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德国买房全攻略：流程、费用、贷款与外国人注意事项

Hoi Yi Leung

22.10.25

6分钟阅读

德国房地产市场以其经济稳定性和高生活品质，成为全球投资者的热门选择。对于计划在德国买房的投资者和移居者，了解当地的德国买房流程、财务要求和法律规范至关重要。本文将提供一份详尽的懒人包，涵盖从寻找房源到申请德国买房贷款的所有关键信息，助您在购买德国房地产时做出明智决策。

目录
德国买房方法德国买房要多少钱？德国买房需要支付首付吗？德国买房需要交税吗？德国买房的准备文件德国买房流程外国人德国买房可以申请当地按揭吗？外国人可以通过买房投资移民德国吗？德国买房注意事项

德国买房方法

在德国买房，首先需要通过房地产门户网站寻找物业。买家通常会先通过大型房产平台（如 Immobilienscout24、Immonet）或代理寻找合适物业，这些平台提供新建（Neubau）和二手（Altbau）物业列表，可依据预算、区域、房龄等条件筛选适合物业¹。而德国新建及二手物业有以下分别：

新房（Neubau）：通常设备新、品质高、维修需求低，但价格较高
旧房（Altbau）：可能需要翻新维修，价格相对较低，购买前需要仔细评估结构和维修费用

德国买房要多少钱？

根据房地产投资网站Investropa在2025年6月的数据，德国二手公寓的平均价格约为每平方米3,400欧元，新建公寓则为每平方米5,500欧元²。他们亦指出，德国不同城市的物业价格差异较大，例如位于慕尼黑的二手公寓及新建公寓的平均每平方米分别可高达约8,500欧元和11,500欧元，而柏林的二手公寓及新建公寓的平均每平方米则分别约5,400欧元和8,400欧元 ²。

除了物业价格外，买家还需要支付额外的费用，包括：

中介费（Maklerprovision）：自2020年12月起，德国法律规定中介费由买卖双方各承担一半，而中介费通常为购买价格的 3.57%³。
公证费和登记费（Notar- und Grundbuchkosten）：约为购买价格的 1.5%⁴。
物业转让税（Grunderwerbsteuer）：根据州不同，税率从 3.5% - 6.5% 不等⁵。

这些额外费用通常占购买价格的8%至12%，因此买家在预算时需考虑这些支出。

德国买房需要支付首付吗？

德国银行通常要求买家提供一定的首付款，尤其是非居民买家。虽然部分人可以“零首付”置业，但通常仅限于少数信用非常优秀、有高收入或资产背景的客户，且贷款条件会较为严格、利率明显较高。

一般而言，首付需至少覆盖8%至15%的物业价格附加成本（如税金、公证费、登记费），以避免负资产风险。本地买家首付通常为20%，而非居民买家可能需30%或更高，需提供稳定收入证明及合法资金来源⁶。

德国买房需要交税吗？

是的，买家需要支付以下税费：

物业转让税（Grunderwerbsteuer）：根据州不同，税率从3.5%至6.5%不等，需在购买后一个月内缴纳。
年度物业税（Grundsteuer）：根据2025年最新计算方法，德国年度物业税的基本公式为：评估值 × 联邦税率（0.034%）× 地方税率（倍数）。不过，德国也允许各联邦州采用引入自己的不同规定来计算房地产税⁷。
公证费和登记费（Notar- und Grundbuchkosten）：约为购买价格的2%⁸。

德国买房的准备文件

德国买房买家需要准备以下文件：

个人文件：
- 身份证件（护照或身份证）
- 收入证明（工资单、税单等）
- 财务稳定性证明（银行对账单、资产证明等）
- 如果是自由职业者，需提供盈利证明（如利润损失报表）
物业文件（由卖家提供）：
- 土地登记摘要（Grundbuchauszug）
- 能源效益证书（Energieausweis）
- 分层声明（Teilungserklärung），适用于公寓
- 房主会议记录（Hausverwaltungs protokol）
- 建筑图纸、许可证，包括房屋结构图、建筑许可证、改建记录，有助于认证产权范围、结构合法性
供公证人使用的文件：
- 以上所有文件，以及最终购买合约

建议买家让律师或公证人检查这些文件，以确保没有法律或财务隐患。

德国买房流程

德国买房的流程如下：

寻找物业：通过房地产门户网站寻找。
提出报价并签署预订合约：保留物业，同时有14天的撤销权。
进行尽职调查：检查所有必要文件，可能雇用专业人士进行评估。
申请抵押贷款：如果需要，提供必要文件给银行。
签署最终购买合约：在公证人面前签署，公证人同时处理转让。
支付购买价格和税费：包括物业转让税。
登记物业：公证人处理土地登记。

整个过程可能需要几周至数月，具体取决于物业类型、银行审批时间以及法律程序。

外国人德国买房可以申请当地按揭吗？

外国人可以在德国申请当地抵押贷款，但可能需要满足更严格的要求。德国银行对非居民买家的信用评分和财务状况要求较高，特别是如果买家没有德国居留许可，就需要支付更高的首付，并提供更多财务文件以证明偿还能力。建议海外买家与熟悉德国按揭市场的抵押经纪人合作，以获得更好的贷款条件。

外国人可以通过买房投资移民德国吗？

仅通过购买住宅物业并不能获得德国居留权或公民身份。然而，如通过特定投资计划或投资移民（如参与地区发展项目，投资商业和住宅物业，或开设企业等），则可以获得居留许可。

德国买房注意事项

在德国买房时，买家需要注意以下事项：

额外费用：税费、中介费等可能达到购买价格的 8%至12%。
尽职调查：彻底检查所有文件，对于现有物业可能需要聘请专业人士进行评估。
语言障碍：许多文件以德语撰写，建议聘请翻译或律师协助。
抵押贷款要求：外国人可能面临更严格的要求。
市场差异：不同城市的物业价格和需求差异显著。
法律方面：了解德国物业法律和合约至关重要。
移民目的：若有移民打算，需研究特定的投资计划，而非仅购买物业。
未来法规：注意未来的能源效率和供暖法规，可能需要进行翻新。

成功的德国买房之旅需要周全准备和专业指导。从寻找合适的德国买房网站，到精确计算德国买房首付和附加费用，再到最终获得德国买房贷款，每一步都至关重要。由于德国的法律和金融系统复杂，建议您咨询专业人士，比如聘请专业的公证人、律师和抵押经纪人。

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资料来源：

德国之声：在德国买房你了解多少？
Investropa：Will real estate prices in Germany go up in 2025?
Hausverkauf Ratgeber：How much is your brokerage commission?
immoverkauf24：Notary fees and land registry fees: Information & online calculator
Finanztip：How the tax works when buying a property
Investropa：Buying property in Germany as a foreigner: full guide
German Trade & Invest：Taxation of Real Estate
Interhyp：Land registry and notary fee calculator

资料检查日期：2025年07月25日

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