Alles Wichtige zum Hauskauf in Indonesien für Schweizer

Indonesien begeistert mit über 17'000 Inseln, tropischen Stränden und einer vibrierenden Kultur. Ob Ferienhaus auf Bali, Renditeobjekt in Jakarta oder Auswandertraum – der Hauskauf in Indonesien zieht immer mehr Schweizer an. Die Regeln unterscheiden sich jedoch stark vom Schweizer Immobilienmarkt.

Planst du einen Immobilienkauf im Ausland und möchtest dafür Kapital aus der Schweiz überweisen? Mit Wise kannst du auch grosse Beträge ins Ausland schicken – einfach und transparent.

Mehr über grosse Überweisungen mit Wise

Unterstützung für grosse Überweisungen 📞

Kann man als Schweizer ein Haus in Indonesien kaufen?

Ja – aber mit wichtigen Einschränkungen. Ausländer können in Indonesien kein vollständiges Freehold-Eigentum (Hak Milik) erwerben. Dieses Recht ist ausschliesslich indonesischen Staatsbürgern vorbehalten.¹ Für Schweizer gibt es jedoch drei legale Wege:

1. Hak Sewa (Leasehold/Pachtvertrag) Das ist der häufigste Weg für ausländische Privatpersonen ohne Wohnsitz in Indonesien. Du pachtest die Immobilie notariell beglaubigt für 25 bis 30 Jahre, mit Verlängerungsoptionen auf bis zu 70–80 Jahre. Für diesen Weg brauchst du weder Visum noch Aufenthaltsgenehmigung.²

2. Hak Pakai (Nutzungsrecht) Ausländer mit einem gültigen indonesischen Aufenthaltsvisum (KITAS oder KITAP) können eine Immobilie unter dem Nutzungsrecht Hak Pakai erwerben. Es wird für zunächst 30 Jahre gewährt und kann auf insgesamt 80 Jahre verlängert werden. In Bali gilt zudem ein gesetzlicher Mindestimmobilienwert von IDR 2-5 Milliarden für Wohnhäuser.²

3. PT PMA (Auslandsinvestitionsgesellschaft mit HGB-Titel) Wer eine eigene Gesellschaft gründet, kann über eine PT PMA (Perseroan Terbatas Penanaman Modal Asing) Immobilien im Rahmen eines Bebauungsrechts (Hak Guna Bangunan, HGB) erwerben – mit einer Gesamtlaufzeit von bis zu 80 Jahren. Das gesetzliche Mindestkapital beträgt IDR 2,5 Milliarden.¹ Diese Option eignet sich vor allem für Investoren, die mehrere Objekte oder eine gewerbliche Nutzung planen.

Achtung: Sogenannte Nominee-Vereinbarungen – bei denen ein indonesischer Staatsbürger die Immobilie formal auf seinen Namen hält – sind in Indonesien illegal. Sie bieten Schweizer Käufern keinerlei rechtlichen Schutz und können zum vollständigen Verlust der Investition führen.¹

Wie viel kostet ein Haus in Indonesien?

Die Immobilienpreise variieren stark nach Region, Insel und Immobilientyp. Bali ist der beliebteste Markt für ausländische Käufer, aber auch Jakarta, Lombok und weitere Städte bieten interessante Möglichkeiten.

Die Tabelle zeigt ungefähre Einstiegspreise für zehn beliebte Regionen (Stand April 2025):^3,4,5

Die dargestellten Einstiegspreise dienen als Orientierungswerte und basieren auf veröffentlichten Marktübersichten und Angebotsanalysen. Individuelle Preise können je nach Mikrolage, Objektgrösse, Ausstattungsstandard, Laufzeit (bei Leasehold), Entwicklungsstatus und Marktbedingungen erheblich abweichen.

Im Vergleich zur Schweiz – wo der durchschnittliche Quadratmeterpreis landesweit über CHF 8'000 liegt ⁶ – sind viele Lagen in Indonesien deutlich günstiger. Selbst populäre Gegenden auf Bali kosten oft einen Bruchteil davon.

Welche weiteren Kosten gibt es für Schweizer beim Hauskauf in Indonesien zu beachten?

Neben dem Kaufpreis fallen folgende Nebenkosten an:⁷

Geld aus der Schweiz überweisen: Beim Kauf einer Immobilie im Ausland geht es schnell um grosse Summen. Bankgebühren und schlechte Wechselkurse können dabei erhebliche Zusatzkosten verursachen. Mit Wise für hohe Beträge überweist du bis zu CHF 1'300'000 zum Devisenmittelkurs – mit einer transparenten Gebühr ab 0,1 % und persönlicher Unterstützung durch das Wise Expertenteam. Rückruf anfordern oder per E-Mail in Kontakt treten.

Immobilienfinanzierung in Indonesien

Der Immobilienmarkt in Indonesien ist für ausländische Käufer fast ausschliesslich ein Cash-Markt. Indonesische Banken vergeben Hypotheken in der Regel nur an Einheimische mit festem Wohnsitz und nachgewiesenem Einkommen in Indonesien.⁸ Als Schweizer ohne dauerhaften Wohnsitz vor Ort wirst du den Kaufpreis wahrscheinlich vollständig selbst aufbringen müssen.

Einige Bauträger bieten jedoch Ratenzahlungsmodelle bei Offplan-Projekten an. Für lokale Kreditnehmer liegen Hypothekarzinsen in Indonesien typischerweise bei etwa 8–10 % pro Jahr.⁸ Das verdeutlicht, weshalb Barzahlungen beziehungsweise hohe Eigenkapitalanteile bei Immobilienkäufen in Indonesien weit verbreitet sind.

Wie finde ich ein Haus in Indonesien?

Für die Suche empfiehlt sich besonders in Bali ein lokaler Makler mit Erfahrung im Umgang mit ausländischen Käufern. Lokale Fachleute kennen den Markt, die rechtlichen Besonderheiten und die Landessprache. Die Maklerprovision von in der Regel 2–5 % des Kaufpreises trägt üblicherweise der Verkäufer – für dich als Käufer fallen direkte Maklergebühren oft nicht an.⁷

Wer sich zunächst online informieren möchte, findet auf folgenden Plattformen eine grosse Auswahl:

• Rumah123.com – Indonesiens grösste Immobilienplattform mit landesweiten Angeboten
• Rumah.com – Weitere grosse Plattform für Häuser, Villen und Wohnungen
• Lamudi.co.id – International ausgerichtetes Portal mit Schwerpunkt Bali und Jakarta
• Properstar.ch – Auf Schweizer Käufer ausgerichtetes Portal mit Angeboten in Bali
• Dot Property Indonesia – Englischsprachige Plattform für Bali und Jakarta

Die meisten Inserate sind auf Bahasa Indonesia verfasst. Für erste Orientierung hilft eine Browser-Übersetzungsfunktion. Beim Kaufprozess selbst ist ein lokaler Anwalt oder Makler unverzichtbar.

Ablauf des Hauskaufes in Indonesien

Der Hauskauf in Indonesien folgt klaren Schritten, weicht aber in wichtigen Punkten vom Schweizer System ab:

1. Eigentumsstruktur festlegen: Entscheide frühzeitig, ob du ein Leasehold-Objekt, Hak Pakai oder eine PT PMA-Struktur anstrebst. Das beeinflusst alle weiteren Schritte.

2. Due Diligence durchführen: Ein zugelassener Notar (PPAT) oder Anwalt prüft das Grundstückszertifikat beim nationalen Grundbuchamt (BPN), den Zonenplan (RTRW), offene Steuern sowie Baugenehmigungen (PBG). Dieser Schritt ist entscheidend, um Überraschungen zu vermeiden.

3. Vorvertrag und Anzahlung: Nach Einigung wird ein notariell beglaubigter Vorvertrag (PPJB) unterzeichnet. Die Anzahlung beträgt typischerweise 10–30 % und geht auf ein Notartreuhandkonto – nie direkt an den Verkäufer.

4. Steuern berechnen und bezahlen: Erwerbssteuer (BPHTB, 5 %) sowie die Einkommenssteuer des Verkäufers (PPh, 2,5 %) müssen vor der finalen Vertragsunterzeichnung beglichen sein.

5. Kaufvertrag (AJB) unterzeichnen: Der endgültige Kaufvertrag wird vor dem PPAT unterzeichnet. Alle Dokumente müssen auf Bahasa Indonesia sein. Ausländer können einen Vertreter per Vollmacht (Surat Kuasa) beauftragen.

6. Titeleintragung beim BPN: Der Notar reicht die Unterlagen beim Grundbuchamt ein. Die Umschreibung des Titels dauert üblicherweise 4–8 Wochen.

7. Nachgelagerte Pflichten: Für Kurzzeitvermietungen auf Bali brauchst du eine Tourismuslizenz (Pondok Wisata); PT PMA-Gesellschaften müssen Investitionsberichte (LKPM) einreichen.

Welche Besonderheiten hat der Immobilienmarkt in Indonesien?

Bauqualität: Das Angebot ist sehr heterogen. Neubauten in Touristengebieten sind oft mit Klimaanlage und Pool ausgestattet. Ältere Objekte können jedoch Feuchtigkeit, Schimmel oder dünne Wände aufweisen – das tropische Klima setzt Gebäuden stark zu. Eine unabhängige Baukontrolle vor dem Kauf ist sehr empfehlenswert.

Naturgefahren: Indonesien liegt im «Ring of Fire». Erdbeben, Vulkanausbrüche und Überschwemmungen sind in bestimmten Regionen keine Seltenheit. Bali hat zudem eine ausgeprägte Regenzeit von November bis März. Versicherungsschutz ist wichtig, aber nicht immer einfach zu erhalten.

Immobilientypen: In Bali dominieren Villen und Leasehold-Neubauten; Bestandsobjekte sind seltener. In Jakarta überwiegen Apartments. Grundstücke ohne Bebauung sind ebenfalls erhältlich.

Regionale Unterschiede: Jede Insel und jede Provinz hat eigene Zonenplan-Regelungen. Was in Bali erlaubt ist, gilt nicht zwingend auf Lombok oder Java. Bebauungsvorschriften können sich zudem rasch ändern.

Infrastruktur: Ausserhalb von Jakarta (mit MRT-Netz) gibt es kaum öffentlichen Verkehr. In Bali ist ein eigenes Fahrzeug für den Alltag praktisch unverzichtbar. Parkplätze in städtischen Gebieten sind oft knapp.

Mit Wise beim Immobilienkauf in Indonesien günstig Geld ins Ausland überweisen

Bei der Überlegung, ein Haus in Indonesien zu kaufen, zählt natürlich jeder Rappen. Da sollten nicht auch noch hohe Kosten für die Überweisung der Geldbeträge draufgehen. Versteckte Aufschläge oder schlechte Wechselkurse fallen insbesondere bei hohen Beträgen schnell ins Gewicht.

Eine transparente und günstige Lösung ist Wise. Der internationale Zahlungsdienstleister nutzt den Devisenmittelkurs und zeigt dir immer im Vorhinein an, wie viel an Gebühren deine Überweisung kostet und wie sich diese zusammensetzen.

Deine Vorteile im Überblick:

• Hilfe bei grossen Überweisungen: Wise bietet bei grossen Transaktionen zusätzliche Unterstützung durch Experten. Diese stehen dir wahlweise per Telefon oder E-Mail zur Seite.
• Rabatt auf Überweisungen über 20’000 CHF: Überweist du innerhalb eines Monats mehr als 20’000 CHF (oder Gegenwert in anderen Währungen), dann profitierst du von vergünstigten Gebühren für deine Transaktionen.
• Transparente Kosten: Du siehst genau, was die Überweisung kostet, bevor du sie tätigst.
• Keine versteckten Aufschläge: Der angezeigte Wechselkurs ist der Kurs, den du bekommst.
• Multi-Währungs-Konto: Mit dem Wise Konto kannst du indonesische Rupiah für laufende Kosten wie Steuern oder Nebenkosten halten, für Zahlungen nutzen und jederzeit zwischen CHF und IDR wechseln.

Mehr über grosse Überweisungen mit Wise

FAQ

Bekommt man durch den Kauf eines Hauses in Indonesien eine Aufenthaltserlaubnis?

Nein, ein Hauskauf allein berechtigt nicht automatisch zu einer Aufenthaltserlaubnis in Indonesien. Das Hak Pakai-Nutzungsrecht setzt sogar voraus, dass du bereits ein gültiges KITAS oder KITAP besitzt. Wer eine PT PMA gründet, kann hingegen ein Investor-KITAS beantragen. Für Aufenthalte über das Touristenvisum hinaus braucht es eine eigene Lösung.¹

Ist es sicher, als Ausländer eine Immobilie in Indonesien zu kaufen?

Der Kauf über legale Strukturen wie Leasehold oder Hak Pakai ist grundsätzlich sicher, wenn die Verträge korrekt aufgesetzt und notariell beglaubigt sind. Die grössten Risiken liegen in mangelhafter Due Diligence, unklaren Grundbucheinträgen oder illegalen Nominee-Vereinbarungen. Ein erfahrener lokaler Anwalt und ein zugelassener Notar (PPAT) reduzieren das Risiko erheblich.⁹

Kann ich meine Immobilie in Indonesien vermieten?

Leasehold-Objekte und PT PMA-Strukturen erlauben grundsätzlich die Vermietung, erfordern aber eine Tourismuslizenz sowie die korrekte Zonierung für Tourismusbetrieb. Ein Hak Pakai-Titel ist ausschliesslich für persönliche Wohnnutzung gedacht – Kurzzeitvermietungen sind damit rechtlich nicht erlaubt.²