Cómo comprar casa en Brasil desde España

Brasil es un país que tiene un encanto especial: playas infinitas, ciudades llenas de vida y una cultura alegre capaz de conquistar a cualquiera. Por eso, no es raro que hayas pensado en comprar una casa en Brasil, ya sea para invertir, disfrutar de unas vacaciones eternas o comenzar una nueva etapa.

En esta guía, te contamos todo lo que necesitas saber para hacerlo realidad: los requisitos y documentos que exige la ley, los pasos para comprar una casa en Brasil desde España y cómo puedes ahorrar al transferir dinero con Wise.

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¿Puede un español comprar una casa en Brasil?

Sí, un español puede comprar una casa en Brasil, ya que la legislación brasileña así lo permite. ¿Y puede un extranjero comprar casa en Brasil? También. De hecho, no existen restricciones de nacionalidad para este tipo de compras, por lo que el mercado inmobiliario brasileño se convierte en una opción interesante para quienes buscan invertir.

No obstante, el proceso tiene sus particularidades. Si quieres comprar una casa en Brasil siendo extranjero, debes obtener el CPF (Cadastro de Pessoa Física), un documento indispensable que te permitirá llevar a cabo cualquier tipo de transacción económica o inmobiliaria en el país. Se puede conseguir desde España o desde el extranjero a través de los consulados brasileños o directamente en la Receita Federal.

Si se da la situación que el comprador no puede estar presente en Brasil durante la compra, puede otorgar un poder notarial (emitido en España y traducido) a un representante local para que firme en su nombre.¹

Para tramitar el pago del inmueble, hay servicios como Wise que pueden hacer el proceso más sencillo. La moneda oficial en Brasil es el real brasileño, por lo que cualquier transferencia implica un cambio de divisa. La ventaja de Wise es que utiliza el tipo de cambio medio del mercado y no aplica márgenes adicionales como hacen muchos bancos tradicionales.

Requisitos y documentos para comprar casa en Brasil

Para comprar una casa en Brasil debes reunir toda la documentación correcta. Necesitarás:

• CPF
• Pasaporte vigente o RNE
• Acta de nacimiento
• Acta de matrimonio
• Comprobante de ingresos
• Poder notarial

El documento clave es el CPF (Cadastro de Pessoas Físcas), que es como el registro de contribuyentes brasileño que te permitirá realizar la transacción inmobiliaria.

Los extranjeros pueden obtener el CPF directamente en Brasil o con ayuda de un abogado brasileño. También se puede solicitar en España en una embajada o consulado, presentando un pasaporte válido. En este caso, es importante que el CPF esté regularizado y al día.

Por otro lado, necesitarás tu pasaporte vigente o RNE (Registro Nacional de Extranjeros) en vigor, y debe acompañarse con el acta de nacimiento, tanto original como traducida por un traductor jurado. Si estás casado/a, también necesitas el acta de matrimonio traducida, así como revisada y aprobada por el consulado brasileño.

Si no vas a estar presente en Brasil en el momento de la compra, deberás otorgar un poder notarial a un representante local. Asimismo, algunos bancos y auditorías pueden solicitar un comprobante de ingresos para revisar la solvencia, especialmente si buscas financiamiento.

También se pueden incluir los documentos necesarios para la propiedad y el vendedor, como la matrícula del inmueble, que certifica la titularidad y la situación legal del mismo, y los certificados de dudas, para comprobar que la propiedad no tiene cargas o deudas ocultas.

Consejo: revisa con un asesor legal local los requisitos concretos y si se piden traducciones juradas o apostillas para documentos extranjeros.

Pasos para comprar una propiedad en Brasil desde España

Comprar una propiedad nunca es fácil, y menos si se hace en un país extranjero. Desde la búsqueda inicial hasta la escritura, cada etapa del proceso es importante y requiere atención. A continuación, te explicamos cómo comprar una casa en Brasil paso a paso:

Búsqueda y elección de la propiedad

Piensa qué tipo de inmueble buscas. Puedes comprar una casa en Brasil playa o comprar una casa en Pipa Brasil y otras zonas urbanas sin problema, pero las propiedades rurales tienen restricciones y permisos adicionales. Busca opciones en portales inmobiliarios conocidos, como ZAP Imóveis, OLX, Imovelweb o Viva Real, o ponte en contacto con inmobiliarias internacionales que trabajen con clientes en Brasil.

Verificación de la documentación

Revisa que todos tus papeles estén en orden y comprueba la documentación de la propiedad. Contratar a un abogado inmobiliario en Brasil que pueda confirmar la matrícula de la propiedad y los certificados de deuda puede resultar de gran ayuda.

Acuerdo de compraventa (Contrato de Compra e Venda)

Si ya has elegido la propiedad, entonces se firma un contrato preliminar, donde se detallan las condiciones del acuerdo y se protege a ambas partes (comprador y vendedor). Aquí se incluyen los posibles pagos iniciales.

Tranferencia de fondos

El pago de la propiedad se puede hacer desde el extranjero mediante una transferencia internacional. Sin embargo, usar un banco tradicional no siempre es la mejor opción, ya que estos suelen cobrar comisiones altas y aplican un tipo de cambio con un margen adicional.

Una alternativa recomendada es Wise, que ofrece comisiones más bajas y el tipo de cambio real. Con Wise puedes hacer transferencias internacionales de montos elevados y pagar solo una tarifa baja y fija.

Aquí puedes ver una comparativa entre Wise y otros bancos españoles, según el coste estimado de una transferencia bancaria internacional:

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Firma de la escritura (Escritura Pública de Compra e Venda)

Se revisa toda la documentación y se procede a la firma de la escritura, que se hace ante notario (tabelião de notas). En este momento, se hace el pago de la propiedad, normalmente a través de una transferencia bancaria.

Registro de la propiedad

El paso final es registrar la vivienda en el Registro de Inmuebles (Cartório de Registro de Imóveis) de la localidad donde se encuentra para que el comprador figure como el nuevo dueño.

Costes y gastos adicionales de la compra

Al comprar una casa en Florianópolis (Brasil) u otra ciudad, hay otros costes que debes abonar siendo el comprador. El valor total de la compra puede ser de un 4 % y un 6 % más. Saber cuáles son estos gastos adicionales te ayudará a planificar mejor la compra.

Esta tabla muestra los principales costes asociados a la compra de un inmueble y su porcentaje estimado.⁷

¿Cómo enviar dinero a Brasil para la compra?

Comprar una casa en Brasil en el extranjero puede ser un proceso complicado y estresante, sobre todo cuando llega el momento de hacer el pago. Los bancos tradicionales suelen aplicar un tipo de cambio inflado y comisiones ocultas, y esto hace que el valor total de la compra sea significativamente mayor.

Para evitar esto, Wise es una alternativa más económica y transparente. Con Wise, puedes enviar dinero al extranjero usando el tipo de cambio real del mercado (el que ves en Google), sin sobreprecios ni tarifas ocultas. Solo pagas una comisión baja y clara, que depende de la moneda y el país.

Además, las transferencias internacionales suelen ser más rápidas que las transferencias bancarias, e incluso muchas son instantáneas. Por otro lado, Wise también ofrece seguridad internacional. Es una entidad autorizada por el Banco Nacional de Bélgica y también está presente en Brasil, autorizada por el Banco Central.

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Consideraciones fiscales en España

Una vez adquirida la propiedad, el comprador debe informar a la Agencia Tributaria sobre esta posesión de bienes en el extranjero. Esto se hace a través del Modelo 720 si el valor supera los 50.000 € o hay cambios importantes en el patrimonio.

Esto significa que no hay que presentar el modelo 720 cada año. Una vez que se hace por primera vez al momento de comprar el inmueble, solo hay que volver a presentarlo cuando se haya producido un cambio (por ejemplo, se ha revalorizado).

Además, las rentas obtenidas (por ejemplo, alquileres, intereses) tributan en el IRPF como si estuvieran en España. En este caso, se pueden aplicar deducciones o convenios para evitar la doble imposición en materia de impuestos sobre la renta.¹⁰

Preguntas frecuentes (FAQ)

¿Es seguro comprar una casa en Brasil?

Sí, con las debidas precauciones. Conviene trabajar únicamente con inmobiliarias o asesores de confianza, que sean conocidos y tengan experiencia. También es importante contar con la ayuda de un abogado especializado en este tipo de casos.

¿Necesito viajar a Brasil para comprar?

No tiene por qué. Puedes otorgar un poder notarial y trabajar con un abogado para realizar la compra desde el extranjero. Aún así, siempre se recomienda ver la propiedad en persona.

¿Puedo financiar la compra con un banco español?

Los bancos españoles no suelen conceder hipotecas para viviendas en el extranjero. Para esto, lo mejor es acudir a un banco brasileño, buscar financiamiento internacional, o pagar la compra con ahorros.

¿Qué es el CPF y por qué es tan importante?

El CPF es el Catastro de Pessoas Físicas, un número de identificación fiscal brasileño que te permite realizar cualquier operación financiera en el país, como la compra de un inmueble.

Fuentes:

Comprobado por última vez el 21 de septiembre de 2025