Alles Wichtige zum Hauskauf in Rumänien für Schweizer

Ob Ferienhaus in den Karpaten, Wohnung als Kapitalanlage oder neuer Lebensmittelpunkt: Rumänien zieht immer mehr Schweizer an – dank günstiger Immobilienpreise, wachsender Städte und einer lebhaften Kultur. Wenn du ein Haus in Rumänien kaufen willst, solltest du die wichtigsten Regeln und Abläufe kennen.

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Kann man als Schweizer ein Haus in Rumänien kaufen?

Ja, als Schweizer kannst du eine Immobilie in Rumänien kaufen – aber es gibt einige wichtige Punkte zu beachten. Rumänien ist EU-Mitglied, die Schweiz hingegen nicht. Das hat rechtliche Folgen beim Immobilienerwerb.

EU- und EWR-Bürger dürfen seit 2012 in Rumänien Immobilien (Wohnungen und Häuser) genauso wie rumänische Staatsbürger erwerben. Für Schweizer Bürger gilt eine etwas andere Regelung: Du kannst grundsätzlich Gebäude und Wohnungen kaufen. Für den Erwerb von Grundstücken gilt das Prinzip der Gegenseitigkeit und internationaler Abkommen – da die Schweiz und Rumänien im Rahmen des Personenfreizügigkeitsabkommens mit der EU zusammenarbeiten, ist der Kauf grundsätzlich möglich.¹ Um auf der sicheren Seite zu sein, empfiehlt sich jedoch immer ein lokaler Anwalt.

Wichtige Voraussetzungen für Schweizer beim Hauskauf in Rumänien:

• Gültige Identitätsdokumente: Für den Kauf benötigst du einen gültigen Reisepass oder Personalausweis.
• Rumänische Steuerregistrierung: Für bestimmte Schritte im Kaufprozess kann eine rumänische Steueridentifikationsnummer (NIF) erforderlich sein. Die Beantragung erfolgt über die zuständigen rumänischen Behörden.
• Nachweis der finanziellen Mittel: Je nach Transaktion und beteiligten Stellen können Nachweise über die Herkunft und Verfügbarkeit der Kaufmittel verlangt werden.
• Kein Wohnsitz erforderlich: Schweizer können grundsätzlich auch ohne Wohnsitz in Rumänien Immobilien erwerben. Der Besitz einer Immobilie begründet jedoch kein automatisches Aufenthaltsrecht.²

Ein lokaler Anwalt oder Notar ist beim Hauskauf in Rumänien unverzichtbar. Der Notar beurkundet den Kaufvertrag und trägt ins Grundbuch ein, prüft aber keine Details der Rechtslage. Die inhaltliche Due-Diligence-Prüfung übernimmt ein spezialisierter Anwalt.²

Wie viel kostet ein Haus in Rumänien?

Rumänien gehört zu den günstigsten Immobilienmärkten in der EU. Im nationalen Durchschnitt lagen die Quadratmeterpreise 2024 bei rund 1'676 EUR/m² – verglichen mit rund 8'400 CHF/m² in der Schweiz ein deutlicher Unterschied.^3,4

Die Unterschiede zwischen den Regionen sind gross. Städte wie Cluj-Napoca (Klausenburg) oder Brașov (Kronstadt) haben stark angezogen, ländliche Gebiete sind dagegen noch sehr preiswert.⁵

Selbst in den teuersten Regionen Rumäniens zahlst du deutlich weniger als in vergleichbaren Schweizer Städten.

Welche weiteren Kosten gibt es für Schweizer beim Hauskauf in Rumänien zu beachten?

Neben dem Kaufpreis kommen verschiedene Nebenkosten dazu, die du in deine Budgetplanung einbeziehen solltest:⁶

Wenn du den Kaufbetrag aus der Schweiz überweist, kommen ausserdem Kosten für den Geldtransfer hinzu. Banken erheben oft versteckte Wechselkursaufschläge. Mit Wise kannst du hohe Beträge günstig nach Rumänien überweisen – zum Devisenmittelkurs, mit transparenten Gebühren ab 0,1 %.

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Immobilienfinanzierung in Rumänien

Viele Käufer in Rumänien zahlen bar (Cash-Buyer) – das ist im Land weit verbreitet und vereinfacht den Ablauf deutlich. Falls du ein Darlehen benötigst, ist das als Ausländer möglich, aber mit mehr Aufwand verbunden.

Für ausländische Käufer ist eine Finanzierung über eine rumänische Bank grundsätzlich möglich, die Kreditvergabe erfolgt jedoch nach einer individuellen Prüfung von Bonität, Einkommen und Immobilienwert. In der Praxis verlangen Banken häufig einen Eigenkapitalanteil von mindestens 25–30 % des Kaufpreises. Die konkreten Finanzierungskonditionen unterscheiden sich je nach Kreditinstitut und persönlichem Profil des Antragstellers.⁶

Wer eine Finanzierung in Betracht zieht, sollte die Angebote mehrerer Banken vergleichen und die Voraussetzungen frühzeitig abklären.

Wie finde ich ein Haus in Rumänien?

Ein lokaler Immobilienmakler ist für ausländische Käufer oft sehr hilfreich – er kennt den Markt, die Preise und hilft bei der Kommunikation auf Rumänisch. Die Provision liegt meist bei 2–3 % und wird teils vom Verkäufer übernommen, aber das variiert je nach Vereinbarung.⁶ Erkundige dich immer vorab, wer die Kosten trägt.

Wer selbst suchen möchte, kann auf diesen Online-Portalen schauen:

• imobiliare.ro – das grösste Immobilienportal Rumäniens

• storia.ro – beliebt für Wohnungen und Häuser in Städten

• OLX.ro – auch Privatinserate, breit gefächert

• casa.ro – weitere bekannte Plattform

• anuntul.ro – traditionell auch stark in Immobilien

Die meisten Inserate sind auf Rumänisch. Für eine erste Übersicht reicht oft ein Browser mit Übersetzungsfunktion – sobald es konkreter wird, solltest du aber auf jeden Fall Unterstützung von einem lokalen Makler oder Anwalt holen.

Ablauf des Hauskaufes in Rumänien

Der Immobilienkauf in Rumänien erfolgt über mehrere rechtlich geregelte Schritte. Für ausländische Käufer sind insbesondere die Eigentumsprüfung und die notarielle Abwicklung wichtig.^1,2

1. Steuerliche Registrierung und Unterlagen vorbereiten
Für bestimmte Schritte des Kaufprozesses kann eine rumänische Steueridentifikationsnummer (NIF) erforderlich sein. Zudem sollten alle Identitäts- und Finanzunterlagen frühzeitig vorbereitet werden.

2. Immobilie auswählen und Kaufbedingungen verhandeln
Nach der Suche und Besichtigung werden Kaufpreis, Zahlungsmodalitäten und weitere Bedingungen mit dem Verkäufer abgestimmt.

3. Rechtliche Prüfung (Due Diligence) durchführen
Vor Vertragsabschluss sollten Eigentumsverhältnisse, Grundbucheinträge, Katasterdaten, mögliche Belastungen sowie die rechtliche Situation der Immobilie geprüft werden. Dies gilt insbesondere beim Erwerb von Grundstücken.

4. Vorvertrag abschliessen (Antecontract)
Häufig wird zunächst ein Vorvertrag abgeschlossen, in dem die wesentlichen Bedingungen des Kaufs festgelegt werden. Je nach Vereinbarung kann dabei bereits eine Anzahlung geleistet werden.

5. Finanzierung und Zahlungsabwicklung organisieren
Falls der Kauf fremdfinanziert wird, sollten die Kreditbedingungen vor Vertragsabschluss geklärt werden. Die Zahlung erfolgt üblicherweise über das Bankensystem und wird dokumentiert.

6. Kaufvertrag vor dem Notar unterzeichnen
Der endgültige Kaufvertrag wird notariell beurkundet. Der Notar prüft die Unterlagen und stellt sicher, dass die gesetzlichen Voraussetzungen für die Eigentumsübertragung erfüllt sind.

7. Eintragung ins Grundbuch
Nach der Beurkundung wird die Eigentumsübertragung im Grundbuch registriert. Erst mit dieser Eintragung wird der Eigentumsübergang rechtlich wirksam.

8. Eigentum übernehmen und laufende Formalitäten erledigen
Nach Abschluss des Kaufs werden Versorgungsverträge, lokale Steuerregistrierungen und weitere verwaltungsrechtliche Schritte auf den neuen Eigentümer übertragen bzw. aktualisiert.

Welche Besonderheiten hat der Immobilienmarkt in Rumänien?

Der rumänische Immobilienmarkt hat einige Eigenheiten, die für Schweizer Käufer neu sein können.

Bauqualität und Immobilientypen

Auf dem Markt dominieren zwei Arten von Immobilien: kommunistische Blockwohnungen aus den 1960er–1990er Jahren und neuere Bauten. Altbauten haben oft dünne Wände, schlechte Isolierung und Schimmelprobleme. Neuere Gebäude bieten bessere Qualität, können aber optisch einheitlich und dicht bebaut sein. Freistehende Einfamilienhäuser sind besonders in städtischen Gebieten selten und teuer – auf dem Land hingegen findet man sie oft zu sehr günstigen Preisen.

Erdbebenrisiko

Rumänien liegt in einer seismisch aktiven Zone, besonders im Vrancea-Gebiet. Die Versicherungspflicht (PAD) deckt Schäden durch Erdbeben, Erdrutsche und Überschwemmungen ab. Lass den baulichen Zustand eines Hauses immer durch einen Experten prüfen – vor allem bei älteren Gebäuden.

Parkplatzsituation

In grösseren Städten wie Bukarest oder Cluj-Napoca ist die Parkplatzsituation teils sehr schwierig. Achte beim Kauf darauf, ob ein Parkplatz oder eine Garage inkludiert ist.

Regionale Besonderheiten

Siebenbürgen (Transsilvanien) ist bei Schweizern besonders beliebt – wegen der mitteleuropäischen Architektur, der deutschen Geschichte der Region und der Nähe zur Natur. Die Schwarzmeerküste bietet Ferienhäuser mit touristischem Potenzial, ist aber stark saisonal geprägt. In Bukarest und den grossen Städten ist der Markt am dynamischsten, aber auch am teuersten.

Wärme- und Klimatechnik

In städtischen Wohnungen ist Fernwärme (Centralit) üblich. Klimaanlagen sind in neueren Gebäuden Standard. In ländlichen Häusern ist die Heizungssituation oft individuell geregelt und sollte vor dem Kauf geprüft werden.

Rechtliche Risiken

Eigentumsverhältnisse können manchmal durch Rückgabeansprüche von Voreigentümern (Restitutionsansprüche aus der Kommunismuszeit) belastet sein. Eine gründliche Due-Diligence ist daher besonders wichtig.

Mit Wise beim Immobilienkauf in Rumänien günstig Geld ins Ausland überweisen

Bei der Überlegung, ein Haus in Rumänien zu kaufen, zählt natürlich jeder Rappen. Da sollten nicht auch noch hohe Kosten für die Überweisung der Geldbeträge draufgehen. Versteckte Aufschläge oder schlechte Wechselkurse fallen insbesondere bei hohen Beträgen schnell ins Gewicht.

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• Transparente Kosten: Du siehst genau, was die Überweisung kostet, bevor du sie tätigst.
• Keine versteckten Aufschläge: Der angezeigte Wechselkurs ist der Kurs, den du bekommst.
• Multi-Währungs-Konto: Mit dem Wise Konto kannst du rumänische Lei für laufende Kosten wie Steuern oder Nebenkosten halten, für Zahlungen nutzen und jederzeit zwischen CHF und RON wechseln.

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FAQ

Bekommt man durch den Kauf eines Hauses in Rumänien eine Aufenthaltserlaubnis?

Nein, ein Immobilienkauf in Rumänien gewährt keine Aufenthaltserlaubnis.¹ Schweizer Bürger können sich jedoch auf das Freizügigkeitsabkommen zwischen der Schweiz und der EU stützen, um einen Aufenthalt in Rumänien anzumelden – wenn sie tatsächlich dort leben wollen.

Muss ich Rumänisch sprechen, um eine Immobilie zu kaufen?

Nein, du brauchst keine Rumänischkenntnisse. Alle Verträge werden auf Rumänisch abgeschlossen, weshalb ein lokaler Anwalt oder ein Makler mit Deutschkenntnissen sehr hilfreich ist.² Der Notar kann auch mit einem Dolmetscher zusammenarbeiten.

Kann ich als Schweizer in Rumänien auch landwirtschaftliche Flächen kaufen?

Das hängt von den geltenden bilateralen Abkommen und den Umständen des Einzelfalls ab. EU-Bürger können seit 2014 landwirtschaftliche Flächen in Rumänien frei kaufen. Für Schweizer empfiehlt sich in diesem Fall besonders die Beratung durch einen in Rumänien zugelassenen Anwalt, bevor du entsprechende Schritte einleitest.¹

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Quellen (Stand April 2026):

1. Ivestropa: Can foreigners buy and own land in Romania?
2. Investropa: Buying and Owning Land as a Foreigner in Romania
3. RealAdvisor – Immobilienpreise Schweiz
4. ADZ: Kauf von Immobilien in Rumänien
5. Invesetropa: How much do houses cost in Romania
6. Expatfocus: Romania Property Tax

*Services für Schweizer Kunden werden von Wise Payments Limited zur Verfügung gestellt. Wise Payments Limited ist als Electronic Money Institution (EMI) bei der UK Financial Conduct Authority (FCA) mit der Zulassungsnummer 900507 registriert.