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加拿大买房：加拿大禁止外国人买房？外国人在加拿大买房注意事项

Hoi Yi Leung
Hoi Yi Leung
29.08.25
7分钟阅读

加拿大以其稳定的经济、优美的环境和多元文化吸引全球购房者，是理想的投资和居住地。然而，2023年实施的《非加拿大人购买住宅物业禁令法》延长至2027年，对海外买家设置了限制。本文详细解答加拿大买房相关资讯，如房价、首期、准备文件及流程，帮助您顺利投资加拿大房产。

目录

加拿大买房的方法

在加拿大买房有多种途径，满足不同买家需求。可以通过房地产网站或手机App浏览详细房源信息和图片，也可聘请持牌房地产经纪，他们帮助筛选合适房源、谈判价格和处理交易文件，且经纪服务费通常由卖方承担。实地考察新楼盘或关注社区“待售”标志也是有效方式。海外买家需符合相关规定，如购买非住宅物业或与加拿大公民共同购房方可获豁免。建议使用贷款资格评估工具，确保每月住房开支不超过收入约39%，合理规划购房预算1。

加拿大买房优惠政策大盘点

加拿大政府深知买房面临的挑战，因此设立了多项优惠政策来减轻购房负担。这些项目是专门为购房者设计的，绝对不容错过。

  • 注册退休储蓄计划（RRSP）首次购房者取款计划（Home Buyers' Plan, HBP）：作为新移民，如果您有RRSP账户，可以从中免税提取高达$60,000加元来支付购房首付。这笔钱无需立即偿还，您有15年的时间逐步归还，极大地缓解了购房初期的资金压力。
  • 首次购房者税收抵免（First-Time Home Buyers' Tax Credit）：购房当年，您可以获得最高10,000加元的联邦税收抵免，相当于直接为您节省1,500加元。

除了以上联邦计划，各省份也可能有额外的首次购房者退税或减免政策。

加拿大买房要多少钱？

加拿大房子的中位价为因应地域需有所不同。根据 WOWA 数据，截至 2025 年 8 月，加拿大平均房价约69.3万加拿大元。加拿大主要城市的的楼价中位价为2：

城市中位价（加拿大元）
温哥华$1,242,155
卡尔加里$616,686
埃德蒙顿$463,078
温尼伯$399,016
伦敦$648,273
多伦多$1,051,719
渥太华$695,209
蒙特利尔$658,679
哈利法克斯$580,449

加拿大买房首付多少？

在加拿大购房必须支付首付。房价50万加拿大元以下的房屋，最低首付为5%；超过50万部分的房价需支付10%的首付；房价超过150万加拿大元，则需支付至少20%的首付3。

对于海外买家或持工作学习许可的临时居民，通常需支付35%的首付，并且需要证明资金来源合法。若首付低于20%，买家必须购买抵押贷款保险以降低贷款风险4。

加拿大买房需要交税吗？

在加拿大买房需要缴纳多项税费，购房前应提前规划。主要包括：

  • 财产转移税：各省税率一般为1%-2%，如安大略采用分级税率至2.5%，不列颠哥伦比亚省对首20万价值征收1%，超出部分征收2%5。
  • GST/HST：新建房屋需支付5%-15%联邦及省销售税，部分购房者可享退税，首次买家尤为受益6。
  • 非居民投机税（NRST）：对海外买家征收额外税费，而税率因省份不同。例如安大略省征收25%，多伦多市亦加征了10%的市级非居民投机税（MNRST），即在多伦多购房的外国买家需额外支付总计高达35%的税率7。
  • 物业税：每年征收，税率0.5%-2.5%，基于房产评估价值。
  • 资本利得税：出售非主要住宅房产时需缴纳，非居民税率更高。

加拿大买房的准备文件

在加拿大买房需准备多项文件以确保交易顺利。主要包括：

  • 身份证明：护照、永久居民卡或有效工作/学习许可，通常还需附带地址证明如水电账单。
  • 财务证明：银行对账单、收入证明（雇佣信、工资单、T4税表、税务评估通知NOA）、及信用报告，信用评分建议680以上。
  • 房产文件：购房协议、房屋评估报告、房屋检查报告、MLS房源清单等。
  • 海外买家额外需提交签证文件、非居民税号，若有豁免条件需提供证明（如工作许可剩余183天或加拿大公民配偶关系证明）。

新移民建议提前至少三个月准备相关文件，并保持按时缴纳水电费等，有助于建立信用记录，提升贷款成功率。

加拿大买房流程

加拿大买房流程一般需3至6个月，步骤包括：

  1. 预算评估：申请抵押贷款预批准，确定贷款额度和利率。
  2. 找房：通过经纪人或在线平台筛选并实地看房。
  3. 提交要约：包含价格和条件，等待卖方回应。
  4. 房屋检查：聘请专业人员评估房屋，确保无重大问题。
  5. 签署协议并支付定金，确认交易细节。
  6. 按揭批准：提交贷款文件，完成贷款审核。
  7. 完成交易：律师或公证人办理产权转移，支付尾款及税费，拿钥匙。

海外人士可以透过买房投资移民加拿大吗？

海外人士通过买房直接获得加拿大移民身份不可行，加拿大没有“购房移民”项目。投资移民主要通过创业签证和魁北克投资者计划等企业投资路径，要求投资创新企业或提供一定金额政府担保的长期投资。

买房仅能作为展示资金实力的手段之一，通常需配合工作经验或创业计划申请永久居民身份。住宅物业购买对非居民有限制，但商业和农业物业允许投资。海外买家应结合省级创业移民项目和专业移民顾问规划投资及移民计划，避免违规风险。

海外人士可以在加拿大买哪類房子？

根据加拿大政府公告，因应住房可负担问题，加拿大联邦政府将禁止非加拿大公民及永久居民购买住宅物业的禁令延长至2027年1月1日8。

该禁令主要针对统计局界定的大都市区（Census Metropolitan Areas，简称CMA）和人口聚集区（Census Agglomerations，简称CA）内的住宅物业，包括独立屋、公寓、联排屋等最多3户的住宅建筑。

非加拿大居民因此无法在这些区域购买三户及以下住宅物业，但可以购买这些区域以外的住宅物业、多户住宅（四户及以上）以及商业和农业地产。

不过，以下人士则可获豁免：

  • 持有有效期至少183天的工作签证且未拥有多处住宅的临时居民
  • 持有效学生签证并满足连续五年报税和实际居住条件且购房价格不超50万加元的学生
  • 加拿大公民或永久居民的配偶或同居伴侣
  • 外交官及难民
  • 禁令生效前已签订购房合同者
  • 非都市区的物业买卖。

加拿大买房注意事项

为确保购房顺利，注意以下事项：

  • 了解购房禁令与豁免条件：如联邦外国人购房禁令、大都市区外购房限制，配偶为加拿大公民可申请豁免。
  • 防范欺诈风险：验证房地产经纪资质，确认房产文件真实性，避免被骗。
  • 合理预算规划：每月债务占收入比不超过44%，预留维护费、保险费等额外支出。
  • 新移民建立信用记录：通过按时偿还信用卡、账单等积累本地信用，有助申请贷款。
  • 注意汇率风险：购房款外汇兑换时，使用专业外汇服务减少汇率波动损失。
  • 聘请律师审查合同：确保合同条款合法合规，产权清晰无纠纷。
  • 利用政府购房激励：充分利用RRSP和FHSA账户减免部分购房成本。
  • 组建专业购房团队：包括房地产经纪、律师、税务顾问，保障交易顺利及投资收益。

组建专业团队（经纪人、律师、税务顾问）可确保合规并优化投资收益。

作为全球最发达国家之一，加拿大不论在教育制度及工作机遇都相当完善，而且当地亦包容多元文化，使加拿大成为了一个港人热门的移民国家。如计划一家或只身移居加拿大，并计划在当地买房，您不仅应留意当地各州份的房价，同时应确保手上的资金足以在加拿大置业及生活。如您需要从香港汇款到加拿大， Wise 的汇款服务正正可以帮助您将资产转移。

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资料来源：
  1. Government of Canada： Buying a home
  2. WOWA：Canadian Housing Market Report
  3. Government of Canada： How much you need for a down payment
  4. Juwai.asia：Can a Foreigner Buy a House in Canada?
  5. Government of British Columbia：Property transfer tax exemptions
  6. Government of Canada：GST/HST calculator (and rates)
  7. KPMG：Canada: New 10% tax on foreign purchasers of residential properties (Toronto)
  8. Government of Canada：Government announces two-year extension to ban on foreign ownership of Canadian housing
  9. Canada.ca：Line 31270 – Home buyers' amount
  10. Canada.ca：The Home Buyers' Plan

资料检查日期：2025年08月26日

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