中国买房：外国人可以在中国买房吗？房价、首付款、费用和准备文件

外国人可以在中国买房吗？答案是可以的。随着中国对外开放和住房政策的持续调整，越来越多的外籍人士在中国买房成为可能，无论是出于自住、投资还是养老的需求。然而，不同于本地居民，外国公民在中国置业需满足特定的资格、限购和文件要求。本文将作为一份指南，为您详细解析外籍人士在中国买房的最新政策、限购条件、所需文件以及完整的购房流程，帮助您顺利完成置业。

目录
外国人可以在中国买房吗？ 香港人可以在中国买房吗？ 中国买房的方法 中国买房要多少钱？ 中国买房首付款、贷款与交易税费 首付款政策 中国买房需要交税吗？ 中国买房的准备文件 中国买房流程 一手房 二手房 在中国买房如何保障个人利益？ 什么是五证二书？ 香港人在中国买房可以申请当地按揭吗？ 香港人在中国买房有限制吗？ 香港人可在中国买房收租吗？ 中国买房注意事项

外国人可以在中国买房吗？

外国人在中国买房吗的政策核心是“满足自住需求”和“符合居住年限”。根据中国政府规定，外籍人士若想在中国大陆购买住宅物业，需符合以下基本条件：

条件类型	具体要求	身份证明
居住要求	购房者需在中国大陆工作、学习或居留满一年。	签证、居留许可、一年以上的居住证明（由公安部门出具）。
购房用途	只能购买一套住宅物业用于自住。	需签署《在中国境内无其他住房的承诺书》。
身份证明	外国护照可以在中国买房吗？可以。有效外国护照和签证是购房的基本身份条件。	外国护照原件及复印件，以及经公证的中文翻译件。
限购要求	必须符合购房所在城市的限购政策。	购房资格审查文件（如税务或社保证明）。

香港人可以在中国买房吗？

香港居民可以在中国大陆购买住宅物业。以大湾区為例，港澳居民在大湾区内地城市购房，可享内地居民同等待遇，无需提供工作或社保证明¹。关键条件包括：

身份要求：

• 持有有效《港澳居民来往内地通行证》（回乡证）及香港身份证是购房的基本身份条件。

限购政策：

• 大湾区部分城市如深圳、东莞、中山、佛山对港澳居民购房有限购限制，多数仅允许购一套住宅用于自住，而广州和珠海已全面取消限购。
• 商业物业（写字楼、商铺）购买限制较普遍，大多数城市不允许港澳居民以个人名义购买商业物业。
• 北京、上海对港澳居民购房有较严格管理，通常需提供在本地的工作、学习或居留证明，且需经多部门审批，购房资格审核时间一般为10个工作日左右。

2024年初，内地金融管理部门推出了便捷的汇款政策，为香港居民在大湾区内地城市购房提供了安全可靠的资金通道，支持通过两地银行体系将购房款项顺利汇入内地²。

中国买房的方法

中国大陆购房分为一手房（新房）和二手房两种方式，香港人可根据需求选择：

• 一手房：一手房通常由开发商直接销售，分为期房（尚未建成）和现房（已建成）。通过售楼处或线上平台选房、支付订金后签约的流程也符合实际情况。但需补充的是，香港人在大陆购房受限购政策影响，需满足当地购房资格（如社保或纳税证明）。
• 二手房：通过中介交易，需核查产权并办理过户。但需补充的是，二手房交易涉及的税费（如契税、增值税）及贷款流程较为复杂，且中介费用需明确。

中国买房要多少钱？

2025年中国大陆房价因城市和区域差异较大。以下列出全国排名首十名，及部份大湾区城市的房价（截至2025年8月）³：

城市	省份或直辖市	平均房价（每平方米）
深圳	广东	71,253
上海	上海	61,837
北京	北京	60,916
杭州	浙江	39,765
厦门	福建	38,425
广州	广东	37,473
三亚	海南	36,881
南京	江苏	28,344
天津	天津	23,165
福州	福建	23,160
珠海	广东	23,123
东莞	广东	20,229
佛山	广东	13,286
汕头	广东	11,414
湛江	广东	10,053
中山	广东	9,094

中国买房首付款、贷款与交易税费

在中国大陆购买房产（无论是新房还是一手房），通常需要支付首付款（即首期）。首付款是购房者在签订购房合同时支付的部分房款，其余部分可通过银行贷款或全款支付。首付款比例根据房屋类型（首套房或二套房）、城市政策及贷款类型（商业贷款或公积金贷款）而有所不同。以下是详细说明：

首付款政策

根据2024年5月中国人民银行和国家金融监督管理总局发布的最新政策，首付款比例如下⁴：

• 首套房（首次购买住宅）：
  • 商业贷款：最低首付比例为15%。
  • 公积金贷款：最低首付比例为20%，其最低首付比例因地区而异。
• 二套房（已有住宅再次购买）：
  • 商业贷款：最低首付比例为25%。
  • 公积金贷款：具体视城市政策而定。

中国买房需要交税吗？

在中国大陆购买房产（包括一手房和二手房）通常需要缴纳多项税费，具体金额视城市政策、房屋类型及购房者情况而定：

• 契税⁵：
  • 首套房：房屋面积140㎡及以下，税率1%；140㎡以上，税率1.5%。
  • 二套房：全国范围内140㎡以下统一1%，140㎡以上为2%。
• 增值税（二手房）⁵：交易未满2年，需按全额房价的5%-5.6%缴纳增值税，已购买2年以上（含2年）住房一律免征增值税。
• 印花税⁶：
• 現時在多数城市暂免征收印花税。 然而，少数地区（如深圳）可能仍按合同金额的0.05%印花税，具体以当地税务机关规定为准。
• 交易手续费：
  • 一手房：通常由开发商代收，按房屋面或总价比例计算。
  • 二手房：按面积或总价比例收取，视城市和中介而定。
• 物业税：
• 目前仅在上海、重庆等少数城市试点，税率0.4%-1.2%，主要针对非普通住宅或多套房。普通自住用房通常免税，全国尚未全面开征。

需注意，税费因城市、房屋类型（普通/非普通住宅）及购房者身份（如多子女家庭）而异。例如，广州对人才引进购房者有契税减免，深圳对保障房免增值税。

中国买房的准备文件

香港人在中国大陆购房需准备以下文件，确保符合限购政策及贷款要求：

• 身份证明：
  • 有效回乡证及香港身份证（原件及复印件）。
  • 在限购严格的城市（如北京、上海、深圳）通常为强制要求，可在内地公安部门申请。若无居住证，需咨询当地房管局是否可用其他证明替代。
  • 护照（如适用）：部分城市接受护照作为补充身份证明，需确保与回乡证信息一致。
• 婚姻状况证明：
  • 已婚：结婚证及配偶身份证明（部分城市需配偶同意公证）。
  • 单身：公证单身声明书（香港或内地公证处办理）。
• 购房资格证明：
  • 无房证明（通过不动产登记中心或“粤省事”查询）。
  • 社保或纳税证明（限购城市要求，如北京5年社保/个税，上海5年社保/3年纳税）。
• 财务证明（按揭贷款）：
  • 香港银行流水（近6个月）。
  • 收入证明（劳动合同或香港税务文件，需翻译公证）。
  • 资金来源证明（银行存款证明，符合外汇管制）。
• 其他：
  • 购房承诺书（部分城市要求，如北京）。
  • 公证委托书（若委托中介或律师办理）。
  • 外汇汇款证明（银行转账及兑换凭证）。

中国买房流程

中国买一手房和二手房的购买步骤如下：：

一手房

1. 了解购房资格：
   • 香港人在大陆购房需符合当地限购政策。例如，北京要求非本地户籍人士连续5年缴纳社保或个税，上海要求连续5年社保或3年纳税证明。具体政策因城市而异，需向当地房管局或售楼处咨询。
   • 准备身份证明文件（香港身份证、回乡证或护照）及相关材料（如社保或纳税记录）。
2. 选择楼盘：
   • 通过开发商售楼处、房产中介或线上平台（如贝壳找房、房天下）了解楼盘信息，包括位置、价格、户型、交房时间及配套设施。
   • 可实地考察楼盘，查看样板房、周边环境及规划。
3. 支付订金或认筹：
   • 选中房源后，通常需支付认筹金或订金（金额一般为几千至几万元人民币，具体视楼盘要求）。
   • 部分热门楼盘可能需要摇号选房，需关注开发商公布的摇号规则。
4. 签订购房合同：
   • 确认选房后，与开发商签订《商品房买卖合同》。合同需明确房屋面积、总价、交房日期、违约责任等条款。
   • 支付首付款（通常为总房价的20%-30%，具体视贷款政策及城市而定）。
5. 办理贷款（如需要）：
   • 若需贷款，需向银行提交贷款申请，提供收入证明、银行流水、身份证明等材料。
   • 银行审批通过后，签订贷款合同，首付款与贷款金额一并支付给开发商。
6. 房屋交付：
   • 期房需等待开发商交房（通常1-3年，视项目进度）。交房时需验收房屋质量，确认无问题后签署交房文件。
   • 现房可直接办理后续手续。
7. 办理房产证：
   • 交房后，开发商协助办理不动产权证（房产证），通常需数月至一年。需缴纳契税（一般为房价的1%-3%）等税费。

二手房

1. 了解购房资格：
   • 与一手房类似，香港人在大陆购买二手房需满足当地限购政策（如社保或纳税年限要求）。
   • 准备身份证明文件及相关材料，咨询房管局或中介确认资格。
2. 选择房源：
   • 通过房产中介（如链家、安居客、我爱我家）或线上平台搜索房源，筛选符合预算、位置及需求的房源。
   • 联系中介安排实地看房，检查房屋状况、装修情况及周边环境。
3. 核查产权：
   • 通过中介或房管部门查询房屋产权状况，确认房屋无抵押、查封或其他纠纷。
   • 检查卖方的房产证、身份证等证件，确保交易合法。
4. 签订买卖合同：
   • 与卖方协商价格后，签订《存量房买卖合同》。合同需明确房屋价格、付款方式、过户时间、违约责任等条款。
   • 通常需支付定金（一般为房价的5%-10%），定金将计入购房款。
5. 办理贷款（如需要）：
   • 若需贷款，向银行提交贷款申请，提供收入证明、银行流水、购房合同等材料。
   • 二手房贷款审批可能涉及房屋评估，银行会根据评估价确定贷款额度。
6. 办理过户：
   • 买卖双方到当地房管局办理产权过户手续，提交合同、身份证明、房产证等材料。
   • 缴纳相关税费，包括契税（1%-3%）、增值税（满2年或5年可免，视城市政策而定）、个人所得税（部分情况可免）等。
   • 过户完成后，买方取得新的不动产权证。
7. 房屋交接：
   • 过户后，卖方将房屋交付买方，完成水电、物业等费用结清及钥匙交接。
   • 建议在交接前再次检查房屋状况，确保无遗留问题。

在中国买房如何保障个人利益？

在中国大陆买房需采取以下措施，保障个人利益，降低交易风险：

• 核查开发商或卖方资质：
  • 确认一手房开发商具备“五证二书”。
  • 查询企业信用。
  • 二手房核查卖方产权。
• 审慎签订合同：
  • 明确违约责任、交房时间、赔偿条款。
  • 签订补充协议，注明面积误差、装修标准，防范“一房多卖”。
  • 合同及协议可公证，增强法律效力。
• 购买保险：
  • 考虑房屋质量险或延期交房险。
  • 二手房可购买交易履约保证保险。
• 聘请法律支持：
  • 聘请内地或熟悉跨境交易的律师审查合同。
  • 确保合同条款清晰，符合内地及香港法律。
• 保障资金安全：
  • 首付款存入政府监管账户（一手房）或中介托管账户（二手房）。
  • 香港人跨境汇款需提供资金来源证明，遵守外汇管制。
  • 保留银行转账及外汇兑换凭证。

另外，您亦应实地考察房屋及周边环境，确认质量和配套，并保留所有交易文件（如合同、收据），便于日后需要时维权。

什么是五证二书？

“五证二书”是核查一手房合法性的关键凭证：

• 五证：
  • 《国有土地使用证》：证明土地合法性。
  • 《建设用地规划许可证》：确认规划合规。
  • 《建设工程规划许可证》：核准建筑设计。
  • 《建设工程施工许可证》：允许施工。
  • 《商品房预售许可证》：允许销售期房。
• 二书：
  • 《住宅质量保证书》：承诺房屋质量。
  • 《房地产开发建设工程质量保证书》：确保工程标准。

核查方法：向开发商索取原件或复印件，并在住建局官网验证真伪。如缺任何一项均为非法销售，需格外警惕。

香港人在中国买房可以申请当地按揭吗？

香港人在中国大陆购买房产（一手房或二手房）可通过内地银行申请按揭贷款。申请条件、所需文件及注意事项：

• 贷款条件：
  • 首套房：商业贷款最高可贷85%（首付最低15%）；二套房：商业贷款最高75%（首付最低25%），公积金贷款最高50%-60%。
  • 贷款期限：最长30年，借款人年龄+贷款年限通常不超过70岁。
• 所需文件：
  • 香港银行流水（近6个月，证明还款能力）。
  • 收入证明（香港劳动合同、工资单或税务文件，需翻译并公证）。
  • 购房合同（一手房为《商品房买卖合同》，二手房为《存量房买卖合同》）。
  • 征信报告（通过中国人民银行征信中心查询，需内地银行卡或港澳居民居住证）。
  • 身份证明（香港身份证、回乡证，部分城市需港澳居民居住证）。
  • 无房证明（限购城市要求，如北京、上海）。
  • 资金来源证明（跨境汇款记录，符合外汇管制）。

大湾区城市限购政策较宽松，部分区域无需社保或纳税证明。

香港人在中国买房有限制吗？

香港人在中国大陆购房受各地限购政策约束，以下是2025年最新的限制条件，简要列点说明：

• 数量限制：
  • 多数城市限购1套自住住宅，禁止购买多套住宅。
  • 商业物业（如商铺、写字楼）通常不可购（除非特定城市放宽）。
• 区域限制：
  • 北京：限购1套，需连续5年社保或个税+无房证明。
  • 上海：限购1套，需5年社保或3年纳税+无房证明，外环外可购二套。
  • 广州、珠海（大湾区）：视香港人为本地居民，可购1-2套，无需社保。
  • 深圳：限购1套，需1-3年社保或纳税记录+无房证明。
• 其他要求：
  • 持有现有房产时，限购城市禁止购新房（部分城市如上海外环外除外）。
  • 需提供身份证明（香港身份证、回乡证）、港澳居民居住证（部分城市）。
  • 跨境汇款需符合外汇管制，提供资金来源证明。

香港人可在中国买房收租吗？

香港人在中国大陆购买房产后，可合法出租获取租金回报，但需遵守相关法律及税务要求。以下是简要列点说明：

• 合法性：
  • 需持有《不动产权证书》以证明产权。
  • 签订书面租赁合同，并报备当地房管部门（如住建局）。
  • 提供香港身份证、回乡证，部分城市需港澳居民居住证。
• 租金回报：
  • 大湾区（广州、深圳等）：年化回报率约3%-5%（核心区较高，郊区较低）。
  • 内地回报率高于香港（香港约1.5%-2.5%）。
• 税收：
  • 个人所得税：租金收入按5%-20%征收（通常10%简易计税）。
  • 增值税：月租金10万元以下免征，超10万元按5%征收，附加税7%-12%。
• 管理方式：
  • 委托中介（如链家、我爱我家）管理，费用约1个月租金（8%-10%年租金）。
  • 可选物业公司或平台（如自如）代管，费用略高。
  • 定期检查物业，防范租户违约或损坏。
• 注意事项：
  • 租赁合同需明确租金、租期、维修责任，建议公证。
  • 宜通过正规平台发布租赁信息，降低风险。
  • 提前咨询房管局或中介，确认当地租赁备案及税务要求。

中国买房注意事项

香港人在中国大陆买房需注意以下事项，以降低风险并确保交易安全：

• 政策动态：定期查阅国家住建部或地方住建局官网，了解限购、贷款政策变化，並关注楼市调控，如首付比例及限购放宽情况。
• 资金汇款：购房资金通过跨境汇款支付，需提供资金来源证明，遵守外汇管制。
• 开发商风险：核查开发商“五证二书”及资金链，优先选择国企或上市房企，降低烂尾风险。
• 合同审查：聘请内地律师审查合同，确保违约条款清晰，並签订补充协议，涵盖交房延误赔偿、面积误差等，建议公证。
• 确认购房资格（无房证明、社保/纳税记录，视城市要求）。
• 首付款存入监管账户，避免直接支付开发商或卖方。
• 实地考察房屋及周边配套，确保质量及投资价值。

对部分人来说，大湾区属于机遇处处的地方；亦基于其生活成本较香港低，一些长者在退休后亦会选择北上养老。一般来说，如打算在中国发展或退休，通常都会在置业以便生活。假如您计划到移居中国生活，您除了要留意当地楼价及置业的要求外，为了方便交易顺利进行，您或需将汇款从海外转账至中国。在这情况下，电子汇款工具 Wise正正可以帮助您将资金在短时间内转至中国，助您尽早开展新生活。

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资料来源：

1. 粤港澳大湾区：便利惠民
2. 香港金融管理局：个人两地跨境汇款
3. 全国房价行情：全国城市房价排行
4. 中国人民银行 国家金融监督管理总局：关于调整个人住房贷款最低首付款比例政策的通知
5. 人民日报：契税、增值税等多项税收政策调整，促进房地产市场平稳健康发展——减税费，降低二手房交易成本
6. 国家税务总局：关于调整房地产交易环节税收政策的通知
7. 消費者委員會：內地置業安居 慎防5大風險

资料检查日期：2025年09月27日