海外生活海外物业

瑞士买房：外国人置业资格、各大城市房价、首付及税务资讯

Hoi Yi Leung

08.12.25

7分钟阅读

瑞士凭借极高的生活质量、稳定的政治环境和坚挺的货币，一直被视为全球置业的“避风港”。然而，瑞士对于外国人买房有着严格的法律限制。本文将为您深入剖析置业资格、最新房价走势、首付要求以及完整的买房流程。

外国人在瑞士买房的资格

根据瑞士的《Lex Koller 法案》，外国人如想在瑞士买房，需视乎其身份来决定在可买什么类型的房子¹：

持有居留证B（短期居留证，Aufenthaltsbewilligung）：允许外国人在瑞士经房地产购买房屋，但该房产必须是自住用途，原则上不可出租。
持有居留证C（永久居留证，Niederlassungsbewilligung）：拥有与瑞士公民相同的买房权利，不受限制地经房地产购买房。
非居民外国人：只可在联邦及州政府指定的旅游／度假区（如阿尔卑斯山区）购买度假屋，但需获得州政府批准，且每年配额有限，亦只能短期出租。

瑞士买房要多少钱？

根据房地产投资网站 Investropa 在 2025 年 9 月的数据，瑞士公寓平均房价为每平方公尺 8,700 - 9,200 瑞士法郎，独立式住宅（single-family house）平均房价则为每平方公尺 7,900 - 8,000 瑞士法郎。

如在瑞士乡村地区置业，公寓平均房价为每平方公尺 3,000 - 4,500 瑞士法郎，独立式住宅平均房价则为每平方公尺 2,800 - 4,000 瑞士法郎，反映瑞士房价因应地区不一²。

以下将列出部分瑞士各个主要城市的房价²：

城市	公寓平均房价（每平方公尺）	独立式住宅平均房价（每平方公尺）
苏黎世	17,000 - 21,100瑞士法郎	15,000 - 18,000瑞士法郎
日内瓦	15,800 - 21,000瑞士法郎	14,000 - 17,000瑞士法郎
巴塞尔	11,000 - 13,100瑞士法郎	9,500 - 11,500瑞士法郎
伯尔尼	9,800 - 11,500 瑞士法郎	8,500 - 10,000瑞士法郎

除此之外，当您在瑞士买房时，也不要忽视相关费用，包括³：

公证费（Notary fees）：房价 0.2 - 1%，视不同地区而定
房产转让税（Transfer taxes）：房价 1 - 3.3%，视不同地区而定
土地登记费：房价 0.1 - 0.5%
律师费：约 2,000 - 8,000瑞士法郎

瑞士买房首付与按揭贷款

在瑞士买房，如属自住房，需至少支付房价的 20% 作为首付⁴，当中至少一半必须是现金；至于另外一半，可用当地养老保险金或绑定私人养老储蓄，亦可用现金支付。对于外国人而言，如在瑞士买房，则需要约 30 - 40%作为首付⁵。

另外，在瑞士买房负担能力审查很严。除了银行压力测试外，当地要求房贷月供、房屋维护费用、贷款利息不能超过您家庭税前收入的 33 - 35%⁴。

外国人在瑞士买房可以申请当地按揭吗？

非瑞士居民也可以在瑞士获得抵押贷款，但瑞士银行对非居民申请人的条件更为严格。

如上述所指，非瑞士居民需要 30% 至 40% 的首付才可在瑞士买房，换言之他们最多只可申请房价的50 - 65%作按揭贷款。

事实上，Investropa 指出瑞银（UBS）和瑞士信贷（Credit Suisse）通常要求非居民抵押贷款支付40%至50%的首付，具体比例更取决于多种因素，如国籍、收入稳定性及房产类型和位置等。

瑞士买房需要交税吗？

在瑞士买房，需涉及以下税务：

房产转让税²（Transfer taxes）：房价 1 - 3.3%，视不同地区而定
房产税⁶：每年0.1 - 0.3%，基于房产价值。
财富税⁶：每年0.1 - 1%的个人资产净值，包括已抵押贷款的房产在内，税率视不同地区而定。

瑞士买房的准备文件

外国人在瑞士买房前，需准备以下文件：

有效护照或身体分证明文件，若为联合购买（如夫妻），需额外提供婚姻证明或共同拥有文件
瑞士居留许可：瑞士居民（持有B或C许可）享有与瑞士公民同等权利，可无需额外许可购买主要住所（Hauptwohnsitz）。非居民（无居留许可）仅限购买度假屋（Ferienwohnung），且需证明「特殊联系」。
购买许可申请：非居民外国人需向所在州当局申请，证明与瑞士的「特殊联系」（如工作或退休），并附上物业细节
资金证明：如银行对帐单（最近6个月）、资金来源证明，证明足够支付首付及总价
收入或就业证明：雇佣合约、薪资单或退休证明，证明财务能力；适用于申请居留或贷款。
部分或州政府要求的其他补充文件（如土地登记细节、保险证明），视购屋地点而定
房地产购买合约
公证人委托文件

瑞士买房流程

以下是外国人在瑞士买房的完整步骤：

确认自身资格：确认自己属于哪一类买家，如是居留证B或居留证C持有人，可像瑞士人一样自由购买主要住所；如属非居民，只能买度假屋或证明「特殊联系」才能买住宅
决定物业类型与地点：（G许可、在边境工作）→ 只能在通勤许可州买主要住所
寻找物业：透过经纪人或平台签订预约合约
申请购买许可（适用于非居民）：向物业所在州的「经济事务处」或「土地登记处」提交申请，并提交准备文件。
安排资金与贷款：准备资金以作首付，或向瑞士银行申请抵押贷款（Hypothek），提供收入证明、资金来源证明，并取得银行贷款承诺书
签署公证购买合约：由公证人主持，双方必须亲自或委托代表出席，签署正式买卖合约及支付手续费
缴纳相关税费：如土地登记费、房产转让税、公证费等
土地登记处过户：公证人将合约送交土地登记处（Grundbuchamt），所有权正式转移，买家成为登记业主
付款与交屋：买家将余款（扣除订金）汇入公证人信托帐户，公证人确认所有条件达成后，释款给卖方。买家可取得钥匙，正式交屋。

外国人可以透过买楼投资移民瑞士吗？

瑞士没有传统的“黄金签证”（Golden Visa）计划，意即外国人无法直接透过购买物业（买楼）来投资移民瑞士。如您想投资移民瑞士，买楼投资可作为移民的辅助步骤，但您仍需符合其他投资移民要求，例如透过企业注册或投资符合条件的项目来申请瑞士移民许可。

瑞士买房注意事项

外国人买房需注意以下事项：

外国人身份限制：如无居留许可，外国人仅可买度假屋，且配额有限。
Lex Koller许可配额：每个州每年外国人购屋名额有限，热门地区（如圣莫里茨、韦尔比耶）常几个月就额满
房屋面积上限⁷：土地上限最多1000㎡；室内面积最多200㎡。
禁止纯投资出租：必须证明自己会实际入住，长期出租或Airbnb经营会被拒绝或强制出售

瑞士作为人类最适宜居住地之一，其幽美的风景及恬静的生活环境，使不少人都向往这片乐土。如想在瑞士买房，除了要有足够资金外，您亦需要事先准备将资金汇款到瑞士，如选择 Wise 将大额现金以更方便及更低的成本汇款到当地。

Wise 支援汇款超过 45 种货币至超过 140 个国家，只要转账至 Wise 的银行户口，Wise 就会为您将汇款发送至指定银行或电子钱包户口，例如支付宝和微信。与传统银行不同，Wise 始终坚持采用市场中间汇率进行货币兑换，绝无汇款加价，只收取一笔透明、清晰的汇款手续费。因此，即使进行大额汇款，Wise 收费仍然比起传统银行便宜。此外，Wise 提供全程汇款追踪功能，让您随时查看进度，最快甚至可以即时到账。

了解更多 Wise 国际汇款服务

您可以透过 Wise 以中间市场汇率和透明的费用，向全球超过 140 个国家发送大额转帐，安全之余更加设有即时追踪汇款功能。

专为大额转账而设的支援服务
设置快速简单，不需要提交实体文件
收费透明，一目了然
可以追踪转账进度
转账时间快
双重身份验证和即时通知

想锁定心仪汇率？立即设置到价提醒，当汇率达到您的目标价位时，Wise将向您发送即时通知，让您轻松抓住最佳时机。

请注意，Wise 目前不支持中国公民从中国大陆向海外汇款。但您可以通过 Wise 从其他国家或地区向海外或中国大陆汇款。

资料来源：

Engel & Völkers：Lex Koller: Advisor for foreigners purchasing real estate in Switzerland
Investropa：How much is property in Switzerland really?
Investropa：Switzerland: property purchase process for foreigners
Investropa：How to actually buy apartment in Switzerland
Investropa：Switzerland: Mortgage without residency
Dardikman Law Offices：Swiss Real Estate Tax
Switzerland Sotheby's International Realty：Foreign nationals, how to buy a property as a second home?

资料检查日期：2025年11月30日

*请参阅使用条款以及您所在地区的产品可用情况，或浏览 Wise 的费用与定价，以了解最新信息。

本出版物仅供参考，不构成 Wise Payments Limited 或其子公司及其关联公司的法律、税务或其他专业建议，也不能替代财务顾问或任何其他专业人士的建议。

我们不以任何明示或暗示的形式陈述、保证或担保该出版物中内容的准确性、完整性或时效性。