Comprar casa en Nueva York siendo español: trámites, requisitos y pagos

¿Quieres comprar casa en Nueva York desde España? No eres el único. El mercado atrae a inversores que buscan estabilidad patrimonial y diversificación geográfica en una ciudad muy influyente. Y es que Nueva York tiene algo que pocos mercados ofrecen: solidez a largo plazo, demanda de alquiler casi constante y un marco legal abierto a compradores extranjeros.

Pero ojo, el proceso no es fácil. Hay requisitos legales, impuestos diferentes, decisiones de estructura financiera importantes y, claro, la gestión del tipo de cambio al mover decenas o cientos de miles de euros, donde soluciones modernas como Wise evitan que malgastes en comisiones altas. Pues bien, esta guía cubre todo lo que necesitas saber antes de dar el primer paso.

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Lo primero, ¿puedes comprar una casa en Nueva York?

La respuesta corta: sí, sin restricciones. Estados Unidos no impone limitaciones generales si un extranjero quiere comprar casa en Nueva York, independientemente de su nacionalidad o estatus migratorio¹. Es decir, que no necesitas visa, ni Green Card, ni residencia en EE. UU. para ser propietario. El mercado neoyorquino es de los más abiertos del mundo en ese sentido. Eso sí, hay diferencias importantes según el tipo de propiedad que elijas. Y eso nos lleva directamente al siguiente punto.

Requisitos antes de comprar

Antes de ponerte a comprar casa en Nueva York, es fundamental que, como español, conozcas muy bien los pasos y documentos necesarios para facilitar el proceso.

¿Necesito un ITIN?

El ITIN (Individual Taxpayer Identification Number) es un número de identificación fiscal emitido por el IRS (la agencia tributaria de EE. UU.)² para personas que no son elegibles para obtener un número de la Seguridad Social. Según el IRS, se trata de un número de 9 dígitos que se utiliza exclusivamente con fines fiscales federales.

¿Cuándo lo necesitas? Si vas a generar ingresos en EE. UU. (por ejemplo, alquilando tu propiedad tras comprar casa en Nueva York o si tienes obligaciones fiscales como no residente) necesitarás un ITIN². También es necesario al vender la casa, ya que en ese momento entran en juego obligaciones de retención bajo la normativa FIRPTA.

Ahora bien, ¿puedes comprar casa en Nueva York sin él? En principio sí, si la compra es al contado y no generas ingresos inmediatos en EE. UU. Pero en cuanto declares o retener impuestos, el ITIN se vuelve imprescindible. Lo recomendable es tramitarlo antes de cerrar la compra, especialmente si planeas alquilar la propiedad. No te preocupes; la solicitud es fácil porque se hace mediante el formulario W-7 del IRS³.

¿Comprar como persona física o mediante una LLC?

Esta es una de las decisiones más importantes (y más ignoradas) de todo el proceso. Como puedes hacerlo de las dos maneras¹, vamos a ver sus diferencias:

Si compras como persona física: es lo más sencillo y directo. No requiere costes de constitución ni gestión extra. Sin embargo, en caso de fallecimiento, la propiedad puede estar sujeta al impuesto de sucesiones federal para no residentes, que puede llegar a ser muy elevado (hasta el 40% sobre el valor que supere 60.000 dólares¹).

Si compras como LLC: lo prefieren muchos inversores al comprar casa en Nueva York. Da privacidad, simplifica la planificación patrimonial y facilita la transmisión de la propiedad. Además, en condominios, suele permitirse. Eso sí, tiene costes de constitución y mantenimiento anual. También tiene obligaciones fiscales en EE. UU⁴.

La decisión correcta depende de tu situación: volumen de inversión, estructura patrimonial, si tienes herederos, si planeas alquilar... Por eso conviene consultar con un asesor fiscal especializado en compradores extranjeros antes de decidirte.

Cómo funciona el proceso de compra en Nueva York

El proceso tiene una lógica clara, aunque con más pasos que en España:

1. Buscar la propiedad. Los portales más usados para comprar casa en Nueva York son StreetEasy, Zillow y Realtor.com. Contar con un agente inmobiliario local es muy útil⁵, y lo mejor es que su comisión la paga el vendedor.
2. Hacer una oferta. El agente te asesorará sobre el precio y las condiciones. En mercados competitivos, llegar con prueba de fondos es fundamental¹.
3. Demostrar el origen y disponibilidad de los fondos. Los vendedores y abogados exigen extractos bancarios, cartas de referencia financiera y, en transferencias grandes, documentación que acredite el origen del dinero.
4. Firmar el contrato. El contrato lo prepara el abogado del vendedor. A diferencia de España, aquí el abogado del comprador revisa y negocia ese documento.
5. Depositar el dinero en una cuenta escrow. Se deposita entre el 10% y el 20% del precio acordado en una cuenta de garantía hasta el cierre⁶.
6. Cierre de la compra. Todas las partes se reúnen, se firman los documentos finales y se transfieren los fondos. El proceso completo desde la oferta aceptada hasta comprar casa en Nueva York suele llevar de 30 a 60 días⁶.

Condo vs. co-op: ¿qué diferencia hay?

Esta distinción es clave para españoles que piensan comprar casa en Nueva York, ya que no existe equivalente directo en el mercado inmobiliario español.

Las co-ops representan aproximadamente el 70-75% del inventario residencial en Manhattan¹, según datos de firmas especializadas en bienes raíces de la ciudad. Sin embargo, la gran mayoría de compradores internacionales acaba optando por condos, que ofrecen mucha más flexibilidad y pocas barreras de entrada para no residentes¹.

Los condos son, sin duda, la opción más práctica para un inversor español que quiere comprar casa en Nueva York, pero no reside en EE. UU. y quizá alquile la propiedad.

4 Impuestos y aspectos legales que debes conocer

Antes de invertir en bienes raíces en Nueva York, te recomendamos comprender muy bien los impuestos y requisitos legales asociados. A veces lo pasamos por alto.

Property taxes

El property tax es un impuesto anual que depende de la clasificación fiscal del inmueble, su valor tasado (assessed value) y el tipo impositivo aplicable⁷. Por eso, el importe puede variar significativamente de una propiedad a otra. Es un gasto recurrente que conviene tener en cuenta al calcular el coste total de la inversión.

FIRPTA

Es una normativa federal que afecta a extranjeros cuando venden una casa en EE. UU. (no al comprar casa en Nueva York). Según el IRS, el comprador está obligado a retener hasta el 15% del precio de venta y remitirlo al fisco estadounidense¹. Esta retención se recupera parcialmente o en su totalidad al presentar la declaración fiscal.

Impuestos sobre ganancias patrimoniales

Si vendes la propiedad con plusvalía, tributarás tanto a nivel federal como estatal. Para no residentes, la tasa federal puede llegar al 20% sobre la ganancia. El impuesto estatal de Nueva York puede añadir entre el 6% y el 10,9% adicional⁸. Aquí entra en juego el convenio de doble imposición entre España y EE. UU., que puede reducir la carga fiscal total. Consultar con un especialista en fiscalidad internacional es clave.

Impuesto sobre sucesiones para no residentes

Este es uno de los aspectos más desconocidos (y más importantes) para un inversor español que va a comprar casa en Nueva York. Si falleces siendo propietario de un inmueble en EE. UU. como no residente, el impuesto federal de sucesiones se aplica sobre el valor de más de 60.000 dólares⁹, con tipos que pueden alcanzar el 40%. Por eso, muchos compradores internacionales optan por estructurar la propiedad a través de una LLC u otras figuras jurídicas que permitan una planificación eficiente.

¿Cómo transferir dinero de España a Nueva York?

Mover grandes sumas de dinero desde España a EE. UU. para comprar casa en Nueva York implica varios pasos que conviene planificar con antelación. Mira:

• Los bancos y los intermediarios te van a pedir documentación que acredite el origen de los fondos: extractos bancarios recientes, contratos de compraventa previos, declaraciones fiscales o escrituras de transmisión patrimonial. Sin esta documentación, la transferencia se bloquea o retrasa en plena operación.
• Echa un ojo al tipo de cambio, que tiene impacto en el coste de la compra. Si el euro se deprecia frente al dólar, una fluctuación del 3-5% sobre una compra de 500.000 dólares puede suponer entre 15.000 y 25.000 euros adicionales.

Y claro, las comisiones también importan a la hora de comprar casa en Nueva York. Los bancos aplican márgenes sobre el tipo de cambio que a veces no se muestran de forma explícita. Es por eso que te aconsejamos comparar opciones antes de ejecutar una transferencia de gran importe, ya que puede suponer un ahorro considerable.

¿Cómo te ayuda Wise al comprar casa en Nueva York?

Cuando hablamos de mover grandes cantidades de dinero desde España a EE. UU., Wise es una alternativa sólida frente a los bancos tradicionales. Ofrece:

• Transferencias de grandes cantidades, con comisiones que parten desde el 0,33%. A partir de 25.000 USD, Wise aplica descuentos por volumen.
• Tipo de cambio medio del mercado, lo cual se traduce en mayor transparencia y, habitualmente, en un coste total más bajo.
• Comisiones transparentes. Wise muestra exactamente cuánto pagas y cuánto llega al destino antes de confirmar la transferencia. Sin sorpresas.
• Datos bancarios en dólares, para gestionar pagos recurrentes desde EE. UU. (impuestos prediales, cuotas de comunidad, gastos de mantenimiento…) Y todo esto sin abrir una cuenta bancaria en EE. UU. por comprar tu casa en Nueva York.

Para una operación de esta magnitud, planificar bien las transferencias internacionales es sin duda clave al marcar una diferencia real en el coste total de la inversión.

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Preguntas frecuentes (FAQ)

¿Puedes obtener una hipoteca en Estados Unidos sin ser residente?

Sí, aunque exigen un pago inicial de entre el 30% y el 50% del precio y reservas equivalentes a 12-24 meses de cuotas. Las tasas hipotecarias están entre el 6% y el 7% para préstamos convencionales, y son algo superiores para los no residentes. Muchos inversores optan por comprar al contado para simplificar el proceso.

¿Necesitas viajar a Nueva York para comprar una vivienda?

No es obligatorio, pero sí recomendable para visitar las propiedades y el barrio. Hay partes del proceso (como gestiones bancarias) que quizá te pidan que estés presente o, al menos, que un representante legal con poder notarial actúe por ti en persona.

¿Cuáles son los gastos de cierre?

Los gastos de cierre son altos. Al comprar casa en Nueva York, debes prever entre el 2% y el 4% del precio de compra en impuestos y honorarios. Si la propiedad supera el millón de dólares, se aplica la Mansion Tax, que va del 1% al 3,9% para propiedades de más de 25 millones. A esto se añaden los honorarios del abogado y otros gastos.

¿Cuánto suele tardar todo el proceso?

Desde que se acepta una oferta hasta el cierre, el proceso toma habitualmente entre 60 y 120 días en el caso de condominios. Para co-ops, los plazos se alargan debido al proceso de aprobación de la junta, que puede durar entre 30 y 90 días adicionales.

Planifica bien y da el paso con seguridad

Comprar casa en Nueva York siendo español es viable. El marco legal es abierto, el mercado es transparente y las oportunidades para inversores a largo plazo siguen siendo sólidas. Eso sí, los aspectos fiscales, la estructura jurídica y la logística financiera requieren planificación y asesoramiento especializado.

Dos cosas a vigilar de cerca: contrata a un abogado de bienes raíces con experiencia en compradores internacionales y planifica con antelación cómo vas a mover el dinero desde España. Ese segundo punto, que muchos dejan para el último momento, puede suponer miles de euros de diferencia en el coste final de tu inversión. Compara opciones como Wise, analiza las comisiones y elige la que mejor se adapte a tu operación.

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