Cómo comprar una casa en Tokio como español

Tokio es una de las ciudades más fascinantes del mundo, con una calidad de vida insuperable, alta seguridad y muchas oportunidades laborales. Además, cuenta con uno de los transportes públicos más eficientes y una enorme cantidad de servicios.

Si ya vives en la ciudad, planeas mudarte por motivos laborales o personales, o estás buscando invertir, en este artículo te explicamos cómo comprar una casa en Tokio: los precios en algunos de los barrios más populares, las tasas locales que se aplican a la vivienda y cómo podrías hacer el pago de forma rápida, segura y evitando costes innecesarios.

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¿Cuánto cuesta comprar una vivienda en Tokio según la zona?

En la siguiente tabla, te mostramos los precios medios de algunos de los barrios más populares de Tokio entre los extranjeros para que puedas comparar y apreciar las diferencias.

Tokio se organiza en 23 wards o distritos especiales, cada uno de ellos formado por numerosos barrios con características y precios variables. Por eso, incluso dentro del mismo ward, puedes encontrar opciones muy diferentes.

Además, las viviendas en Tokio son especialmente caras, sobre todo en las zonas más céntricas y exclusivas, como Azabujuban, Toyosu y Ebisu. En cambio, barrios como Kameido ofrecen precios más asequibles.

En cuanto al mercado inmobiliario, en Tokio es muy dinámico. En el centro de la ciudad, la oferta de viviendas es limitada y la demanda sigue siendo muy alta. Además, también existe una demanda constante de alquiler, con rendimientos medios de entre el 2,5 % y el 5,2 %.²

El proceso de compra de una vivienda en Tokio paso a paso

El primer paso para comprar una vivienda en Tokio es buscar una propiedad que te guste y se ajuste a tus preferencias.

El principal inconveniente es que los portales inmobiliarios más utilizados están en japonés, por lo que son difíciles de usar si no conoces el idioma. Puedes utilizar el traductor automático del navegador, pero no siempre funciona correctamente. Estos son los principales³:

• SUUMO: el portal inmobiliario más utilizado en Japón, pero solo en japonés.

• LIFULL HOME’S: también en japonés, cuenta con una amplia oferta de viviendas.

• Real Estate Japan: disponible en inglés y pensado para extranjeros, aunque con una oferta más limitada y enfocado en viviendas de gama media-alta.

• eHousing: agencia inmobiliaria especializada en propiedades en Tokio.

Si no hablas japonés, lo más recomendable es contactar con una agencia inmobiliaria que te ayude a encontrar una vivienda según tus gustos y que también te asesore durante todo el proceso de compra.

Por ejemplo, en Tokio no se suele negociar el precio de una vivienda. Las de mayor demanda se venden por el precio anunciado o incluso por más. No obstante, la agencia inmobiliaria puede ayudarte a negociar una pequeña rebaja. Asimismo, el proceso de compra suele ser rápido y puede completarse en uno o dos meses.⁴

Impuestos y gastos municipales en Tokio

Si vas a comprar una vivienda en Tokio, debes tener en cuenta los impuestos locales⁵. Los más importantes son:

• Fixed Assets Tax: equivalente al impuesto sobre bienes inmuebles, similar al IBI español. Se paga cada año en cuatro plazos.

• City Planning Tax: destinado a financiar el desarrollo y mantenimiento de la ciudad. Se paga conjuntamente con el Fixed Assets Tax.

Aparte, tendrás que asumir otros gastos mensuales relacionados con la comunidad⁶. Los más importantes son:

• Cuota de comunidad: entre 8.000 y 25.000 yenes al mes, aunque en los edificios de lujo puede alcanzar los 40.000 yenes mensuales. Sirve para cubrir la limpieza de las zonas comunes, la iluminación, la seguridad, los ascensores, etc.

• Fondo de reparaciones: es una aportación obligatoria de entre 5.000 a 20.000 yenes al mes para futuras obras en el edificio.

Para conocer los requisitos legales generales, visados, permiso de residencia y proceso de compra, consulta nuestra guía completa sobre cómo comprar una casa en Japón.

Cómo transferir dinero para comprar una vivienda en Tokio

Si compras una vivienda en Tokio desde el extranjero, necesitarás hacer una transferencia internacional a una cuenta bancaria en Japón y cambiar tu moneda a yenes. Esto significa que tendrás que pagar tarifas y comisiones que pueden incrementar el coste total de tu compra.

Muchos bancos aplican un sobreprecio al tipo de cambio y cobran comisiones elevadas por las transferencias que se realizan fuera de la zona euro. En una compra tan importante, incluso una diferencia de tan solo el 1 % o el 2 % en el tipo de cambio puede hacer que termines pagando miles de euros de más.

Wise se presenta como una alternativa económica y fácil de usar que utiliza el tipo de cambio medio del mercado sin añadir márgenes ocultos al cambio de divisa. Asimismo, solo aplica una comisión baja y transparente que se muestra antes de que envíes tu dinero. Además, el 70 % de las transferencias actuales son instantáneas, por si necesitas hacer una reserva o completar el pago de la vivienda dentro del plazo acordado.

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Conclusión y próximos pasos

Comprar una vivienda en Tokio puede ser una buena opción si ya vives en la ciudad y quieres establecerte a largo plazo o si buscas realizar una inversión. El mercado inmobiliario en la capital es muy competitivo y los precios son elevados, pero Tokio ofrece una calidad de vida inmejorable y una demanda estable de alquiler que hacenque merezca la pena.

Si vas a realizar la compra desde el extranjero, es importante que planifiques cómo vas a enviar el dinero para reducir costes y ahorrar en comisiones. Abre una cuenta Wise para hacer el pago de tu vivienda utilizando el tipo de cambio medio del mercado y evita los sobrecostes innecesarios.

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Preguntas frecuentes (FAQs)

¿Es fácil encontrar aparcamiento si compro en el centro de Tokio?

No siempre. En las zonas más céntricas puede ser necesario alquilar o comprar una plaza de garaje por separado, ya que el aparcamiento está muy limitado y no existe un permiso para residentes.

¿Qué barrios de Tokio tienen mejor conexión de transporte público para expatriados?

La mayoría de los barrios de Tokio están muy bien comunicados, ya que el transporte en la ciudad es muy eficiente. Aun así, Ebisu y Azabujuban suelen ser las opciones más populares entre los expatriados, con varias líneas de metro y tren.

¿Puedo comprar un apartamento para destinarlo a alquiler turístico (Airbnb) en Tokio?

Sí, pero la vivienda debe cumplir la normativa japonesa sobre alojamientos turísticos (minpaku) y contar con la licencia correspondiente. Desde 2018 las reglas son más estrictas y no todos los apartamentos pueden destinarse al alquiler turístico.⁷

Fuentes: