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泰国买房指南：价格、方法、流程和注意事项

Hoi Yi Leung
Hoi Yi Leung
30.09.25
7分钟阅读

泰国物价低而环境幽美，不仅仅是旅游国家，亦不少打算退休的人都会选择在泰国买房并移居当地生活。本文将会为您讲解泰国买房的方法，并指出当地房产中位价格，并列出流程及注意事项。

目录

泰国买房的方法

泰国买房方法多样，但外国人需遵守《外国人土地法》（Foreign Business Act）和《泰国公寓法》（Condominium Act），这些法规旨在保护本地土地资源，同时允许外国人参与公寓市场1：

  • 购买公寓（Condominium Ownership）：这是外国人最常见且最直接的方式。外国人可以拥有公寓的永久产权（Freehold），但每个公寓项目中外国人持股比例不得超过总建筑面积的49%。
  • 租赁权（Leasehold）：适用于别墅、联排别墅或土地房产。外国人可以租用土地和房屋，最长租赁期为30年，并可续约两次（总计90年）。土地所有权仍归泰国人，但房屋所有权可归外国人。租赁合同需在土地局登记，以确保法律效力。
  • 通过泰国公司持有：外国人可以成立一家泰国公司（外国人持股不超过49%），通过公司购买土地和房产。这种方法绕过了土地所有权限制，适用于高端别墅或商业地产。但需注意公司设立费用（约5-10万泰铢）和年度维护成本（如会计审计）。
  • 部分所有权（Usufruct, Superficies, and Habitation）：外国人拥有房屋所有权，但土地使用权通过租赁或用益权（Usufruct）获得，期限通常30-50年。这种方式常见于联排别墅项目，需仔细审查合同以避免产权纠纷。

泰国买房要多少钱？

泰国房产价格因城市、房产类型、位置和经济因素而异。 以下表格汇总主要城市的中位价格（更新至2025年9月）2：

城市公寓单位（中位价）联排别墅（中位价）
曼谷7,000,000 泰铢4,000,000 泰铢
布吉6,000,000 泰铢4,000,000 泰铢
清迈3,000,000 泰铢3,000,000 泰铢

在泰国买房需要支付首期吗？

全现金购房时，尽管没有法律强制要求首期，但开发商一般要求买家在签约时支付10%-20%的订金作为锁定物业的保证，剩余款项在过户时结清3。

对于按揭购房，外籍买家通常须支付房产价值30%-50%的首期，贷款申请时需提供工作许可或居留证明，并且收入需达到月供的3倍以上4。

期房（Off-Plan）买房首付款多分阶段支付，如签约时支付10%-20%5，建设期间支付20%-30%，完工时付清剩余款项，开发商须使用第三方托管账户（Escrow）保护资金安全5。此外，预订阶段还需支付订金，通常这部分会计入首付款中。

泰国买房需要交税吗？

泰国买房涉及多项税费和费用，总额通常占房产价值的2-7%，视持有时间和房产类型而定。 以下是主要税费：

  • 转让税（Transfer Fee）：房产价值的2%，由买卖双方分担（通常各1%）。适用于所有房产过户。
  • 所得税或预扣税（Withholding Tax）：卖方需缴纳此税，税率因卖方身份和持有年限而异。法人卖方一般为房产价格的1%，个人卖方根据持有时间和收入进行累进税率计算，税率范围约为5%-35%。
  • 印花税（Stamp Duty）：税率为房产价值的0.5%，当卖方缴纳了营业税后可免缴印花税，通常由卖方负担。
  • 土地及房屋税（Land and Building Tax）：适用于所有业主（包括外国人）。税率根据评估价值分阶梯，住宅类房产低至0.02%-0.3%，超过一定价值及未使用土地税率更高。

额外费用包括律师费（1-2%）、公证费和外汇证明费。外国人需提供资金来源证明（FET Form）以避免额外税务。

泰国买房的准备文件

外国人买房需准备齐全文件，确保所有文件有泰文翻译并经公证或大使馆认证。以下是核心文件列表：

  1. 护照复印件：有效期至少6个月，包括所有签证页。
  2. 收入和资金证明：银行对账单、工资单、税单或汇款证明，证明资金合法来源（至少覆盖房产价值的70%）。
  3. 外国人配额证明（Foreign Quota Certificate）：公寓项目需开发商提供，确认外国人份额未超过49%。
  4. 婚姻或离婚证明（若适用）：证明配偶同意或无共同财产纠纷。
  5. 泰国签证：有效非移民签证（Non-Immigrant Visa）或长期居留签，如精英签证。
  6. 外汇交易表格（FET Form）：证明资金从海外汇入泰国，金额至少等于房产价值。

文件审核通常需1-2周，建议通过泰国房产中介提交以加速过程。缺失文件可能导致交易延误或取消。

泰国买房流程

泰国买房流程相对简明，通常需1-3个月完成，但期房可能延长至6-12个月。以下是详细步骤，根据泰国土地局标准：

  1. 选房与预订：通过网站或实地考察选定房产，支付订金（通常为房价5%-10%）锁定物业。
  2. 尽职调查：聘请律师核查产权、债务、合规性，确认无产权纠纷，通常需1-2周。
  3. 签约与首付：签订销售合同（SPA），合同需泰英双语，支付首付约10%-30%。
  4. 贷款申请（如需）：提交按揭贷款资料给银行，获批后支付剩余首付，审批时间一般2-4周。
  5. 产权过户与税费支付：在土地局完成产权登记，缴纳转让税、印花税等相关税费，获得产权证（Title Deed）。
  6. 入住与后续：新房完工后验收入住，办理水电登记，购买必要保险。

外国人在泰国买房可以申请当地按揭吗？

外国人在泰国买房可以申请当地按揭，但条件较为严格，申请者须提供收入证明，月收入需达到月供3倍以上，还需提交海外信用报告和有效的长期居留签证或至少1年工作许可。贷款申请人的年龄限制通常是贷款结束时不超过65至70岁。部分私人融资机构可提供较高比例贷款，但利率较高。

若申请不符合要求，贷款可能被拒绝。若配偶为泰国人，配偶可作为担保人，贷款条件会更宽松，但房产所有权登记在配偶名下。

外国人可以通过买房投资移民泰国吗？

泰国没有直接的“购房移民”计划，买房不能自动获得公民身份或永久居留。 但是，投资房产可以作为申请长期签证的辅助条件。例如，通过泰国精英签证（Thailand Elite Visa），投资50万泰铢起可获5-20年居留权，房产投资可增强申请实力。 2025年，精英签证申请量增长15%，但需额外投资如BOI项目。其他选项包括退休签证或工作签证。买房可提供地址证明，但移民需独立申请。

外国人在泰国买房有限制吗？

  • 土地所有权限制：外国人不得直接拥有土地，只能通过租赁或公司间接持有。根据《外国人土地法》，土地必须归泰国公民或公司所有。
  • 公寓配额限制：外国人可拥有公寓永久产权，但每个项目外国人持有比例不得超过总建筑面积的49%。如果配额已满，无法购买。
  • 区域特殊规定：在东部经济走廊（EEC）如芭堤雅部分区域，外国人公寓所有权可达100%，但需确认项目资格。
  • 资金来源要求：所有资金必须从海外汇入，并提供FET证明。
  • 代理人禁令：2025年政府加强打击通过泰国人“代理”购房行为，违规可罚款或房产没收。
  • 其他限制：不得购买农业用地或历史保护区房产。租赁期最长90年（30年+两次续约）。

泰国买房注意事项

  • 聘请独立律师：审核购房合同、产权及税费，律师费用约占房产价值1-2%，防范法律和开发商风险。
  • 地段优先：挑选交通便利位置，如曼谷BTS/MRT沿线或布吉机场附近，确保配套设施完善。
  • 环境及法律检查：确认无洪水等自然风险，核查建筑许可和环境影响评估（EIA）报告。
  • 保险与维护：购买房屋保险防范自然灾害，预算年度物业维护费（公寓每月500-2000泰铢）。
  • 外国人购房限制：外籍买家在单一公寓项目中最多只能拥有49%产权，且不能直接持有土地。
  • 资金合法合规：购房款须以外币从海外汇入，并办理资金来源证明（FET Form），确保合法过户。

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资料来源：
  1. Emerhub：Guide to Buying Property in Thailand as a Foreigner
  2. InverstAsian：Thailand House Prices: How Much Does Property Cost?
  3. DDProperty：Get to Grips with the Payment Terms for Thai Property
  4. Horizon Homes：Getting a Mortgage in Thailand: A Complete Guide for Foreigners
  5. Conrad Properties：How to Buy an Off-Plan Property in Koh Samui & Is It Worth It?

资料检查日期：2025年09月28日

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