Nemovitosti Slovensko: Průvodce koupí, daněmi, cenami nemovitostí a ostatními náklady

Slovensko je pro Čechy jazykově i kulturně nejbližším sousedem, což je při koupi nemovitosti velkou výhodou. Než si ale začnete balit krabice nebo počítat výnosy z pronájmu, je dobré seznámit se s procesem koupě, daněmi i možnostmi hypotéky, aby vás nic nezaskočilo. Zjistěte vše o tom, jak v oblasti nemovitostí Slovensko funguje.

---

Představujeme také účet Wise, který vám umožní mít lokální údaje k účtu v 9+ měnách, včetně EUR, USD a GBP – vše na jednom místě. Můžete převádět své peníze za středový kurz a my vám předem ukážeme poplatky.

Založím si Wise hned a zdarma

Nemovitosti Slovensko: Místní realitní trh

Slovensko je pro Čechy přirozenou volbou – geograficky nejblíže, kulturně podobné a díky členství v EU i administrativně velmi dostupné. Právě proto jsou nemovitosti na Slovensku v posledních letech oblíbené nejen mezi investory, ale i mezi lidmi hledajícími vlastní bydlení či rekreační objekt. Trh je menší než český či německý, ale o to dynamičtější. Rychle reaguje na vývoj ekonomiky, úrokových sazeb i poptávky.

Podle aktuálních údajů se v první polovině roku 2026 pohybuje průměrná cena nemovitosti na Slovensku kolem 2 900 EUR za m². Typický byt o velikosti 60 m² tak vychází zhruba na 174 000 EUR, běžný rodinný dům o 120 m² pak na 258 000 EUR.

Většina realizovaných prodejů se pohybuje v cenovém rozmezí 120 000 až 350 000 EUR. Trh navíc v roce 2025 opět rostl tempem přibližně 9 až 12 % meziročně, což naznačuje návrat silnější poptávky díky příznivějším podmínkám oproti létům 2023 a 2024. Nejvyšší ceny tradičně vykazuje Bratislava, zatímco regionální města zůstávají výrazně dostupnější.¹

Koupě nemovitosti na Slovensku: Může nakupovat Čech?

Ano. Jako občan Evropské unie můžete na Slovensku bez problémů nakupovat nemovitosti od bytů a rodinných domů po komerční prostory. Nepotřebujete k tomu žádné zvláštní povolení ani trvalý pobyt, platí pro vás stejná pravidla jako pro slovenské občany.

Ceny nemovitostí na Slovensku

Ceny slovenských nemovitostí se liší podle regionu i konkrétní části města. Nejvyšší ceny samozřejmě vykazuje hlavní město Bratislava. Menší krajská města zůstávají dostupnější. Mrkněte do tabulky, jaké jsou orientační ceny za metr čtvereční v centru a na periferii slovenských měst.

Město	Cena za m2 v centru	Cena za m2 na periferii
Bratislava²	5 090 EUR	3 540 EUR
Žilina²	3 000 EUR	2 600 EUR
Trnava³	3 010 EUR	2 110 EUR
Trenčín³	2 170 EUR	1 800 EUR
Liptovský Mikuláš⁴	3 450 EUR	1 500 EUR
Košice⁴	3 560 EUR	2 540 EUR

Z tabulky je patrné, že Bratislava výrazně převyšuje ostatní města, a to zejména v centru.

👉 Pokud uvažujete o životě na Slovensku, přečtěte si také, jak tam zaplatit kartou, kolik stojí dálniční známka, jak probíhá založení bankovního účtu nebo dovoz auta ze Slovenska.

Nákup nemovitosti na Slovensku: Jak a kde ji najít?

Při nákupu nemovitosti na Slovensku máte dvě hlavní možnosti, jak nemovitost najít: přes realitní kancelář nebo sami prostřednictvím online realitních portálů. Pojďte se na jednotlivé možnosti podívat konkrétně.

Realitní kanceláře

Realitní kanceláře vám pomohou vyhledat vhodné objekty, vyřídit jednání s prodejcem a připravit dokumenty. Za tuto službu si můžou účtovat provizi, která se pohybuje kolem 3 –5 % z ceny nemovitosti. Realitním agentům většinou platí prodávající, ale ne vždy to znamená, že vy neplatíte nic. Vždy se tedy předem ujistěte o podmínkách.⁵^,⁶

Výhodou realitních kanceláří je znalost místního trhu, úspora času a právní jistota, nevýhodou vyšší náklady a někdy výběr omezený na nabídky z jejich portfolia.

Online portály

Online portály vám umožní hledat nemovitosti po vlastní ose, filtrovat nabídky podle lokality, ceny nebo typu nemovitosti a prohlížet inzeráty jak od realitních kanceláří, tak přímo od majitelů. Mezi výhody patří širší výběr a u některých nabídek možnost přímého kontaktu s inzerujícími, nevýhodou je větší množství neaktuálních inzerátů a v případě nákupu na vlastní pěst žádná asistence v procesu koupě.

Mezi nejpoužívanější slovenské portály patří:

• byty.sk
• topreality.sk
• reality.sk
• bezrealitky.sk
• nehnutelnosti.sk

💡Ještě než začnete hledat vysněnou nemovitost na Slovensku, přečtěte si:

• Průměrná mzda Slovensko
• Minimální mzda Slovensko
• Hypotéka na Slovensku
• Jak dlouho trvá převod peněz ze Slovenska

Jak získat hypotéku na Slovensku?

Jako občan EU můžete o hypotéku ve slovenské bance požádat přímo na Slovensku, pokud kupujete nemovitost tam. Slovenské banky běžně poskytují úvěry i cizincům, zejména pokud máte stabilní, ověřitelný příjem v eurech, ideálně ze Slovenska.

Zahraniční žadatelé na Slovensku se nejčastěji setkávají s hodnotou LTV (poměr úvěru k ceně nemovitosti) mezi 70 % až 80 %. To znamená, že byste měli mít k dispozici alespoň 20 % až 30 % z kupní ceny z vlastních prostředků.

Úrokové sazby pro cizince v roce 2026 se pohybují zhruba mezi 3,8 % a 4,6 % p.a., v závislosti na bance, výši úvěru a fixaci sazby. Banky jako Tatra banka, Slovenská sporiteľňa nebo VÚB bývají vůči zahraničním klientům často vstřícnější a mají zkušenosti s posuzováním žádostí od cizinců.⁶ Snazší průběh můžete mít i v případě, že jste klientem banky působící v Česku i na Slovensku – kromě Slovenské sporiteľňy je to třeba ČSOB nebo UniCredit Bank.

Klasickou českou hypotéku na slovenskou nemovitost běžně nepoužijete. České banky většinou nefinancují koupě zahraničních nemovitostí a nechtějí je přijímat jako zástavu.

S Wise účtem můžete najednou převést až 25 milionů CZK.

Zaplaťte za slovenskou nemovitost výhodně se středovým tržním kurzem či přímo v eurech

Díky multiměnovému účtu od Wise snadno zaplatíte přímo v EUR. Z korun si je můžete směnit v tržním kurzu bez bankovních přirážek. Vyhnete se tak kurzové ztrátě i vysokým poplatkům.

Založte si účet Wise zdarma, rychle a snadno. Vše, co budete potřebovat, je váš průkaz totožnosti a mobil – není třeba chodit na pobočku banky.

S účtem Wise můžete:

• Držet více než 40 měn a převádět mezi nimi za středový kurz. Poplatky za konverzi vám ukážeme předem.
• Získat lokální údaje k účtu až v 9+ měnách, včetně EUR, GBP a USD.
• Získat mezinárodní údaje pro příjem plateb SWIFT ve více než 20 měnách, včetně CZK.
• Získat cashback ze zůstatku za EUR, GBP a USD držené na vašem účtu.
• Objednat si debetní kartu Wise, kterou můžete používat s naší technologií Chytrý převod měn.
• Nastavit si automatické převody měn na základě požadovaného kurzu v aplikaci Wise nebo použít naše Wise Sledování kurzu a nechat si posílat oznámení o směnných kurzech přímo na váš e-mail.
• Vytvořit si virtuální karty Wise a ušetřit při nákupech online.
• Získat okamžitá oznámení o všech vašich transakcích prostřednictvím aplikace Wise. Pokud kartu ztratíte, můžete ji v aplikaci snadno zrušit, abyste měli své peníze v bezpečí.

Založte si Wise účet zdarma 🚀

Koupě nemovitosti na Slovensku: Ostatní náklady

Při koupi nemovitosti na Slovensku musíte počítat nejen s kupní cenou, ale i s několika dalšími náklady. Oproti některým zemím je proces relativně levný, protože na Slovensku nezaplatíte klasickou daň z převodu nemovitosti, ale i tak vznikají vedlejší výdaje. S čím vším tedy počítat?

• Provize realitní kanceláře. Ověřte si, jestli platíte za služby agentům i vy, nebo jenom prodejce. Většinou se pohybuje okolo 3–5 % z kupní ceny.
• Právnické služby. Právník sestaví či zkontroluje kupní smlouvu, ověří vlastnictví nemovitosti v katastru a ujistí se, že nemá žádná břemena. V závislosti na komplexnosti služeb se připravte na rozmezí 800 až 2 500 EUR.
• Notářské služby. Za ověření podpisů na smlouvách a úředních dokumentech zaplatíte přibližně 50 až 300 EUR.
• Poplatek za registraci v katastru. Zápis vlastnického práva do katastru stojí standardně 100 až 300 EUR.
• Znalecký posudek pro hypotéku. Pokud financujete nemovitost úvěrem, banka vyžaduje odhad ceny – obvykle vyjde na 400 až 1 200 EUR.⁵^,⁶

Na Slovensku se neplatí daň z převodu nemovitosti, jak tomu je například v ČR nebo v jiných evropských zemích. To je jedna z výhod nákupu nemovitosti na Slovensku.

Celkové náklady na uzavření koupě nemovitosti na Slovensku se tedy pohybují mezi 5–9 % z kupní ceny.⁶

S Wise můžete odesílat bezpečné a sledovatelné převody velkých částek za transparentní poplatky a středový kurz.

Podívejte se na hlavní výhody používání Wise k posílání velkých převodů:

• Vyhrazená podpora pro velké převody.
• Rychlé a snadné nastavení bez fyzického papírování.
• Transparentní poplatky sdělené předem.
• Plně sledovatelné převody.
• Rychlé doby převodu.
• Dvoufaktorové ověřování a upozornění v reálném čase.

Daně z nemovitosti na Slovensku

Na Slovensku se při koupi a vlastnictví nemovitosti platí daně trochu jinak než v Česku. Nejdůležitější a pozitivní zprávou je, že neexistuje klasická daň z převodu nemovitosti, tedy jednorázová daň při koupi. Na Slovensku ji zrušili.

Pokud jste zakoupili nemovitost, od jejíž kolaudace neuplynulo víc než 5 let, platíte DPH v hodnotě 23 %.⁷^,⁹

Po nabytí vlastnictví musí vlastník platit roční daň z nemovitosti, kterou vybírá obec:

• Daň z pozemku: základní sazba je stanovena na 0,25 % administrativní hodnoty pozemku a obec může tuto sazbu zvyšovat dle svého uvážení.

• Daň ze staveb a bytů: základní sazba bývá cca 0,033 EUR za m² zastavěné plochy, opět s možností úpravy obcí.

Výpočet daně tedy závisí na velikosti (m²) a lokalitě – větší města často uplatňují vyšší koeficienty, takže výsledná částka může být vyšší než jen základní sazby.⁸

Koupě nemovitosti na Slovensku krok za krokem

Jste pevně rozhodnutí pořídit si nemovitost na Slovensku? Podívejte se, jak na to krok za krokem:

1. Výběr nemovitosti a prověření lokality

Nejprve si ujasněte rozpočet, účel koupě (vlastní bydlení vs. investice) a lokalitu. Nemovitost můžete hledat přes realitní kancelář nebo online portály. Před dalším krokem nezapomeňte prověřit právní stav nemovitosti. Zejména list vlastnictví v katastru a to, zda na ní neváznou žádné dluhy, zástavy nebo věcná břemena.

2. Rezervační smlouva

Jakmile se rozhodnete pro konkrétní nemovitost, obvykle následuje podpis rezervační smlouvy. Tím si zajistíte, že prodávající nemovitost nenabídne jinému zájemci.

3. Financování

Pokud financujete nákup hypotékou, podáte žádost v bance a doložíte příjmy, odhad nemovitosti a další požadované dokumenty. Banka následně schválí úvěr a připraví úvěrovou smlouvu. Při platbě z vlastních zdrojů si připravte bezpečný způsob úhrady kupní ceny, obvykle prostřednictvím advokátní nebo notářské úschovy. Tu může využít i banka v případě hypotéky.

4. Kupní smlouva

Po vyřešení financování podepíšete kupní smlouvu. Ta musí obsahovat přesnou identifikaci nemovitosti, kupní cenu a podmínky převodu vlastnictví.

5. Podání návrhu na vklad do katastru

Po podpisu kupní smlouvy zajděte na katastrální úřad a podejte návrh na vklad vlastnického práva do katastru nemovitostí.

6. Převod vlastnictví a předání nemovitosti

Po schválení vkladu katastrem se stáváte oficiálním vlastníkem. Následuje předání nemovitosti, přepis energií a případně podání daňového přiznání k dani z nemovitosti na místním úřadě.

Ať už hledáte investici, víkendový apartmán v horách, nebo nový domov, Slovensko je skvělou volbou. Je to blízko, nesetkáte se s jazykovou bariérou a ceny bývají příznivější než v Česku. Nezapomeňte, že platíte v eurech. S výhodnou směnou a převodem vám pomůže multiměnový účet Wise.

Za slovenský byt zaplatím s Wise

---

Zdroje:

1. Investropa – Slovensko ceny
2. Numbeo – Bratislava vs. Žilina
3. Numbeo – Trnava vs. Trenčín
4. Numbeo – Liptovský Mikuláš vs. Košice
5. Investropa – Ceny nemovitostí na Slovensku
6. Investropa – Koupě nemovitosti na Slovensku pro cizince
7. Taxsummaries – Slovensko
8. Autora – Zákon o místních daních
9. Slovenská finanční správa – DPH z nemovitosti

Zdroje zkontrolovány dne 2. 3. 2026.