Alles Wichtige zum Hauskauf in Tschechien für Schweizer

Tschechien liegt direkt vor der Haustür der Schweiz und zieht immer mehr Schweizer an – sei es als Ferienhaus am Lipno-See, als günstiges Mietobjekt oder als neuer Lebensmittelpunkt. In diesem Artikel beantwortest du dir alle Fragen zum Immobilienkauf in Tschechien – und erfährst, wie du mit Wise bei der Geldüberweisung von Kaufpreis und Nebenkosten sparen kannst.

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Kann man als Schweizer ein Haus in Tschechien kaufen?

Ja – der Immobilienkauf in Tschechien ist für Schweizer grundsätzlich möglich und erfolgt heute weitgehend ohne besondere Einschränkungen für ausländische Käufer. Nach den in der Quelle beschriebenen Regelungen können Ausländer Immobilien in Tschechien grundsätzlich direkt erwerben; ein besonderer Aufenthaltsstatus ist dafür im Regelfall nicht erforderlich. Für den Kauf gelten die allgemeinen zivil- und registrierungsrechtlichen Vorgaben des tschechischen Immobilienrechts.

Für den Kauf selbst brauchst du als Schweizer grundsätzlich keinen besonderen Aufenthaltsstatus. Für die Abwicklung werden in der Praxis jedoch ein gültiger Reisepass, ausreichende Kaufmittel sowie meist ein tschechisches Bankkonto benötigt, da Zahlungen und Treuhandabwicklung häufig darüber laufen. Rechtliche Beratung durch einen lokal zugelassenen Anwalt (advokát) ist zwar nicht gesetzlich vorgeschrieben, wird aber dringend empfohlen – insbesondere für Vertragsprüfung, Due Diligence und die Koordination des Kaufprozesses. ¹

Was du dir jedoch merken solltest: Ein Hauskauf in Tschechien gibt dir kein automatisches Aufenthaltsrecht. Als Schweizer darfst du dich bis zu 90 Tage visumfrei im Schengen-Raum aufhalten. Möchtest du dauerhaft in Tschechien wohnen, brauchst du eine separate Aufenthaltsgenehmigung beim tschechischen Innenministerium.²

Wie viel kostet ein Haus in Tschechien?

Im Vergleich zur Schweiz sind Immobilien in Tschechien deutlich erschwinglicher. Im Landesschnitt lagen die Angebotspreise für Wohnungen im vierten Quartal 2024 rund 16 % höher als im Vorjahr – der Markt wächst, bleibt aber weit unter Schweizer Niveau.³

Die Preise variieren stark nach Region. Prag ist mit Abstand am teuersten, während ländliche Grenzregionen und kleinere Städte deutlich günstigere Einstiegsmöglichkeiten bieten:

Die Immobilienpreise in Tschechien unterscheiden sich je nach Region deutlich. Prag zählt weiterhin zu den teuersten Standorten des Landes, während Immobilien ausserhalb der Hauptstadt häufig spürbar günstiger sind. Die Quelle nennt insbesondere die Region Jihomoravský kraj rund um Brünn als attraktive Alternative: Dort liegen die Kaufpreise teilweise 30–40 % unter dem Niveau von Prag. Gleichzeitig gewinnen grenznahe Regionen an Bedeutung, weil dort Immobilien teilweise bereits im Bereich von etwa 70’000 bis 250’000 Euro angeboten werden. Die tatsächlichen Preise hängen jedoch stark von Lage, Zustand und Objektart ab. ¹

Selbst in Prag liegt der Quadratmeterpreis damit deutlich unter dem Schweizer Durchschnitt von rund 8'400 CHF/m².⁴

Welche weiteren Kosten gibt es für Schweizer beim Hauskauf in Tschechien zu beachten?

Neben dem Kaufpreis kommen verschiedene Nebenkosten dazu, die du in deine Budgetplanung einbeziehen solltest:

Insgesamt solltest du mit 3–5 % des Kaufpreises an Nebenkosten rechnen.¹

Wenn du den Kaufbetrag aus der Schweiz überweist, können Bankgebühren und ungünstige Wechselkurse schnell teuer werden. Mit Wise überweist du hohe Beträge zum Devisenmittelkurs – mit einer transparenten Gebühr ab 0,1 % und ohne versteckte Aufschläge. Bei grossen Transaktionen steht dir ein spezialisiertes Team per Telefon oder E-Mail zur Seite.

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Immobilienfinanzierung in Tschechien

Auch als ausländischer Käufer kannst du in Tschechien grundsätzlich eine Immobilienfinanzierung beantragen. Die Kreditvergabe erfolgt jedoch individuell und hängt insbesondere von Einkommen, Bonität, Wohnsitzstatus sowie dem Verhältnis zwischen Kreditbetrag und Immobilienwert (Loan-to-Value, LTV) ab. Für Käufer ohne lokalen Bezug oder ohne dauerhaftes Einkommen in Tschechien verlangen Banken häufig einen höheren Eigenkapitalanteil als bei inländischen Kreditnehmern.

Der tschechische Hypothekenmarkt wird traditionell von Festzinshypotheken mit Zinsbindungen von meist drei bis fünf Jahren geprägt. Nach Ablauf der Zinsbindung wird der Zinssatz neu festgelegt oder die Finanzierung refinanziert. Laut Quelle bewegen sich die angebotenen Zinssätze aktuell häufig im Bereich von etwa 4,5 bis 5,8 % pro Jahr, abhängig von Laufzeit, Bank und Kreditprofil. Im Vergleich zur Schweiz liegt das Zinsniveau damit höher, bewegt sich aber im Rahmen anderer mitteleuropäischer Immobilienmärkte.

Für eine konkrete Finanzierung lohnt es sich, Angebote mehrerer Banken oder eines lokalen Hypothekenberaters (hypoteční poradce) einzuholen, da sich die Bedingungen je nach persönlicher Situation deutlich unterscheiden können.¹

Wie finde ich ein Haus in Tschechien?

Ein lokaler Makler kann den Immobilienkauf in Tschechien deutlich erleichtern – insbesondere bei der Objektsuche, Kommunikation mit Verkäufern und der Koordination des Kaufprozesses. Da Vertragsgestaltung, Vermarktung und Kostenaufteilung unterschiedlich gehandhabt werden können, lohnt es sich, vorab zu klären, welche Leistungen im Maklerauftrag enthalten sind und wer die Vermittlungskosten trägt.

Du kannst auch auf eigene Faust suchen. Die beliebtesten Immobilienportale in Tschechien sind:

• Sreality.cz – das grösste tschechische Immobilienportal

• Bezrealitky.cz – Angebote ohne Makler (privat)

• Reality.cz – breites Angebot von Maklern und Privaten

• Realitymix.cz – Aggregator mit Angeboten aus mehreren Portalen

• Expats.cz – englischsprachiges Portal, besonders für Ausländer in Prag

Viele Immobilienangebote in Tschechien werden überwiegend auf Tschechisch veröffentlicht. Für die erste Orientierung können Übersetzungstools hilfreich sein. Im weiteren Kaufprozess – insbesondere bei Verhandlungen, Vertragsunterlagen und rechtlichen Fragen – kann die Unterstützung durch einen zweisprachigen Makler oder einen lokalen Anwalt den Ablauf deutlich erleichtern.

Ablauf des Hauskaufes in Tschechien

Der Kauf einer Immobilie in Tschechien erfolgt in mehreren formal geregelten Schritten. Bei einem klassischen Bestandskauf dauert der Prozess nach Einigung häufig mehrere Wochen.⁴

1. Immobilie auswählen und Kaufbedingungen abstimmen. Nach Auswahl des Objekts werden Preis und die wichtigsten Bedingungen mit dem Verkäufer verhandelt.
2. Reservierungsvertrag abschliessen (rezervační smlouva). Üblicherweise wird zunächst eine Reservierungsvereinbarung unterzeichnet, mit der die Immobilie für einen begrenzten Zeitraum vom Markt genommen wird. Dafür fällt häufig eine Reservierungsgebühr von etwa 50’000 bis 300’000 CZK an. Da diese Vereinbarung bereits rechtliche und finanzielle Folgen haben kann, empfiehlt sich eine vorgängige Prüfung.
3. Rechtliche Prüfung durchführen (Due Diligence). Vor dem Kauf sollten die Angaben im Immobilienkataster (výpis z katastru nemovitostí) geprüft werden – insbesondere Eigentümer, Belastungen, Dienstbarkeiten und die Eigentumsform. Wichtig ist die Unterscheidung zwischen direktem Eigentum (osobní vlastnictví) und einem Genossenschaftsanteil (družstvo), da beide rechtlich unterschiedlich behandelt werden.
4. Kaufvertrag unterzeichnen (kupní smlouva). Der Kaufvertrag wird mit amtlich beglaubigten Unterschriften abgeschlossen und für die Eintragung vorbereitet.
5. Kaufpreis über Verwahrung absichern (úschova). Der Kaufpreis wird in Tschechien häufig nicht direkt an den Verkäufer überwiesen, sondern zunächst über ein Verwahrungskonto bei Anwalt, Notar oder Bank gesichert. Die Auszahlung erfolgt gemäss den vertraglich vereinbarten Bedingungen.
6. Eintragung beim Immobilienkataster beantragen. Nach Einreichung beginnt die gesetzliche 20-tägige Schutzfrist, bevor der Eigentumsübergang eingetragen werden kann.
7. Eigentumsübergang und Übergabe. Nach erfolgreicher Registrierung wird der Kaufpreis freigegeben und die Immobilie an den Käufer übergeben.

Welche Besonderheiten hat der Immobilienmarkt in Tschechien?

Der tschechische Immobilienmarkt hat einige Eigenheiten, die sich deutlich vom Schweizer Markt unterscheiden:

Eigentumsform. Wie bereits erwähnt, ist der Unterschied zwischen Eigentumswohnung (osobní vlastnictví) und Genossenschaftsanteil (družstvo) entscheidend. Eine Eigentumswohnung ist im Kataster eingetragen und kann beliehen werden. Ein Genossenschaftsanteil ist günstiger, aber rechtlich eingeschränkter und oft nicht beleihbar.¹ Im Inserat sieht beides gleich aus – daher unbedingt vorher klären.

Plattenbau (panelák). Rund ein Drittel des städtischen Bestands in Tschechien sind sanierte oder unsanierte Plattenbauten aus der Sowjetzeit. Gut sanierte Exemplare sind solide und günstig; bei schlecht unterhaltenen Objekten können Schimmel, alte Leitungen und aufgestaute Renovierungskosten zum Problem werden. Prüfe die Rücklagenquote der Eigentümergemeinschaft.

Bauqualität und Wetter. Ältere tschechische Häuser können schlecht isoliert sein, was im mitteleuropäischen Klima – mit kalten Wintern und warmen Sommern – zu hohen Heizkosten führt. Grosse Naturkatastrophen wie Tornados oder Überschwemmungen sind in den meisten Regionen selten; Ausnahmen bilden Flussnähe (Hochwasser an der Moldau oder Elbe) und vereinzelte Unwetter im Sommer.

Parkplätze und Infrastruktur. In Prag und anderen Grossstädten ist Parken oft schwierig. Auf dem Land ist ein Auto unerlässlich – öffentliche Verkehrsmittel sind ausserhalb der Städte dünn. Tschechien ist digital gut aufgestellt; schnelles Internet ist auch in kleineren Orten meist verfügbar.

Immobilientypen. Auf dem Markt findest du Einfamilienhäuser, Reihenhäuser, Ferienhäuser (besonders in Böhmen und Südböhmen), Altbauwohnungen in Stadtzentren und Neubauprojekte. Der Markt zeigt insgesamt einen Mix aus älteren Bestandsimmobilien (Baujahr 1960–1990) und neueren Neubauten, die seit den 2000er-Jahren gebaut wurden.¹

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Bei der Überlegung, ein Haus in Malta zu kaufen, zählt natürlich jeder Rappen. Da sollten nicht auch noch hohe Kosten für die Überweisung der Geldbeträge draufgehen. Versteckte Aufschläge oder schlechte Wechselkurse fallen insbesondere bei hohen Beträgen schnell ins Gewicht.

Eine transparente und günstige Lösung ist Wise. Der internationale Zahlungsdienstleister nutzt den Devisenmittelkurs und zeigt dir immer im Vorhinein an, wie viel an Gebühren deine Überweisung kostet und wie sich diese zusammensetzen.

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• Rabatt auf Überweisungen über 20’000 CHF: Überweist du innerhalb eines Monats mehr als 20’000 CHF (oder Gegenwert in anderen Währungen), dann profitierst du von vergünstigten Gebühren für deine Transaktionen.
• Transparente Kosten: Du siehst genau, was die Überweisung kostet, bevor du sie tätigst.
• Keine versteckten Aufschläge: Der angezeigte Wechselkurs ist der Kurs, den du bekommst.
• Multi-Währungs-Konto: Mit dem Wise Konto kannst du tschechische Kronen für laufende Kosten wie Steuern oder Nebenkosten halten, für Zahlungen nutzen und jederzeit zwischen CHF und CZK wechseln

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FAQ

Bekommt man durch den Kauf eines Hauses in Tschechien eine Aufenthaltserlaubnis?

Nein. Ein Immobilienkauf begründet in Tschechien kein Aufenthaltsrecht. Als Schweizer darfst du dich ohne Visum im Schengen-Raum bis zu 90 Tage aufhalten. Für einen längeren Aufenthalt oder den Hauptwohnsitz brauchst du eine separate Aufenthaltsgenehmigung beim tschechischen Innenministerium.²

Brauche ich als Schweizer einen tschechischen Anwalt?

Es ist dringend empfohlen. Ein tschechischer Anwalt (advokát) prüft den Kaufvertrag, führt die Due Diligence im Kataster durch, klärt die Eigentumsform und koordiniert die Treuhandverwahrung. Kosten: rund 20'000–60'000 CZK oder 0,5–1 % des Kaufpreises.¹ Verlasse dich nie auf den Anwalt des Verkäufers oder des Maklers.

Fallen Steuern beim Kauf einer Immobilie in Tschechien an?

Die Grunderwerbsteuer wurde in Tschechien im September 2020 abgeschafft.¹ Beim Kauf selbst fällt also keine Erwerbssteuer an. Auf Neubauten vom Bauträger ist Mehrwertsteuer im Preis enthalten. Wenn du die Immobilie später mit Gewinn verkaufst, können Kapitalertragssteuern anfallen – nach zehn Jahren Haltedauer ist der Gewinn in der Regel steuerfrei.¹ Für individuelle Steuerberatung wende dich an einen tschechischen Steuerberater.