání vás před nepříjemnými překvapeními.

Výhody:

• Znalost trhu a lokálních cen,
• právní a administrativní podpora,
• pomoc s vyjednáváním ceny.

Nevýhody:

• Přehled omezený na konkrétní zónu,
• provize cca 2–5 %, kterou většinou oficiálně platí prodejce, ale v praxi je často započítaná v ceně nemovitosti, takže ji ve výsledku platí kupující.¹⁰

Online portály

Oblíbenou cestou, jak hledat nemovitosti v Maďarsku, jsou online portály, kde najdete tisíce aktuálních nabídek z celé země. Jsou ideální pro rychlý přehled trhu a porovnání cen. Mezi nejznámější patří:

• otthonterkep.hu,
• jofogas.hu,
• ingatlan.com.

Výhody:

• Rychlý přehled tisíců nabídek z celého Maďarska,
• možnost filtrovat podle ceny, lokality, velikosti a typu nemovitosti.

Nevýhody:

• Některé inzeráty mohou být zastaralé nebo neúplné,
• u právního stavu nemovitosti je často potřeba ověření přes místní realitní kancelář nebo právníka.

Jak získat hypotéku v Maďarsku?

Coby občané EU mohou Češi v Maďarsku získat hypotéku podobně jako místní rezidenti. Podmínkou je stabilní příjem a splnění standardních požadavků banky.

Hypotéky pro cizince obvykle pokrývají 50–70 % hodnoty nemovitosti, takže je potřeba počítat s vlastními prostředky alespoň 30–50 % kupní ceny.

Nejčastější podmínkou pro schválení hypotéky je doklad o stabilním příjmu, ideálně pocházející z Maďarska, ale případně i z jiné země EU. Mezi banky, které jsou vstřícnější vůči cizincům, patří třeba OTP Bank, K&H Bank (sesterská banka ČSOB) a Erste Bank (sesterská banka České spořitelny). Navíc nabízejí i podporu v angličtině.⁶

Zaplaťte svou maďarskou nemovitost se středovým kurzem bez přirážky

Díky multiměnovému účtu Wise snadno zaplatíte přímo v HUF nebo v EUR, a dokonce máte zdarma lokální maďarské údaje k účtu. A pokud musíte směnit měnu, máte středový tržní kurz bez klasických bankovních přirážek.

Založte si účet Wise zdarma, rychle a snadno. Vše, co budete potřebovat, je váš průkaz totožnosti a mobil – není třeba chodit na pobočku banky.

S účtem Wise můžete:

• Držet více než 40 měn a převádět mezi nimi za středový kurz. Poplatky za konverzi vám ukážeme předem.
• Získat lokální údaje k účtu až v 9+ měnách, včetně EUR, GBP a USD.
• Získat mezinárodní údaje pro příjem plateb SWIFT ve více než 20 měnách, včetně CZK.
• Získat cashback ze zůstatku za EUR, GBP a USD držené na vašem účtu.
• Objednat si debetní kartu Wise, kterou můžete používat s naší technologií Chytrý převod měn.
• Nastavit si automatické převody měn na základě požadovaného kurzu v aplikaci Wise nebo použít naše Wise Sledování kurzu a nechat si posílat oznámení o směnných kurzech přímo na váš e-mail.
• Vytvořit si virtuální karty Wise a ušetřit při nákupech online.
• Získat okamžitá oznámení o všech vašich transakcích prostřednictvím aplikace Wise. Pokud kartu ztratíte, můžete ji v aplikaci snadno zrušit, abyste měli své peníze v bezpečí.

Založte si Wise účet zdarma 🚀

Koupě nemovitosti v Maďarsku: Náklady

Koupě nemovitosti v Maďarsku není jen o ceně bytu nebo domu. Čekají vás i další výdaje v podobě poplatků a daní. Podívejte se, s čím vším je dobré počítat, abyste nebyli zaskočení.

1. Daň z převodu nemovitosti. Obvyklá sazba činí 4 % z tržní ceny nemovitosti. Jedině pokud kupujete nemovitost za víc než 1 miliardu HUF (cca 63,6 milionů CZK), je daň z částky nad tento limit snížená na 2 %.⁷

2. Právní poplatky. V Maďarsku pro vypracování smlouvy a převod nemovitosti využijete spíše služeb právníka než notáře. Počítejte s poplatky kolem 1 %–1,5 % z ceny.²

3. Poplatek za zápis do katastru. Jednorázový administrativní poplatek ve výši zhruba 17 EUR.⁷

4. Provize realitní kanceláře. Po dohodě s agenty ji prodejce může započíst do kupní ceny, což může být 2–5 % navíc k reálné ceně nemovitosti.¹⁰

5. Administrativní náklady. Překlady smluv, ověřování dokumentů, apostila a podobně.

6. Bankovní poplatky. Pokud posíláte peníze z korunového účtu na maďarský účet, dojde ke směně CZK na HUF, za kterou zaplatíte ve formě kurzové přirážky banky. Té se můžete vyhnout s účtem Wise, se kterým máte středový kurz bez přirážek.

---

S Wise můžete odesílat bezpečné a sledovatelné převody velkých částek za transparentní poplatky a středový kurz.

Podívejte se na hlavní výhody používání Wise k posílání velkých převodů:

• Vyhrazená podpora pro velké převody.
• Rychlé a snadné nastavení bez fyzického papírování.
• Transparentní poplatky sdělené předem.
• Plně sledovatelné převody.
• Rychlé doby převodu.
• Dvoufaktorové ověřování a upozornění v reálném čase.

---

Daně z nemovitosti v Maďarsku

Jaké daně spojené s nemovitostí v Maďarsku musíte očekávat?

• Daň z převodu nemovitosti
  Maďarsko má sazbu 4 % z tržní hodnoty nemovitosti, která patří k nejvyšším ve střední Evropě. Pokud je hodnota vyšší než 1 miliarda HUF, uplatní se na částku, která tuto sumu přesahuje, 2 %. Celková daň ale nemůže přesáhnout 200 milionů HUF (cca 12,7 milionů CZK) na jednu nemovitost.⁷

• DPH při koupi nové nemovitosti
  Pokud kupujete novostavbu od developera, bude se na ni vztahovat 27% DPH. Ale pokud měla nemovitost stavební povolení vydané do konce roku 2024, může se na ni vztahovat snížená 5% sazba DPH, a to až do konce roku 2028.¹⁰ U starších nemovitostí se běžně DPH z převodu neplatí.

• Roční daň z nemovitosti
  Maďarsko má nízkou daň, jejíž výše se liší obec od obce – někdy může být téměř nulová a většinou nepřesáhne 100 000 HUF (cca 6 300 CZK). Obec ji stanoví buď jako cenu za m², nebo jako procento z daňového základu nemovitosti (max. 3,6 %).⁶

• Daň z pronájmu
  Pokud plánujete nemovitost pronajímat, obvykle uplatníte 15% daň z příjmu z čistého nájmu. Můžete si odečíst skutečné náklady nebo využít paušální 10% výdajovou sazbu.⁶

Koupě nemovitosti v Maďarsku krok za krokem

Projděte si proces nákupu nemovitosti v Maďarsku od A do Z, ať jste perfektně připraveni.

1. Určete si svůj cíl a rozpočet

Rozhodněte se, co je vaším cílem. Chcete investovat, koupit rekreační objekt nebo hledáte druhý domov? Stanovte si rozpočet a nezapomeňte na dodatečné náklady, jako jsou daně, poplatky a případná hypotéka.

2. Vyberte lokalitu a absolvujte prohlídky

Podívejte se, jaké nemovitosti Maďarsko nabízí: zda vás láká Budapešť, lázeňská města, Balaton nebo klidnější venkov. Každá oblast má jiné ceny, dostupnost služeb a potenciál růstu hodnoty. Prohlédněte si nabídky online i osobně. Spolupráce s místní realitní kanceláří se může vyplatit, protože zná lokální trh.

3. Vyberte nemovitost a udělejte nabídku

Vyjednejte s prodejcem cenu a dohodněte se na základních podmínkách včetně výše zálohy a termínu jejího zaplacení.

4. Právní kontrola a administrativní záležitosti

Najměte si kvalifikovaného právníka, nechte ho prověřit právní stav nemovitosti a připravit kupní, případně i rezervační smlouvu. Pokud žádáte o hypotéku, připravte si potřebné dokumenty, včetně kupní či předběžné smlouvy, odhadu nemovitosti a potvrzení o příjmu.

5. Podpis smluv a zápis do katastru

Podepište rezervační či kupní smlouvu a zaplaťte zálohu podle dohodnutých podmínek. Právník podá návrh na zápis do katastru a jakmile doplatíte i zbytek kupní ceny, katastr zápis finalizuje. Tehdy se stáváte oficiálním majitelem nemovitosti.

6. Zaplaťte daň z převodu nemovitosti

Finanční úřad vám do 60 dnů vyměří daň, kterou musíte zaplatit do 15 dnů po oznámení její výše. Počítejte se 4 % z kupní ceny.⁷

💡Přečtěte si, jak na převod velké částky peněz s Wise.

Koupě nemovitosti v Maďarsku není nic složitého a s trochou přípravy byste měli celým procesem projít bez větších peripetií. A pokud při platbách v HUF nebo EUR chcete ušetřit, plaťte s multiměnovým účtem Wise, který nabízí tržní kurz bez přirážek, nízké poplatky a maďarské lokální detaily k účtu.

Maďarský sen zaplatím s Wise

---

Zdroje:

1. Investropa – Ceny nemovitostí v Maďarsku
2. Global Citizen Solutions – Koupě nemovitosti v Maďarsku
3. Numbeo – Budapešť vs. Szeged
4. Numbeo – Eger vs. Gyor
5. Numbeo – Kecskemet vs. Debrecen
6. Investropa – Maďarsko
7. Imigrant Hungary – Daně z nemovitosti
8. ČNB – Kurzovní lístek
9. E-ingatlankozvetitok – Provize realitních agentů
10. Taxsummaries – DPH Maďarsko

Zdroje zkontrolovány dne 21. 2. 2026.