Nemovitosti Norsko: Jaké možnosti koupě mají cizinci? Ceny, daně a další náklady

Chcete spojit moderní bydlení, kvalitní sociální systém a přírodu na dosah ruky? Pak by pro vás mohla být investice do nemovitosti v Norsku to pravé. Ceny jsou sice vyšší než v Česku, ale stejně tak i životní úroveň. Podívejte se, za kolik nemovitosti Norsko nabízí, kde je hledat a jak úspěšně projít procesem koupě.

---

Představujeme také účet Wise, který vám umožní mít lokální údaje k účtu v 9+ měnách, včetně EUR, USD a GBP – vše na jednom místě. Můžete převádět své peníze za středový kurz a my vám předem ukážeme poplatky.

Chci výhodné platby s Wise

Nemovitosti v Norsku: Stav realitního trhu

Průměrná cena bydlení v Norsku se v roce 2026 pohybuje kolem 4,4 milionu NOK, což je asi 9,5 milionu korun.¹ Ve srovnání se střední Evropou je to nadprůměrná výše. Ceny se však výrazně liší mezi městy a venkovem.⁸

Nemovitosti v Norsku zaznamenaly v roce 2025 přibližně 5 % meziroční růst.¹ Bylo prodáno více než 108 000 domů a bytů, což bylo o 9,4 % více než v předchozím roce a ukazuje na aktivní sekundární trh (prodej již existujících nemovitostí).⁸ Hypoteční a úrokové sazby v Norsku se pohybují mezi 4 % až 5 %.¹

Koupě nemovitosti v Norsku: Může nakupovat Čech?

Ano, Češi mohou koupit norskou nemovitost bez nutnosti zvláštního povolení. Jediným omezením je, pokud nemovitost zahrnuje zemědělskou půdu, les nebo se nachází v obci se specifickými pravidly pro bydlení. V takovém případě je nutné zažádat o koncesi (konsesjon) nebo splnit požadavky na trvalý pobyt.

Výrazně obtížnější než nákup je schválení hypotéky pro nerezidenty. Mnoho zahraničních kupujících proto nakonec pořizuje nemovitost za hotové nebo skládá zálohu ve výši 25 až 40 %, místo minimálních 10–15 %, které běžně platí rezidenti.

U nerezidentů bývá poměr hodnoty úvěru k hodnotě nemovitosti (LTV) obvykle omezen na 60 až 75 %. Pokud byste kupovali byt v Oslu za 3 miliony NOK a banka by poskytla maximálně 60 % LTV, vlastní vklad by činil 1,2 milionu NOK (cca 2,6 milionu korun), zatímco při 75 % LTV by to bylo 750 000 NOK (cca 1,6 milionu korun). Naproti tomu rezidenti si často mohou půjčit až 90 % hodnoty nemovitosti.⁹

Nerezidenti musí navíc předkládat rozšířenou dokumentaci včetně:

• důkladného doložení příjmů ze zahraničí,
• prokázání původu finančních prostředků,
• úředně přeložených finančních výkazů/účetních závěrek.⁷

Důležité je také vědět, že po koupi nemovitosti nezískáváte automaticky právo k pobytu v Norsku. To je upraveno norskou imigrační legislativou – pro občany EEA platí pravidla volného pohybu, ale pro dlouhodobý pobyt je stále potřeba splnit podmínky pobytu.

💡Přemýšlíte o životě v Norsku? Zjistěte o něm více.

• Ceny v Norsku
• Vše o norské měně
• Jak otevřít bankovní účet v Norsku
• Práce v Norsku
• Život v Norsku
• Dovoz auta z Norska

Koupě nemovitosti v Norsku: Přehled cen

Realitní trh v Norsku patří k těm dražším, zejména v hlavním městě. Ceny ale silně závisí na lokalitě a dostupnosti služeb. Podívejte se do tabulky na konkrétní města a srovnání cen v centru a na periferii. Počítejte, že 1 NOK se rovná přibližně 2 CZK.

Město	Cena za m2 v centru	Cena za m2 na periferii
Oslo²	106 520 NOK	72 870 NOK
Trondheim²	58 330 NOK	46 280 NOK
Bergen³	71 230 NOK	46 400 NOK
Kristiansand³	45 710 NOK	33 110 NOK
Larvik⁴	40 000 NOK	27 000 NOK
Røros⁴	29 620 NOK	27 880 NOK

Jak vidíte, rozdíl mezi cenou v centru a na periferii může být značný. Cena často závisí více na lokalitě a dostupnosti služeb než jen na velikosti nemovitosti samotné.

Koupě nemovitosti v Norsku: Jak a kde ji najít?

Koupě nemovitosti v Norsku probíhá většinou prostřednictvím realitní agentury. Ta vás provede celým procesem a zajistí právní i administrativní náležitosti. Druhou možností je hledat a vše vyřizovat samostatně, což může ušetřit náklady, ale vyžaduje to více času i práce a dobrou znalost místních pravidel a trhu.

Realitní kanceláře

Jaké jsou hlavní výhody a nevýhody spolupráce s realitní kanceláří při koupi nemovitosti?

Výhody:

• Profesionální vedení celého procesu – od hledání až po smlouvy.
• Znalost lokálního trhu a aktuálních cen.
• Pomoc s právní stránkou a daněmi.
• Možnost získat exkluzivní nabídky, které nejsou online.

Nevýhody:

• Provize, většinou 1–3 % z ceny nemovitosti.⁵
• Méně flexibilní než online vyhledávání.
• Často jen omezený výběr oproti celému trhu.

Online portály

Na online portálech často inzerují realitní kanceláře, ale najdete i inzerci přímo od majitelů. Vyzkoušet můžete například:

• hjem.no
• finn.no
• hybel.no

Výhody:

• Široký výběr nemovitostí.
• Snadné filtrování podle ceny, lokality a typu nemovitosti.
• Možnost sledovat nové nemovitosti pomocí automatických notifikací.
• Srovnání cen a získání přehledu o trhu.

Nevýhody:

• Velká konkurence mezi zájemci.
• Některé nemovitosti se prodají přímo klientele realitních kanceláří ještě před zveřejněním inzerátu.
• V případě nákupu přímo od majitele riziko komplikací při právních náležitostech.
• Ne vždy aktuální inzeráty.

Jak získat hypotéku v Norsku?

Jako občan ČR v Norsku hypotéku získat můžete. Nejsnazší to budete mít s trvalým pobytem a norským příjmem, nejtěžší jako nerezidenti se zahraničním příjmem. Pokud máte alespoň dočasný pobyt a pracovní vazbu na Norsko, jste zvýhodněni.⁹

Banky totiž často požadují pobyt v zemi nebo pracovní smlouvu, v případě OSVČ solidní doložení stability příjmů. Dalším požadavkem bývá D-nummer, které slouží jako identifikační číslo pro osoby s krátkodobým pobytem. Rezidenti mají fødselsnummer neboli národní identifikační číslo.¹¹

Banky od cizinců požadují více dokumentace. Kromě pasu to bude pracovní smlouva či důkladné prokázání stabilního příjmu, bankovní výpisy, prokázání původu příjmu a úředně přeložené finanční výkazy/účetní závěrky. V některých případech můžou požadovat i norského garanta, který s vámi spolupodepíše smlouvu, případně i doplňkový kolaterál.

Pro cizince je běžně potřeba vyšší počáteční záloha – obvykle od 25 do 40 % ceny nemovitosti, zatímco Norové si vystačí s 10 %. Také úrokové sazby mohou být mírně vyšší. Obvykle připočítejte 0,25–0,5 % k běžné sazbě.⁹

Mezi banky vstřícnější vůči cizincům patří například DNB, Nordea, SpareBank 1 nebo Danske Bank, které mají praxi s mezinárodními dokumenty a jsou otevřenější zahraničnímu příjmu.⁷^,⁹

S Wise účtem můžete najednou převést až 25 milionů CZK.

Zaplaťte svou nemovitost výhodně s tržním kurzem nebo přímo v NOK

Díky multiměnovému účtu Wise snadno zaplatíte kupní cenu nemovitosti přímo v norských korunách. Směnit si můžete výhodně se středovým kurzem bez typických bankovních přirážek a ušetřit díky tomu na kurzové ztrátě.

Založte si účet Wise zdarma, rychle a snadno. Vše, co budete potřebovat, je váš průkaz totožnosti a mobil – není třeba chodit na pobočku banky.

S účtem Wise můžete:

• Držet více než 40 měn a převádět mezi nimi za středový kurz. Poplatky za konverzi vám ukážeme předem.
• Získat lokální údaje k účtu až v 9+ měnách, včetně EUR, GBP a USD.
• Získat mezinárodní údaje pro příjem plateb SWIFT ve více než 20 měnách, včetně CZK.
• Získat cashback ze zůstatku za EUR, GBP a USD držené na vašem účtu.
• Objednat si debetní kartu Wise, kterou můžete používat s naší technologií Chytrý převod měn.
• Nastavit si automatické převody měn na základě požadovaného kurzu v aplikaci Wise nebo použít naše Wise Sledování kurzu a nechat si posílat oznámení o směnných kurzech přímo na váš e-mail.
• Vytvořit si virtuální karty Wise a ušetřit při nákupech online.
• Získat okamžitá oznámení o všech vašich transakcích prostřednictvím aplikace Wise. Pokud kartu ztratíte, můžete ji v aplikaci snadno zrušit, abyste měli své peníze v bezpečí.

Založte si Wise účet zdarma 🚀

Koupě nemovitosti v Norsku: Ostatní náklady

Kromě kupní ceny nemovitosti musíte počítat i s doprovodnými náklady. Jaké to jsou?

• Poplatek realitní kanceláři. Standardně 1–3 % z ceny nemovitosti. Platí se po úspěšném dokončení prodeje.

• Daň z převodu nemovitosti (Dokumentavgift) činí 2,5 % z kupní ceny. Týká se většiny nemovitostí, ale existují i výjimky, třeba při koupi jednotky bytového družstva (borettslag).

• Poplatek za zápis do katastru (Tinglysingsgebyr). Zahrnuje registraci vlastnického práva, cca 545 NOK (cca 1 200 CZK) za zápis.

• Právní služby. Nejsou povinné, ale silně doporučené, zejména pro cizince. Připravte se na rozmezí 10–30 tisíc NOK (cca 22–65 tisíc CZK) podle komplexnosti konkrétního případu. Záleží na tom, zda jde jen o revizi smluv, nebo i právní prověrku nemovitosti.

• Překladatelské a tlumočnické služby. Základní překlad dokumentů se pohybuje v cenovém rozmezí 2–8 tisíc NOK (cca 4 300–17 300 CZK).

• Odhad ceny nemovitosti. Ať už ho chcete pro sebe, nebo ho musíte zařídit pro banku v případě hypotéky, připravte se na rozmezí 3–8 tisíc NOK (cca 6 500–17 300 CZK).⁵

Daně z nemovitosti v Norsku

Daň z převodu nemovitosti (Dokumentavgift) činí 2,5 % z tržní ceny nemovitosti, která je obvykle shodná s kupní cenou transakce. Je to jednorázová daň, kterou platí kupující při převodu nemovitosti při registraci vlastnictví u norského katastru (Kartverket).

Roční daň z vlastnictví nemovitosti v Norsku (Eiendomsskatt) určují obce. Některé ji vůbec nevybírají, jiné samostatně rozhodují o její výši. Obecní sazby se typicky pohybují přibližně v rozmezí 0,1 % až 0,7 % z hodnoty nemovitosti. U rezidenčních obytných domů jde typicky o maximálně 0,4 %. Základ daně je odhadní (tržní) hodnota nemovitosti, kterou určuje obec.⁶

S Wise můžete odesílat bezpečné a sledovatelné převody velkých částek za transparentní poplatky a středový kurz.

Podívejte se na hlavní výhody používání Wise k posílání velkých převodů:

• Vyhrazená podpora pro velké převody.
• Rychlé a snadné nastavení bez fyzického papírování.
• Transparentní poplatky sdělené předem.
• Plně sledovatelné převody.
• Rychlé doby převodu.
• Dvoufaktorové ověřování a upozornění v reálném čase.

Koupě nemovitosti v Norsku krok za krokem

Nákup nemovitosti v Norsku je poměrně transparentní proces, ale probíhá trochu jinak než v ČR. Níže najdete přehled jednotlivých kroků.

1. Stanovení rozpočtu a financování

Nejprve si spočítejte celkový rozpočet. Kromě kupní ceny počítejte s daní z převodu (2,5 %), registračními poplatky a nejlépe i právníkem. Pokud potřebujete hypotéku, požádejte banku o finanční příslib (finansieringsbevis). Bez něj se do nabídkového řízení obvykle nezapojíte.

2. Vyhledání nemovitosti

Nejvíce nabídek najdete na portálech jako třeba Finn.no nebo přes realitní kanceláře. Každá nemovitost má prodejní prospekt obsahující technickou zprávu, informace o cenách a právním stavu.

3. Prohlídka nemovitosti (Visning)

Prohlídky jsou často organizované jako otevřené, tedy pro více zájemců, s jasným časovým vymezením. Pokud se jich nemůžete účastnit, můžete zkusit požádat o soukromou prohlídku.

4. Podání nabídky (Budrunde)

Proces probíhá formou nabídkového řízení (budrunde), tedy přihazování mezi zájemci. Nabídky se podávají písemně a jsou právně závazné. Každá nabídka má časový limit, během kterého mohou ostatní zájemci přihodit. Prodejce ale nemá povinnost přijmout nejvyšší nabídku, může si vybrat jiného kupujícího nebo nemovitost znovu nabídnout k prodeji.

5. Přijetí nabídky a podpis smlouvy

Jakmile prodávající nabídku přijme, vzniká závazná dohoda. Následuje podpis kupní smlouvy a úhrada zálohy. Peníze jsou obvykle drženy na klientském účtu makléře.

6. Finální platba a registrace převodu

Kupní cena a související náklady (daň z převodu, poplatek za registraci do katastru) musí být k dispozici na klientském účtu realitní kanceláře obvykle několik pracovních dní před předáním nemovitosti. Makléř následně zajistí registraci převodu v katastru a poté vyplatí kupní cenu prodávajícímu.

7. Předání nemovitosti (Overtakelse)

V den převzetí proběhne kontrola stavu, podpis předávacího protokolu a předání klíčů.¹²^,¹³

Chcete domek mezi fjordy nebo byt v Oslu? Teď už víte, že i jako Čech si tento sen můžete splnit. Jen si připravte víc vlastních peněz a trochu trpělivosti s papírováním. Se směnou i převodem peněz vám pomůže multiměnový účet Wise, který si založíte i vedete zdarma.

Norskou nemovitost koupím s Wise

---

Zdroje:

1. Investropa – Norsko ceny
2. Numbeo – Oslo vs. Trondheim
3. Numbeo – Bergen vs. Kristiansand
4. Numbeo – Røros vs. Larvik
5. Investropa – Norsko, daně z nemovitosti a poplatky
6. Taxsummaries – Norsko
7. Investropa – Norsko pro cizince
8. Eiendomnorge – Ceny nemovitostí
9. Investropa – Hypotéka Norsko
10. Google Finance – NOK-CZK
11. Norská daňová správa – Identifikační čísla
12. Obec Oslo – Koupě nemovitosti
13. Eiendomsmegler1 – Koupě nemovitosti

Zdroje zkontrolovány dne 4. 3. 2026.