Nemovitosti v Rumunsku: Průvodce koupí, daněmi a náklady

Rumunsko se v posledních letech dostává do hledáčku investorů i těch, kteří hledají dostupné bydlení v rámci Evropské unie. Země opředená legendami o Drákulovi překvapí nízkými cenami nemovitostí i rozmanitými lokalitami. Pro Čechy jako občany EU je navíc koupě nemovitosti v Rumunsku relativně jednoduchá. Dnes se o ní dozvíte vše potřebné.

---

Představujeme také účet Wise, který vám umožní mít lokální údaje k účtu v 9+ měnách, včetně EUR, USD a GBP – vše na jednom místě. Můžete převádět své peníze za středový kurz a my vám předem ukážeme poplatky.

Zkusím Wise

Nemovitosti v Rumunsku – rumunský realitní trh

Rumunský realitní trh patří v posledních letech mezi nejdynamičtější v rámci Evropské unie. Jen mezi roky 2024 a 2025 se ceny rezidenčních nemovitostí zvýšily přibližně o 13 %.

V roce 2025 se průměrné ceny bytů v deseti největších rumunských městech pohybovaly kolem 2 020 EUR/m² u novostaveb a 2 212 EUR/m² u starších bytů.

V některých městech je však nabídka nových bytů omezená, což může vést k dalšímu tlaku na růst cen. Ve srovnání s Českou republikou nebo západní Evropou však zůstávají rumunské nemovitosti cenově dostupnější. A to i v hlavních městských centrech.¹

Koupě nemovitosti v Rumunsku českým občanem

Jako občan ČR, a tedy Evropské unie, si můžete koupit nemovitost v Rumunsku bez omezení. Občané EU mají v podstatě stejná práva jako rumunští občané, takže si v Rumunsku můžete legálně koupit byt, dům i pozemek. A to jak pro vlastní bydlení, tak jako investici.

💡 Rumunsko je členem EU od roku 2007 a jeho legislativa je v oblasti vlastnictví nemovitostí harmonizovaná s evropským právem. Proces koupě je proto pro občany EU relativně jednoduchý a transparentní, zejména ve srovnání s některými mimoevropskými destinacemi.

Ceny nemovitostí v Rumunsku

Kde se pohybují ceny rumunských nemovitostí? Mrkněte do tabulky na průměrné ceny ve vybraných městech.

Město	Cena za m2 v centru	Cena za m2 na periferii
Bukurešť²	17 580 RON (83 770 CZK)	9 800 RON (46 700 CZK)
Kluž⁵	20 330 RON (96 870 CZK)	14 410 RON (68 660 CZK)
Temešvár⁵	12 000 RON (57 180 CZK)	8 600 RON (40 980 CZK)
Constanța³	11 300 RON (53 850 CZK)	9 070 RON (43 220 CZK)
Brašov²	13 800 RON (65 760 CZK)	10 500 RON (50 030 CZK)
Arad³	6 750 RON (32 150 CZK)	5 000 RON (23 820 CZK)
Sibiu⁴	11 000 RON (52 400 CZK)	9 110 RON (43 400 CZK)

Jak sami vidíte, rumunský realitní trh je rozmanitý. Jednotlivá města se od sebe výrazně liší cenovou hladinou i investičním potenciálem.

• Bukurešť a Kluž jako dvě největší a nejpopulárnější města nabízí širokou škálu nemovitostí. Průměrné ceny se zde pohybují nad celostátním průměrem a s výraznými rozdíly mezi čtvrtěmi, hlavně v Bukurešti.

• Temešvár, Brašov, Sibiu nebo Constanța představují cenově dostupnější alternativy s dobrým poměrem ceny a potenciálu růstu.

• V menších městech jako Arad seženete nemovitosti za nejnižší ceny. Počítejte ale i s nižší dynamikou růstu.

👉 Stěhujete se do Rumunska? Pokud tam hodláte začít i podnikat, hodit se vám určitě bude i business účet od Wise. Dokážete s ním převést i velké částky peněz za nízké poplatky.

Nemovitosti v Rumunsku na prodej: Kde je najít?

Existuje několik možností, jak se k nabídce nemovitostí snadno dostat. Každá z nich má své výhody i nevýhody a často se vyplatí je kombinovat.

Realitní kanceláře

Realitní kanceláře v Rumunsku fungují velmi podobně jako v České republice. Zajišťují prezentaci nemovitostí, komunikaci s prodávajícím, prohlídky a často i základní asistenci při právním procesu.

Je ale nutné počítat s provizí. Ta se obvykle pohybuje v rozmezí 2–6 % z kupní ceny. Kdo ji hradí, záleží na konkrétním případě – může to být jen prodávající, jen kupující, nebo se provize dělí mezi obě strany.⁹

✅ Výhody:

• profesionální vedení celého procesu,
• znalost místního trhu a cen,
• pomoc s dokumentací a komunikací v rumunštině.

❌ Nevýhody:

• vyšší celkové náklady kvůli případné provizi,
• kvalita služeb se může výrazně lišit mezi jednotlivými kancelářemi,
• ne vždy kompletní přehled o širokém trhu, každá kancelář nabízí jen část nabídek.

Online srovnávací portály

Velmi populární a často první volbou jsou online realitní portály, které umožňují rychlé porovnání cen, lokalit a typů nemovitostí. Nabídky zde zveřejňují jak realitní kanceláře, tak i soukromí prodávající.

Mezi nejpoužívanější portály v Rumunsku patří:

• storia.ro – jeden z největších realitních portálů s detailními statistikami,
• imobiliare.ro – široká nabídka bytů, domů i pozemků,
• olx.ro/imobiliare – často přímé nabídky od majitelů,
• imoradar24.ro – přehledný portál se zaměřením na rezidenční nemovitosti.

Jak získat půjčku či hypotéku v Rumunsku?

Financování koupě nemovitosti prostřednictvím hypotéky je v Rumunsku možné i pro cizince. Tím spíše pro občany Evropské unie.

Získat v Rumunsku hypotéku je však administrativně náročnější než v Česku. Počítejte s tím, že banky jsou vůči zahraničním klientům obecně opatrnější a požadují detailnější dokumentaci než u místních klientů. Získání úvěru je reálně dosažitelné, ale vyžaduje dobrou přípravu. Delší proces schvalování vás nemine.

💡 Rumunské banky při posuzování žádosti hodnotí nejen bonitu a finanční stabilitu žadatele, ale také jeho vazbu na Rumunsko – upřednostňují klienty, kteří mají v zemi pobyt nebo pracovní aktivity. Není to ale nezbytné a mezinárodní banky typu BCR (sesterská banka České spořitelny), BRD (sesterská banka Komerční banky) nebo Raiffeisen Bank mají pro cizince příznivější podmínky. Příjmy mohou pocházet ze zahraničí, třeba z České republiky, musí však být řádně doloženy a dlouhodobě stabilní.⁶

Úrokové sazby hypoték

Úrokové sazby hypotečních úvěrů v Rumunsku se v roce 2026 pohybují na podobné úrovni jako ve státech střední a východní Evropy. Žádáte-li jako cizinec o rumunskou hypotéku, počítejte se sazbami v rozmezí 5,5–7,5 % ročně. Konkrétní nabídka závisí na několika faktorech.⁶

Výši úrokové sazby ovlivňuje zejména:

• typ úrokové sazby,
• délka fixace,
• bonita klienta a výše vlastních prostředků,
• měna úvěru (nejčastěji RON).

💡 Cizinci v Rumunsku obvykle získají úvěry s poměrem LTV (loan-to-value) mezi 60–75 %, což je konzervativnější než u místních obyvatel. Prakticky to znamená, že budete potřebovat vyšší vlastní kapitál.⁶

Žádost o hypotéku v Rumunsku: Dokumenty

Při žádosti o hypoteční úvěr v Rumunsku banky standardně vyžadují:

• doklady o příjmu,
• potvrzení o zaměstnání nebo podnikání,
• výpisy z bankovních účtů,
• platné identifikační dokumenty, nejčastěji pas,
• rezervační nebo kupní smlouvu k nemovitosti,
• odhad hodnoty nemovitosti provedený bankou nebo jejím smluvním znalcem.

💡 Nezapomeňte, že dokumenty vystavené v cizím jazyce bývají často vyžadovány v úředním překladu do rumunštiny. Vyhraďte si čas na překlad ve vašem plánu.

Jedním z praktických kroků, který může výrazně usnadnit schválení hypotéky, je otevření rumunského bankovního účtu s dostatečným předstihem, ideálně 3–6 měsíců před podáním žádosti o úvěr. Některé banky kladou důraz na historii účtu v Rumunsku a lokální platební tok, zejména u klientů bez trvalého pobytu v zemi. Setkat se můžete i s požadavkem zařídit si rumunské daňové identifikační číslo (NIF).⁶

Zaplaťte výdaje na rumunskou nemovitost výhodně se středovým kurzem

Díky multiměnovému účtu Wise snadno zaplatíte v EUR nebo RON a vyhnete se zbytečně vysokým bankovním poplatkům. Obzvlášť pokud vás čeká směna měny, Wise se vám vyplatí, protože s ním získáte středový tržní kurz bez přirážek.

Založte si účet Wise zdarma, rychle a snadno. Vše, co budete potřebovat, je váš průkaz totožnosti a mobil – není třeba chodit na pobočku banky.

S účtem Wise můžete:

• Držet více než 40 měn a převádět mezi nimi za středový kurz. Poplatky za konverzi vám ukážeme předem.
• Získat lokální údaje k účtu až v 9+ měnách, včetně EUR, GBP a USD.
• Získat mezinárodní údaje pro příjem plateb SWIFT ve více než 20 měnách, včetně CZK.
• Získat cashback ze zůstatku za EUR, GBP a USD držené na vašem účtu.
• Objednat si debetní kartu Wise, kterou můžete používat s naší technologií Chytrý převod měn.
• Nastavit si automatické převody měn na základě požadovaného kurzu v aplikaci Wise nebo použít naše Wise Sledování kurzu a nechat si posílat oznámení o směnných kurzech přímo na váš e-mail.
• Vytvořit si virtuální karty Wise a ušetřit při nákupech online.
• Získat okamžitá oznámení o všech vašich transakcích prostřednictvím aplikace Wise. Pokud kartu ztratíte, můžete ji v aplikaci snadno zrušit, abyste měli své peníze v bezpečí.

Založte si Wise účet zdarma 🚀

Náklady na koupi nemovitosti v Rumunsku

Při koupi nemovitosti v Rumunsku musíte kromě samotné kupní ceny počítat i s dalšími jednorázovými náklady. Ve srovnání s některými jinými zeměmi EU jsou relativně mírné, ale je důležité je zahrnout do celkového rozpočtu.

Mezi nejčastější náklady spojené s koupí nemovitosti patří:

• Notářské poplatky
  Povinné při převodu vlastnictví. Jejich výše se odvíjí od ceny nemovitosti a obvykle se pohybuje přibližně v rozmezí 0,5–1 % z kupní ceny.⁷

• Poplatky za registraci do katastru nemovitostí
  Administrativní poplatek za zápis nového vlastníka, zpravidla pát set eur.⁷

• Provize realitní kanceláři
  Kdo ji platí, záleží případ od případu. Obvykle jde o 2–6 % z kupní ceny a podle podmínek ji může hradit kupující, prodávající, nebo obě strany.⁹

• Náklady na právní služby
  Ty nejsou povinné, ale pokud chcete mít jistotu, že vše probíhá v souladu s právem a ve váš prospěch, rozhodně je zvažte. Náklady se liší podle rozsahu služeb. Průměrně počítejte s hodnotou mezi 200 až 500 EUR.⁷

• Poplatky za převod peněz
  Při mezinárodních převodech hrají velkou roli transakční poplatky a přirážky ke směnným kurzům. Služba jako Wise vám pomůže tyto náklady snížit.

Daň z nemovitosti v Rumunsku

V Rumunsku se platí roční daň z nemovitosti, kterou odvádí vlastník nemovitosti místní samosprávě.

U rezidenčních nemovitostí se sazba pohybuje přibližně mezi 0,08–0,2 % z úředně stanovené hodnoty.⁸ Ta bývá zpravidla nižší než aktuální tržní cena, což může vést k relativně nižší daňové zátěži.

Daň se standardně platí ve dvou splátkách:

• do 31. března,
• do 30. září daného roku.

💡 Při zaplacení celé částky před 31. březnem můžete získat 10% úlevu.⁸

Pokud nemovitost pronajímáte, vzniká vám povinnost odvést daň z příjmů z pronájmu. Ta je stanovena paušálně na 10 % z čistého příjmu. V praxi přitom uplatníte standardní paušální výdaje, obvykle 20 %, takže se základ pro daň o tuto částku sníží. Daň se přiznává prostřednictvím ročního daňového přiznání.¹⁰

Pokud by v budoucnu došlo na prodej vaší rumunské nemovitosti, uplatňuje se na něj daň z příjmu z převodu nemovitosti, která je v porovnání s jinými státy relativně jednoduchá.

• Výše daně závisí na době vlastnictví nemovitosti a hodnotě transakce. Jedná se o 3 %, pokud jste nemovitost vlastnili méně než 3 roky. Pokud déle, zaplatíte jen 1 % z hodnoty nemovitosti.
• Daň je zpravidla sražena přímo při notářském zápisu, takže prodávající se nemusí samostatně registrovat k její úhradě.

Přesné sazby a výjimky se mohou lišit podle konkrétní situace, proto se zejména u větších transakcí doporučuje daňová konzultace.¹⁰

Koupě nemovitosti v Rumunsku: Checklist

1. Rozmyslete si, proč kupujete

Chcete bydlet, pronajímat, nebo investovat? Občané EU mohou kupovat byty i pozemky. Vyberte město, typ nemovitosti a mrkněte na ceny i poptávku po pronájmech.

2. Najděte nemovitost a ověřte ji

Hledejte přes realitky nebo online portály. Jakmile si vyhlédnete nemovitost, opatřete si výpis z katastru, abyste ověřili, kdo je jejím aktuálním vlastníkem a jestli není zatížena dluhy či jinými omezeními.

3. Dohodněte cenu a složte zálohu

Když se domluvíte na ceně, podepište předběžnou smlouvu a zaplaťte zálohu. Jasně si sjednejte, kdy a za jakých podmínek je vratná.

4. Zkontrolujte územní plán a stav nemovitosti

Požádejte o urbanistický certifikát, aby bylo jasné, co s nemovitostí nebo pozemkem můžete dělat. U starších domů nebo vil se hodí i technická kontrola. Pozor na rozdíl mezi rezidenční a komerční zónou.

5. Financování a převod peněz

Rozhodněte, zda platíte hotově, nebo financujete nákup nemovitosti hypotékou. V případě půjčky si připravte odhad nemovitosti. Finální kupní cenu obvykle platíte v den podpisu smlouvy bankovním převodem, nebo se peníze složí do notářské úschovy.

S Wise můžete odesílat bezpečné a sledovatelné převody velkých částek za transparentní poplatky a středový kurz.

Podívejte se na hlavní výhody používání Wise k posílání velkých převodů:

• Vyhrazená podpora pro velké převody.
• Rychlé a snadné nastavení bez fyzického papírování.
• Transparentní poplatky sdělené předem.
• Plně sledovatelné převody.
• Rychlé doby převodu.
• Dvoufaktorové ověřování a upozornění v reálném čase.

6. Podpis smlouvy a zápis vlastnictví do katastru

Finální kupní smlouvu podepíšete u notáře. Ten zařídí následný zápis do katastru, po kterém jste oficiálně vlastníky. Celý proces trvá obvykle 4–8 týdnů.⁶

💡Pokud u některého z kroků nemůžete být přítomni, zařiďte si notářsky ověřenou plnou moc.

Teď jste vybaveni všemi potřebnými znalostmi, aby koupě nemovitosti v Rumunsku proběhla hladce. A pokud chcete při platbách ušetřit, založte si účet Wise, se kterým zaplatíte klidně přímo v RON.

Rumunský byt koupím s Wise

---

Zdroje:

1. Storia – Trh s nemovitostmi v Rumunsku
2. Numbeo – Cena bytů Bukurešť a Brašov
3. Numbeo – Cena bytů Arad a Constanta
4. Numbeo – Cena bytů Sibiu
5. Numbeo – Cena bytů Kluž a Temešvár
6. Investropa – Rumunsko
7. Investropa – Koupě nemovitosti v Rumunsku pro cizince
8. Taxsummaries – Rumunsko, ostatní daně
9. Startimob – Komise realitních agentů
10. Tax Summaries – Rumunsko, stanovení příjmu

Zdroje zkontrolovány dne 13. 2. 2026.