Immobilien im Ausland verkaufen: Dein Guide zu Steuern, Erlös-Transfer und den besten Währungstipps für Österreicher

Viele Österreicher haben sich den Traum vom Eigenheim im Ausland längst erfüllt. Doch irgendwann kommt vielleicht der Moment, in dem du dein Ferienhaus im Ausland verkaufen möchtest. Der Verkauf deines Feriendomizils führt zu mehr Kapital, was natürlich auch Steuern bedeutet.

Wie bringst du den erzielten Erlös verlustfrei nach Hause? Und zwar so, dass weder der Währungstausch noch komplizierte Steuerregelungen deinen hart verdienten Gewinn auffressen. In diesem Artikel klären wir genau diese Hürden und zeigen dir, wie du beim Immobilien verkaufen im Ausland clever vorgehst und deinen Verkaufserlös sicher, schnell und ohne unnötige Verluste nach Österreich transferierst.

Die Steuerfrage: Auslandsimmobilie verkaufen Steuern in Österreich

Ein wichtiger Hinweis vorweg: Die folgenden Informationen stellen keine Rechts- oder Steuerberatung dar. Bei konkreten Fragen zu deiner individuellen Situation solltest du unbedingt einen Steuerberater konsultieren, der auf Immobiliengeschäfte spezialisiert ist.

Jetzt aber zu den Grundlagen. Wenn du in Österreich deinen Wohnsitz oder ständigen Aufenthalt hast, unterliegt dein gesamtes Welteinkommen grundsätzlich der österreichischen Steuerpflicht. Das bedeutet, dass auch Gewinne aus Immobilienverkäufen im Ausland prinzipiell relevant für das österreichische Finanzamt sind.¹

Seit dem 1. April 2012 gilt in Österreich für Grundstücksverkäufe die Immobilienertragsteuer, kurz ImmoESt.² Diese Steuer betrifft nicht nur Immobilien in Österreich, sondern auch deine Auslandsimmobilien.

Die ImmoESt im Ausland funktioniert dabei folgendermaßen: Wenn du als in Österreich unbeschränkt einkommensteuerpflichtige Person eine Immobilie im Ausland verkaufst, unterliegt der Gewinn nach innerstaatlichem österreichischem Recht der Einkommensteuer.

Der besondere Steuersatz beträgt 30 % – allerdings nur auf die tatsächlich realisierte Wertsteigerung. Das heißt, du berechnest den Gewinn, indem du vom Veräußerungserlös die ursprünglichen Anschaffungskosten abziehst. Nur auf diese Differenz zahlst du die Steuer. Das klingt erstmal recht einfach, aber diese Regelung bezieht sich auf Veräußerungen in Österreich. Was ist, wenn die verkaufte Immobilie im Ausland liegt?

Wo muss der Immobilienverkauf versteuert werden?

Als österreichischer Eigentümer fragst du dich an dieser Stelle vielleicht besorgt: Muss ich jetzt etwa doppelt zahlen – einmal im Verkaufsland und einmal in Österreich? Das würde den vermeintlich lukrativen Immobilienverkauf ja deutlich weniger attraktiv machen. Die gute Nachricht: Genau dafür gibt es das sogenannte Belegenheitsprinzip und die Doppelbesteuerungsabkommen Österreich mit anderen Ländern.

Das Belegenheitsprinzip besagt im Kern, dass primär jener Staat das Besteuerungsrecht hat, in dem sich die Immobilie tatsächlich befindet.¹ Wenn du also eine Wohnung in Kroatien verkaufst, hat grundsätzlich Kroatien das erste Zugriffsrecht auf die Besteuerung dieses Gewinns.

Die Doppelbesteuerungsabkommen Österreich mit den meisten Ländern folgen diesem Prinzip. Dieses Abkommen weist das Besteuerungsrecht in der Regel dem ausländischen Staat zu – also dem Land, in dem die Immobilie liegt.

Damit wird eine doppelte Besteuerung in den meisten Fällen vermieden. Allerdings gibt es unterschiedliche Methoden, wie das in der Praxis umgesetzt wird. Die Details hängen davon ab, welches spezifische Abkommen zwischen Österreich und dem jeweiligen Verkaufsland besteht.

Auslandsimmobilie verkaufen: Steuern bei der Befreiungs- vs. Anrechnungsmethode

Nun wird es etwas technischer, aber bleib dran – es lohnt sich, diese Unterscheidung zu verstehen. Je nach Land und dem konkreten Doppelbesteuerungsabkommen kommen verschiedene Methoden zur Anwendung.

Befreiungsmethode

Bei der Befreiungsmethode ist die Sache relativ klar: Österreich verzichtet komplett auf sein Besteuerungsrecht. Der Gewinn aus dem Immobilienverkauf wird ausschließlich im Belegenheitsstaat besteuert. Diese Methode gilt zum Beispiel in Deutschland. Du zahlst dort die lokale Steuer auf deinen Gewinn – und damit ist die Angelegenheit aus österreichischer Sicht erledigt. Das Finanzamt in Österreich fordert nichts zusätzlich. Trotzdem solltest du dich natürlich von einem Experten für Steuern beraten lassen.

Anrechnungsmethode

Anders funktioniert die Anrechnungsmethode, die zum Beispiel bei Häusern in den USA, Kanada, Großbritannien, Italien, Finnland und Schweden zur Anwendung kommt. Hier wird zunächst die österreichische Einkommensteuer auf dein gesamtes Welteinkommen berechnet – so als ob du auch für die Auslandsimmobilie in Österreich steuerpflichtig wärst.

Im zweiten Schritt kannst du dann die bereits im Ausland bezahlte Steuer von der österreichischen Steuerschuld abziehen. Praktisch bedeutet das: Wenn die ausländische Steuer niedriger ist als die österreichische, zahlst du die Differenz nach. Ist sie höher oder gleich, musst du in Österreich nichts zusätzlich zahlen.

Diese Unterscheidung zeigt deutlich, warum es so wichtig ist, einen Steuerberater hinzuzuziehen, der sich mit internationalen Immobiliengeschäften auskennt. Die Regelungen sind komplex – und ein Fehler kann dich bares Geld kosten. Dein Steuerprofi kann dir genau sagen, welche Methode für dein Verkaufsland gilt und wie du optimal vorgehst.

Der kritische Punkt: Verkaufserlös in Fremdwährung erhalten

Jetzt hast du die steuerlichen Hürden gemeistert – herzlichen Glückwunsch! Aber leider sind die Steuern nicht der einzige Kostenfaktor beim Immobilien verkaufen im Ausland. Tatsächlich lauert hier eine weitere, oft unterschätzte Falle: der Transfer deines Geldes zurück nach Österreich.

Sagen wir, du hast deine Immobilie erfolgreich verkauft, die Steuern sind geklärt, und der Gewinn landet auf deinem Konto – allerdings in der lokalen Währung. Ob US-Dollar, türkische Lira oder schwedische Krone, du musst dieses Geld nun nach Österreich überweisen und in Euro umtauschen. Genau hier beginnt für viele die böse Überraschung.

Traditionelle Banken nutzen den internationalen SWIFT-Transfer für Auslandsüberweisungen. Nur leider ist das nicht nur langsam, sondern auch unglaublich teuer. Die SWIFT-Gebühren allein können schon mehrere hundert Euro betragen.

Noch verheerender ist jedoch der Wechselkursaufschlag, den Banken auf große Beträge anwenden. Während du vielleicht denkst, du bekommst den aktuellen Wechselkurs, bieten Banken dir in Wahrheit einen deutlich schlechteren Kurs an und streichen die Differenz als Gewinn ein. Bei einem Verkaufserlös im fünf- oder sechsstelligen Bereich summieren sich diese versteckten Kosten schnell auf mehrere tausend Euro. Gebühren im vierstelligen Bereich sind absolut keine Seltenheit – und das ist Geld, das eigentlich dir zusteht.

Deinen Verkaufserlös Ausland überweisen – günstig und unkompliziert mit Wise

Genau für diese Situation gibt es eine clevere Alternative: Wise. Das Unternehmen wurde 2011 gegründet und hat sich darauf spezialisiert, internationale Geldtransfers transparent, schnell und fair zu gestalten. Mittlerweile vertrauen über 16 Millionen KundInnen weltweit auf den Service – und das aus gutem Grund.

Wenn du Geld aus dem Ausland nach Österreich überweisen möchtest, ist Wise ideal für den transparenten und sicheren Transfer deines Gewinns von deinem Auslandskonto nach Österreich. Schauen wir uns die konkreten Vorteile an:

• Kein Verlust durch Wechselkurse: Das ist der vielleicht größte Pluspunkt. Wise verwendet den sogenannten Devisenmittelkurs für den Währungstausch. Keine versteckten Aufschläge, keine Intransparenz. Das sichert deinen Gewinn und macht den gesamten Transfer nachvollziehbar.
• Niedrige, transparente Gebühren: Statt hoher Bankmargen zahlst du bei Wise eine faire, klar ausgewiesene Gebühr. Diese ist prozentual und wird dir vor der Transaktion exakt angezeigt. Das Sparpotential ist enorm.
• Hohe Überweisungslimits: Wise hat deutlich höhere Überweisungslimits als herkömmliche Banken: bis zu 1,2 Millionen EUR pro Transfer. Damit ist es auch günstig möglich, den Verkaufserlös von Auslandsimmobilien zu überweisen.
• Absolute Transparenz: Bevor du auf "Senden" klickst, siehst du eine detaillierte Kostenaufschlüsselung, den Wechselkurs und den exakten Betrag, der beim Empfänger ankommt. Bei traditionellen Banken erfährst du das oft erst, wenn das Geld bereits unterwegs ist – und dann ist es zu spät.
• Multi-Währungs-Konto: Mit dem Wise Multi-Währungs-Konto bekommst du echte Kontoverbindungen in 10 Währungen und kannst Geld in 23 Währungen ohne Gebühren empfangen.

Starte eine Überweisung im Wise Überweisungsrechnerund sieh dir die konkrete Ersparnis gegenüber deiner Bank an. Du wirst überrascht sein, wie viel von deinem Verkaufserlös du tatsächlich behalten kannst.

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Fazit zum Immobilienverkauf im Ausland

Bevor du dich über den Erlös aus dem Verkauf deiner Auslandsimmobilie freuen kannst, musst du einige Hürden nehmen. Die steuerlichen Aspekte erfordern Fachwissen und professionelle Beratung – besonders wenn es um das Zusammenspiel der Doppelbesteuerungsabkommen Österreich mit verschiedenen Ländern geht. Die ImmoESt im Ausland und die Frage, ob die Befreiungs- oder Anrechnungsmethode gilt, können den Unterschied zwischen einer sehr profitablen und einer enttäuschenden Transaktion ausmachen.

Genauso wichtig ist jedoch, dass du deinen hart erarbeiteten Verkaufsgewinn nicht durch intransparente Währungswechsel und überhöhte Transfergebühren schmälerst. Mit dem richtigen Partner für internationale Überweisungen kannst du mehrere tausend Euro sparen – Geld, das zu Recht dir gehört.

Verliere keinen einzigen Cent deines Gewinns an intransparente Banken. Nutze Wise für die Überweisung deines Verkaufserlöses!

Checkliste und häufig gestellte Fragen (FAQ)

Wie lange dauert die Überweisung des Verkaufserlöses aus dem Ausland?

Mit Wise dauert eine internationale Überweisung in der Regel zwischen wenigen Stunden und maximal 2 Werktagen, abhängig von den beteiligten Währungen und Ländern. Traditionelle Banküberweisungen per SWIFT können hingegen 5 bis 10 Werktage in Anspruch nehmen.

Wie vermeide ich die ImmoESt in Österreich?

Das funktioniert hauptsächlich durch Doppelbesteuerungsabkommen mit verschiedenen Ländern. Je nachdem, in welchem Land sich die zu verkaufende Immobilie befindet, kommen verschiedene Methoden zur Berechnung in Frage. Ziehe hier unbedingt einen Steuerberater für Immobilien hinzu, um nichts zu vergessen.

Welche Dokumente sind für den Verkauf zwingend notwendig?

Du benötigst in jedem Fall den Eigentumsnachweis, Grundbuchauszüge, Kaufvertrag und Unterlagen zu den ursprünglichen Anschaffungskosten. Je nach Land können weitere Dokumente wie Energieausweise, Baugenehmigungen oder Steuerfreigaben hinzukommen. Ein lokaler Notar oder Immobilienanwalt im Verkaufsland kann dich hierzu am besten beraten.

Was ist die Spekulationsfrist in anderen Ländern?

Die Spekulationsfrist bestimmt, ob und wann beim Verkauf einer Immobilie Steuern anfallen. Seit 2012 gibt es in Österreich keine Spekulationsfrist mehr. Auch in Spanien gilt beispielsweise keine Spekulationsfrist mehr, während in Deutschland Immobilien nach 10 Jahren steuerfrei verkauft werden können, wenn sie nicht selbst bewohnt wurden. Informiere dich also unbedingt über die spezifischen Regelungen in deinem Verkaufsland, da diese direkten Einfluss auf deine Steuerlast haben.

Quellen (11/2025)
¹ Steuerliche Konsequenzen bei der Grundstücksveräußerung im Ausland, Artus, November 2025
² Immobilienertragsteuer, Österreich GV, November 2025