海外生活海外物业

日本买房：日本买房多少钱？外国人可以在日本买房吗？

Hoi Yi Leung

01.08.25

8分钟阅读

日本作为一个经济发达、文化丰富的国家，吸引了众多海外人士考虑在此购买房产，无论是用于居住、投资还是度假。外国人在日本买房已不再是遥不可及的梦想。然而，在日本买房子，尤其对不熟悉当地法律和文化的海外买家来说，需要细致的规划和全面的了解。以下是关于在日本买房的关键信息，涵盖方法、成本、流程及注意事项，专为海外人士设计。

目录
外国人可以在日本买房吗？日本买房的方法日本买房要多少钱？要交税嗎？日本买房需要首付吗？日本买房子需要什么条件日本买房流程日本买房贷款：外国人如何在日本贷款买房？买房可以投资移民日本吗？外国人日本买房限制日本买房注意事项

外国人可以在日本买房吗？日本买房的方法

海外人士可以通过以下方式在日本购买房产：

新建房产：包括新建公寓或独栋住宅，设施现代化但价格较高。
二手房：包括公寓、独栋住宅或土地，价格较低但需检查房龄和维护状况。
购买土地并建造：土地价格因地区差异大。

您可以通过专业的日本买房网站（如Real Estate Japan, Housing Japan等）或日本买房app（如SUUMO, HOME'S等）筛选新建房源。

日本买房要多少钱？要交税嗎？

根据株式会社不动产经济研究所在2025年6月发布的数据，日本买房所需金额如下：

首都圈（如东京）：新建公寓每平方米约136.4万日元（约9,200美元），独栋住宅平均价格为9,165万日元（约62万美元）¹。
近畿圈（如大阪、京都）：新建公寓每平方米约94万日元（约6,300美元），独栋住宅平均价格为5,205万日元（约35.2万美元）²。

另外，如果想寻找便宜一点的房子，除了可以去农村地区之外，还可以通过“空屋银行”以低成本甚至免费获得“空屋”（即无人居住的房屋）。然而，日本买房要三思，尤其是考虑“空屋”时：³

申请条件严格：通常要求申请人为40岁以下单身人士，或父母一方50岁以下、育有18岁以下子女的家庭。
长期居住承诺：通常需承诺长期居住（通常15年以上）。
修缮费用：成功获得“空屋”后，需要自行承担高昂的修缮和维护费用。

另外，在日本购房也涉及以下额外费用及税费⁴：

类别	金额
中介费	买卖金额 × 3％ + 6万日元（上限），再乘以10%消费税
印花税	200至48万日元，根据合同内容而变化
订金	买卖金额的5至10％左右
火灾・地震保险费	根据保险内容而变化
登记许可税	房产评估值的2%
司法书士费	6万至20万日元
不动产取得税	固定资产税评估额 × 3％（土地有减免措施）
固定资产税	房产评估值的1.4%
城市规划税	房产评估值的0.3%

日本买房需要首付吗？

在日本买房需要支付：

定金：签约时支付房价的5%-10%现金定金，直接给卖家⁴。
抵押贷款首付：通常为10%-20%，但对于海外人士而言，由于银行对风险评估更为严格，可能需要支付30%或更高的日本买房首付。

日本买房子需要什么条件

日本对外国人的房产购买没有国籍限制。然而，所需文件因居住状态而异：

居民（在日本有居民身份证明的外籍人士）：
- 需要提供居住证（在留卡）或特别永住者证。
- 需要身份证明文件，比如护照、驾驶执照等带照片的证件。
- 如果申请银行贷款，通常需要印章及印章证明（印鉴证明）。
- 居民可以提供由市区町村役所开具的“外国人住民的住民票副本”作为身份及住址证明。
非居民（没有在日本登记住所的外国人）：
- 需要提供公证书，证明申请人的地址和签名，该公证书需由申请人本国的公证机关办理，或由日本驻外使领馆认证（宣誓供述书）。
- 提供护照及护照公证副本作为身份证明。
- 通常需准备个人身份证件。
- 非居民没有居住证，故需通过以上公证文件替代住民证明。
贷款申请者：
- 需提供近三年的收入证明（如税单、工资单等）以证明贷款偿还能力。
- 银行可能要求其他补充文件，具体根据贷款银行政策不同而异

由于日本买房条件和所需文件可能较为复杂，建议通过专业的房地产中介或司法书士协助准备。

日本买房流程

日本购房的整个流程通常需要60到90天左右完成。对于外国人在日本买房，以下是您需要了解的关键步骤：

联系中介：首先联系专业的房地产中介，咨询市场情况及法律事项，这一步十分重要，因为日本买房涉及较多法规与手续。务必选择一个信誉良好且能够提供多语言服务的公司，以避免语言或理解障碍。
实地查看：与中介一起实地看房，以评估房屋条件和周边环境。
咨询银行贷款：若需贷款，通常会先进行非正式的贷款预批准，了解能贷到的额度和条件。
表达购买意向：通过购买申请书或购房意向书明确表达想买该房产，卖方或中介方会优先处理你的申请。
谈判与支付定金：一般需要支付5%-10%的订金或诚意金，作为对卖方的购买保证。
签订合同：签订买卖合同前，买方有权审阅“重要事项说明书”（重要法律文件），确认无误后正式签约并交付定金。
贷款最终批准：若使用贷款，银行会进行最终审核和批准。
最终结算及交付：买方通过银行转账支付剩余房款后，卖方交付钥匙，完成过户手续，正式取得房产所有权。

整个流程所有文件以日语为主，因此建议找懂双语的中介协助办理，以避免语言或理解障碍。

日本买房贷款：外国人如何在日本贷款买房？

对于外国人日本买房而言，获得日本买房贷款是购房过程中一个重要的挑战。虽然可以申请当地按揭，但条件通常比本国居民更为严格。

海外人士申请当地按揭的条件：

居留地位：通常需要持有长期有效签证或永住权。非居民申请按揭则极其困难。
信用记录：需在日本建立6个月至1年的信用记录。
收入证明：需提供薪资单或纳税记录，以证明贷款偿还能力。
首付：通常10%-20%，外国人可能需30%或更多。
日语能力：部分银行会要求申请人具备一定的日语能力，以便理解复杂的贷款条款。
担保人：某些情况下，银行可能要求提供担保公司或个人担保。

由于非居民很难从日本当地银行获得日本贷款买房，建议通过您本国的银行或在日本设有分支机构的国际银行进行咨询。这些银行可能提供专门针对海外买家的贷款产品，尽管日本买房贷款利率和条件可能与当地银行有所不同。

买房可以投资移民日本吗？

许多人认为日本买房移民是可行的途径，但这是一个常见的误解。买房不直接授予居留权或移民资格。需通过工作签证、配偶签证或投资签证（需设立公司）等途径申请居留。然而，拥有房产可能在申请永住权时作为财务稳定性的参考因素之一，但它并非直接授予居留权的途径。您的签证和居留状态必须通过其他合法途径获得和维持。

外国人日本买房限制

根据2021年实施的《土地规制法》，海外人士不可选购靠近自卫队或美军基地的土地。截至2024年3月，日本已经划定583个管制区域，包括以下地点⁸：

指定的注视区域，如自卫队和日本海上保安厅的基地、驻地和海上保安厅办公室以及核电站和机场1公里范围内的区域
美军基地附近地区
国境离岛等敏感区域

另外，海外人士买房时，可能面临语言障碍和远程操作难度，也是要注意的一点。

日本买房注意事项

房产贬值：尤其是在非大城市区域，建筑物价值可能随时间下降。日本房屋的折旧速度相对较快，尤其木结构房屋。
自然灾害：日本位于地震活跃带，台风也较为常见。购房时需关注建筑的抗震标准和防灾措施，并购买合适的火灾、地震保险。
维护成本：老旧房产或“空屋”可能需要高额的维修费用，这会增加您的长期持有成本。
语言障碍：日本购房涉及大量日语文件和沟通，没有专业的双语中介协助可能会面临重大障碍。一些日本买房网站会提供多语言界面，但关键的法律文件仍需专业翻译。
税费透明：了解所有购房和持有阶段的税费至关重要，避免在购房过程中或之后出现意外支出。
贷款难度：如前所述，外国人申请日本买房贷款的条件通常比日本人严格。
舊房产价值：非大城市或老旧房产在未来转售时，可能面临市场需求不足和价格难以抬升的问题。
签证需求：日本买房不授予居留权。您必须确保自己有合法的签证和居留身份，否则即使拥有房产也无法在日本长期居住。

近年不少人选择移民日本，而移居当地不仅要面对新语言环境，以至是跟华语地区不同的社会文化外，你亦要留意如何将现时的资产转移至日本，以便你日后财务上的需要。相比起传统银行，您亦可以选择Wise将大额现金以更方便及更低的成本汇款到当地，助力您的日本购房计划。

您可以透过 Wise 以中间市场汇率和透明的费用，向全球超过 140 个国家发送大额转帐，安全之余更加设有即时追踪汇款功能。

专为大额转账而设的支援服务
设置快速简单，不需要提交实体文件
收费透明，一目了然
可以追踪转账进度
转账时间快
双重身份验证和即时通知

想锁定心仪汇率？立即设置到价提醒，当汇率达到您的目标价位时，Wise将向您发送即时通知，让您轻松抓住最佳时机。

日本菲律宾用户还可以开设Wise帐户，同时持有超过40种货币，其中超过8种更加设有帐户号码，方便接收本地转账。配合Wise借记卡，无论日常消费、出国旅游抑或网购都同样划算。

资料来源：

不動産経済研究所：首都圏新築分譲マンション市場動向 2025 年 6 月
不動産経済研究所：近畿圏新築分譲マンション市場動向 2025 年 6 月
Mailmate：日本房地產攻略：如何輕鬆搜尋和購買便宜空屋
ゆかり法務事務所：日本买房除了房价还要花多少钱？司法书士详解额外费用
RE/MAX APEX：What is the Deposit for Purchasing Real Estate In Japan? Explanation of its Role and Market Rates
M&A総合法律事務所：外國人可以購買日本房地產嗎？我需要什麼文件和程序？日本律師徹底講解！
Remitily：2025年外国人在日本买房置业指南：流程、注意事项与实用建议全解析

资料检查日期：2025年07月26日

*请参阅使用条款以及您所在地区的产品可用情况，或浏览 Wise 的费用与定价，以了解最新信息。

本出版物仅供参考，不构成 Wise Payments Limited 或其子公司及其关联公司的法律、税务或其他专业建议，也不能替代财务顾问或任何其他专业人士的建议。

我们不以任何明示或暗示的形式陈述、保证或担保该出版物中内容的准确性、完整性或时效性。