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菲律宾买房指南：一文看清菲律宾房价、税费、法律程序及注意事项

Hoi Yi Leung

05.08.25

6分钟阅读

菲律宾以其快速成长的经济和政府推动的大规模基础设施建设，成为国际投资者的热门市场。对于中国投资者来说，菲律宾的较低生活与房产成本尤具吸引力。相比中国一线城市高昂的房价，菲律宾主要城市如马尼拉和宿务的房价相对亲民，投资门槛较低。此外，菲律宾地理位置靠近中国、气候宜人、生活成本低廉使其成为寻求海外生活或退休的中国家庭理想之地。

本文将全面解析外国人在菲律宾购房的法律限制、主要城市房价走势、找房管道与物业类型、购房流程、相关费用及税项、贷款条件以及出租须知，协助投资者深入了解并有效规划置业策略。

目录
外国人可以在菲律宾买房吗？菲律宾房价2025 外国人如何在菲律宾找房？菲律宾买房网和买房中介菲律宾买房流程和法律程序菲律宾房屋买卖相关费用和税项外国人可以贷款买房吗？菲律宾买房出租注意事项

外国人可以在菲律宾买房吗？

根据菲律宾宪法及相关法律框架，外国人不得直接拥有菲律宾的私有土地，除以下有限情况外¹：

公寓单位（Condominium）：外籍人士可以合法购买公寓，但外国人所有权不得超过总单位40%。
凭借继承方式：外国人若为合法继承人，可继承菲律宾私有土地，但必须为“法定继承”而非单凭遗嘱指定。
通过菲律宾公司：外国人可成立菲律宾公司（需为至少 60% 菲律宾人所有），作为持有土地的法人，外国投资者最多可持有该公司的 40% 股权，从而间接持有土地资产。
长期租赁方案：外国个人或合法注册投资者允许签订最长 50 年的长期土地租赁合同，并可额外延长 25 年。

菲律宾房价2025

菲律宾房地产市场在2025年整体保持温和增长，但不同地区的表现存在差异。以下为菲律宾主要城市的价格走势及估值参考²：

城市	平均房价（PHP／㎡）
马尼拉（Metro Manila CBD）	115,000 － 203,000
宿务市（Cebu City）	80,000 － 150,000
达沃市（Davao City）	60,000 – 120,000
全国住宅平均	11,252

菲律宾房市在2024年至2025年期间呈现出明显的结构性差异。部分住宅类型价格大幅上涨，尤其是双拼别墅和基础设施区域的土地，而部分房型则表现疲弱。以下为不同房产类型的价格变动概况³：

房产类型	2024 年变化（YoY）
双拼别墅（Duplex Houses）	+85.9%
独栋别墅（Single Detached/Attached）	+12.8%
公寓单位（Condominium Units）	+5.1%
联排别墅（Townhouses）	-3.4%

外国人如何在菲律宾找房？

菲律宾房地产市场信息较为开放，外国买家可以通过多种渠道寻找合适的房产。常见的房产类型包括：

公寓单位（Condominium Units）：城市中心最普遍的房产类型，适合投资和自住，产权允许外国人全资拥有。
联排别墅（Townhouses）：多见于城市郊区，社区氛围浓厚，适合家庭居住。
独栋住宅（Single Detached Houses）：多带有花园和车库，适合寻求更大空间和私密性的买家，唯买家需注意土地权属限制。
土地（Lots）：适合有开发计划或长期投资的买家，外国人通常通过租赁或合资形式参与。

菲律宾买房网和买房中介

买家可利用各大房地产网站，根据地段、价格、房型等条件筛选心仪房源，并在线浏览详细信息，选择后再联系当地经纪进行实地考察，既方便又节省时间。以下是菲律宾主要的买房网站：

DotProperty.com.ph：涵盖全国范围的公寓、别墅和土地等多样房源。
Lamudi.com.ph：平台提供区域价格趋势图表、购房指南及市场报告，对首次购房者尤其方便。
Fazwaz.cn：面向中文用户，房源覆盖菲律宾各大城市，方便华语买家浏览。

通过这些平台，外国投资者可以更高效地找到符合需求的房产，进一步推动置业计划。

菲律宾买房流程和法律程序

菲律宾的房地产交易流程虽然相对灵活，但对于外国买家而言仍需留意相关法规与产权限制。为确保购房程序合法顺利，建议在整个过程中寻求经验丰富的房产中介或律师协助。

以下为菲律宾购房的主要流程：

确定预算与融资方式：在找房前，先评估个人财务状况，决定是全额付款还是透过贷款。外国人通常难以获得当地银行贷款，因此多以现金购房为主。
寻找房产：可使用线上房地产平台，依照地区、价格、房型等筛选合适的物业，亦可联络信誉良好的地产中介协助找房。
实地看屋与尽职调查：看屋时，建议检查屋况、合法文件、地契类型、社区管理等。
出价与协商：与卖方或其代理协商价格、付款条件及交屋日期，达成共识后准备签署相关文件。
签署购房合约（Contract to Sell）：协议应明确价格、付款方式、交屋条件、违约责任等条款，并通常需支付定金。
缴纳相关税费：买方需负担的税费，例如文件印花税、登记费。
完成产权过户：相关文件需提交给地方政府单位办理产权过户，并正式登记在买方名下。
交屋与入住：全部文件完成并支付余款后，进行物业交接，领取钥匙并确认房屋状态。

菲律宾房屋买卖相关费用和税项

在菲律宾买房时主要涉及费用包括⁴：

项目	费用比例 / 说明
资本利得税（Capital Gains Tax）	通常由卖方承担，约为成交价的 6%
印花税（Documentary Stamp Tax）	1.5%
过户费（Transfer Tax）	0.5% to 0.75%
登记费（Registration Fee）	一般而言低于0.25%

外国人可以贷款买房吗？

菲律宾主要银行如PNB、BDO均提供房屋贷款产品，并接受符合条件的外国人申请。申请者通常需要具备合法居留证明及稳定收入来源。贷款申请可通过银行线下或部分线上渠道办理。

在贷款条件方面，外国购房者通常需支付20%至30%的首付款，具体比例视银行政策和申请人财务状况而定。贷款利率一般介于6%至10%之间，期限通常为10至20年。部分银行针对公寓购房者有专门贷款方案，且对于符合资格的外籍人士，贷款审批相对灵活。总体来说，只要满足基本身份、收入及信用要求，外国人依然有机会通过正规银行渠道获得购房贷款。

菲律宾买房出租注意事项

在菲律宾购置房产用于出租投资时，买家应注意以下几点：

租赁法规：菲律宾的租赁合同通常较为灵活，但建议签订书面合同，明确租金、押金及租期，保护双方权益。
税务义务：出租收入需申报并缴纳所得税，另外房产本身需缴纳地产税，务必提前咨询税务专家。
物业管理：选择可靠的物业管理公司或委托中介帮助出租与维护，尤其对于远程投资者尤为重要。
法律风险：注意租赁纠纷处理流程，熟悉当地法律法规，必要时寻求法律支持。

菲律宾买房涉及法律、税务与跨境资金管理等多重挑战，特别是对于海外买家，建议寻求资质齐全且经验丰富的中介和律师协助，确保法律手续和税务问题得到妥善处理。如果您计划将大额资金转移至菲律宾购房，也可以依靠Wise的专业服务。

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资料来源：

GOVPH：Owning Land in the Philippines
Bamboo Routes：the average house price in Philippines
Bamboo Routes：Philippines property prices in 2025
Emerhub：Guide to Buying Property in the Philippines as a Foreigner

资料检查日期：2025年8月1日

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