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瑞士买房：外国人置业资格、各大城市房价、首付及税务资讯

Hoi Yi Leung

08.12.25

阅读时间 9 分钟

想在瑞士买房？瑞士凭借极高的生活质量、稳定的政治环境和坚挺的货币，一直被视为全球置业的理想之地。然而，瑞士买房条件严格，外国人面临多重法律限制，若准备不足极易碰壁。本攻略为您全面解析外国人在瑞士买房的置业资格、最新房价走势、首付与瑞士买房贷款要求、税务负担及完整买房流程，帮助您在正式出手前做足功课。

目录
外国人在瑞士买房的资格瑞士买房要多少钱？瑞士买房首付与按揭贷款外国人在瑞士买房可以申请当地按揭吗？瑞士买房需要交税吗？瑞士买房的准备文件瑞士买房流程如何寻找瑞士房产外国人可以透过买楼投资移民瑞士吗？瑞士买房注意事项

外国人在瑞士买房的资格

根据瑞士的《Lex Koller 法案》，外国人如想在瑞士买房，需视乎其身份来决定在可买什么类型的房子¹：

持有居留证B（短期居留证，Aufenthaltsbewilligung）：允许外国人在瑞士经房地产购买房屋，但该房产必须是自住用途，原则上不可出租。
持有居留证C（永久居留证，Niederlassungsbewilligung）：拥有与瑞士公民相同的买房权利，不受限制地经房地产购买房。
非居民外国人：只可在联邦及州政府指定的旅游／度假区（如阿尔卑斯山区）购买度假屋，但需获得州政府批准，且每年配额有限，亦只能短期出租。

瑞士买房要多少钱？

根据房地产投资网站 Investropa 在 2025 年 9 月的数据，瑞士公寓平均房价为每平方公尺 8,700 - 9,200 瑞士法郎，独立式住宅（single-family house）平均房价则为每平方公尺 7,900 - 8,000 瑞士法郎。

如在瑞士乡村地区置业，公寓平均房价为每平方公尺 3,000 - 4,500 瑞士法郎，独立式住宅平均房价则为每平方公尺 2,800 - 4,000 瑞士法郎，反映瑞士房价因应地区不一²。

以下将列出部分瑞士各个主要城市的房价²：

城市	公寓平均房价（每平方公尺）	独立式住宅平均房价（每平方公尺）
苏黎世	17,000 - 21,100瑞士法郎	15,000 - 18,000瑞士法郎
日内瓦	15,800 - 21,000瑞士法郎	14,000 - 17,000瑞士法郎
巴塞尔	11,000 - 13,100瑞士法郎	9,500 - 11,500瑞士法郎
伯尔尼	9,800 - 11,500 瑞士法郎	8,500 - 10,000瑞士法郎

除此之外，当您在瑞士买房时，也不要忽视相关费用，包括³：

公证费（Notary fees）：房价 0.2 - 1%，视不同地区而定
房产转让税（Transfer taxes）：房价 1 - 3.3%，视不同地区而定
土地登记费：房价 0.1 - 0.5%
律师费：约 2,000 - 8,000瑞士法郎

瑞士买房首付与按揭贷款

在瑞士买房，如属自住房，需至少支付房价的 20% 作为首付⁴，当中至少一半必须是现金；至于另外一半，可用当地养老保险金或绑定私人养老储蓄，亦可用现金支付。对于外国人而言，如在瑞士买房，则需要约 30 - 40%作为首付⁵。

另外，在瑞士买房负担能力审查很严。除了银行压力测试外，当地要求房贷月供、房屋维护费用、贷款利息不能超过您家庭税前收入的 33 - 35%⁴。

在选择瑞士买房贷款时，主要有以下两种类型：

定期按揭（固定利率）：锁定利率通常为 5 - 10 年期，2025 年利率约为 1.4 - 1.6%，适合希望稳定月供的买家。
活期按揭（浮动利率）：利率随市场波动，2025 年约为 0.8%，短期成本较低但存在利率上升风险。

值得注意的是，瑞士银行在审批贷款时会进行压力测试，以约 5% 的理论利率计算您的还款能力，加上每年约 1% 的房屋维护成本及 1% 的还款额，以确保您在利率上升时仍能负担得起。这意味着即使实际利率较低，您的收入仍须足够应对压力测试的要求。

外国人在瑞士买房可以申请当地按揭吗？

非瑞士居民也可以在瑞士获得抵押贷款，但瑞士银行对非居民申请人的条件更为严格。

如上述所指，非瑞士居民需要 30% 至 40% 的首付才可在瑞士买房，换言之他们最多只可申请房价的50 - 65%作按揭贷款。

事实上，Investropa 指出瑞银（UBS）和瑞士信贷（Credit Suisse）通常要求非居民抵押贷款支付40%至50%的首付，具体比例更取决于多种因素，如国籍、收入稳定性及房产类型和位置等。

瑞士买房需要交税吗？

在瑞士买房，需涉及以下税务：

房产转让税²（Transfer taxes）：房价 1 - 3.3%，视不同地区而定
房产税⁶：每年0.1 - 0.3%，基于房产价值。
财富税⁶：每年0.1 - 1%的个人资产净值，包括已抵押贷款的房产在内，税率视不同地区而定。

除上述税项外，以下两项税务规定也须特别留意：

资本利得税（Grundstückgewinnsteuer）：当您出售房产时，需就出售利润缴纳此税。税率会随持有年限增加而递减，鼓励长期持有。如在购买后短期内出售，税率可能高达 30 - 40%。
虚拟租金收入税（Eigenmietwert，意为估算租金价值）：这是瑞士独特的税务制度。即使房产由您自住，当局仍会估算该物业的市场租金，并将此金额计入您的应税收入。不过，您可以透过申报按揭利息支出来抵扣部分税款。值得注意的是，瑞士议会已于2024年通过废除此税制的决定，预计最早于2028年后生效，但目前仍需经过公投批准。

瑞士买房的准备文件

外国人在瑞士买房前，需准备以下文件：

有效护照或身体分证明文件，若为联合购买（如夫妻），需额外提供婚姻证明或共同拥有文件
瑞士居留许可：瑞士居民（持有B或C许可）享有与瑞士公民同等权利，可无需额外许可购买主要住所（Hauptwohnsitz）。非居民（无居留许可）仅限购买度假屋（Ferienwohnung），且需证明「特殊联系」。
购买许可申请：非居民外国人需向所在州当局申请，证明与瑞士的「特殊联系」（如工作或退休），并附上物业细节
资金证明：如银行对帐单（最近6个月）、资金来源证明，证明足够支付首付及总价
收入或就业证明：雇佣合约、薪资单或退休证明，证明财务能力；适用于申请居留或贷款。
部分或州政府要求的其他补充文件（如土地登记细节、保险证明），视购屋地点而定
房地产购买合约
公证人委托文件

瑞士买房流程

以下是外国人在瑞士买房的完整步骤：

确认自身资格：确认自己属于哪一类买家。居留证 B 或 C 持有人可像瑞士人一样购买主要住所；非居民只能买度假屋。
决定物业类型与地点：根据自身资格、预算及生活需求，选择合适的物业类型（公寓或独立屋）及地区。
寻找物业：透过经纪人或平台找到合适房源，进行看房及尽职调查。
申请购买许可（适用于非居民）：向物业所在州的「经济事务处」或「土地登记处」提交申请，并附上所需文件。
安排资金与贷款：准备资金以作首付，或向瑞士银行申请抵押贷款（Hypothek），提供收入证明、资金来源证明，并取得银行贷款承诺书。
签署公证购买合约：由公证人主持，双方必须亲自或委托代表出席，签署正式买卖合约及支付手续费。
缴纳相关税费：如土地登记费、房产转让税、公证费等。
土地登记处过户：公证人将合约送交土地登记处（Grundbuchamt），所有权正式转移，买家成为登记业主。
付款与交屋：买家将余款汇入公证人信托帐户，公证人确认所有条件达成后，释款给卖方，买家正式取得钥匙交屋。

如何寻找瑞士房产

在瑞士寻找合适的房产，可以透过以下几个主要渠道：

主要线上平台：

Homegate：瑞士最大的房产搜索平台，覆盖各类住宅及商业物业。
ImmoScout24：提供详细的房源资讯及市场数据，适合初步了解各地区价格。
ImmoStreet：另一个受欢迎的瑞士房产平台，房源多元。

专业协会及中介：

SVIT（瑞士房地产协会）：提供专业认证经纪人名录，是联系正规中介的可靠途径。
USPI：专为法语区服务的房地产协会，适合有意在日内瓦或洛桑等地置业的买家。
主要地产代理公司包括 Privera 及 Wincasa。

在苏黎世、日内瓦等热门城市，房源竞争非常激烈，优质物业有时未及公开发布已经售出。建议您提早向当地经纪人登记，以便第一时间获得“场外”（off-market）盘源的资讯。

外国人可以透过买楼投资移民瑞士吗？

瑞士没有传统的“黄金签证”（Golden Visa）计划，意即外国人无法直接透过购买物业（买楼）来投资移民瑞士。如您想投资移民瑞士，买楼投资可作为移民的辅助步骤，但您仍需符合其他投资移民要求，例如透过企业注册或投资符合条件的项目来申请瑞士移民许可。

瑞士买房注意事项

外国人买房需注意以下事项：

外国人身份限制：如无居留许可，外国人仅可买度假屋，且配额有限。
Lex Koller许可配额：每个州每年外国人购屋名额有限，热门地区（如圣莫里茨、韦尔比耶）常几个月就额满
房屋面积上限⁷：土地上限最多1000㎡；室内面积最多200㎡。
禁止纯投资出租：必须证明自己会实际入住，长期出租或Airbnb经营会被拒绝或强制出售

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资料来源：

Engel & Völkers：Lex Koller: Advisor for foreigners purchasing real estate in Switzerland
Investropa：How much is property in Switzerland really?
Investropa：Switzerland: property purchase process for foreigners
Investropa：How to actually buy apartment in Switzerland
Investropa：Switzerland: Mortgage without residency
Dardikman Law Offices：Swiss Real Estate Tax
Switzerland Sotheby's International Realty：Foreign nationals, how to buy a property as a second home?

资料检查日期：2025年11月30日

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